Calcolo del rendimento da affitto: lordo, netto e capitalizzazione

Quando qualcuno mi mostra un annuncio con «rendimento 6 %» faccio sempre la stessa domanda: lordo o netto, e sul prezzo o sul costo totale? Il numero cambia ogni volta che si risponde. Questa guida mette in fila i tre rapporti che servono davvero a un piccolo investitore o a un proprietario, con le aliquote italiane in vigore e un esempio completo su un bilocale romano, dal canone al mutuo. Il canone da cui partire non si inventa: come stimarlo con OMI e comparabili è spiegato nella guida su a quanto affittare casa.

Tre rapporti, uno scopo: confrontare reddito e prezzo

I quattro numeri rispondono a domande diverse e nessuno sostituisce gli altri. Il lordo è veloce e bugiardo; il netto è lento e onesto; il tasso di capitalizzazione serve a chi deve stimare un valore da un canone; il rendimento sul capitale proprio è l'unico che dice se il mutuo conviene. L'errore più comune è confrontare il lordo di un immobile con il netto di un altro investimento.

Rendimento lordo: formula, quando basta, i valori che escono dai dati OMI

Rendimento lordo = canone annuo pattuito ÷ prezzo × 100. Il Rapporto Immobiliare 2026 dà i riferimenti nazionali: nel 2025 le nuove locazioni hanno avuto un canone annuo medio di 79 €/m² su una superficie media di 84 m²; nei contratti ordinari di lungo periodo, quelli a canone libero, il canone medio è stato di 162,2 €/m² a Roma e di 206 €/m² a Milano¹. Sul lato dei prezzi lo stesso rapporto stima il fatturato medio per abitazione compravenduta: 270.200 € a Roma su 93,6 m² di superficie media, 439.700 € a Milano su 80,5 m²¹. Dividendo si ottiene un prezzo medio di circa 2.890 €/m² a Roma e 5.460 €/m² a Milano.

Il rapporto va letto per quello che è: il confronto tra due medie cittadine, canoni dei nuovi contratti da un lato e prezzi delle case vendute dall'altro, non il rendimento di un appartamento reale. Dice però una cosa vera in ogni mercato: dove i prezzi corrono più dei canoni il lordo scende, ed è la ragione per cui Milano rende meno di Roma. Il lordo basta per due usi: scartare gli annunci fuori scala e confrontare due immobili nella stessa zona con le stesse spese. Per tutto il resto serve il netto.

Calcolo del rendimento netto da affitto: cedolare secca, IMU, condominio, manutenzione, vuoti

Tra il canone e il denaro che resta al proprietario stanno sei voci, e in Italia le prime due sono fisse.

1. Imposta sul canone. Con la cedolare secca si paga il 21 % del canone annuo pattuito, 10 % per i contratti a canone concordato; l'imposta sostituisce IRPEF, addizionali e le imposte di registro e di bollo sul contratto, e chi la sceglie rinuncia ad aggiornare il canone, compresa la variazione ISTAT². Poiché si applica al canone lordo, nessuna spesa e nessun interesse la riduce.
2. IMU. L'abitazione data in affitto non è abitazione principale e paga l'imposta: la base è la rendita catastale rivalutata del 5 % moltiplicata per 160⁴, l'aliquota di base è dello 0,86 % e il Comune può portarla fino all'1,06 %³⁵. Su una rendita di 600 € la base è 100.800 € e l'imposta va da 867 a 1.068 € l'anno.
3. Spese che restano al proprietario. Compenso dell'amministratore, manutenzione straordinaria delle parti comuni, assicurazione del fabbricato: le voci che il contratto non addebita al conduttore.
4. Manutenzione dell'unità. Caldaia, infissi, tinteggiatura tra un inquilino e l'altro: chi non accantona nulla scopre il netto vero al primo guasto.
5. Vuoti e morosità. I contratti abitativi durano quattro anni più quattro o tre più due⁷, il reddito è rigido e il rilascio di un immobile occupato richiede tempo: una quota del canone va messa da parte per i mesi senza incasso.
6. Imposte d'acquisto nel denominatore. Comprando da un privato senza i benefici prima casa l'imposta di registro è del 9 % (non meno di 1.000 €) e vi si aggiungono le imposte ipotecaria e catastale, 50 € ciascuna; la base, se l'acquirente è una persona fisica e lo chiede nell'atto, è il valore catastale, cioè la rendita rivalutata del 5 % per 120⁶. A questi si aggiungono notaio e agenzia. Il rendimento si calcola sul totale sborsato, non sul prezzo scritto nel rogito.

La formula completa: rendimento netto = (canone − cedolare − IMU − spese del proprietario − manutenzione − vuoti) ÷ (prezzo + imposte d'acquisto + notaio + agenzia). Tutte le voci ricorrenti, con gli ordini di grandezza, sono nella guida su quanto costa mantenere una casa.

Tasso di capitalizzazione e valore da reddito: dal canone al prezzo

I tecnici usano il rapporto al contrario. Nel metodo del reddito il valore di un immobile è il reddito netto annuo che produce diviso per il tasso di capitalizzazione che gli investitori della zona accettano: valore = reddito netto ÷ tasso. Il reddito netto, in questa formula, è di norma il canone meno le spese di gestione e l'IMU, prima delle imposte personali sul reddito, perché il tasso deve descrivere l'immobile e non la posizione fiscale di chi lo possiede.

La sensibilità è enorme. Con 6.500 € di reddito netto, un tasso del 3 % dà un valore di circa 217.000 €; un tasso del 2,5 % dà circa 260.000 €; uno del 3,5 % circa 186.000 €. Mezzo punto di tasso vale più di qualunque correzione per il piano o l'ascensore. Per questo il tasso va giustificato: con i rendimenti che le compravendite di immobili locati mostrano davvero nella zona, e con il costo del denaro, che nel 2025 per i mutui casa è stato in media del 3,35 %¹. Un tasso di capitalizzazione più basso del tasso del mutuo significa che il mercato sta comprando rivalutazione futura, non reddito.

Leva e rendimento sul capitale proprio: aggiungere il mutuo

Nelle compravendite intermediate dalle agenzie quasi due acquisti su tre passano da un mutuo, e la banca copre in media il 78,2 % del valore dell'immobile⁸. Nel 2025 il tasso medio iniziale è stato del 3,35 %, la durata media 25,6 anni, il capitale medio circa 141.000 € e la rata media circa 650 € al mese¹. Il mutuo cambia il rendimento in due modi: riduce il capitale proprio investito, che sta al denominatore, e aggiunge gli interessi ai costi, che stanno al numeratore. Il rendimento sul capitale proprio è quindi (reddito netto − interessi) ÷ capitale proprio.

La regola è semplice e senza eccezioni: se il rendimento netto dell'immobile supera il tasso del mutuo, il debito amplifica il guadagno; se è inferiore, il debito amplifica la perdita, e la quota capitale della rata la nasconde perché sembra un risparmio. Con un netto intorno al 2 % e un mutuo al 3,35 % la leva lavora contro, come mostra l'esempio più sotto.

Trappole: canone lordo e netto, spese «incluse», morosità, sfratti lunghi

• Il canone dell'annuncio non è il canone del contratto. Gli annunci riportano canoni richiesti, spesso «spese incluse»: per il calcolo serve il canone pattuito al netto degli oneri accessori, che sono un rimborso e non un reddito.
• Dodici mesi su dodici. Ogni calcolo che ipotizza incassi pieni per tutta la durata del contratto è ottimista per costruzione; una quota per vuoti e morosità va sempre inserita, e sugli immobili occupati va aggiunto il tempo del rilascio⁷.
• L'IMU dimenticata. È la voce fissa più pesante dopo la cedolare e cresce con la rendita, non con il canone: su un immobile con rendita alta e canone basso può da sola dimezzare il netto³⁴.
• Il prezzo giusto. Il rendimento migliora più facilmente pagando meno che affittando di più: lo sconto medio del 7,1 % che la Banca d'Italia rileva tra prezzo richiesto e prezzo concluso vale, su 220.000 €, più di un anno di canone⁸.
• La rivalutazione contata come reddito. L'ISTAT misura prezzi in aumento del 4,0 % rispetto a un anno prima (secondo trimestre 2026)⁹: è una componente del rendimento totale, ma non paga la rata e non si incassa finché non si vende.

Un bilocale romano da 220.000 €: lordo 4,4 %, netto 1,9 %

Cifre ipotetiche, costruite sui dati citati. Bilocale di 60 m² in una zona semicentrale di Roma, comprato da un privato a 220.000 € (3.667 €/m², sopra la media cittadina di circa 2.890 €/m²¹), rendita catastale 600 €, affittato con contratto libero a 800 € al mese, in linea con il canone medio romano dei contratti ordinari di lungo periodo, 162,2 €/m² l'anno¹, arrotondato per difetto. Aliquota IMU ipotizzata al massimo, 1,06 %³.

Il lordo del 4,4 % è diventato un netto dell'1,9 %, e il valore da reddito con un tasso del 3 % sta poco sotto il prezzo pagato: l'acquisto è a prezzo pieno, non un affare. Con la cedolare al 10 % di un contratto concordato il netto salirebbe di circa 1.000 € l'anno², a fronte di un canone più basso da verificare sull'accordo territoriale.

Con il mutuo il quadro peggiora. Finanziando il 78 % del prezzo⁸, cioè 171.600 €, a 25 anni e al 3,35 %¹, la rata è di circa 845 € al mese, 10.144 € l'anno, di cui circa 5.700 € di interessi nel primo anno. Il capitale proprio è di 65.856 € (48.400 € di prezzo non finanziato più 17.456 € di costi). Il canone da solo, 9.600 €, non copre la rata; dopo imposte e spese mancano circa 5.650 € l'anno, che il proprietario versa di tasca propria, in cambio di circa 4.400 € di capitale rimborsato. Il rendimento sul capitale proprio è (4.486 − 5.700) ÷ 65.856, cioè circa −1,8 %: la leva distrugge valore perché il netto (1,9 %) è sotto il tasso (3,35 %). Ciò che può salvare il conto è la rivalutazione: al ritmo del 4,0 % annuo misurato dall'ISTAT⁹ l'appartamento guadagnerebbe circa 8.800 € in un anno, non realizzati e non garantiti. Chi compra con questi numeri sta scommettendo sui prezzi, non investendo in canoni, e deve saperlo.

Canone stimato e rendimento lordo nel report CheckValue

Per un proprietario o un piccolo investitore il report CheckValue risolve il problema del denominatore e quello del numeratore insieme. Il valore dell'immobile compare come intervallo con un punto centrale, e accanto c'è una stima del canone e il rendimento lordo corrispondente: è il rapporto della prima riga della tabella, calcolato sul valore di oggi e non sul prezzo pagato anni fa, che è il numero corretto per decidere se tenere. La sezione sui costi di proprietà stima le voci ricorrenti per l'indirizzo e mette quindi sul tavolo le righe che portano dal lordo al netto, con le fonti numerate.

Quel che il report non sa: quale regime fiscale sceglierà, se ha un mutuo e a che tasso, chi sarà l'inquilino. Il passaggio al netto resta un calcolo Suo, e il report è un'analisi con fonti, non una perizia. L'anteprima si vede gratuitamente prima di pagare; chi gestisce più unità e vuole gli stessi numeri per ogni indirizzo trova le formule per professionisti nella pagina dei prezzi e, per un intero portafoglio, la guida su come valutare più unità con numeri coerenti.

Usare il rendimento per decidere: comprare, tenere o vendere

Tre decisioni, tre confronti.

• Comprare. Il netto sul costo totale contro il tasso del mutuo (3,35 % di media nel 2025¹) se compra a debito, e contro ciò che lo stesso capitale renderebbe altrove se compra in contanti. Se il netto non supera il costo del denaro, l'acquisto regge solo sull'aspettativa di rivalutazione, che l'ISTAT misura al 4,0 % annuo nel secondo trimestre 2026⁹ ma che nessuno garantisce per i prossimi dieci.
• Tenere. Il rendimento sul valore attuale, non sul prezzo storico: un appartamento che rende il 6 % su quanto costò vent'anni fa può rendere il 3 % su quanto vale oggi, e quel 3 % è ciò che Lei sta rinunciando a incassare vendendo. Il confronto completo tra i due scenari, con i costi di vendita, è nella guida su vendere o affittare casa.
• Vendere. Il valore da reddito al tasso che gli investitori della zona accettano, confrontato con il valore di mercato che i comparabili sostengono: se il secondo supera il primo di molto, il mercato paga la casa più di quanto valga come investimento, ed è il momento in cui un proprietario che ragiona da investitore vende.

Questa è un'informazione generale, non una consulenza legale o fiscale. Aliquote e dati riportano l'anno di riferimento delle fonti citate; per il caso concreto restano il commercialista e il notaio.

Questo articolo è un’informazione generale e non costituisce consulenza legale, fiscale o di investimento. Cifre e regole riportano l’anno di pubblicazione; per la versione vigente consulti la fonte citata.

Josef Eckmair MBA

Cofondatore di CheckValue · amministratore di CBDNOL GmbH · Oltre 20 anni di esperienza immobiliare a Tenerife e in Austria · Rivisto da Christian Eckmair

Josef Eckmair MBA è cofondatore di CheckValue e amministratore di CBDNOL GmbH (Ansfelden, Austria). Ha oltre 20 anni di esperienza immobiliare a Tenerife e in Austria e scrive di perizie, imposte, costi di vendita e valutazioni per professionisti.

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