Perizia immobiliare: costo, come funziona, tempi e quando serve davvero

In Italia «perizia» è una parola che copre quattro documenti diversi, con costi che vanno da zero a più di mille euro e con un peso legale che va da nessuno alla prova che regge davanti a un giudice. Chi compra con un mutuo la incontra una volta sola e la subisce; chi divide un'eredità o litiga sul valore di una casa la ordina e la paga. Questa guida spiega quanto costa ciascun tipo nel 2026, chi può firmarla, come si svolge quella della banca passo per passo e, soprattutto, quando la legge o l'istituto la esigono e quando invece basta una valutazione con comparabili e fonti.

Perizia, perizia asseverata, perizia giurata e valutazione: quattro cose diverse

La valutazione (o stima orientativa) è un parere sul valore, senza responsabilità formale: quella dell'agenzia è spesso gratuita o compresa nella provvigione se le si affida la vendita¹; quella di un portale o di un report di valutazione come CheckValue è un calcolo su dati e comparabili. Serve a orientarsi, non a provare nulla davanti a terzi.

La perizia semplice (o perizia di parte) è una relazione tecnica di stima firmata da un professionista abilitato, con sopralluogo, fotografie, planimetrie, comparabili e calcolo del valore. Ha il peso della firma e della responsabilità professionale di chi la redige.

La perizia asseverata è la stessa relazione con la dichiarazione solenne del tecnico che ne attesta veridicità e completezza sotto la propria responsabilità. La perizia giurata aggiunge il giuramento davanti a un pubblico ufficiale, di regola il cancelliere del tribunale: è la forma richiesta quando la relazione deve avere valore legale, per esempio in una successione, in una divisione tra eredi o in una causa¹. In tribunale, infine, il valore lo fissa il consulente tecnico d'ufficio (CTU) nominato dal giudice, con compensi regolati dal decreto ministeriale del 30 maggio 2002¹.

La differenza fra queste figure, il loro peso davanti alla banca e al giudice e il posto dei modelli automatici è trattata a parte nella guida su perizia, valutazione e stima automatica: le differenze.

Perizia immobiliare: costo nel 2026 e cosa fa salire il preventivo

Prima regola: in Italia non esiste un tariffario. Il compenso del geometra, dell'architetto o dell'ingegnere si concorda liberamente, con la sola eccezione delle consulenze disposte dal giudice¹. Le cifre che seguono sono quindi indicazioni di mercato ricavate da fonti secondarie, non tariffe ufficiali.

Il portale di preventivi ProntoPro registra richieste da 200 a 1.500 €, in media tra 250 e 500 €; per immobili grandi o in zone di pregio si arriva con facilità a 1.000 €². A far salire il preventivo, più dei metri quadri, è il lavoro necessario per arrivare a un valore difendibile: un appartamento con planimetria conforme, molte vendite recenti in zona e nessun dubbio urbanistico si stima in fretta; una difformità catastale, un abuso da verificare, una pertinenza o una destinazione d'uso particolare aggiungono ore di verifica, e con esse finalità, urgenza e trasferte¹. Attenzione alle voci escluse: IVA al 22 %, cassa previdenziale, bolli, accessi agli atti¹. Se due preventivi distano molto, di solito non descrivono lo stesso lavoro.

Chi fa la perizia: geometra, architetto, ingegnere, perito edile e il CTU

La perizia la firma un tecnico iscritto a un albo: geometri, architetti, ingegneri, periti edili. «Perito immobiliare» non è un titolo protetto a sé stante, e chi lo usa deve comunque avere un'iscrizione professionale alle spalle. Quando sceglie Lei, conta l'esperienza sul tipo di immobile: chi stima capannoni ogni settimana non è necessariamente la persona giusta per un attico d'epoca.

Per il mutuo il perito lo sceglie la banca, direttamente o tramite società di valutazione. La legge impone che sia competente sotto il profilo professionale e indipendente dal processo di commercializzazione del credito: lo prevede l'articolo 120-duodecies del Testo unico bancario, introdotto nel 2016 per recepire la direttiva europea sul credito immobiliare ai consumatori³. Lo standard tecnico che le banche adottano sono le Linee guida ABI per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie, che fissano requisiti del perito, metodo del confronto di mercato, definizioni di valore e contenuto della relazione⁴.

In tribunale il valore lo determina il CTU nominato dal giudice, con compenso per scaglioni sul valore stimato secondo il DM 30 maggio 2002 (minimo 145,12 €); le tabelle non sono mai state aggiornate e con la sentenza 14327/2026 il TAR Lazio ha ordinato ai ministeri della Giustizia e dell'Economia di provvedere entro 120 giorni¹. Come dividere il costo tra le parti lo decide il giudice.

La perizia per il mutuo passo per passo: incarico, sopralluogo, comparabili, relazione

1. L'incarico. Dopo la proposta d'acquisto accettata e la domanda di mutuo, la banca affida la stima al perito e Le comunica le spese, che di norma paga insieme all'istruttoria e che rientrano nel TAEG¹. Alcuni istituti le incassano già al sopralluogo: se poi la pratica non va avanti, quei soldi possono restare a Suo carico¹.

2. Il sopralluogo. Il perito fissa l'appuntamento con chi può aprire: il venditore o l'agenzia, e Lei se vuole esserci, cosa che consiglio. Misura, fotografa, annota stato conservativo, impianti, esposizione, piano, pertinenze. Confronta lo stato di fatto con la planimetria catastale, perché l'atto di compravendita deve contenere il riferimento alle planimetrie depositate e la dichiarazione di conformità dei dati catastali allo stato di fatto⁸. Verifica i titoli edilizi (permesso di costruire, concessione, SCIA, eventuali sanatorie) previsti dal Testo unico dell'edilizia⁹: una stanza in più senza titolo non è un valore aggiunto, è un problema per il rogito.

3. I comparabili. Il perito applica il confronto di mercato previsto dalle Linee guida ABI⁴: vendite recenti di immobili simili nella stessa zona, corrette per le differenze, con le quotazioni OMI come controllo di coerenza, tenendo presente che l'Agenzia stessa le definisce indicazioni di larga massima⁷.

4. La relazione. Contiene descrizione, verifiche, comparabili, calcolo e il valore di mercato alla data del sopralluogo; a seconda dell'istituto anche valori più prudenti previsti dagli standard⁴. La banca eroga di solito fino all'80 % del valore più basso tra prezzo e perizia¹. Il rapporto medio tra prestito e valore rilevato dalla Banca d'Italia nel II trimestre 2026 è stato del 78,2 %, e il 63,1 % degli acquisti intermediati dalle agenzie è passato da un mutuo⁵.

Chi vuole capire come si costruisce il valore prima che lo faccia il perito trova il metodo nella guida su quanto vale la mia casa.

Quanto tempo ci vuole e perché i tempi variano

Non esiste una statistica ufficiale sui tempi delle perizie, quindi conviene guardare al meccanismo. Il sopralluogo è la parte breve. La relazione richiede tre cose che dipendono poco dal perito: i documenti (planimetria catastale, atto di provenienza, titoli edilizi, regolamento di condominio), la disponibilità di comparabili in zona e la coda interna della banca, che riceve la relazione e la passa all'ufficio crediti per la delibera. Con i documenti già pronti e un immobile conforme, tutto scorre; con una planimetria da aggiornare o una difformità da sanare, il perito sospende o segnala, e il rogito slitta.

Tre accorgimenti accorciano i tempi: chiedere al venditore planimetria e titoli edilizi prima di firmare la proposta, esserci al sopralluogo, chiedere alla banca quando commissiona la perizia (alcune solo dopo la pre-delibera). Nelle perizie private il preventivo scritto dovrebbe indicare i tempi di consegna, decisivi se c'è di mezzo un rogito o un'udienza¹.

Quando la perizia è obbligatoria e quando basta un report di valutazione

La perizia serve ogni volta che un terzo deve poter fare affidamento sul documento. La banca la ordina sempre per il mutuo, perché la legge le impone standard affidabili di valutazione dell'immobile in garanzia³. Il giudice la dispone tramite CTU nelle cause e nelle divisioni. Nelle successioni e nelle divisioni tra eredi, o quando bisogna dimostrare un valore al fisco, si usa la perizia giurata¹. Nelle separazioni, quando i coniugi non concordano sul valore della casa, una perizia condivisa evita la CTU. Questa è un'informazione generale e non costituisce una consulenza legale o fiscale.

Per tutto ciò che viene prima la perizia è un costo evitabile: decidere se vendere, controllare un prezzo richiesto, prepararsi alla trattativa o capire se la stima della banca reggerà il prezzo pattuito si fanno con comparabili, quotazioni di zona e un ragionamento trasparente. I casi di rifinanziamento, eredità e separazione, con le loro particolarità (valore alla data del decesso, stime retrospettive), hanno una guida dedicata: perizia per surroga, successione e divorzio.

Il caso di un acquisto a Roma da 270.000 € con mutuo all'80 %

Le cifre di mercato sono quelle ufficiali; il singolo caso è costruito a scopo illustrativo. Nel 2025 il valore medio per abitazione compravenduta a Roma è stato di 270.200 €, e a Roma il 59 % degli acquisti è avvenuto con un mutuo, la quota più alta tra le grandi città⁶. Supponiamo quindi una proposta accettata a 270.000 € per un appartamento romano e una richiesta di mutuo all'80 %: 216.000 €.

L'ipotesi B è la ragione per cui la perizia va presa sul serio prima, non dopo: i 6.400 € di scarto non sono un errore del perito ma la distanza tra quanto Lei ha pattuito e quanto i comparabili sostengono. Chi conosce già la fascia delle vendite recenti della via non ha sorprese alla relazione. Se la perizia esce comunque bassa, la guida su cosa fare se la perizia della banca è inferiore al prezzo spiega revisione, rinegoziazione e seconda banca.

Un dettaglio fiscale da non dimenticare: se il mutuo serve all'acquisto dell'abitazione principale, le spese di perizia rientrano tra gli oneri accessori detraibili al 19 % insieme agli interessi passivi, entro il tetto complessivo di 4.000 €¹.

Il report CheckValue prima di incaricare il perito

Chi sta per pagare un tecnico ha bisogno di due cose che un report CheckValue mette sul tavolo in pochi minuti. La prima è la fascia di valore con i comparabili che la sostengono: se il prezzo pattuito sta dentro la fascia, la perizia bancaria difficilmente riserverà sorprese; se sta sopra, sa in anticipo quanto capitale in più potrebbe servire e può rinegoziare prima di firmare la proposta. La seconda è la trasparenza delle correzioni: stato conservativo, classe energetica, anno di costruzione, ascensore, box e altre dotazioni sono applicati con un coefficiente dichiarato e una fonte, esattamente il tipo di argomento che serve quando si chiede alla banca una revisione o si dà mandato per una perizia di parte.

C'è poi un aspetto che i professionisti apprezzano: lo stesso indirizzo con gli stessi dati produce lo stesso valore, perché ogni risultato viene registrato, calcolato in due esecuzioni indipendenti e sottoposto a un controllo di plausibilità prima di essere mostrato. Un numero che cambia a ogni clic non è un argomento; uno riproducibile lo è.

Cosa il report non è: una perizia. Non è asseverato, nessun tecnico entra nell'appartamento e nessuna banca lo accetta al posto della relazione del proprio perito. Serve prima, per decidere se ordinarla e a che prezzo trattare, e dopo, per capire se una stima bassa è difendibile. L'anteprima è gratuita; i prezzi dei report singoli e del piano Pro sono sulla pagina dedicata. Quanto fidarsi dei valutatori automatici in generale è il tema della guida su quanto sono affidabili le valutazioni online.

Perizia di parte e controperizia: quando conviene pagarne una

Se la relazione della banca esce sotto il prezzo, ha tre strade, e la perizia di parte è una di queste. La prima è la richiesta formale di revisione alla banca, motivata con documenti aggiuntivi: comparabili che il perito non ha considerato, lavori eseguiti con fatture, la conformità catastale appena regolarizzata¹. La seconda è la perizia indipendente, cioè un tecnico incaricato da Lei che redige una relazione con gli stessi standard, da presentare alla banca a sostegno della revisione; costa come una perizia privata, 300–600 € per un appartamento standard¹, e conviene quando lo scarto da coprire è di diverse migliaia di euro. La terza è cambiare istituto: un'altra banca incarica un altro perito¹.

Nelle divisioni ereditarie e nelle separazioni la perizia di parte gioca un ruolo diverso: è il documento con cui ciascuna parte porta il proprio valore al tavolo, e quando le due stime distano poco si evita la CTU con i suoi scaglioni¹. In tutti questi casi il punto non è avere una perizia più alta, ma una perizia più documentata: il giudice e la banca leggono i comparabili, non le conclusioni.

Questo articolo è un’informazione generale e non costituisce consulenza legale, fiscale o di investimento. Cifre e regole riportano l’anno di pubblicazione; per la versione vigente consulti la fonte citata.

Josef Eckmair MBA

Cofondatore di CheckValue · amministratore di CBDNOL GmbH · Oltre 20 anni di esperienza immobiliare a Tenerife e in Austria · Rivisto da Christian Eckmair

Josef Eckmair MBA è cofondatore di CheckValue e amministratore di CBDNOL GmbH (Ansfelden, Austria). Ha oltre 20 anni di esperienza immobiliare a Tenerife e in Austria e scrive di perizie, imposte, costi di vendita e valutazioni per professionisti.

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