Welche Miete kann ich verlangen? Mietpreis berechnen in AT, DE und CH

Die Frage „Welche Miete kann ich verlangen?“ hat in Österreich, Deutschland und der Schweiz zwei Antworten, und die zweite ist die wichtigere. Die erste kommt vom Markt: Was zahlen Mieter gerade für 65 Quadratmeter in dieser Straße? Die zweite kommt vom Gesetz: Darf ich das überhaupt verlangen, und was passiert, wenn nicht? Wer seinen Mietpreis berechnen will, braucht beide. Dieser Leitfaden nimmt sie für die drei Länder auseinander, nennt die Zahlen mit Datum und Quelle und stellt am Ende eine Wiener Altbauwohnung einer Neubauwohnung gegenüber. Wer nur die Formel für die Rendite sucht, findet sie im Beitrag zur Mietrendite und ihrer Berechnung.

Welche Miete kann ich verlangen? Drei Schritte zur Antwort

Drei Schritte, in dieser Reihenfolge:

1. Vergleichsmieten sammeln. Nicht Angebotsmieten aus Inseraten, sondern Mieten, die tatsächlich bezahlt werden: Statistik Austria weist für das 2. Quartal 2026 eine durchschnittliche Miete inklusive Betriebskosten von 10,5 € je Quadratmeter und 694,7 € je Hauptmietwohnung aus, nach Bundesländern aufgeschlüsselt⁵. Inserate zeigen, was Vermieter wollen; der Mikrozensus zeigt, was Mieter zahlen.
2. Rechtlichen Rahmen prüfen. Fällt die Wohnung unter eine Mietzinsbegrenzung? In Österreich hängt das vom Baujahr und vom Gebäudetyp ab, in Deutschland von der Gemeinde, in der Schweiz vom bisherigen Mietzins und vom Kanton.
3. Leerstand einpreisen. Eine Miete, die zehn Prozent über dem Markt liegt und drei Monate Leerstand kostet, bringt weniger als eine Miete am Markt, die nach zwei Wochen läuft. Rechnen Sie in Jahresmiete, nicht in Monatsmiete.

Der Rest dieses Beitrags ist Schritt 2 für drei Länder, denn dort passieren die Fehler, die teuer werden.

Österreich: Wo das MRG voll gilt, entscheidet der Richtwert

Das Mietrechtsgesetz kennt drei Anwendungsbereiche, und die Mietzinsobergrenzen gelten nur im ersten¹:

• Vollanwendungsbereich: Altbauwohnungen, also Gebäude mit mehr als zwei Mietgegenständen, deren Baubewilligung vor dem 1. Juli 1953 erteilt wurde, sowie Wohnungseigentumsobjekte mit Baubewilligung vor dem 9. Mai 1945⁸. Hier gelten Richtwert- oder Kategoriemietzins.
• Teilanwendungsbereich: freifinanzierter Neubau nach 1953, Dachgeschoßausbauten, Zubauten. Kündigungsschutz ja, Mietzinsgrenze nein; die Miete ist frei vereinbar.
• Vollausnahme: Ein- und Zweifamilienhäuser, Ferienwohnungen, Dienstwohnungen. Hier gilt nur das ABGB.

Richtwerte 2026 nach Bundesland

Der Richtwert ist der gesetzlich festgesetzte Betrag für die mietrechtliche Normwohnung, je Bundesland in Euro je Quadratmeter Nutzfläche und Monat⁶. Er wird durch Verordnung kundgemacht, die im Bundesgesetzblatt II erscheint und im RIS abrufbar ist⁷; seit 2026 wird er jährlich zum 1. April angepasst².

Der Richtwert ist nicht die Miete. Die Richtwertmiete setzt sich zusammen aus dem Richtwert, den Zu- und Abschlägen nach § 16 Abs. 2 MRG für Ausstattung, Stockwerk, Grundriss, Lift, Balkon und Erhaltungszustand¹ und in überdurchschnittlich gut gelegenen Gegenden dem Lagezuschlag, der sich aus den Grundkosten errechnet⁸. Zwei Deckel liegen darüber: Der Richtwertmietzins ist eine Höchstgrenze, und die Summe aller Zuschläge ist zusätzlich mit dem angemessenen Mietzins gedeckelt⁸. Bei befristeten Verträgen mindert sich der zulässige Hauptmietzins um ein Viertel¹. Für Wien stellt die Stadt einen Mietenrechner bereit, der Richtwert und Lagezuschlag prüft; Mieter können den Mietzins bei der Schlichtungsstelle überprüfen lassen⁸, und was zu viel verlangt wurde, kommt zurück.

Kategoriemiete und freie Miete

Für Hauptmietverträge, die zwischen dem 1. Jänner 1982 und dem 28. Februar 1994 abgeschlossen wurden, gilt der Kategoriemietzins⁸, gestaffelt nach den Ausstattungskategorien A bis D des § 15a MRG¹. Relevant ist er für Vermieter, die eine solche Wohnung mit Altvertrag kaufen: Die Miete bleibt, was sie ist, bis der Vertrag endet.

Im Teilanwendungsbereich und in der Vollausnahme gilt die freie Miete. Frei heißt: Der Markt setzt die Grenze, und der Markt ist im Neubau in den Landeshauptstädten deutlich über dem Richtwert. Genau deshalb ist die erste Frage jeder österreichischen Mietberechnung das Baujahr.

Deutschland: ortsübliche Vergleichsmiete, Mietspiegel und Mietpreisbremse

Der Anker des deutschen Systems ist die ortsübliche Vergleichsmiete, und ihr Nachweis ist der Mietspiegel: eine Übersicht über die Vergleichsmiete, die die Gemeinde oder die Interessenvertreter von Vermietern und Mietern gemeinsam erstellt oder anerkannt haben⁹. Ein qualifizierter Mietspiegel ist nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen¹⁰; wo es ihn gibt, ist er die Zahl, gegen die jedes Gericht rechnet.

Drei Grenzen:

• Neuvermietung in angespannten Märkten: In Gebieten, die die Landesregierung per Rechtsverordnung bestimmt hat, darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die Vergleichsmiete um höchstens 10 % übersteigen³. Ausnahmen für Neubau und umfassend modernisierte Wohnungen stehen in den §§ 556e und 556f BGB.
• Laufende Verträge: Erhöhungen bis zur Vergleichsmiete sind möglich, aber innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 %, in angespannten Gebieten um höchstens 15 % (Kappungsgrenze)¹¹.
• Nettokalt gegen warm: Der Mietspiegel weist Nettokaltmieten aus. Wer seine Warmmiete mit dem Mietspiegel vergleicht, vergleicht Äpfel mit Heizkosten.

Wo kein Mietspiegel existiert, tragen drei vergleichbare Wohnungen oder ein Sachverständigengutachten die Begründung. Die Vergleichsmiete ist dann Argumentation, nicht Tabelle.

Schweiz: Referenzzinssatz, Orts- und Quartierüblichkeit, Anfangsmietzins

Die Schweiz reguliert weniger den Anfangsmietzins als die Anpassung. Der hypothekarische Referenzzinssatz des Bundesamts für Wohnungswesen wird aus dem Durchschnittszinssatz der Hypotheken aller Banken berechnet und auf das nächste Viertelprozent gerundet; er steht seit dem 2. September 2025 bei 1,25 % und wurde am 1. September 2026 unverändert bestätigt⁴. Steigt er um 0,25 Prozentpunkte, darf der Nettomietzins um 3 % erhöht werden; sinkt er um 0,25 Prozentpunkte, haben Mieter im Grundsatz einen Senkungsanspruch von 2,91 %⁴. Ein Vermieter, der die Senkung nicht weitergibt, bekommt sie spätestens beim nächsten Erhöhungsversuch vom Mieter vorgerechnet.

Für den Anfangsmietzins zählt die Orts- und Quartierüblichkeit nach Art. 269a OR; in einigen Kantonen muss der Vermieter den bisherigen Mietzins auf einem amtlichen Formular offenlegen, was Mietern die Anfechtung erleichtert. Die Marktzahlen liefert das Bundesamt für Statistik: 2024 lag die durchschnittliche Nettomiete über alle Wohnungsgrößen bei 1.485 Franken, am höchsten in Zug, Zürich und Schwyz, am niedrigsten in Jura, Neuenburg und Uri; eine neue 4-Zimmer-Wohnung wurde im Schnitt für 2.304 Franken vermietet, eine neu bezogene ältere Wohnung für 1.838 Franken¹². Diese Spanne zwischen Neubau und Bestand ist in der Schweiz das eigentliche Preisargument.

Wo Sie Vergleichsmieten finden

Der Umgang mit Portalen: Suchen Sie nicht die höchste vergleichbare Miete, sondern die, deren Inserat nach zwei Wochen verschwunden ist. Was lange steht, war zu teuer. Und lesen Sie die Angaben als Nettomiete oder Bruttomiete, denn eine Wiener Angabe „inklusive Betriebskosten“ und ein deutsches „kalt“ sind zwei verschiedene Zahlen.

Details, die den Mietzins verändern: Betriebskosten, Möblierung, Befristung, Lage

Betriebskosten getrennt ausweisen. In Österreich ist der Katalog der Betriebskosten im MRG festgelegt¹; alles außerhalb des Katalogs trägt der Vermieter. Rechnen Sie Hauptmietzins, Betriebskosten und Umsatzsteuer getrennt aus und weisen Sie sie im Vertrag getrennt aus. Der Mikrozensus zeigt, wie groß der Betriebskostenanteil an der Gesamtmiete ist⁵; er ist kein Ertrag, sondern Durchlaufposten.

Möblierung. Für mitvermietete Einrichtungsgegenstände darf ein angemessenes Entgelt verlangt werden¹; im Richtwertsystem ist das der einzige Weg, über den Ausstattung außerhalb der Zuschläge in den Preis kommt. Belegen Sie den Zeitwert der Möbel.

Befristung. Der befristete Vertrag gibt dem Vermieter Flexibilität und kostet ihn im Vollanwendungsbereich ein Viertel des zulässigen Hauptmietzinses¹. Wer unbefristet vermietet, darf mehr verlangen und behält den Mieter länger; wer befristet, zahlt für die Option.

Lage und Zuschläge. Lift, Balkon, Stockwerk, Grundriss und Erhaltungszustand wirken im Richtwertsystem über die Zu- und Abschläge¹, im Neubau über den Markt. In beiden Fällen gilt: Was Sie als Zuschlag verlangen, müssen Sie im Streitfall begründen können.

Haus statt Wohnung. Ein Einfamilienhaus fällt in Österreich aus der Mietzinsbegrenzung heraus¹. Die Miete ergibt sich aus vergleichbaren Häusern der Gemeinde, und die sind seltener als Wohnungen: Rechnen Sie vom Quadratmeter der Wohnfläche aus und korrigieren Sie für Garten, Garage und Zustand.

Dieselben 65 m² in Wien, einmal nach Richtwert, einmal zur Marktmiete gerechnet

Zwei Wohnungen mit 65 m² Nutzfläche in Wien, Beispielzahlen ohne echte Adresse. Die Zuschläge sind als Annahmen gekennzeichnet; im konkreten Fall prüft sie der Wiener Mietenrechner⁸.

Zum Vergleich: Der österreichweite Durchschnitt lag im 2. Quartal 2026 bei 10,5 €/m² inklusive Betriebskosten⁵; der Altbau im Beispiel landet mit Betriebskosten bei 11,75 €/m², der Neubau bei 17,90 €/m². Der Unterschied von 400 € im Monat ist kein Marktversagen, sondern die Gesetzeslage: Dieselben 65 Quadratmeter dürfen im Altbau nur das kosten, was Richtwert und Zuschläge tragen. Wer den Neubaupreis auf den Altbau überträgt, riskiert die Überprüfung bei der Schlichtungsstelle und die Rückzahlung⁸.

Die Rechnung zeigt auch, warum das Baujahr die erste Frage ist: Bei einer Wohnung mit Baubewilligung 1955 gälte die rechte Spalte.

Mietschätzung und Bruttorendite im Bericht beantworten die Marktfrage, nicht die Rechtsfrage

Der Bericht beantwortet die Marktfrage, nicht die Rechtsfrage. Für die eingegebene Adresse steht neben der Wertspanne eine Mietschätzung und darunter die Bruttorendite, die sich aus Mietschätzung und Wert ergibt; beide stammen aus denselben Vergleichsobjekten und amtlichen Marktdaten wie der Wert, mit nummerierter Quellenliste am Ende. Für einen Vermieter entspricht das der rechten Spalte des Rechenbeispiels: die Miete, die vergleichbare Objekte am Markt erzielen, ohne wochenlange Inseratsrecherche. Dazu kommen die Besitzkosten, die von der Bruttomiete abgehen, bevor Rendite übrig bleibt.

Was der Bericht nicht tut: Er rechnet keinen Richtwertmietzins, keine Mietpreisbremse und keine kantonale Formularpflicht. Ob Ihre Adresse unter eine Begrenzung fällt und wo sie liegt, klären Mietenrechner, Mietspiegel oder eine Beratung. Die Marktmiete im Bericht kann über der zulässigen Miete liegen; dann gilt die zulässige. Wie das im Ergebnis aussieht, zeigen die Musterberichte für Wien und Berlin auf der Startseite unter Musterberichte; die kostenlose Vorschau für Ihre eigene Adresse blendet jede Seite des Berichts ein, bevor Sie sich für den Kauf entscheiden.

Von der Miete zur Rendite

Die Miete ist eine Zwischenzahl. Was zählt, ist die Rendite auf das eingesetzte Kapital, und dafür braucht es drei weitere Größen:

1. Bruttorendite: Jahresnettomiete geteilt durch den Kaufpreis. Im Beispiel oben bringt der Altbau 7.292 € Jahresnettomiete; bei einem Kaufpreis von 320.000 € sind das rund 2,3 % brutto, mit rund 10 % Kaufnebenkosten im Nenner 2,1 %. Der Neubau kommt mit 12.090 € Jahresmiete auf 420.000 € Kaufpreis auf rund 2,9 %, mit Nebenkosten 2,6 % (Kaufpreise sind Annahmen). Formeln und Vergleichswerte stehen im Beitrag zur Bruttorendite, Nettorendite und Kapitalisierungsrate.
2. Besitzkosten: Erhaltung, Rücklage, Verwaltung, Leerstand, nicht überwälzbare Kosten. Sie machen aus der Brutto- eine Nettorendite; der Beitrag zu den laufenden Kosten von Haus und Eigentumswohnung listet sie mit Größenordnungen.
3. Die Alternative: Wer die Wohnung nicht vermietet, kann sie verkaufen. Ob sich das rechnet, hängt vom Wert ab, und den liefert der Leitfaden zum Immobilienwert; die Entscheidung selbst führt der Beitrag vermieten oder verkaufen mit Zahlen durch.

Eine Wohnung mit 2 % Bruttorendite und Richtwertdeckel ist ein anderes Investment als eine mit 4 % im freien Markt. Die Mietberechnung ist der erste Schritt, die Renditerechnung der zweite, und die Frage, ob man überhaupt vermieten will, kommt vor beiden.

Dies ist eine allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Richtwerte, Grenzen und Sätze gelten mit dem Datum ihrer Quelle; ob sie sich seither geändert haben, prüfen Sie am besten dort.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Zahlen und Regeln tragen das Jahr ihrer Veröffentlichung; die aktuelle Fassung finden Sie in der zitierten Quelle.

Christian Eckmair

Mitgründer von CheckValue · Über 20 Jahre Immobilienerfahrung auf Teneriffa und in Österreich · Geprüft von Josef Eckmair MBA

Christian Eckmair ist Mitgründer von CheckValue und der CBDNOL GmbH (Ansfelden, Österreich). Er ist seit über 20 Jahren auf Teneriffa und in Österreich im Immobiliengeschäft tätig – Kauf, Sanierung, Vermietung und Verkauf von Wohnimmobilien – und schreibt über Immobilienwerte, Kaufprüfung und Grundbuch.

Artikel von Christian Eckmair →