Cómo calcular la rentabilidad de un alquiler: bruta, neta y capitalización

Los anuncios que prometen «rentabilidad del 7 %» suelen dividir una renta de anuncio por un precio sin impuestos ni gastos. Este artículo ordena las ratios que necesita un propietario particular en España (lo que un inversor profesional llama yield), los gastos que separan la bruta de la neta, el efecto de la hipoteca y del IRPF, y un ejemplo en Madrid de principio a fin. Todo empieza por la renta que el piso puede cobrar de verdad; cómo estimarla con datos oficiales lo explica la guía ¿por cuánto puedo alquilar mi piso?.

Cómo calcular la rentabilidad de un alquiler: cuatro ratios para una sola pregunta

Rentabilidad bruta: la fórmula, el denominador completo y la serie del Banco de España

El error más frecuente está en el denominador. El coste de adquisición no es el precio de la escritura: es el precio más el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, la notaría, el Registro, la gestoría y la puesta a punto antes de alquilar. El ITP se aplica sobre la mayor de dos cifras, el precio pactado o el valor de referencia del Catastro, con el tipo que fije cada comunidad autónoma; a falta de tipo autonómico rige el 6 % estatal². En una compra de 300.000 € son 18.000 € que el anuncio no cuenta. En el numerador va la renta que realmente puede cobrar: doce mensualidades solo si nunca hay un mes vacío.

La referencia oficial es la Síntesis de indicadores del Banco de España, que publica la rentabilidad bruta por alquiler de la vivienda: 3,4 % en 2023, 3,3 % en 2024, 3,0 % en 2025 y 2,9 % de abril a junio de 2026¹. La misma tabla muestra por qué baja: los precios suben más deprisa que las rentas. El Índice de Precios de Vivienda del INE acumulaba una subida anual del 12,2 % al cierre del segundo trimestre de 2026³, mientras que la vivienda alquilada se encareció un 3,5 % en 2024, un 8,8 % en los contratos nuevos y un 2,8 % en los existentes⁴. Cuando el denominador crece varias veces más que el numerador, la bruta se comprime, y más en las capitales caras: Madrid registró en 2025 un precio medio de 5.283 €/m², un 17,0 % por encima de 2024, frente a 2.284 €/m² en el conjunto de España⁵. La misma renta por metro sobre un precio doble da la mitad de rentabilidad.

No hay una serie oficial de rentabilidad del alquiler por ciudades: la del Banco de España es nacional y las de los portales salen de precios y rentas de anuncio. Las piezas oficiales para construirla son el precio registrado por capital del anuario de los Registradores⁵ y, para las rentas, el IPVA del INE, que en 2024 situó las mayores subidas en Valencia (5,9 %), Málaga (5,2 %) y Alicante (5,1 %)⁴.

Rentabilidad neta: la lista de gastos que cambia el resultado

La neta resta todo lo que paga el propietario aunque el piso esté vacío. En España la lista es esta:

• IBI. El tipo en inmuebles urbanos se mueve entre el 0,4 % (mínimo y supletorio) y el 1,10 % del valor catastral; las capitales de provincia pueden añadir 0,07 puntos y hay recargos para viviendas desocupadas con carácter permanente⁶. El último recibo del vendedor da el importe exacto.
• Cuota de comunidad y derramas. Están en las dos últimas actas, incluidas las derramas aprobadas o previsibles (ascensor, fachada, ITE).
• Seguro. Continente y responsabilidad civil del arrendador; el seguro de impago es opcional y también resta.
• Tasa de residuos. La Ley 7/2022 dio tres años a las entidades locales para implantar una tasa propia de residuos, separada del resto de tributos y que cubra el coste completo del servicio⁷. Muchos ayuntamientos la giran al propietario.
• Mantenimiento y reposición. Caldera, electrodomésticos, pintura entre inquilinos, pequeñas averías. Quien no lo presupuesta lo paga igual.
• Vacío. Entre dos contratos casi siempre hay un mes sin renta. Uno al año es prudente; cero es una hipótesis de anuncio.
• Gestión y honorarios. Si delega la administración en una agencia, su honorario mensual resta. Y la Ley 12/2023 cargó al arrendador la comisión de la agencia por buscar inquilino y formalizar el contrato⁸: también es coste suyo.

Cómo llevar estas partidas a una hoja anual lo explica la guía sobre los gastos de una casa en propiedad. La cuota de la hipoteca y el IRPF quedan fuera de la neta: cada uno tiene su ratio.

Tasa de capitalización y rentabilidad sobre fondos propios: qué cambia con la hipoteca

La tasa de capitalización es la rentabilidad neta leída como herramienta de valoración: en lugar de preguntar cuánto renta un precio, pregunta qué precio justifica una renta (valor = renta neta anual / tasa). Un inversor que exige un 4 % neto y estima 12.000 € de renta neta pagará como mucho 300.000 €. Cuando alguien le hable de «cap rate», traduzca por rentabilidad neta sin perder nada.

La hipoteca no cambia la rentabilidad del piso; cambia la de su dinero. Si el piso rinde un 3,7 % neto y el banco presta al 2,9 %, cada euro prestado gana la diferencia para usted; si cuesta más de lo que rinde, cada euro prestado le cuesta dinero. Según el Banco de España, los nuevos préstamos para vivienda se firmaban al 2,9 % en el segundo trimestre de 2026, con una relación préstamo/valor media del 63,7 % y solo un 9,6 % de operaciones por encima del 80 %¹.

Dos advertencias. La cuota incluye capital amortizado, que es ahorro forzoso y no gasto: mire la caja que queda cada año y el patrimonio que se acumula. Y el apalancamiento multiplica en las dos direcciones: un mes más de vacío pesa mucho más sobre una caja de 1.000 € que sobre una de 12.000 €.

IRPF del alquiler: reducciones del 50 al 90 % y efecto en la neta

El alquiler tributa en el IRPF como rendimiento del capital inmobiliario. De los ingresos íntegros se deducen los gastos necesarios: intereses y gastos de financiación junto con reparación y conservación (las dos partidas, sumadas, no pueden superar los ingresos del año; el exceso se deduce en los cuatro siguientes), impuestos y tasas (IBI, residuos), comunidad, seguro y una amortización del 3 % anual sobre la mayor de estas cantidades: el coste de adquisición o el valor catastral, excluido el suelo⁹.

Sobre el rendimiento neto positivo del alquiler de vivienda se aplica después una reducción según el contrato: el 50 % con carácter general; el 60 % si la vivienda se rehabilitó en los dos años anteriores al contrato; el 70 % si la vivienda se alquila por primera vez en una zona de mercado residencial tensionado a un inquilino de entre 18 y 35 años, si el arrendatario es una administración pública o una entidad sin fines lucrativos que la destina a alquiler social o a personas vulnerables, o si está acogida a un programa público que limite la renta; y el 90 % si en zona tensionada se firma un contrato nuevo con una renta rebajada más de un 5 % respecto al anterior⁹. La ley reserva la reducción a los inmuebles «destinados a vivienda»⁹, lo que deja fuera el alquiler turístico y el de temporada; la Agencia Tributaria trata cada modalidad en un apartado propio de su guía del arrendador¹⁰. Las zonas tensionadas las declaran las comunidades autónomas conforme a la Ley 12/2023, que define al gran tenedor como el titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o de más de 1.500 m² construidos⁸.

Entre la amortización del 3 % y la reducción del 50 %, la base que tributa queda muy por debajo de la caja que ingresa; la comparación con un bono o un depósito se hace después de impuestos en los dos lados.

Referencias y trampas: rentabilidad de anuncio, vacío optimista y zonas tensionadas

La rentabilidad de anuncio. Renta pedida entre precio pedido, sin impuestos ni gastos: sirve para ordenar barrios, no para decidir.

La comparación con lo que no tiene riesgo. El mismo cuadro del Banco de España sitúa el bono del Estado a diez años en el 3,3 % en el segundo trimestre de 2026 y en el 3,7 % en agosto, y los depósitos de los hogares en el 1,8 %¹. Una bruta por debajo del bono solo se sostiene si se espera que el precio siga subiendo: la rentabilidad total de la vivienda, alquiler más variación de precios, fue del 16,0 % en 2025 y del 15,8 % en los doce meses hasta el primer trimestre de 2026¹, pero esa parte no se cobra cada mes ni está garantizada.

El vacío optimista. Doce meses de renta, cero reparaciones y un inquilino eterno convierten una neta del 3,5 % en un «5 % seguro». Ninguna de las tres hipótesis es prudente.

Las zonas tensionadas. En los municipios declarados, la renta del contrato nuevo tiene un tope legal y las reducciones fiscales cambian⁸⁹; una rentabilidad calculada con la renta de anuncio puede ser imposible de cobrar legalmente.

Renta de 1.300 € sobre 300.000 €: bruta, neta y después del IRPF

Piso de 60 m² en Madrid comprado por 300.000 €, 5.000 €/m², por debajo de los 5.283 €/m² de media que registró Madrid en 2025⁵. Renta de 1.300 € al mes. El ITP se calcula al 6 %, el tipo supletorio estatal², suponiendo que el valor de referencia no supera el precio; los demás importes son cifras de ejemplo.

Ahora el IRPF. Con un mes vacío, los ingresos íntegros son 14.300 €. Se deducen los gastos (IBI, comunidad, seguro, tasa y reparaciones: 2.250 €) y la amortización del 3 % sobre la parte de construcción del coste, supuesta en el 60 % de 325.000 €: 5.850 €⁹. Rendimiento neto: 6.200 €; con la reducción general del 50 % tributan 3.100 €⁹, que a un tipo marginal supuesto del 30 % son 930 € de impuesto. La neta después de impuestos queda en el 3,4 % (11.120 € sobre 325.000 €).

Con una hipoteca de 195.000 € (el 60 % del coste total) a 25 años y al 2,9 %, el tipo medio de los nuevos préstamos¹, la cuota ronda los 915 € al mes, 10.975 € al año, de los que unos 5.584 € son intereses el primer año. Como los intereses se deducen, el impuesto cae a unos 92 €. La caja tras cuota e impuesto queda en unos 980 € sobre 130.000 € propios, un 0,8 % en caja; sumando los 5.392 € de capital amortizado el primer año, el patrimonio crece un 4,9 %. El piso rinde un 3,7 % neto y el dinero cuesta un 2,9 %: el apalancamiento suma, pero deja una caja tan estrecha que un segundo mes de vacío la vuelve negativa.

Rentabilidad sobre el valor de hoy: lo que el informe de CheckValue aporta

Para quien hace esta cuenta, el informe de CheckValue resuelve el numerador y da el punto de partida del resto. La estimación de alquiler mensual y la rentabilidad bruta van referidas al valor estimado del mismo informe, así que la ratio responde al valor de hoy y no a lo que usted pagó hace años, la cifra correcta para decidir si mantener. La estimación de gastos de propiedad es la primera versión de la lista anterior, que después completa con sus recibos. Y los gastos de venta con el neto resultante ponen cifra a la salida, la partida que casi nadie incluye al comparar mantener con vender.

Lo que el informe no calcula: la neta con sus gastos exactos, la hipoteca ni el IRPF, que dependen de su situación; tampoco da consejo de inversión. Quien administra varias viviendas puede aplicar el mismo criterio a toda la cartera con CheckValue Pro, 30 informes al mes con su membrete, como detalla la guía sobre valoración de carteras para arrendadores; para un solo piso, la vista previa gratuita de la dirección enseña qué apartados incluye antes de pagar.

Decidir con la rentabilidad: comprar, mantener o vender

La rentabilidad sirve para tres decisiones, siempre calculada sobre el valor de hoy y después de impuestos.

• Comprar. Solo si la neta después de IRPF, con un mes de vacío y mantenimiento presupuestado, supera lo que paga un activo sin riesgo (el bono a diez años, entre el 3,3 % y el 3,7 % en 2026¹) en una medida que compense el trabajo y la iliquidez. Si la cuenta solo sale con revalorización futura, compra una expectativa de precio, no una renta.
• Mantener. La pregunta no es cuánto renta lo que pagó, sino cuánto renta lo que vale hoy: un piso comprado por 150.000 € que vale 300.000 € y produce 12.000 € netos rinde un 4 % sobre el valor actual, no un 8 %.
• Vender. El neto de la venta tras impuestos y gastos, invertido en otra cosa, frente a la renta neta que deja de cobrar. Los números y los impuestos de cada camino los compara la guía ¿alquilar el piso o venderlo?.

Esto es información general, no asesoramiento jurídico ni fiscal, y no es una recomendación de inversión personalizada. Las series del Banco de España y del INE se actualizan cada trimestre; compruebe la versión vigente y el tipo de ITP y de IBI de su comunidad y municipio.

Este artículo es información general y no constituye asesoramiento legal, fiscal ni de inversión. Las cifras y normas llevan el año de su publicación; consulte la fuente citada para la versión vigente.

Josef Eckmair MBA

Cofundador de CheckValue · administrador de CBDNOL GmbH · Más de 20 años de experiencia inmobiliaria en Tenerife y Austria · Revisado por Christian Eckmair

Josef Eckmair MBA es cofundador de CheckValue y administrador de CBDNOL GmbH (Ansfelden, Austria). Tiene más de 20 años de experiencia inmobiliaria en Tenerife y Austria y escribe sobre tasaciones, impuestos, gastos de venta y valoraciones para profesionales.

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