A quanto posso affittare casa mia? Metodi, canone concordato, dati OMI

La domanda ha due risposte e conviene tenerle separate. La prima è di mercato: quanto paga oggi un conduttore per un appartamento come il Suo. La seconda è contrattuale: con il canone libero (4+4) decide il mercato; con il canone concordato (3+2) il canone deve stare dentro le fasce dell'accordo territoriale del Comune, in cambio, nei comuni ad alta tensione abitativa, di una cedolare secca al 10 % invece del 21 %²⁴. Questa guida percorre le fonti ufficiali, tre metodi di calcolo e un esempio con i dati di Roma. Poiché il canone ragionevole dipende dal valore dell'immobile, è utile avere prima un'idea di quanto vale la Sua casa.

Da dove vengono i numeri: quotazioni OMI, Rapporto Immobiliare, accordi territoriali, annunci

Le quotazioni OMI hanno una particolarità utile: per ogni zona e tipologia riportano, accanto ai valori di compravendita, anche i valori di locazione in euro al metro quadro per mese, con un minimo e un massimo¹. Il Rapporto Immobiliare aggiunge le medie sui contratti effettivamente registrati: nel 2025 l'Osservatorio ha analizzato circa 1,04 milioni di abitazioni locate con nuovi contratti, con superficie media di 84 m² e canone annuo medio di 79 €/m²; il canone complessivo è cresciuto del 5 % sul 2024, e i contratti agevolati, cioè i concordati, dell'11 %³. Dentro la media nazionale ci sono mercati diversi: nei comuni ad alta tensione abitativa i contratti ordinari di lungo periodo firmati nel 2025 valgono in media 102 €/m² l'anno, a Roma 162 €/m² e a Milano 206 €/m²³.

Metodo 1: gli affitti comparabili nella Sua zona

È il metodo dell'agente esperto e resta il più preciso. Raccolga da cinque a otto appartamenti simili (stessa zona OMI o poche centinaia di metri, stessa tipologia, superficie che non si scosti dalla Sua di più del 20 %) affittati o pubblicati negli ultimi 90 giorni. Riporti tutto a euro al metro quadro al mese, tolga le spese condominiali quando l'annuncio le include nel canone, e corregga per le differenze: piano e ascensore, arredo, stato, classe energetica, balcone o terrazzo, posto auto. Gli annunci ancora online dopo sei settimane sono quasi sempre sopra il mercato: li usi come tetto, non come riferimento. Il canone che ne esce va confrontato con l'intervallo OMI di locazione della zona¹: se cade fuori, uno dei due dati ha bisogno di una spiegazione. La stessa logica vale per i prezzi di vendita: come trovare le compravendite comparabili e correggerle è spiegato a parte.

Metodo 2: il canone concordato 3+2 e le fasce dell'accordo territoriale

Il contratto a canone concordato dura tre anni più due di rinnovo e il canone deve rientrare nei valori definiti dagli accordi territoriali firmati a livello comunale dalle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori². In pratica l'accordo divide il Comune in zone omogenee, fissa per ciascuna una fascia di canone minimo e massimo in euro al metro quadro e assegna punti agli elementi dell'appartamento (ascensore, arredo, doppi servizi, classe energetica, stato) che lo collocano più in alto o più in basso nella fascia. Il Comune di Milano pubblica un calcolatore che restituisce la fascia a partire da indirizzo e caratteristiche⁵; molte altre città e le associazioni di categoria offrono strumenti analoghi.

Che cosa ci guadagna il locatore: cedolare secca al 10 % anziché al 21 %⁴. L'aliquota ridotta è riservata dalla legge ai contratti concordati per abitazioni nei comuni ad alta tensione abitativa e in quelli colpiti da calamità⁶: vi rientrano Roma, Milano, Torino, Napoli, Bologna, Firenze, Genova, Palermo, Bari, Catania e Venezia con i comuni confinanti, gli altri capoluoghi di provincia e i comuni individuati dal CIPE³. Dal 1° gennaio 2027 la cedolare passa dal decreto del 2011 al nuovo Testo unico delle imposte sui redditi, che la riordina negli articoli da 203 a 206⁷: per un contratto firmato nel 2027 aliquote e requisiti vanno riletti nel testo in vigore. Sul fronte IMU la legge riduce l'imposta al 75 % per le abitazioni locate a canone concordato, e molti Comuni applicano in più un'aliquota dedicata: la delibera comunale dice quanto⁸. Che cosa ci perde: il canone resta dentro la fascia anche quando il mercato corre. La durata più corta, tre anni più due contro quattro più quattro, per molti locatori è un vantaggio e non un costo. Il mercato ha già fatto i suoi conti: nel 2025 i contratti agevolati di lungo periodo sono stati il 24,8 % delle nuove locazioni italiane, e a Roma hanno superato di gran lunga quelli liberi di lungo periodo, 27.304 contro 10.818³.

Metodo 3: stimatori online e rapporto canone/valore

Gli stimatori dei portali applicano un modello agli annunci che ospitano: sono veloci e ragionevoli nelle zone con molti annunci, ma vedono canoni richiesti e non firmati, e non conoscono lo stato reale dell'appartamento. Un secondo controllo indipendente è il rapporto tra canone annuo e valore. Se sa quanto vale la casa, il canone annuo diviso per il valore è il rendimento lordo; girato al contrario, il rendimento che i proprietari della Sua zona accettano restituisce un canone di riferimento. Formule, soglie e il passaggio al rendimento netto sono nella guida sul calcolo del rendimento da locazione.

Il rapporto risponde anche alla domanda «posso affittare a più della rata del mutuo?». La rata dipende da quanto ha finanziato e a che tasso, il canone dal mercato: i due numeri non hanno alcun motivo di coincidere. L'ISTAT misura per il secondo trimestre 2026 un aumento dei prezzi delle abitazioni del 4,0 % sull'anno⁹, mentre il canone complessivo delle nuove locazioni è cresciuto del 5 % nel 2025³: prezzi e canoni si muovono insieme ma non in parallelo, e il rendimento cambia con il loro rapporto.

Che cosa sposta il canone: arredo, spese, classe energetica, piano, transitorio

• Arredo. Un appartamento arredato si affitta a un canone più alto e a conduttori più mobili: più ricambio, più usura, più mesi vuoti. Per contratti lunghi l'arredo conta meno di quanto si pensi.
• Spese. Il canone del contratto è al netto degli oneri accessori; nell'annuncio scriva chiaramente «più spese» e indichi la cifra dell'anno precedente, altrimenti i confronti con gli altri annunci sono falsati.
• Classe energetica. Le bollette le paga il conduttore, e le guarda: a parità di zona una classe migliore giustifica un canone più alto e riduce il rischio di disdetta al primo inverno.
• Piano, ascensore, esterni, posto auto. Sono gli stessi parametri che gli accordi territoriali trasformano in punti per il concordato²; nel libero li traduce il mercato, con lo stesso segno.
• Transitorio. Un contratto fino a 18 mesi³ rende di più al mese e resta vuoto più spesso: il canone annuo effettivo, dopo i vuoti, è il numero da confrontare.
• Stato. Una tinteggiatura e un bagno in ordine si ripagano in canone e in velocità di locazione; una ristrutturazione completa quasi mai, se resta in affitto.

A quanto posso affittare casa mia? L'esempio di Roma

Cifre ipotetiche, costruite sui dati del Rapporto Immobiliare. Un trilocale romano di 90 m² in un quartiere semicentrale, al terzo piano con ascensore, non arredato, classe energetica E, valore indicativo 260.000 €.

I tre metodi convergono su un intervallo tra 1.080 e 1.260 € al mese. Per un contratto libero un canone di 1.200 € è difendibile con i comparabili e sta poco sotto la media cittadina dei contratti registrati, che comprende anche i quartieri centrali³. Per il concordato la fascia la fissa l'accordo territoriale di Roma per la zona omogenea dell'appartamento, non la media OMI: nell'esempio si ipotizza un massimo di fascia intorno a 1.050 €.

Prima dell'IMU, che sul concordato è ridotta per legge al 75 %⁸, i due contratti lasciano quasi lo stesso netto: 36 € di differenza all'anno. Il concordato riduce però il rischio di sfitto, perché il canone più basso allarga la platea, e a Roma è la formula più firmata³. Il libero conserva la libertà di prezzo e dura di più. La scelta dipende da quanto vale per Lei un mese di casa vuota.

Che cosa mostra CheckValue accanto al valore: stima del canone e rendimento lordo

Per chi affitta il dato utile è vedere canone e valore nella stessa pagina, calcolati sulle stesse fonti. Il report CheckValue per il Suo indirizzo affianca alla stima del valore una stima del canone mensile e il rendimento lordo che ne deriva, con le quotazioni OMI della zona e l'indice ufficiale dei prezzi indicati come riferimenti; accanto trova i costi di proprietà stimati, così il passaggio dal lordo al netto è già impostato. Le mappe di rumore ed energia dicono a colpo d'occhio se il Suo appartamento parte avvantaggiato o penalizzato sui due fattori che i conduttori pesano di più dopo il prezzo.

Il limite va detto: la stima è di mercato e non tiene conto del contratto che sceglierà né delle fasce dell'accordo territoriale, che restano da verificare con il calcolatore o con le associazioni del Suo Comune. Non sostituisce una perizia. L'anteprima del report è gratuita e si vede prima di decidere; la sezione affitto compilata è visibile nel report di esempio di Roma.

Dal canone al rendimento: cedolare secca, costi di proprietà, vendere o affittare

La cedolare secca è un'imposta sostitutiva: prende il posto di IRPEF e addizionali sul reddito da locazione e delle imposte di registro e di bollo su registrazione, risoluzione e proroga del contratto; l'aliquota è del 21 % sul canone annuo, ridotta al 10 % per i contratti a canone concordato⁴. Chi la sceglie rinuncia, per la durata dell'opzione, all'aggiornamento del canone anche se previsto dal contratto, compresa la variazione ISTAT dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati⁴. Senza cedolare, l'aggiornamento segue la clausola scritta nel contratto e il reddito entra nell'IRPEF. La registrazione del contratto e gli adempimenti del locatore sono raccolti nell'area Affitto dell'Agenzia delle Entrate¹⁰.

Dal canone lordo al netto la strada è questa: meno cedolare o IRPEF, meno IMU se dovuta, meno spese condominiali non ripetibili e manutenzione, meno i mesi di sfitto tra un conduttore e l'altro. Tutte le voci, con le riserve per la manutenzione, sono in quanto costa mantenere una casa ogni anno; la decisione tra tenere l'appartamento e venderlo, con i numeri a confronto, è in vendere o affittare casa.

Questa è un'informazione generale, non una consulenza legale o fiscale. Le aliquote e le regole contrattuali sono quelle in vigore alla data delle fonti citate; per il contratto concreto restano l'accordo territoriale del Suo Comune e un professionista.

Questo articolo è un’informazione generale e non costituisce consulenza legale, fiscale o di investimento. Cifre e regole riportano l’anno di pubblicazione; per la versione vigente consulti la fonte citata.

Christian Eckmair

Cofondatore di CheckValue · Oltre 20 anni di esperienza immobiliare a Tenerife e in Austria · Rivisto da Josef Eckmair MBA

Christian Eckmair è cofondatore di CheckValue e di CBDNOL GmbH (Ansfelden, Austria). Lavora nel settore immobiliare da oltre 20 anni a Tenerife e in Austria – acquisto, ristrutturazione, locazione e vendita di immobili residenziali – e scrive di valore degli immobili, verifiche prima dell’acquisto e registri di proprietà.

Articoli di Christian Eckmair →