Tasación de vivienda para herencia, divorcio o hipoteca: fecha y valor

Tres situaciones muy distintas llevan a la misma pregunta: ¿cuánto vale este piso y a qué fecha? Un heredero tiene seis meses para autoliquidar el Impuesto sobre Sucesiones con un valor referido al día en que murió su madre³. Dos cónyuges que se divorcian deben repartir la casa por mitad con un valor que ambos acepten⁶. Quien cambia la hipoteca de banco necesita una tasación vigente que la nueva entidad admita¹⁰. El error habitual es el mismo en los tres casos: aplicar el precio de los anuncios de hoy a una fecha y a una finalidad para las que no sirve.

Herencia, divorcio e hipoteca: tres fechas de valor distintas

La fecha manda: el mismo piso puede tener un valor para el Impuesto sobre Sucesiones, otro en la liquidación de gananciales y un tercero para el banco, y los tres ser correctos porque responden a momentos y normas distintas.

Los honorarios de tasación no están regulados y varían con el inmueble, la ciudad y la finalidad; lo que suele costar el encargo, cómo transcurre y qué derechos tiene usted frente a la tasadora lo explica nuestra guía sobre cuánto cuesta una tasación de vivienda. Este artículo se ocupa de lo que cambia con la ocasión: la fecha, la norma y el documento.

Tasación de vivienda para herencia: la fecha del fallecimiento y el valor de referencia

El Impuesto sobre Sucesiones se devenga el día del fallecimiento¹. Desde el 1 de enero de 2022, la base imponible de un inmueble heredado es su valor de referencia catastral a esa fecha, salvo que los herederos declaren un valor superior, en cuyo caso prevalece el declarado¹². La Comunidad de Madrid lo recuerda en su propia guía: para viviendas, garajes, trasteros y unifamiliares, la base es el valor de referencia, y si el valor declarado es mayor se toma el mayor³.

Dos consecuencias que muchos herederos descubren tarde:

• Hacienda no puede comprobar al alza. La ley excluye la comprobación de valores cuando la base es el valor de referencia o el declarado por ser superior¹: mientras no baje de ese valor, no habrá liquidación complementaria por «valor real».
• El valor declarado será su coste fiscal para siempre. Cuando venda el piso heredado, la ganancia patrimonial en el IRPF se calcula restando del precio de venta el valor declarado o comprobado a efectos del Impuesto sobre Sucesiones, sin que pueda exceder el de mercado, más los gastos y tributos que pagó al heredar⁵. Un valor bajo hoy es una ganancia alta mañana.

En España el heredero adquiere al valor que declara, y ese valor viaja con el inmueble hasta la venta. Por eso la tasación importa incluso donde el impuesto casi ha desaparecido: en Madrid, cónyuge, ascendientes y descendientes aplican una bonificación del 99 % de la cuota e ingresan el 1 %³, de modo que declarar un valor de mercado superior al de referencia apenas encarece la herencia y reduce la ganancia futura euro a euro.

La vivienda habitual del fallecido tiene una reducción propia: el 95 % de su valor neto, con un límite estatal de 122.606,47 € por heredero y la obligación de mantenerla diez años¹; Madrid eleva el límite a 123.000 € y acorta la permanencia a cinco años³. El plazo para presentar el impuesto es de seis meses desde el fallecimiento, prorrogables otros seis si la prórroga se solicita dentro de los cinco primeros meses³. La plusvalía municipal corre en paralelo: seis meses prorrogables hasta un año, y su base no depende del valor que usted declare, sino del valor catastral del suelo⁴.

Con varios herederos, el Código Civil permite adjudicar la vivienda a uno de ellos a cambio de compensar a los demás en dinero cuando la cosa es indivisible⁶. Esa compensación necesita un valor que todos acepten, y un informe con testigos y fuentes se acepta mejor que la opinión del hermano que se queda el piso.

Cómo se discute un valor de referencia excesivo: la tasación pericial contradictoria

El valor de referencia se calcula en masa y a veces sale alto: edificios sin ascensor valorados como si lo tuvieran, pisos interiores tratados como exteriores, reformas que nunca se hicieron. La ley solo permite impugnarlo al recurrir la liquidación o al pedir la rectificación de la propia autoliquidación¹: en la práctica, presentar el impuesto por el valor de referencia y después pedir la rectificación con prueba del valor real.

El cauce se llama tasación pericial contradictoria y lo regula el artículo 135 de la Ley General Tributaria⁷. Usted aporta una tasación de un perito a su cargo. Si la diferencia con la valoración del perito de la Administración no pasa de 120.000 € y tampoco del 10 % de su tasación, prevalece la suya; cuando la supera, decide un tercer perito elegido por sorteo público⁷. La tasación que aporte debe seguir la Orden ECO/805/2003, con al menos seis inmuebles comparables identificados y documentados⁸; un informe de agencia o una estimación de portal no vale como prueba en este trámite.

Tasación retrospectiva: cómo se reconstruye un valor a una fecha pasada

Una tasación retrospectiva valora el inmueble como estaba y como se vendía en una fecha anterior a la visita: herencias aceptadas tarde, bienes olvidados que exigen una adición de herencia³, liquidaciones de gananciales que se alargan años o comprobaciones de Hacienda sobre el valor de adquisición de un piso vendido.

El tasador no inventa el pasado: busca testigos de ventas cerradas en los meses próximos a la fecha de valor, los homogeneiza por superficie, planta, estado y antigüedad como en cualquier tasación por comparación⁸, y contrasta el resultado con la serie oficial de precios. El Índice de Precios de Vivienda del INE es esa serie: en el segundo trimestre de 2026 registró una subida anual del 12,2 %, con la vivienda de segunda mano en el 12,9 %⁹. Con el índice se traslada un valor entre fechas y se comprueba que los testigos de aquel año cuadran.

Dos límites: el derecho de la Administración a liquidar prescribe a los cuatro años⁷, así que una herencia presentada tarde puede comprobarse durante ese tiempo; y la tasación, aunque valore el pasado, caduca a los seis meses si se quiere usar ante un banco⁸.

Divorcio: tasación de mutuo acuerdo, perito judicial y liquidación de gananciales

La sociedad de gananciales concluye con la disolución del matrimonio, la nulidad o la separación legal⁶. Desde ese momento hay que inventariar, tasar y repartir: hechas las deducciones, el remanente se divide por mitad entre los cónyuges⁶. La vivienda suele ser el bien principal y el más disputado: su valor decide cuánto recibe quien se va y cuánto compensa quien se queda.

Hay tres caminos:

• Tasación de mutuo acuerdo. Los dos eligen la sociedad de tasación, comparten el coste y aceptan el resultado: la vía más barata y rápida.
• Un informe por cada parte. Cada cónyuge aporta el suyo y el juzgado los valora en la liquidación; suelen diferir porque cada perito recibió instrucciones distintas sobre el estado del piso.
• Perito designado por el juzgado. Sin acuerdo, el tribunal nombra un perito cuyo dictamen sirve de base al reparto y decide cómo se distribuyen sus honorarios.

Dos reglas del Código Civil afectan al valor. El uso de la vivienda familiar se atribuye, en defecto de acuerdo, a los hijos menores y al cónyuge con quien queden⁶, y un piso cuyo uso conserva la otra parte durante años no vale lo mismo para quien lo recibe en el reparto. Y la regla de la cosa indivisible del artículo 1062 se aplica a la liquidación de gananciales por remisión expresa⁶: uno se queda la casa y compensa al otro en dinero, así que la tasación es la cifra de la compensación. El artículo sobre divorcio y vivienda desarrolla la compra de la mitad, la extinción del condominio y sus impuestos.

Subrogación o nueva hipoteca: cuándo el banco vuelve a tasar

Al cambiar la hipoteca de banco o al firmar una nueva, la entidad necesita saber cuánto vale la garantía y encarga la tasación a una sociedad homologada y supervisada por el Banco de España¹⁰. Tres reglas que conviene conocer antes de pagarla:

1. Elegir la tasadora es una decisión compartida: usted y el banco la designan de común acuerdo, aunque en la práctica suela escogerla la entidad¹⁰.
2. Si ya dispone de una tasación, el banco debe aceptarla si la certificó un tasador homologado y no está caducada; puede comprobarla, pero no cobrárselo¹⁰.
3. La tasación la paga quien pide la hipoteca, así que conviene encargarla cuando el banco ya haya hecho un primer análisis de su capacidad de pago¹⁰.

La caducidad es la trampa de la subrogación: el certificado deja de valer seis meses después de la fecha de emisión del informe⁸. Una tasación de hace ocho meses no sirve; una de hace cuatro sí, si la emitió una sociedad homologada con la finalidad adecuada. Si el valor sale por debajo de lo esperado, el artículo dedicado a la tasación inferior al precio de compra le dice qué hacer, y el que trata la diferencia entre tasación y valoración aclara por qué el banco financia sobre el menor de dos valores.

Piso heredado en Carabanchel: valor de referencia frente a tasación (ejemplo)

Supongamos un piso de 75 m² en Carabanchel (Madrid), vivienda habitual de la madre fallecida en marzo de 2026, heredado por una hija única mayor de 21 años. El valor de referencia certificado por el Catastro a la fecha del fallecimiento es de 260.000 €; una tasación conforme a la Orden ECO/805/2003, con seis testigos de la zona, arroja 300.000 €. Las dos cifras son hipotéticas y sirven solo para ver el mecanismo.

La cuota íntegra sale de la tarifa sobre la base liquidable y, tras la bonificación del 99 %, la hija ingresa el 1 %³: la diferencia entre columnas, en impuesto de hoy, es pequeña. Si dentro de cinco años vende por 330.000 €, la ganancia patrimonial será de unos 70.000 € en la primera columna y de unos 30.000 € en la segunda, antes de sumar los gastos deducibles⁵: la tasación de 300.000 € habrá evitado que 40.000 € tributen. En una comunidad sin bonificación del 99 % hay que comparar el impuesto adicional de hoy con el ahorro de mañana; el artículo sobre la vivienda heredada y sus impuestos recorre ese caso.

La reducción por vivienda habitual obliga a la hija a conservar el piso cinco años en Madrid³; si lo vende antes, devuelve lo reducido con intereses de demora¹.

Qué muestra CheckValue antes de encargar la tasación

El informe de CheckValue no es una tasación conforme a la Orden ECO/805/2003 y no sirve para la tasación pericial contradictoria ni para el juzgado: es una valoración generada con inteligencia artificial a partir de fuentes oficiales citadas, y su sitio en estas tres situaciones está antes de la tasación, no en su lugar.

Introduzca la dirección, confirme superficie, habitaciones, año y estado y verá la vista previa gratuita de su informe. Para las tres situaciones de este artículo interesan sobre todo dos apartados del informe completo: las ventas comparables con sus ajustes documentados y el índice oficial de precios de la zona, con el que puede trasladar el valor a la fecha que le importa. Con ellos responde a tres preguntas:

• ¿El valor de referencia se parece al mercado? Si el rango del informe queda muy por encima, declarar el valor de referencia le saldrá caro en el IRPF futuro y conviene tasar; si queda por debajo, tiene un indicio para plantear la tasación pericial contradictoria.
• ¿Qué cifra llevar a la conversación entre herederos o cónyuges? Un valor con testigos y fuentes numeradas que nadie ha encargado para favorecer a una parte.
• ¿Qué esperar del tasador del banco? El índice histórico de la zona le dice si una tasación caducada en plazo sigue vigente en valor.

Con la misma dirección y los mismos datos el resultado no cambia; el informe se guarda en su cuenta, se comparte por enlace y el PDF sale en cinco idiomas, útil cuando un heredero vive fuera de España. Entre los informes de muestra hay un piso de Madrid para ver el formato antes de pagar.

Documentos que debe entregar al tasador

Cuanto más completo llegue el expediente, menos advertencias llevará el informe. La Orden ECO/805/2003 obliga al tasador a advertir de las discrepancias entre la realidad física y las descripciones registral o catastral⁸, y cada advertencia es munición para la otra parte.

• Nota simple actualizada y escritura de adquisición del fallecido o del matrimonio.
• Referencia catastral con la consulta descriptiva y gráfica, para comparar desde el primer día superficie registral, catastral y real.
• Certificado de eficiencia energética y último recibo del IBI.
• Fecha de valor exacta: día del fallecimiento, fecha de liquidación o hoy.
• Facturas y fotografías de reformas con fecha: una cocina renovada en 2024 no existía a la fecha de un fallecimiento en 2019.
• En herencias, la certificación del valor de referencia a la fecha del devengo, que se obtiene en la Sede del Catastro.

Esto es información general, no asesoramiento jurídico ni fiscal. Cada norma y cifra lleva su año; la fuente citada contiene la versión vigente.

Este artículo es información general y no constituye asesoramiento legal, fiscal ni de inversión. Las cifras y normas llevan el año de su publicación; consulte la fuente citada para la versión vigente.

Josef Eckmair MBA

Cofundador de CheckValue · administrador de CBDNOL GmbH · Más de 20 años de experiencia inmobiliaria en Tenerife y Austria · Revisado por Christian Eckmair

Josef Eckmair MBA es cofundador de CheckValue y administrador de CBDNOL GmbH (Ansfelden, Austria). Tiene más de 20 años de experiencia inmobiliaria en Tenerife y Austria y escribe sobre tasaciones, impuestos, gastos de venta y valoraciones para profesionales.

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