¿Cuánto cuesta una tasación de vivienda? Precio, plazos y quién la paga

De todos los gastos de una compra con hipoteca, la tasación es el más pequeño y el que más decide: de su cifra depende cuánto le presta el banco. Aquí encontrará cuánto cuesta una tasación de vivienda en 2026, quién la paga, cómo se hace, cuánto tarda, cuándo es obligatoria, qué derechos tiene frente a la tasadora y al banco, y dónde encaja un informe de valoración como el de CheckValue, que no es una tasación.

Qué es una tasación oficial y quién puede firmarla

En España la palabra tasación tiene un significado técnico: es la valoración hecha conforme a la Orden ECO/805/2003, la norma que rige cuando el valor sirve de garantía hipotecaria de préstamos incluidos en la cartera de cobertura de los títulos hipotecarios de los bancos³. Lo demás es valoración; la diferencia entre tasación y valoración y lo que cada cifra vale ante el banco y ante Hacienda tienen su propia guía.

Solo pueden emitirla las sociedades de tasación y los servicios de tasación de las entidades de crédito, sometidos a homologación previa, independencia y secreto⁵ y supervisados por el Banco de España⁴; el registro oficial de tasadoras homologadas contaba 32 sociedades en septiembre de 2026, según el recuento de Rankia⁶. El informe lo firman un representante de la tasadora y el técnico que lo ha elaborado³, y el certificado que lo resume lleva la denominación social, el número de inscripción en el registro del Banco de España y la finalidad legal³. Sin esas tres cosas, el documento no es una tasación oficial: será el informe de una agencia, la cifra de un portal o una valoración con inteligencia artificial, útiles para orientarse y sin efecto ante el banco.

Cuánto cuesta una tasación de vivienda en 2026

Los honorarios no están regulados y cada sociedad fija su tarifa¹. Para una vivienda estándar la horquilla habitual en 2026 va de 250 a 500 €: un piso de 80 a 120 m² en ciudad se mueve entre 300 y 450 €, una unifamiliar o un chalé entre 400 y 600 € según tamaño y parcela, y los inmuebles pequeños o sencillos arrancan en unos 250 €¹. Por ciudades, Madrid queda entre 280 y 500 € y Sevilla entre 250 y 420 €¹. Las tarifas de salida de las tasadoras que venden por internet arrancan más abajo, desde 140 €, con un precio medio que Rankia sitúa entre 150 y 300 €⁶: el «desde» corresponde a los pisos más pequeños y sencillos.

Encarecen la factura la superficie, una parcela con anejos, la distancia a la oficina de la tasadora y las finalidades no hipotecarias, como valorar a una fecha pasada para una herencia.

Quién la paga. Desde la Ley 5/2019 los gastos de tasación corresponden al prestatario, y la gestoría, la inscripción de la hipoteca y la escritura al prestamista²; el Banco de España lo resume así: usted paga la tasación y el banco asume notario, registro, impuestos y gestoría⁷.

Cómo se hace una tasación de una vivienda: encargo, visita, testigos, informe y certificado

1. Encargo. Usted o el banco encargan la tasación indicando la finalidad. La tasadora reúne la documentación que la Orden exige, entre ella una certificación registral de titularidad y cargas expedida en los tres meses anteriores³, y le pedirá la escritura, la referencia catastral y, si existe, el certificado de eficiencia energética.
2. Visita. Un técnico competente identifica el inmueble sobre el terreno y lo inspecciona: si la superficie y las demás características coinciden con la documentación, si hay servidumbres visibles, el estado de conservación aparente, la ocupación y el uso, y si la vivienda tiene protección pública³. Mide, fotografía y anota lo que no ha podido comprobar.
3. Testigos. La Orden exige un mercado representativo y datos de seis o más ventas u ofertas de inmuebles comparables, representativos de ese mercado hoy³. El tasador parte de precios reales y de ofertas firmes corregidas por el margen de negociación, elige una muestra y la homogeneiza con el piso tasado³.
4. Cálculo. Salen dos cifras. El valor de mercado es lo que pagaría hoy un comprador independiente a un vendedor sin prisa; el valor hipotecario es una estimación prudente del valor duradero del inmueble, depurada de expectativas especulativas³. El banco presta sobre el segundo.
5. Informe. Sigue la estructura de la Orden, desde el solicitante y la finalidad hasta los valores de tasación y los condicionantes³; lo firman el técnico y un representante de la sociedad³.
6. Certificado. Resume el informe con el número de inscripción de la tasadora y la finalidad legal³. Entre la última visita y la emisión no pueden pasar más de dos meses³.

Cuánto tarda una tasación y por qué varía

Entre el encargo y el certificado pasan de dos a siete días laborables¹⁶; algunas sociedades coordinan la visita en menos de 24 horas y entregan unos dos días después, otras necesitan de tres a siete días hábiles tras la visita⁶. Lo que alarga el plazo casi nunca es el cálculo, sino la agenda de la visita, la documentación que falta y convierte el informe en condicionado, y la carga de trabajo de la tasadora en los meses de más compraventas.

¿Y cuánto tarda en llegar al banco? Si la encargó la entidad, el informe entra directamente en su sistema; si la encargó usted, presentará el certificado. Después el banco necesita unos días para la oferta vinculante con el importe definitivo.

El calendario tiene un tope legal: informe y certificado caducan a los seis meses de su emisión³. Una tasación de marzo no sirve para una firma de octubre; encárguela cuando la fecha de la notaría esté a la vista, no cuando empiece a mirar pisos.

Cuándo la exige la ley o el banco: hipoteca, subrogación, herencia, divorcio y Hacienda

La Ley 5/2019 obliga a tasar los inmuebles aportados en garantía antes de celebrar el contrato de préstamo, por una tasadora homologada que no dependa del prestamista y conforme a la Orden ECO/805/2003²; sin tasación no hay hipoteca. La regla del 80 % viene de la Ley 2/1981: los préstamos de vivienda que respaldan los títulos hipotecarios no pueden superar el 80 % del valor de tasación⁵. En la práctica de 2026 las entidades financian hasta el 80 % en primera vivienda y en torno al 70 % en segunda residencia, sobre el menor valor entre precio y tasación¹. Qué hacer cuando la cifra queda corta lo cuenta la guía sobre la tasación inferior al precio de compra.

En herencias y divorcios la tasación no la exige la ley, la exige la paz: fija la cifra con la que unos herederos se compensan o un cónyuge compra la mitad del otro. Frente a una comprobación de valores de Hacienda, el cauce es la tasación pericial contradictoria, regulada en el artículo 135 de la Ley General Tributaria: se promueve dentro del plazo del primer recurso o reclamación contra la liquidación, usted aporta la tasación de un perito a su cargo y, si la diferencia con la del perito de la Administración no supera los 120.000 € ni el 10 % de su tasación, la suya sirve de base; si la supera, se designa un perito tercero por sorteo, cuyos honorarios paga usted solo si la tasación de ese tercer perito se aleja más de un 20 % del valor que declaró; en otro caso corren a cargo de la Administración⁸. La fecha de valor y los plazos de cada caso están en la guía sobre tasación para herencia, divorcio y subrogación.

Sus derechos: elegir tasadora, aportar su tasación y no pagar comprobaciones

• Elegir la tasadora. El cliente puede designar la sociedad de tasación de común acuerdo con la entidad, aunque lo habitual sea que el banco proponga la suya⁴. Pida dos presupuestos; con la horquilla de arriba sabrá si el del banco es razonable.
• Aportar una tasación propia. Las entidades de crédito, incluidas las que tienen servicios propios de tasación, están obligadas a aceptar la tasación que aporte el cliente, siempre que la haya certificado un tasador homologado y no esté caducada; pueden comprobarla, pero no repercutirle el coste, y negarse es infracción grave o muy grave⁵⁴.
• Saber qué paga. Tiene derecho a conocer el precio y la identidad de la tasadora y a recibir copia del informe si el préstamo no se formaliza⁷; la entidad debe pedir su autorización antes de cargar el gasto⁴.
• No confundir tasación con aprobación. Tasar no significa que le concedan el préstamo, y si lo deniegan no siempre le devuelven lo pagado⁴. Encárguela cuando el banco ya haya estudiado su solvencia.
• Contar los seis meses. Si la firma se retrasa, la misma sociedad puede actualizar la tasación en lugar de repetirla, siempre que no hayan pasado dos años desde la emisión original³.

Nueve días y 350 € para tasar un piso de 70 m²

Supongamos que compra un piso de 70 m² en Madrid por 350.000 €, firma las arras un lunes y el banco tiene su expediente preaprobado. Todas las cifras son de ejemplo; el coste de la tasación cae dentro de la horquilla madrileña de 280 a 500 €¹.

Con la tasación en 350.000 €, el préstamo al 80 % son 280.000 € y usted aporta 70.000 € más los gastos de la compra¹. Si el técnico hubiera valorado el piso en 335.000 €, el banco tomaría el menor valor entre precio y tasación¹: el préstamo bajaría a 268.000 € y el hueco a cubrir con ahorro subiría 12.000 €, sin que el precio pactado se moviera un euro. Y el certificado emitido ese miércoles caduca seis meses después³: si la notaría se retrasa más allá, habrá que actualizarlo.

Comprobar si el precio se sostiene antes de encargar la tasación

Antes de gastar entre 250 y 500 € en una tasación que puede quedar por debajo del precio, conviene saber si el precio pactado se sostiene. Para eso sirve el informe de CheckValue, que es una valoración con inteligencia artificial y no una tasación. Tres apartados le interesan ahora. Las ventas comparables, con distancia, fecha y ajuste de cada una, anticipan qué encontrará el técnico al buscar sus testigos. El índice oficial de precios de la zona y el tiempo medio de venta dicen si los testigos de hace un año siguen valiendo y cuánta prisa tiene el vendedor. Y el rango de valor marca el margen dentro del cual una tasación sería normal. La vista previa gratuita del informe para la dirección que va a comprar se ve antes de pagar; los precios de los informes y del plan Pro están en una sola página.

Lo que no hace: nadie visita el piso, nadie firma con número de registro del Banco de España y ninguna entidad lo admitirá como sustituto de la tasación exigida por el artículo 13 de la Ley 5/2019². Si el rango del informe queda muy por debajo del precio, renegocie antes de encargar la tasación; si queda por encima, encárguela tranquilo. Qué mueve un valor lo cuenta la guía sobre cuánto vale mi casa; la fiabilidad de los valoradores en línea tiene su propio análisis.

Modelos automatizados y valoración de carteras: qué permite la Orden a los bancos

Para conceder una hipoteca no hay atajo: la ley pide una tasación individual, con visita, por una sociedad homologada²³. Los modelos estadísticos tienen su sitio en otros dos momentos. Antes de la tasación, el banco puede adelantarle una cifra orientativa que no compromete a nadie. Después de la concesión, el artículo 15 bis de la Orden, añadido por la Orden ECM/599/2025 y en vigor desde el 12 de agosto de 2025, permite a las sociedades de tasación valorar con modelos automatizados los inmuebles que respaldan los bonos garantizados de los bancos, con condiciones: solo inmuebles homogéneos en mercados con transacciones, estimación del valor de mercado y del hipotecario, y una metodología contrastada y documentada a disposición del Banco de España³. La misma Orden regula la valoración de carteras enteras para aseguradoras, fondos de pensiones e instituciones de inversión colectiva³. La cifra que el banco le adelante antes de tasar es una orientación; la que manda es la del certificado.

Esto es información general, no asesoramiento jurídico ni fiscal. Compruebe en el BOE la redacción vigente de cada norma citada; las cifras de precios se refieren a 2026.

Este artículo es información general y no constituye asesoramiento legal, fiscal ni de inversión. Las cifras y normas llevan el año de su publicación; consulte la fuente citada para la versión vigente.

Josef Eckmair MBA

Cofundador de CheckValue · administrador de CBDNOL GmbH · Más de 20 años de experiencia inmobiliaria en Tenerife y Austria · Revisado por Christian Eckmair

Josef Eckmair MBA es cofundador de CheckValue y administrador de CBDNOL GmbH (Ansfelden, Austria). Tiene más de 20 años de experiencia inmobiliaria en Tenerife y Austria y escribe sobre tasaciones, impuestos, gastos de venta y valoraciones para profesionales.

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