Perizia della banca più bassa del prezzo: cosa succede e cosa fare

La telefonata arriva di solito qualche settimana dopo il sopralluogo: «la perizia è uscita più bassa». Il compromesso è firmato, la caparra versata, il rogito fissato, e il mutuo che la banca è disposta a erogare non copre più il piano finanziario. Non è una colpa: il perito applica criteri prudenziali per conto di chi presta i soldi, il prezzo lo ha fatto la trattativa. Questa guida spiega cosa cambia nei numeri, come trovare gli errori nella relazione, quali sono le quattro uscite e come caparra e condizione sospensiva decidono chi rischia cosa.

Perché la perizia della banca è più bassa del prezzo pattuito

Tre numeri diversi si incontrano in una compravendita: il prezzo richiesto nell'annuncio, il prezzo pattuito nel compromesso e il valore di perizia. Il primo è l'apertura del venditore: il sondaggio della Banca d'Italia sul II trimestre 2026 misura uno sconto medio del 7,1 % tra richiesta e chiusura³, quindi una perizia sotto il prezzo di annuncio è la norma. Il secondo è il risultato della trattativa e dovrebbe stare vicino al mercato. Il terzo è il valore che un perito indipendente dalla vendita del credito attribuisce all'immobile per conto della banca, come impone il Testo unico bancario per il credito ai consumatori⁴, seguendo le Linee guida ABI: valore di mercato prudenziale, comparabili documentati, verifica della conformità⁵.

La distanza tra secondo e terzo numero nasce da due meccanismi. La prudenza: la banca deve poter recuperare il credito vendendo l'immobile in tempi non scelti da lei, quindi il perito guarda alle vendite concluse in zona, non a quanto il compratore si è innamorato del terrazzo. L'informazione: il perito vede planimetria catastale, titoli edilizi e stato reale degli impianti; il compratore ha visto una casa arredata bene in un pomeriggio di sole. Sopralluogo, costi e chi paga sono nella guida su costi e svolgimento della perizia immobiliare; il peso della perizia bancaria rispetto agli altri documenti di valore è nella guida su perizia, valutazione e stima automatica.

Cosa cambia per il mutuo: il minore tra prezzo e perizia

La regola è semplice e vale in quasi tutti gli istituti: la banca confronta prezzo e valore di perizia e finanzia sul minore dei due, di norma fino all'80 % di quell'importo¹. Se la perizia è pari o superiore al prezzo, non cambia nulla e il valore più alto non aumenta il mutuo¹. Se è inferiore, l'importo scende e la differenza diventa liquidità da trovare.

I numeri medi dicono quanto pesa. Nel II trimestre 2026 quasi due acquisti su tre passati dalle agenzie (63,1 %) hanno avuto un mutuo, che ha coperto in media il 78,2 % del valore³: la maggioranza dei compratori parte già vicino al massimo finanziabile e non ha margine per assorbire una perizia bassa senza toccare i risparmi. Nel 2025 circa 334 mila acquisti di abitazioni sono stati assistiti da mutuo ipotecario, il 18,3 % in più dell'anno prima, con un tasso medio iniziale del 3,35 %⁶; a Roma la quota di acquisti con mutuo, 59 %, è la più alta tra le grandi città⁶.

Cosa abbassa una perizia: comparabili, difformità, stato, classe energetica

I comparabili. È la causa più frequente e la più difficile da contestare. Il perito prende vendite concluse in zona, simili per tipologia e stato, e le corregge per le differenze, come chiedono le Linee guida ABI⁵; se le chiusure recenti della via stanno sotto il prezzo pattuito, la perizia lo seguirà. Come si trovano e si correggono quelle vendite, con il servizio gratuito dell'Agenzia delle Entrate, è nella guida su come sapere a quanto è stata venduta una casa.

Le difformità catastali e urbanistiche. Per il rogito la legge richiede che l'atto richiami le planimetrie depositate in catasto e dichiari che lo stato di fatto vi corrisponde⁷; il perito controlla in sopralluogo che la planimetria coincida con la casa e che le opere abbiano un titolo edilizio secondo il Testo unico dell'edilizia⁸. Una veranda chiusa, un soppalco, un bagno spostato senza pratica non sono valore aggiunto: sono una segnalazione nella relazione, un costo di regolarizzazione e, nei casi gravi, una pratica sospesa.

Lo stato e gli impianti. L'annuncio dice «ristrutturato»; il perito guarda l'anno dell'impianto elettrico, le finestre, l'umidità sul soffitto del bagno, e la relazione deve rifletterlo nel valore⁵.

La classe energetica e il piano. Un attestato in classe G e un quarto piano senza ascensore pesano sui comparabili come pesano sugli acquirenti; quali caratteristiche spostano il valore e di quanto è il tema della guida su cosa aumenta e cosa riduce il valore di una casa.

La superficie. Il perito misura: se l'annuncio diceva 95 m² commerciali e la planimetria ne dà 88, il valore al metro resta uguale ma il totale scende.

Leggere la relazione: gli errori da cercare e come chiedere il riesame

Prima di arrabbiarsi, chieda copia della relazione (l'ha pagata Lei) e la legga con una lista precisa.

1. Superficie. Commerciale o calpestabile? Balconi, cantina e box sono stati conteggiati con i coefficienti giusti? Un errore di dieci metri quadri vale decine di migliaia di euro.
2. Comparabili. Data, zona, tipologia, stato. Un comparabile di due anni fa, o di una zona OMI diversa, o «da ristrutturare» quando la Sua è rifatta, va contestato con vendite più pertinenti; il confronto con l'intervallo OMI della zona per la stessa tipologia e stato dice se la perizia è fuori scala⁹.
3. Descrizione dello stato. Impianti, infissi, riscaldamento, anno della ristrutturazione: se i lavori sono documentati con fatture e non compaiono, è un errore di fatto.
4. Dotazioni e pertinenze. Ascensore, box, posto auto, cantina, terrazzo: dimenticanze frequenti quando il sopralluogo è rapido.
5. Difformità segnalate. Verifichi che siano reali; a volte il perito lavora su una planimetria vecchia mentre quella aggiornata è già depositata.
6. Coerenza interna. Valore al metro dei comparabili, correzioni applicate, valore finale: i conti devono tornare.

La richiesta di riesame si presenta alla banca per iscritto, con i documenti che correggono gli errori: comparabili pertinenti, fatture, planimetria aggiornata, eventualmente una perizia di parte di un tecnico incaricato da Lei. Va detto con chiarezza: la banca non è obbligata ad accettarla¹⁰, e il perito di regola difende il proprio lavoro. Passano le richieste che indicano un errore di fatto (una superficie, una pertinenza, una difformità inesistente), non quelle che dicono «secondo noi vale di più».

Le quattro uscite: integrare, rinegoziare, seconda perizia o altra banca, recesso

Integrare con capitale proprio. La più rapida: si copre la differenza con i risparmi e il rogito resta alla data fissata¹. Conviene se lo scarto è piccolo e non svuota la riserva per imposte, notaio e imprevisti.

Rinegoziare il prezzo. Si torna dal venditore con la relazione in mano e si chiede di allineare il prezzo alla perizia¹¹⁰. L'argomento è forte: il prossimo acquirente con mutuo incontrerà probabilmente lo stesso problema, e il venditore lo sa. Funziona meglio se l'immobile è sul mercato da molto (i tempi medi di vendita nel II trimestre 2026 erano di 5,2 mesi³) e se la perizia indica difetti oggettivi, come una difformità da regolarizzare.

Seconda perizia o altra banca. Una perizia di parte a sostegno del riesame, oppure una nuova domanda di mutuo presso un altro istituto, che incarica un altro perito¹⁰. Costa una seconda spesa di perizia e settimane di istruttoria; ha senso se lo scarto è grande, se il compromesso lascia tempo e se i comparabili indipendenti smentiscono il primo perito.

Recedere. Se il preliminare contiene la condizione sospensiva del mutuo, il mancato finanziamento fa cadere l'accordo e la caparra torna indietro¹⁰². Senza clausola, il recesso è un inadempimento e costa la caparra: prima di sceglierlo, si rilegge il contratto con il notaio o con un avvocato.

Compromesso e caparra: la condizione sospensiva legata al mutuo

In Italia non esiste una tutela automatica per chi non ottiene il mutuo: la tutela va scritta. Il codice civile consente alle parti di subordinare l'efficacia del contratto a un avvenimento futuro e incerto²; nella pratica immobiliare questa è la condizione sospensiva dell'ottenimento del mutuo, inserita nella proposta d'acquisto o nel preliminare con l'importo richiesto, le banche a cui ci si rivolge e un termine per la delibera. Se il mutuo non viene concesso, o viene concesso per un importo inferiore a quello indicato, il contratto non produce effetti e la caparra viene restituita¹⁰.

Senza la clausola scatta la disciplina della caparra confirmatoria: se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto e trattenerla; se è inadempiente chi l'ha ricevuta, l'altra può recedere ed esigere il doppio². Il compratore che non riesce a pagare perché la banca finanzia meno del previsto è, davanti alla legge, un compratore inadempiente. Tre accorgimenti: indicare nella clausola l'importo del mutuo e non solo «l'ottenimento», legare il termine a una data compatibile con i tempi reali di perizia e delibera, e riportare la clausola nel preliminare quando si passa dalla proposta d'acquisto al compromesso, perché una clausola presente solo nella proposta può perdersi nel passaggio. Questa è un'informazione generale e non costituisce una consulenza legale o fiscale.

Compromesso a 300.000 €, perizia a 280.000 €: quattro strade con i numeri

I dati di mercato sono ufficiali; il caso è costruito a scopo illustrativo. Un appartamento a Roma (spesa media 2025 per abitazione compravenduta: 270.200 €⁶) viene messo in compromesso a 300.000 €, con caparra confirmatoria di 30.000 € e richiesta di mutuo all'80 %, cioè 240.000 €; il compratore ha previsto 60.000 € di capitale proprio più imposte e notaio. La perizia esce a 280.000 €. Il mutuo scende all'80 % di 280.000 €, cioè 224.000 €¹: mancano 16.000 €.

La riga più utile è quella del riesame: 4.000 € di differenza residua si integrano, 16.000 € no. Per questo il riesame va preparato prima di scegliere tra le altre strade, con dati e non con aggettivi.

Mettere alla prova la perizia: i comparabili indipendenti del report CheckValue

Chi ha in mano una perizia bassa ha bisogno di una cosa sola: sapere se il perito ha ragione. Un report CheckValue per l'indirizzo dell'immobile risponde con un intervallo di valore costruito su fonti ufficiali e con l'elenco delle vendite comparabili su cui poggia, ciascuna con distanza, data e correzione applicata. Se il valore di perizia sta dentro l'intervallo, il perito ha letto il mercato meglio della trattativa e la strada è integrare o rinegoziare; se sta sotto e i comparabili del report sono più recenti o più vicini di quelli della relazione, ha l'inizio di un riesame documentato.

Due dettagli contano in questa situazione. Le correzioni per stato, classe energetica, anno di costruzione, ascensore e box sono riportate con coefficiente e fonte, quindi si confrontano una per una con quelle del perito; e il risultato è riproducibile, perché a indirizzo e dati identici corrisponde lo stesso valore, quindi si può mettere sul tavolo come base di discussione senza temere che il numero cambi al secondo tentativo. Ciò che il report non è: una perizia. Nessun tecnico entra nell'immobile, la banca non lo mette a fascicolo in sostituzione della relazione firmata dal perito che ha incaricato, e per il riesame formale serve di regola una perizia di parte. Serve prima, per non firmare un compromesso sopra il mercato, e dopo, per decidere in fretta quale strada percorrere. L'anteprima per l'indirizzo dell'immobile è gratuita; metodo e limiti sono nella pagina su precisione e metodo.

Venditori: prevenire una perizia bassa prima di mettere in vendita

La perizia bassa colpisce il compratore e ricade sul venditore: con quasi due acquisti su tre finanziati da un mutuo³, una casa che non regge la perizia perde l'acquirente e torna sul mercato con settimane di ritardo. Quattro mosse prima dell'annuncio la evitano.

Prima: regolarizzare il catasto. Planimetria aggiornata e conformità dello stato di fatto sono obbligatorie per l'atto⁷; farle prima costa poco e toglie al perito il motivo più frequente di riduzione. Seconda: raccogliere i titoli edilizi⁸ e le fatture dei lavori, in una cartella da consegnare al perito al sopralluogo. Terza: fissare il prezzo di richiesta guardando le chiusure della zona e non le richieste dei vicini, tenendo conto che la trattativa toglie in media il 7,1 %³. Quarta: se il compratore lo chiede, accettare una condizione sospensiva del mutuo con importo e termine precisi²: un compratore tutelato firma prima e tratta meno.

Questo articolo è un’informazione generale e non costituisce consulenza legale, fiscale o di investimento. Cifre e regole riportano l’anno di pubblicazione; per la versione vigente consulti la fonte citata.

Josef Eckmair MBA

Cofondatore di CheckValue · amministratore di CBDNOL GmbH · Oltre 20 anni di esperienza immobiliare a Tenerife e in Austria · Rivisto da Christian Eckmair

Josef Eckmair MBA è cofondatore di CheckValue e amministratore di CBDNOL GmbH (Ansfelden, Austria). Ha oltre 20 anni di esperienza immobiliare a Tenerife e in Austria e scrive di perizie, imposte, costi di vendita e valutazioni per professionisti.

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