¿Cuánto vale mi casa? Guía completa para calcular el valor de su vivienda

«¿Cuánto vale mi casa?» es la pregunta previa a casi todo: vender, aceptar una oferta, repartir una herencia o comprobar si el vecino pide una fantasía por su piso. En España conviven cinco cifras que se presentan como «el valor» de la misma vivienda y pueden separarse en decenas de miles de euros. Esta guía las ordena y le enseña a valorar su casa en una tarde, con datos oficiales y sin dejar su teléfono en ningún formulario.

¿Cuánto vale mi casa? Cinco formas de saberlo hoy

La mayoría de los propietarios necesita la segunda o la tercera fila: pruebas para decidir y discutir, sin pagar la quinta hasta que un banco, un juzgado o Hacienda la pidan. La vista previa gratuita de su informe muestra la estructura completa para su dirección y el informe de muestra de Madrid enseña un ejemplo terminado. Precio, plazos y derechos ante la tasadora están en la guía sobre cuánto cuesta una tasación de vivienda.

Qué fija el valor de una vivienda en España: ubicación, superficie, estado y mercado

La ubicación pesa más que todo lo demás junto. En Madrid capital, el precio de oferta en septiembre de 2026 iba de 3.071 €/m² en Villaverde a 10.924 €/m² en el Barrio de Salamanca⁴: la misma ciudad, un factor de más de tres. Dentro del distrito, la calle, la orientación, la planta, el ascensor y que el piso sea exterior o interior mueven el precio otro tramo.

La superficie es el segundo factor y la primera fuente de errores: conviven la útil, la construida y la construida con elementos comunes, y Catastro, escritura y anuncio no siempre recogen la misma; mida antes de comparar. El estado va detrás: entre un piso de origen y otro reformado en la misma finca media una diferencia que el comprador calcula como coste de obra más molestias.

El mercado, por último, cambia el valor sin que usted toque nada. Según el INE, el Índice de Precios de Vivienda del segundo trimestre de 2026 quedó un 12,2 % por encima del de un año antes, con la segunda mano en el 12,9 % y un avance trimestral del 3,4 %². El valor tasado medio que publica el MIVAU llegó en ese mismo trimestre a 2.355 €/m², un 12,5 % más, y la provincia de Madrid subió un 12,6 %⁵. Un testigo vendido hace ocho meses ya no vale lo que se pagó por él. Qué características suman y cuáles restan está en la guía sobre qué sube y qué baja el valor de una vivienda.

Método 1: testigos de venta con precios reales

Todo cálculo serio, lo haga un tasador, una agencia o un modelo, se apoya en la misma idea: buscar viviendas que un comprador consideraría sustitutas de la suya, vendidas hace poco, y corregir sus precios por las diferencias. En España a esos comparables se les llama testigos.

La dificultad española es que los precios de cierre no se publican finca por finca. Lo que existe es la estadística agregada: el Notariado publica cada mes el precio medio escriturado, 2.114 €/m² en junio de 2026 con 67.529 compraventas, un 8,8 % más de precio y un 4,0 % menos de operaciones que un año antes¹. Es un precio firmado ante notario, no un anuncio, pero es una media de todo el país.

Para bajar a su calle necesita testigos concretos: quién vendió en su edificio o en su manzana, cuándo y por cuánto. Las agencias de la zona conocen los cierres recientes y una que quiera su encargo se los dará; pida cierres, no salidas. Con tres a seis testigos de los últimos doce meses, del mismo barrio y tipo de edificio, corrija cada precio por lo que le separa de su piso y mire dónde se agrupan. Ese grupo es su rango.

Dos reglas separan un análisis útil de uno decorativo: la cercanía pesa más que la similitud (un piso algo distinto en su misma escalera dice más que uno idéntico a dos kilómetros) y las correcciones salen de ventas locales, nunca de porcentajes nacionales sobre lo que «revaloriza» una cocina. Dónde pedir testigos y cómo corregirlos está en la guía sobre cómo encontrar testigos de venta.

Método 2: precio por metro cuadrado y media de la zona

El precio por metro cuadrado es la comprobación más rápida y la estadística peor usada del sector. Sirve cuando los testigos son de tamaño parecido. Engaña cuando difieren mucho: los pisos pequeños se venden casi siempre más caros por metro que los grandes de la misma zona, porque cocina, baño y ubicación cuestan lo mismo con 50 metros que con 120.

Las medias oficiales por municipio son públicas. El valor tasado que elabora el MIVAU y publica la Comunidad de Madrid dio para el municipio de Madrid, en 2025, 4.987,9 €/m² para las viviendas de más de cinco años y 5.458,5 €/m² para las de hasta cinco⁶. En el mismo cuadro, para la vivienda de más de cinco años, Pozuelo de Alarcón marcaba 4.787,9 €/m² y Móstoles 2.690,9 €/m²⁶: a quince kilómetros, casi la mitad de precio.

Los portales publican otra cosa: precios de oferta. Fotocasa situaba Madrid capital en 6.017 €/m² en septiembre de 2026, un 5,0 % más que un año antes, cuando en octubre de 2025 el ritmo anual era del 17,6 %⁴. Es lo que el vendedor pide el primer día; la distancia hasta la firma se negocia. Con cualquier media, distinga oferta de cierre, compare tamaños parecidos y no aplique la media de la ciudad a un distrito. El efecto del tamaño está en la guía sobre cómo usar el precio por metro cuadrado sin equivocarse.

Método 3: valoradores online, qué ven y qué no ven

La valoración de vivienda online que ofrecen gratis los portales y algunos bancos sale de un modelo automático: cruza lo que usted teclea con los datos públicos del Catastro y con los anuncios de su zona y devuelve un rango en un minuto. Como primera orientación funciona.

No ven lo que decide el precio: los cierres, porque no están en abierto (se calibran sobre ofertas con el margen de negociación incorporado), ni el interior, la orientación o la luz; donde conviven pisos reformados y de origen tienden a la media.

El modelo de negocio explica el resto: la «valoración gratuita» es un formulario de captación. Pide nombre y teléfono, la casilla de consentimiento suele autorizar la cesión de sus datos a agencias colaboradoras y la llamada llega en horas. El producto que se vende ahí es usted, no el valor. Qué publica cada herramienta sobre su método está en la guía sobre qué precisión tienen los valoradores online.

Valor catastral, valor de referencia, tasación y valor de mercado no son lo mismo

Cinco cifras, cinco preguntas distintas; confundirlas cuesta dinero ante Hacienda y en la negociación.

El valor de referencia merece una nota aparte porque desde 2022 decide cuánto paga a Hacienda al comprar o heredar. Se consulta en la Sede Electrónica del Catastro con Cl@ve o certificado electrónico; los valores para 2027 se publicaron el 25 de septiembre de 2026¹⁰. Si compra por debajo de ese valor, el impuesto de transmisiones se liquida sobre el valor de referencia de todos modos⁸. Cómo se revisa y se recurre el valor catastral lo explica la guía sobre valor catastral frente a valor de mercado.

Los datos oficiales detrás del número: INE, MIVAU, Notariado y Banco de España

Cualquier cifra que le den, incluidas las de este artículo, debe poder rastrearse hasta una fuente pública. El INE mide cada trimestre la variación de precios de las compraventas reales y sirve para actualizar un testigo antiguo². El MIVAU publica el valor tasado medio por provincia y por municipio de más de 25.000 habitantes⁶, el Notariado el precio medio escriturado de cada mes¹, y el Catastro guarda los metros oficiales, el año, el uso y el valor de referencia de cada inmueble¹⁰.

El cuadro de Síntesis de indicadores del Banco de España pone las series una debajo de otra: el valor tasado nacional pasó de una media de 2.128 €/m² en 2025 a 2.355 en el segundo trimestre de 2026⁵. Léalo como un tasador: que la provincia suba un 12,6 % no significa que su piso haya subido lo mismo, pero le dice cuánto y en qué dirección corregir un testigo de hace un año. Qué publica cada organismo y con qué retraso está en la guía sobre las fuentes oficiales de precios de vivienda.

Un piso de 85 m² en Ciudad Lineal valorado en tres pasos

Supongamos un piso de 85 m² construidos en Ciudad Lineal, tercera planta exterior con ascensor, edificio de 1975, cocina y baño de origen. Las medias oficiales y los precios de oferta son reales; los tres testigos son hipotéticos y sirven para mostrar el método.

Paso 1, la media del municipio. 85 m² por el valor tasado medio que el MIVAU atribuye a Madrid en 2025 para viviendas de más de cinco años, 4.987,9 €/m², dan unos 424.000 €⁶. Es un primer ancla, pero mezcla Salamanca con Villaverde y tiene fecha de 2025.

Paso 2, el distrito. Fotocasa situaba el precio de oferta en Ciudad Lineal en 5.101 €/m² en septiembre de 2026, frente a 6.017 €/m² en toda la capital⁴. Aplicado a 85 m² son unos 433.600 € de salida, no de cierre.

Paso 3, los testigos corregidos.

Los precios corregidos se agrupan entre 398.000 y 419.000 €. El testigo A es la mejor prueba (misma calle, más reciente), así que un valor puntual de unos 408.000 €, alrededor de 4.800 €/m², con un rango de 395.000 a 420.000 €, es defendible: por debajo del precio de salida del distrito, como corresponde a un cierre, y algo por debajo del valor tasado medio del municipio, como corresponde a un piso sin reformar.

Fíjese en lo que el ejemplo no hace. No promedia los tres precios brutos (400.667 €), porque compararía pisos distintos. No multiplica los 85 m² por la media nacional escriturada de 2.114 €/m²¹, que daría 180.000 € y sería absurdo en Madrid. Y los 30.000 € de la reforma no salen de una revista, sino de lo que en esa zona separa, en ventas recientes, un piso reformado de otro de origen. La corrección por fecha se aplica con prudencia, porque el 3,4 % trimestral del índice² es de todo el país.

Testigos, rango e índice para su dirección y cuándo hace falta tasación

El informe de CheckValue aplica la lógica de esta guía con inteligencia artificial y deja las pruebas a la vista. Para quien quiere saber cuánto vale su casa, tres apartados hacen el trabajo: los testigos, con la distancia, la fecha y el ajuste de cada uno, para que compruebe usted mismo de dónde sale la cifra; el precio por metro cuadrado frente a la media del distrito junto al índice oficial, que le dice si un testigo antiguo sigue vigente; y el valor con su rango, porque un intervalo defendible vale más que un número redondo. Cómo se calcula y dónde tiene límites lo explica la página de precisión y método.

Qué no es: una tasación oficial. Nadie visita el piso, y la Ley 5/2019 (artículo 13) exige para la hipoteca la tasación de una tasadora homologada que no dependa del banco, con arreglo a la Orden ECO/805/2003³; puede encargarla usted y la entidad debe aceptarla si está certificada por un tasador homologado y vigente⁹. La necesitará también para discutir con Hacienda el valor de una herencia, en un divorcio sin acuerdo y en cualquier pleito. Para decidir si vende, fijar el precio de salida, contestar a una oferta o fijar un alquiler (véase cuánto alquiler puede pedir por su vivienda), los testigos y un informe con fuentes responden antes y más barato.

Esto es información general, no asesoramiento jurídico ni fiscal. Cada ley y cada cifra llevan su año; la versión vigente está en la fuente citada.

Este artículo es información general y no constituye asesoramiento legal, fiscal ni de inversión. Las cifras y normas llevan el año de su publicación; consulte la fuente citada para la versión vigente.

Christian Eckmair

Cofundador de CheckValue · Más de 20 años de experiencia inmobiliaria en Tenerife y Austria · Revisado por Josef Eckmair MBA

Christian Eckmair es cofundador de CheckValue y de CBDNOL GmbH (Ansfelden, Austria). Lleva más de 20 años en el sector inmobiliario en Tenerife y Austria –compra, reforma, alquiler y venta de viviendas– y escribe sobre el valor de la vivienda, las comprobaciones antes de comprar y los registros de propiedad.

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