¿Por cuánto puedo alquilar mi piso? Cálculo con datos oficiales

En España la pregunta «¿por cuánto puedo alquilar mi piso?» tiene dos capas. La primera es de mercado: qué paga hoy un inquilino por un piso como el suyo. La segunda es legal: desde la Ley 12/2023 hay municipios donde la renta de un contrato nuevo no puede superar la del anterior ni el índice estatal, y la subida anual de los contratos de vivienda habitual firmados desde mayo de 2023 está limitada por un índice del INE. Esta guía recorre las dos capas con las fuentes oficiales, tres métodos de cálculo y un ejemplo con cifras en Madrid. Como la renta razonable depende del valor del piso, conviene tener antes una idea de cuánto vale su casa.

¿Por cuánto puedo alquilar mi piso? Tres cifras que debe cruzar

Ninguna fuente basta por sí sola. Los anuncios del portal dicen lo que piden otros propietarios, no lo que cobran. El índice oficial dice lo que se declaró a Hacienda en contratos ya firmados, con el retraso que eso implica. La rentabilidad que usted quiere dice lo que necesita, no lo que el mercado está dispuesto a pagar. Cuando dos de las tres cifras coinciden, tiene un rango defendible; cuando las tres divergen, el problema suele estar en la superficie o en el estado que ha supuesto.

Un dato de aritmética antes de empezar: un mes de piso vacío es el 8,3 % de la renta anual. Pedir un 5 % más que el mercado y tardar un mes más en alquilar es perder dinero el primer año y arrancar el contrato con una renta que el siguiente inquilino discutirá.

De dónde salen los datos del alquiler en España

Método 1: testigos de alquiler en su barrio, últimos 90 días, misma superficie

Un testigo útil cumple cuatro condiciones: está en el mismo barrio, tiene una superficie que no se aleja más de un 15 % de la suya, es del mismo tipo (exterior o interior, con o sin ascensor, planta parecida) y se alquiló en los últimos noventa días. Con tres a cinco testigos así, calcule el precio por metro cuadrado y mes de cada uno, ajústelo por lo que le diferencia de su piso (mobiliario, garaje, terraza, reforma reciente) y multiplíquelo por su superficie.

El problema práctico es que los portales muestran anuncios, no contratos. Dos remedios: apunte qué anuncios desaparecen en una o dos semanas, porque esos marcaban el precio correcto, y pregunte a administradores de fincas o a vecinos que hayan alquilado hace poco. Como control final, el mapa de SERPAVI por sección censal le dice la renta declarada en su entorno inmediato¹; si sus testigos quedan muy por encima de esa referencia, revise si de verdad son comparables.

Método 2: el índice de referencia paso a paso, con la referencia catastral

1. Localice la referencia catastral de la vivienda: aparece en el recibo del IBI, en la nota simple y en la Sede Electrónica del Catastro.
2. Abra la aplicación del índice de alquiler⁶, introduzca la referencia catastral y confirme las características de la vivienda que le pide, entre ellas superficie, planta, estado y ascensor.
3. Obtendrá un rango de valores de referencia mensual, con un mínimo y un máximo, calculado a partir de los arrendamientos de vivienda habitual declarados en esa zona¹.

Léalo con cuidado: el rango describe contratos ya firmados, así que en un mercado que sube va por detrás de los anuncios y en un mercado que baja, por delante. Fuera de las zonas tensionadas es una orientación, y muy buena, porque no tiene el sesgo alcista de los portales. Dentro de una zona tensionada se convierte en tope legal en dos casos: cuando el arrendador es gran tenedor y cuando la vivienda no ha estado arrendada en los cinco años anteriores (art. 17.7 de la LAU)². Para el resto de arrendadores en zona tensionada, el tope es la última renta del contrato anterior, con su actualización anual aplicada, y solo cabe subirla hasta un 10 % en los casos que la ley enumera, como una rehabilitación terminada en los dos años anteriores o un contrato de diez años o más (art. 17.6)². En cualquier zona tensionada, el propietario debe informar antes de firmar, y en el propio contrato, de la última renta de los cinco años anteriores y del valor que corresponde según el índice (art. 31.3 de la Ley 12/2023)⁷.

Método 3: rentabilidad objetivo, y lo que dice el Banco de España

La tercera cifra sale de una división: renta mensual = valor de mercado del piso × rentabilidad bruta anual / 12. El Banco de España estima la rentabilidad bruta media del parque de vivienda arrendada en torno al 5,5 % anual para el periodo 2011–2022, y sitúa las rentabilidades de entrada de los nuevos alquileres firmados desde 2015 entre el 6,5 % y el 7,5 %⁵. Son medias nacionales sobre datos fiscales: en las ciudades donde el precio de compra ha subido más, la misma renta representa una rentabilidad menor, y un propietario que exija el 6 % en un barrio céntrico de Madrid o Barcelona se quedará con el piso vacío.

Úselo como prueba de coherencia. Si el método 3 da una renta muy superior a los métodos 1 y 2, lo que está mal no es el alquiler, sino la expectativa sobre el valor o sobre la rentabilidad. La guía sobre rentabilidad del alquiler y cómo calcularla explica la diferencia entre bruta y neta y qué cifras son razonables por tipo de ciudad.

Reglas que fijan el precio: LAU, zonas tensionadas, IRAV, gastos y fianza

• Duración. Se pacta libremente, pero si es inferior a cinco años, o a siete cuando el arrendador es persona jurídica, el contrato se prorroga obligatoriamente por anualidades hasta alcanzar ese mínimo, salvo que el inquilino avise con treinta días de antelación de que no renueva (art. 9 de la LAU)². La renta que fije hoy le acompaña, con sus actualizaciones, durante ese plazo.
• Actualización anual. Solo en la fecha en que se cumple cada año de contrato y solo si el contrato la pactó; sin cláusula no hay subida (art. 18)². Para los contratos de vivienda habitual firmados desde el 26 de mayo de 2023, el incremento no puede superar el IRAV del INE, que con el dato de agosto de 2026 fue del 2,47 %⁴. La calculadora oficial del ministerio aplica el índice que corresponde a cada contrato según su fecha⁸.
• Zonas tensionadas. A 29 de julio de 2026 había 317 municipios declarados en cinco comunidades autónomas (Cataluña, Euskadi, Navarra, Galicia y Asturias), con 9,3 millones de personas protegidas; algunas declaraciones abarcan solo barrios, como en Gijón o Avilés⁹. Compruebe la dirección exacta en el buscador oficial¹⁰. Los efectos sobre la renta son los del método 2.
• Fianza y garantías. Al firmar es obligatoria una fianza en metálico de una mensualidad de renta en el alquiler de vivienda; en los contratos de hasta cinco años (siete con persona jurídica), las garantías adicionales que se pacten no pueden superar dos mensualidades (art. 36)².
• Gastos de agencia. Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato corren a cargo del arrendador (art. 20.1)², así que no cuente con repercutirlos en la renta del primer mes.
• Fiscalidad del arrendador. Del rendimiento neto del alquiler de vivienda se reduce con carácter general el 50 %; la reducción sube al 90 % si en zona tensionada rebaja la renta más de un 5 % respecto al contrato anterior, al 70 % si alquila la vivienda por primera vez en zona tensionada a un inquilino de 18 a 35 años, o si el inquilino es una administración pública o una entidad sin ánimo de lucro que la destina a alquiler social, y al 60 % si rehabilitó la vivienda en los dos años anteriores; la amortización deducible es el 3 % anual (art. 23 de la Ley del IRPF)¹¹. Una renta algo más baja en zona tensionada puede dejar más neto después de impuestos que una más alta.

Tres métodos y una renta de 1.850 € para un piso en Arganzuela

Piso de 90 m² y tres dormitorios en Arganzuela, Madrid, exterior, tercera planta con ascensor, reformado en 2019, propietario particular. Supongamos un valor de mercado de 450.000 €. Madrid no figura entre las cinco comunidades con zonas tensionadas declaradas a 29 de julio de 2026⁹, así que no hay tope legal a la renta inicial. Los testigos y el rango del índice son cifras inventadas para mostrar el método; el resultado real del índice sale de la consulta con la referencia catastral.

Los tres métodos se solapan entre 1.800 y 1.850 €. Una renta de 1.850 € al mes queda dentro de los testigos, en el techo del índice y supone una rentabilidad bruta del 4,9 % (22.200 € al año sobre 450.000 €), coherente con una capital cara. La fianza legal es de 1.850 €²; con un arrendador particular, el inquilino tiene derecho a prorrogar el contrato hasta los cinco años²; si el IRAV siguiera en el 2,47 % al cumplirse el primer año, la renta pasaría a 1.896 €⁴. Los honorarios de la agencia que gestione el alquiler los paga el propietario².

Lo que el ejemplo enseña es la dirección del ajuste: el método 3 con el 5,5 % daba 2.063 €, una cifra que ningún testigo respalda. Ese propietario no tiene un problema de renta, tiene un valor de compra alto y una rentabilidad que el barrio no paga.

Estimación de alquiler y rentabilidad bruta junto al valor del piso

La utilidad de un informe de CheckValue para un arrendador está en que el valor y el alquiler salen de la misma página y de las mismas fuentes: se indica la dirección, se confirman los datos básicos del piso y la vista previa aparece gratis en pantalla. Para la pregunta de este artículo pesan tres apartados:

• la estimación de alquiler mensual para esa dirección, con la rentabilidad bruta calculada sobre el valor estimado del mismo informe, de modo que el método 3 viene resuelto y con el valor a la vista;
• los gastos de propiedad (IBI, comunidad, seguro, mantenimiento) que separan la rentabilidad bruta de la neta;
• el índice oficial de precios y el ritmo de mercado de la zona, que indican si la renta que fije hoy envejecerá bien.

Lo que el informe no es: no es el índice SERPAVI ni lo sustituye en una zona tensionada, no calcula el tope legal de su contrato y nadie visita la vivienda. Quien administra varios pisos puede usar CheckValue Pro, con 30 informes al mes y su membrete en el PDF para revisar cada año la renta de toda la cartera con el mismo criterio; para un solo piso basta la vista previa gratuita de su dirección.

Del alquiler a la rentabilidad: costes de propiedad y vender o alquilar

La renta bruta que ha calculado no es lo que ingresa. Antes de decidir si alquilar compensa, reste el IBI, la cuota de comunidad, el seguro, una reserva anual para mantenimiento, los meses de vacío entre inquilinos, los honorarios de gestión si los externaliza y el IRPF que queda tras las reducciones del artículo 23¹¹. La guía sobre gastos de una casa en propiedad ordena esas partidas en una hoja anual; la de rentabilidad del alquiler convierte la renta neta en un porcentaje comparable con otras inversiones.

Con la renta neta y el valor del piso en la mano, la pregunta siguiente es si alquilar es mejor que vender. Depende de la rentabilidad neta frente a lo que rendiría el dinero de la venta, de los impuestos de cada camino y del tiempo que quiera dedicar. El artículo sobre vender o alquilar un piso plantea esa decisión con números.

Este artículo es información general, no asesoramiento jurídico ni fiscal. La regulación del alquiler cambia con cada declaración de zona tensionada y con cada dato mensual del IRAV; revise las fuentes citadas antes de firmar un contrato.

Este artículo es información general y no constituye asesoramiento legal, fiscal ni de inversión. Las cifras y normas llevan el año de su publicación; consulte la fuente citada para la versión vigente.

Christian Eckmair

Cofundador de CheckValue · Más de 20 años de experiencia inmobiliaria en Tenerife y Austria · Revisado por Josef Eckmair MBA

Christian Eckmair es cofundador de CheckValue y de CBDNOL GmbH (Ansfelden, Austria). Lleva más de 20 años en el sector inmobiliario en Tenerife y Austria –compra, reforma, alquiler y venta de viviendas– y escribe sobre el valor de la vivienda, las comprobaciones antes de comprar y los registros de propiedad.

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