Mietrendite berechnen: Brutto, Netto und Kaufpreisfaktor mit Beispielen

Wer eine Wohnung zur Vermietung kauft, bekommt vom Verkäufer eine Rendite genannt, und sie ist fast immer die Bruttorendite auf den Kaufpreis ohne Nebenkosten. Das ist die höchste Zahl, die sich ehrlich ausrechnen lässt, und sie sagt am wenigsten. Dieser Beitrag rechnet von dort nach unten bis zur Nettorendite und zur Rendite auf Ihr Eigenkapital, erklärt, warum Gutachter in Österreich, Deutschland und der Schweiz dieselbe Frage mit Zinssätzen statt Prozenten beantworten, und führt eine Wiener Vorsorgewohnung Zeile für Zeile durch. Die erste Zahl jeder Renditerechnung, die erzielbare Miete, behandelt der Leitfaden Welche Miete kann ich verlangen?; hier geht es um alles danach.

Drei Kennzahlen, ein Zweck: Miete und Kaufpreis ins Verhältnis setzen

Alle Renditekennzahlen beantworten dieselbe Frage, was ein Euro Kaufpreis an jährlichem Ertrag bringt, nur mit unterschiedlich viel Ehrlichkeit im Zähler und im Nenner.

Zwei Regeln vorweg. Erstens: „Jahresnettomiete“ heißt Hauptmietzins ohne Betriebskosten und ohne Umsatzsteuer, zwölfmal. Betriebskosten sind ein Durchlaufposten; wer sie in den Zähler nimmt, rechnet mit Geld, das nur über sein Konto läuft. Zweitens: Kaufpreisfaktor und Bruttorendite sind dieselbe Information. Faktor 25 heißt 4 %, Faktor 33 heißt 3 %, Faktor 40 heißt 2,5 %. Wer beide Zahlen nebeneinander liest, liest eine.

Mietrendite berechnen, erste Stufe: die Bruttorendite und ihre Größenordnung

Die Formel ist so einfach, dass sie gefährlich ist: Monatsnettomiete mal zwölf, geteilt durch den Kaufpreis. Eine Wohnung um 320.000 € mit 770 € Nettomiete bringt 9.240 € im Jahr, also 2,89 % brutto. Die Zahl ist richtig und nützlich für genau einen Zweck: zwei Inserate auf denselben Nenner zu bringen, bevor Sie eines davon ernsthaft prüfen.

Wo sie liegt, hängt vom Preisniveau ab, und das lässt sich für Österreich grob einordnen. Der WKÖ-Immobilienpreisspiegel 2026 weist für 2025 gebrauchte Eigentumswohnungen im Österreich-Schnitt mit 2.278,72 €/m² aus und neuwertige Mietwohnungen mit 9,49 €/m² Monatsmiete⁴. Setzt man diese beiden Durchschnitte roh ineinander, ergibt das 9,49 × 12 ÷ 2.278,72, also rund 5,0 % brutto für eine gebrauchte Wohnung zum Bundesschnitt mit neuwertiger Miete; das ist eine Illustration der Größenordnung, kein Marktwert. Das WKÖ-Mittel ist ein Bundesschnitt über alle Lagen und Baujahre; Statistik Austria weist aus den Grundbuchtransaktionen für Wohnungen in Österreich 2025 einen Median von 4.162 €/m² aus, und die inneren Wiener Bezirke liegen in den Bezirkstabellen nochmals deutlich darüber⁵, während die Mieten nicht im selben Verhältnis mitgehen. Die Folge: Je teurer die Stadt, desto niedriger die Bruttorendite, und in den gefragten Bezirken von Wien, Berlin oder Zürich liegt sie deutlich unter dem jeweiligen Landesschnitt. Ein Anleger kauft dort nicht die laufende Rendite, sondern die Erwartung auf Wertsteigerung, und sollte das wissen.

Zur Miete im Zähler: Nehmen Sie nicht die Angebotsmiete aus dem Inserat des Verkäufers, sondern eine Miete, die vergleichbare Wohnungen tatsächlich erzielen. Der Mikrozensus von Statistik Austria zählt im 2. Quartal 2026 im Bundesschnitt 10,5 € Miete samt Betriebskosten je Quadratmeter und 694,7 € je Hauptmietwohnung⁶; das ist ein Mittel über alle Baujahre und deshalb nur eine Untergrenze der Plausibilität für eine Wiener Neubauwohnung, aber wer weit darüber rechnet, sollte wissen, warum.

Nettorendite: die Kostenzeilen in Österreich, Deutschland und der Schweiz

Die Nettorendite ist die Bruttorendite nach Abzug von allem, was Sie nicht auf den Mieter überwälzen können, und mit den Kaufnebenkosten im Nenner. Die Zeilen sind in den drei Ländern dieselben, die Sätze und Namen nicht.

Die Rücklage verdient einen zweiten Blick, weil Verkäufer sie gern als „Betriebskosten“ ausweisen. Sie ist es nicht: Seit Juli 2022 schreibt § 31 WEG eine Mindestrücklage vor, zuerst 0,90 € je Quadratmeter Nutzfläche und Monat, valorisiert auf 1,06 € ab 2024 und 1,12 € ab Jänner 2026³, und dieser Betrag ist Vermögensbildung der Eigentümergemeinschaft, die Sie zahlen und nicht überwälzen. Bei 55 m² sind das 739 € im Jahr, die in keiner Bruttorendite vorkommen. Was Eigentum sonst noch Jahr für Jahr kostet, von Versicherung bis Grundsteuer, steht im Beitrag über die Besitzkosten für Haus und Wohnung, Zeile für Zeile.

Kaufpreisfaktor und Liegenschaftszinssatz: die Sprache des Ertragswertverfahrens

Gutachter rechnen die Rendite nicht als Prozent auf den Kaufpreis, sondern umgekehrt: Sie fragen, welchen Wert ein Ertrag hat, wenn man ihn mit dem Zinssatz kapitalisiert, den der Markt für diesen Objekttyp verlangt. Das österreichische Liegenschaftsbewertungsgesetz beschreibt den Ertragswert als den zum angemessenen Zinssatz und entsprechend der Nutzungsdauer kapitalisierten Reinertrag; der Reinertrag ist der Rohertrag nach Abzug des Bewirtschaftungsaufwands für Betrieb, Instandhaltung und Verwaltung und der Abschreibung, unter Bedachtnahme auf das Ausfallwagnis⁸. Das ist die Nettorendite dieses Beitrags, nur von der anderen Seite gelesen.

In Deutschland heißt der Zinssatz Liegenschaftszinssatz. § 27 ImmoWertV verlangt für den vorläufigen Ertragswert den Bodenwert, den Reinertrag, die Restnutzungsdauer und den objektspezifisch angepassten Liegenschaftszinssatz, und der Ertrag muss marktüblich erzielbar sein, nicht der zufällig vereinbarte¹⁰. Die Gutachterausschüsse leiten den Satz aus ausgewerteten Kaufpreisen ab und veröffentlichen ihn nach Objektart und Region; er ist damit die amtliche Antwort auf die Frage, welche Nettorendite der Markt gerade akzeptiert. Wer für eine Berliner Wohnung 2,5 % netto rechnet, während der Gutachterausschuss für diesen Typ einen deutlich höheren Liegenschaftszinssatz ausweist, zahlt mehr als der Markt, und umgekehrt.

Die Schweiz nennt dieselbe Größe Kapitalisierungssatz. Er setzt sich aus einem Basiszins, einem Zuschlag für Unterhalt und Verwaltung und einem Risikozuschlag zusammen. Nicht zu verwechseln ist er mit dem hypothekarischen Referenzzinssatz des Bundesamts für Wohnungswesen, der seit September 2025 bei 1,25 % steht und Anfang September 2026 unverändert bestätigt wurde¹¹: Der Referenzzinssatz wirkt auf der Mietseite, denn bestehende Mietzinse sind an ihn gekoppelt, sodass ein fallender Zins die Miete drücken kann, während der Kaufpreis bleibt.

Der Kaufpreisfaktor ist die Alltagsversion all dessen. Wer sagt, ein Zinshaus koste „das Dreißigfache“, meint dreißig Jahresnettomieten, also 3,3 % brutto; der Wiener Zinshausmarkt, der 2025 mit 348 Transaktionen wieder über eine Milliarde Euro Volumen erreichte⁴, wird in dieser Sprache gehandelt.

Eigenkapitalrendite mit Kredit: der Hebel wirkt in beide Richtungen

Bis hier war der Kaufpreis bar bezahlt. Mit Kredit ändert sich die Frage: Nicht mehr, was die Wohnung bringt, sondern was Ihr eingesetztes Geld bringt. Die Eigenkapitalrendite ist der Reinertrag nach Kreditzinsen, geteilt durch das eingesetzte Eigenkapital, und sie steigt mit dem Kreditanteil, solange die Nettorendite der Wohnung über dem Kreditzins liegt. Liegt sie darunter, kehrt sich der Hebel um: Jeder fremdfinanzierte Euro kostet mehr Zins, als er Ertrag bringt, und die Rendite auf das Eigenkapital fällt unter die der Wohnung. Bei Neubauwohnungen mit niedriger Bruttorendite ist das seit dem Zinsanstieg häufig der Fall, und das Rechenbeispiel weiter unten zeigt es in Zahlen.

Zwei Missverständnisse dazu. Die Tilgung ist kein Verlust, sondern Vermögensaufbau, aber sie muss monatlich aus anderem Einkommen bezahlt werden, wenn der Reinertrag sie nicht deckt. Und die Wertsteigerung ist eine Hoffnung, keine Zeile; wer sie in die Rendite einrechnet, bewertet die Zukunft, nicht die Wohnung.

Fallen: Angebotsmieten, Richtwert, Mietpreisbremse, Leerstand, Sanierungsstau

• Angebotsmieten. Das Inserat des Verkäufers nennt, was er sich wünscht, nicht, was bezahlt wird. Prüfen Sie die Miete gegen den Mikrozensus⁶ und gegen vergleichbare Wohnungen, deren Inserat nach zwei Wochen verschwunden ist.
• Richtwert. In Österreich begrenzt im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes in der Regel der Richtwertmietzins die Miete, im freifinanzierten Neubau gilt der Markt⁷. Eine Rendite für eine Altbauwohnung, die mit der Neubaumiete gerechnet ist, ist keine.
• Mietpreisbremse. In Deutschland darf die Miete zu Beginn eines Mietverhältnisses in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 Prozent übersteigen¹². Wer in Berlin oder München eine höhere Miete in die Rendite schreibt, schreibt eine Rückforderung mit.
• Leerstand. Zwischen zwei Mietern liegen in der Praxis einige Wochen ohne Miete, dazu Ausmalen und Inserat. Ein Ausfallwagnis von einigen Prozent der Jahresmiete ist deshalb keine Vorsicht, sondern Buchhaltung, und das Bewertungsgesetz verlangt es ausdrücklich⁸.
• Sanierungsstau. Beschlossene, aber noch nicht abgerechnete Arbeiten stehen in den Protokollen der Eigentümerversammlung, nicht im Inserat; trifft das auf eine schwache Rücklage, wird daraus eine Sonderzahlung im ersten Jahr.
• Steuer beim Ausstieg. Der Gewinn aus dem Verkauf unterliegt in Österreich seit 2016 der Immobilienertragsteuer von 30 %, Werbungskosten sind bis auf die Kosten der Steuerberechnung nicht abziehbar⁹. Wer die Rendite über die Haltedauer rechnet, rechnet sie mit.

Vorsorgewohnung in der Donaustadt um 320.000 €: von brutto bis zur Eigenkapitalrendite

Alle Zahlen sind Beispielwerte, keine echte Adresse; Annahmen sind als solche gekennzeichnet, Umsatzsteuer und Vorsteuerabzug bleiben weg. Gekauft wird eine 55-m²-Neubauwohnung mit Balkon im 22. Bezirk um 320.000 €, also 5.818 €/m². Statistik Austria weist für Wohnungen in der Donaustadt mit Baujahr ab 1991, 54 bis 77 m² und Außenflächen 5.598 €/m² aus⁵; der Kaufpreis liegt knapp 4 % über dem Bezirksschnitt, für Erstbezug plausibel. Die Nettomiete wird mit 14,00 €/m² angenommen, also 770 € im Monat, deutlich über dem Bundesschnitt inklusive Betriebskosten von 10,5 €/m²⁶, wie es für Wiener Neubau typisch, aber am konkreten Objekt zu belegen ist.

Jetzt der Kredit: 40 % Eigenmittel auf den Kaufpreis plus die gesamten Nebenkosten ergeben 161.344 € Eigenkapital, der Kredit beträgt 192.000 €. Bei 3,5 % Zins (Annahme) kosten die Zinsen 6.720 € im Jahr; vom Reinertrag bleiben 544 €, die Eigenkapitalrendite vor Steuern und vor Tilgung liegt bei 0,34 %. Bei 2,0 % Zins wären es 3.840 € Zinsen, 3.424 € Rest und 2,12 %. Der Hebel hat sich umgekehrt, weil die Nettorendite von 2,06 % unter dem Kreditzins liegt; jede Tilgungsrate kommt aus dem Gehalt. Die Wohnung ist damit nicht schlecht, aber sie ist keine Ertragsanlage, sondern ein Sparplan mit Mieter, dessen Rendite von der Wertentwicklung abhängt, und genau so sollte man sie kaufen oder lassen.

Was CheckValue zur Rendite einer Adresse zeigt

Für einen Anleger, der mehrere Inserate vergleicht, sind drei Teile des Berichts die Abkürzung zu den ersten Zeilen der Tabelle oben. Die Mietschätzung für die Adresse liefert den Zähler der Bruttorendite aus zitierten Quellen statt aus dem Wunsch des Verkäufers, und die Bruttorendite steht gleich darunter, gerechnet auf den geschätzten Wert, sodass ein Angebotspreis über der Wertspanne sofort als niedrigere Rendite sichtbar wird. Die Besitzkosten des Berichts sind die Kostenzeilen, die aus brutto netto machen; sie geben Größenordnungen für Rücklage, Erhaltung und Verwaltung vor, die Sie mit den Zahlen der Hausverwaltung ersetzen. Dass gleiche Eingaben zur gleichen Adresse dasselbe Ergebnis liefern, ist beim Vergleich von fünf Wohnungen wichtiger, als es klingt: Sie vergleichen Objekte, nicht Tagesform.

Was der Bericht nicht weiß: Ihren Kreditzins, Ihren Steuersatz, den Richtwert einer konkreten Altbauwohnung und den Sanierungsbeschluss in den Protokollen. Die Nettorendite und die Eigenkapitalrendite rechnen Sie mit diesen Angaben weiter; der Bericht ist eine Orientierung mit Quellen, kein Gutachten. Die kostenlose Vorschau für die Adresse des Inserats zeigt Mietschätzung und Bruttorendite im Aufbau des Berichts, bevor Sie ihn kaufen; wer regelmäßig Objekte vergleicht, findet die Pakete für mehrere Berichte auf der Preisseite. Für Vermieter mit vielen Einheiten geht der Beitrag zur Portfoliobewertung für Vermieter und Hausverwaltungen weiter.

Kaufen, halten oder verkaufen: die Rendite als Entscheidungsgröße

Die Nettorendite beantwortet drei Fragen zu verschiedenen Zeitpunkten. Vor dem Kauf vergleicht sie das Objekt mit dem Kreditzins und mit dem, was der Markt laut Liegenschaftszinssatz oder Kaufpreisfaktor vergleichbarer Verkäufe verlangt; liegt sie darunter, kaufen Sie Wertsteigerungshoffnung, und das darf man, wenn man es weiß. Während des Haltens zeigt sie, ob eine Mieterhöhung im rechtlichen Rahmen⁷¹² oder eine Kostenprüfung bei der Hausverwaltung mehr bringt als ein Verkauf. Vor dem Verkauf wird sie zur Vergleichsgröße: Was bringt der Nettoerlös nach Immobilienertragsteuer⁹ und Verkaufskosten in einer anderen Anlage, gegen das, was die Wohnung netto abwirft?

Für die dritte Frage gibt es einen eigenen Beitrag, der die Rechnung über fünf Jahre mit Steuern in allen drei Ländern durchführt: Wohnung vermieten oder verkaufen. Die Rendite ist dort eine Zeile von mehreren, und das ist die richtige Einordnung: Sie ist die Größe, mit der man Objekte vergleicht, nicht die, mit der man sein Leben plant.

Dies ist eine allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Die genannten Sätze und Durchschnitte gelten mit dem Datum ihrer Quelle.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Zahlen und Regeln tragen das Jahr ihrer Veröffentlichung; die aktuelle Fassung finden Sie in der zitierten Quelle.

Josef Eckmair MBA

Mitgründer von CheckValue · Geschäftsführer der CBDNOL GmbH · Über 20 Jahre Immobilienerfahrung auf Teneriffa und in Österreich · Geprüft von Christian Eckmair

Josef Eckmair MBA ist Mitgründer von CheckValue und Geschäftsführer der CBDNOL GmbH (Ansfelden, Österreich). Er hat über 20 Jahre Immobilienerfahrung auf Teneriffa und in Österreich und schreibt über Gutachten, Steuern, Verkaufskosten und Bewertungen für Profis.

Artikel von Josef Eckmair →