¿Vender o alquilar un piso? Decidir con números, impuestos y la LAU

El casero accidental no planeó serlo: se traslada por trabajo, hereda el piso de sus padres o compra una casa más grande y duda si vender o alquilar el piso que deja. En 2026 la duda llega con un dato incómodo: el INE cifró en un 12,2 % la subida anual del precio de la vivienda en el segundo trimestre¹, frente a un 3,5 % de las rentas de alquiler de vivienda habitual en 2024². Cuando el precio corre más que la renta, el piso rinde poco como alquiler y mucho como activo, y nadie garantiza que siga así. Esta guía ordena la decisión en cuatro pasos y termina con un ejemplo a cinco años en Madrid. La primera cifra, la renta que pagaría hoy un inquilino, se obtiene como explica la guía sobre cómo calcular la renta de su piso con datos oficiales.

La pregunta de fondo: liquidez hoy o renta y revalorización

Vender convierte el piso en una cifra cierta, cierra la factura fiscal con las reglas de hoy y le devuelve el tiempo. Alquilar conserva el activo, añade una renta mensual y deja abierta la opción de vender más tarde, a cambio de tres cosas que en España pesan mucho: un contrato que le ata cinco años como mínimo³, una gestión que consume horas y una fiscalidad capaz de convertir una ganancia exenta en una gravada del 19 % en adelante⁴.

La comparación correcta no es la rentabilidad bruta, sino lo que le queda de la venta después de impuestos frente a lo que le queda del alquiler después de gastos, vacío e IRPF, más la revalorización que espera, menos lo que la espera le costará en impuestos si vende dentro de unos años.

Paso 1: neto de la venta hoy frente a renta de mercado

El neto de vender no es el precio: salen los honorarios de la agencia si la contrata, la plusvalía municipal, la escritura y la hipoteca pendiente, y después el IRPF sobre la ganancia. La plusvalía municipal se calcula desde noviembre de 2021 por dos vías, y el vendedor se queda con la más baja: el método objetivo, que aplica al valor catastral del suelo un coeficiente creciente con los años transcurridos desde la compra (de 0,14 a 0,45 en la tabla inicial, revisada cada año), o el incremento real entre escrituras; sin incremento no hay impuesto⁵. El IRPF grava la ganancia, lo cobrado menos gastos frente a lo pagado más gastos y mejoras, en la base del ahorro, con tipos que van del 19 % al 30 %⁴, salvo que una exención la deje a cero. Cada partida está en la guía sobre la hoja de gastos de vender un piso.

En el otro plato va la renta de mercado, la que pagan hoy inquilinos por pisos parecidos en su barrio, no la que le gustaría cobrar. Dividida por el valor del piso da la rentabilidad bruta, que la guía sobre cómo se calcula la rentabilidad neta de un alquiler convierte en neta.

Paso 2: la cuenta del casero, de renta bruta a renta neta

Entre la renta que firma y el dinero que le queda hay siete líneas.

El IRPF del casero tiene su propia aritmética: del alquiler cobrado se descuentan intereses del préstamo, IBI, comunidad, seguros, reparaciones y un 3 % anual de amortización de la construcción, sin el suelo⁴. Si el inquilino vive en el piso como residencia habitual, el rendimiento neto se reduce un 50 %, y hasta un 60 %, 70 % o 90 % en los casos que la Ley de Vivienda añadió en 2023, como rebajar más de un 5 % la renta de un piso en zona tensionada o alquilarlo allí por primera vez a un inquilino de entre 18 y 35 años⁴⁶. Los meses vacíos tampoco salen gratis: por los días sin inquilino Hacienda imputa una renta ficticia calculada sobre el valor catastral, del 2 % o del 1,1 % según cuándo se revisó⁴. Cada línea, con un ejemplo anual, está en la guía sobre los gastos anuales de un piso en propiedad.

Paso 3: el ángulo fiscal, o por qué dos años cambian la factura

Aquí se decide la mayoría de los casos. La ley del IRPF exime la ganancia de vender la vivienda habitual en dos supuestos: reinvertir el importe en otra vivienda habitual dentro de los dos años anteriores o posteriores a la venta⁷⁴, o tener 65 años o más, o una dependencia severa o gran dependencia reconocida, y en ese caso no hace falta reinvertir⁸⁴. Las dos exenciones exigen lo mismo: que la vivienda sea habitual en el momento de la venta o lo haya sido hasta cualquier día de los dos años anteriores a la transmisión⁸.

Traducido: puede alquilar su antigua casa y venderla exenta siempre que la escritura se firme antes de que pasen dos años desde que dejó de vivir en ella. Un día después, la exención desaparece entera, no solo para la ganancia generada durante el alquiler: tributa toda la diferencia entre lo que pagó y lo que cobra, y las amortizaciones deducidas mientras tanto reducen el valor de adquisición y engordan esa ganancia⁴.

El piso heredado juega con otras reglas. Su valor de adquisición es el declarado en el Impuesto sobre Sucesiones, sin superar el de mercado⁴, así que venderlo poco después de heredar suele generar una ganancia pequeña y un IRPF pequeño. Sin exención que perder, la decisión es puramente económica y de tiempo.

Paso 4: la LAU, cinco o siete años y cómo recuperar la vivienda

Quien alquila una vivienda en España firma, aunque el contrato diga un año, un compromiso de cinco. Con un plazo pactado por debajo de cinco años (siete si el arrendador es una sociedad), la ley impone prórrogas anuales obligatorias hasta completar ese mínimo, y solo el inquilino puede acortarlo, avisando con treinta días de antelación como mínimo³⁹. Cumplido el mínimo, si nadie comunica lo contrario, siguen hasta tres años más de prórroga tácita³⁹. Un contrato firmado en 2026 con un arrendador particular puede durar hasta 2034 sin que usted haya decidido nada.

La única salida anticipada es el artículo 9.3 de la LAU: pasado el primer año, el arrendador persona física puede recuperar la vivienda para vivir en ella él, un familiar de primer grado o su cónyuge tras una separación, divorcio o nulidad, si esa posibilidad consta de forma expresa en el contrato y la comunica con dos meses de antelación como mínimo; si luego no la ocupa en tres meses, el inquilino puede volver o cobrar una mensualidad por cada año que faltaba³. Sin la cláusula escrita no hay recuperación.

Vender con el inquilino dentro es posible, pero el comprador se subroga en el contrato durante los cinco o siete primeros años³, lo que reduce los compradores a inversores y, con ellos, el precio. Si su municipio figura entre las zonas de mercado residencial tensionado declaradas, el alquiler nuevo tiene además un tope legal⁶; la guía sobre la renta de alquiler explica cómo comprobarlo.

Matriz de decisión y la fórmula del punto de equilibrio

La fórmula que resume la tabla: renta neta + revalorización esperada > rendimiento alternativo del neto de venta + (IRPF futuro − IRPF de hoy) / años de espera. Las dos incógnitas son la revalorización y el rendimiento alternativo; todo lo demás se calcula con recibos y con la ley.

Vender hoy o alquilar cinco años un piso de 400.000 € en Madrid

Tomemos un piso madrileño de 75 m², vivienda habitual de una propietaria de 50 años hasta el mes pasado, valorado en 400.000 € y alquilable por 1.600 € al mes; lo compró en 2016 por 250.000 € más 20.000 € de impuestos y gastos, no tiene hipoteca pendiente y se traslada a otra ciudad, donde comprará. Las cifras son supuestos de ejemplo; las reglas, las de los pasos anteriores.

Vender hoy. Del precio se restan 19.360 € de agencia (4 % más IVA), 3.000 € de plusvalía municipal y 600 € de escritura: valor de transmisión de 377.040 €. La ganancia es de 107.040 € y la cuota del IRPF, aplicando la escala del ahorro (al 19 % los primeros 6.000 €, al 21 % los 44.000 € siguientes y al 23 % el resto)⁴, de 23.499 €. Neto: 353.541 €. Si reinvierte en su nueva vivienda habitual dentro de dos años, la ganancia queda exenta⁷ y el neto sube a 377.040 €.

Alquilar cinco años. Con un mes de vacío al año cobra 17.600 €. Gastos: 620 € de IBI, 1.320 € de comunidad, 300 € de seguro y 1.500 € de mantenimiento, 3.740 €; quedan 13.860 € antes de impuestos, un 3,5 % del valor. Para el IRPF resta también la amortización del 3 % sobre 162.000 € de construcción, 4.860 €⁴: rendimiento neto de 9.000 €, reducido al 50 %, 4.500 € gravados a un marginal supuesto del 37 %, 1.665 €. Le quedan unos 12.200 € al año, un 3,0 % del valor, y unos 61.000 € en cinco años sin contar actualizaciones de renta.

Vender en 2031, después de alquilar. La exención se ha perdido, porque la vivienda dejó de ser habitual hace más de dos años⁸, y las cinco amortizaciones deducidas, 24.300 €, han bajado el valor de adquisición a 245.700 €⁴. Con los mismos gastos de venta (agencia al 4 % más IVA, 3.000 € de plusvalía, 600 € de escritura), el valor de transmisión es de 377.040 € si el piso sigue valiendo 400.000 €, y de 437.657 € si ha subido un 3 % anual hasta 463.700 €.

Sin exención que perder, alquilar gana en los dos escenarios, a cambio de cinco años de trabajo y de un piso ilíquido. Si iba a reinvertir, compare los 377.040 € de hoy más lo que renten cinco años (a un 2,5 % anual, unos 49.500 €: 426.500 €) con los 408.952 € o 455.627 € de alquilar: con precios planos pierde, con un 3 % anual gana. La decisión no depende de la renta, sino de si cree que Madrid seguirá subiendo y de si quiere apostar su exención a ello. Queda una tercera vía: alquilar y vender antes de los dos años desde la mudanza, cobrando renta sin renunciar a la exención⁸, si el contrato le permite recuperar la vivienda a tiempo³.

Las cuatro cifras del marco en una página del informe de CheckValue

Lo que hace útil un informe de CheckValue aquí es que las cuatro cifras de los pasos 1 y 2 salen del mismo cálculo y de las mismas fuentes: el valor de mercado con su rango; una estimación del neto que dejaría la venta; la renta mensual estimada de la dirección y su rentabilidad bruta, referida a ese mismo valor; y una estimación de los costes de tenencia para pasar de bruta a neta. Con ellas rellena la tabla del ejemplo con su piso en lugar del nuestro.

Lo que no hace: no calcula su IRPF ni le dice si su contrato es recuperable o si su municipio es zona tensionada; tampoco es una tasación, y nadie visita el inmueble: es una valoración con inteligencia artificial y fuentes oficiales citadas. La vista previa del informe de su dirección es gratuita; el ejemplo madrileño de los informes de muestra enseña la renta estimada y la rentabilidad bruta al lado del valor.

Errores habituales del casero accidental

• Contar los dos años desde la venta y no desde la mudanza. El plazo de las exenciones corre desde el último día en que la vivienda fue habitual⁸; el contrato debe permitirle recuperarla y venderla antes.
• Firmar «un año» creyendo que dura un año. Con un arrendador particular el inquilino puede quedarse cinco, y hasta ocho con la prórroga tácita³⁹.
• Olvidar la cláusula de necesidad. Sin la mención expresa del artículo 9.3 en el contrato no podrá recuperar la vivienda para usted o sus hijos hasta el final³.
• Alquilar a un familiar por debajo de mercado. Con el cónyuge o un pariente hasta el tercer grado como inquilino, el rendimiento neto no puede bajar de la renta imputada del 2 % o el 1,1 % del valor catastral⁴: tributará por una renta que no cobra.
• Decidir con la rentabilidad bruta. Un mes vacío y una caldera nueva convierten un 4,8 % bruto en un 3 % neto, como en el ejemplo. Si la respuesta es vender, la guía sobre cómo elegir el momento de vender con datos oficiales ayuda a fijar la fecha.

Esto es información general, no asesoramiento jurídico ni fiscal. Las normas citadas llevan su año; su comunidad autónoma y su ayuntamiento pueden añadir reglas propias, y conviene leer el texto consolidado antes de firmar un contrato o una escritura.

Este artículo es información general y no constituye asesoramiento legal, fiscal ni de inversión. Las cifras y normas llevan el año de su publicación; consulte la fuente citada para la versión vigente.

Christian Eckmair

Cofundador de CheckValue · Más de 20 años de experiencia inmobiliaria en Tenerife y Austria · Revisado por Josef Eckmair MBA

Christian Eckmair es cofundador de CheckValue y de CBDNOL GmbH (Ansfelden, Austria). Lleva más de 20 años en el sector inmobiliario en Tenerife y Austria –compra, reforma, alquiler y venta de viviendas– y escribe sobre el valor de la vivienda, las comprobaciones antes de comprar y los registros de propiedad.

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