Rendement locatif : calcul brut, net et net-net, avec exemples chiffrés

Le rendement qu'affiche une annonce d'investissement est presque toujours un brut calculé sur le prix seul, sans les frais, et avec un loyer optimiste. Entre ce chiffre et ce qui reste sur votre compte en fin d'année, il y a la taxe foncière, le syndic, un mois de vacance, l'impôt et, si vous empruntez, une mensualité qui dépasse souvent le loyer. Ce guide pose les trois formules du calcul du rendement locatif dans l'ordre, liste les postes français à déduire avec leur source, montre ce que le crédit fait au résultat, puis déroule un T2 parisien du brut au net-net. Pour le loyer à retenir au numérateur, le guide de l'estimation de loyer explique comment le fixer et le vérifier.

Trois ratios pour une seule question : que rapporte le prix payé ?

Le dénominateur est le même pour les trois rendements, et c'est là que la plupart des calculs déraillent : le prix payé n'est pas le prix de l'annonce. Le numérateur, lui, perd une ligne à chaque étage. Les professionnels utilisent aussi le taux de capitalisation, qui rapporte le revenu net à la valeur vénale du bien plutôt qu'à son prix d'achat ; pour un bailleur particulier qui compare deux annonces, les trois rendements suffisent.

Rendement locatif brut : le loyer annuel divisé par le prix d'acquisition tout compris

Le prix d'acquisition tout compris additionne le prix de vente, les honoraires d'agence s'ils sont à votre charge, les frais d'acte et les travaux de remise en location. Les frais d'acte comptent deux gros postes.

Les droits de mutation à titre onéreux reviennent aux collectivités. Leur taux variait de 3,8 % à 4,5 % du prix selon le département, avant le relèvement autorisé par la loi de finances pour 2025 : les conseils départementaux peuvent porter le plafond à 5 % entre le 1er avril 2025 et le 30 avril 2028, et, dès avril 2025, une trentaine de collectivités avaient voté cette hausse¹. L'exemption de cette hausse prévue pour les primo-accédants ne vaut que pour l'achat d'une résidence principale : un investisseur paie le taux plein de son département¹.

Les émoluments du notaire suivent un barème dégressif, inchangé depuis le 1er janvier 2021 et soumis à 20 % de TVA ; pour un appartement de 200 000 €, ils représentent 1 995,25 € hors taxes². Les débours et les autres droits et taxes complètent la facture².

Au numérateur, retenez le loyer hors charges réellement praticable, pas celui de l'annonce précédente : dans une commune où les loyers sont encadrés, il est plafonné par le loyer de référence majoré de son secteur⁵.

Rendement net : taxe foncière, charges non récupérables, gestion, assurance, vacance

Cinq postes séparent le brut du net, et ils reviennent chaque année.

• La taxe foncière. Elle se calcule en multipliant la valeur locative cadastrale du bien par les taux votés par la commune, l'intercommunalité et les autres collectivités ; la base est revalorisée chaque année d'un coefficient forfaitaire, fixé à 1,008 pour 2026, soit 0,8 % de plus³. L'avis peut comprendre la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, calculée sur la même base avec son propre taux³. Demandez le dernier avis au vendeur : c'est le seul poste que l'on connaît à l'euro près avant d'acheter.
• Les charges de copropriété non récupérables. Le copropriétaire paie les provisions du budget prévisionnel, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou de la période fixée par l'assemblée générale ; les appels de fonds pour des travaux votés sont dus par celui qui est propriétaire à la date où le paiement est exigé, même si les travaux n'ont pas commencé⁶. Une partie de ces charges se refacture au locataire ; le reste, travaux votés, honoraires du syndic, assurance de l'immeuble, reste au bailleur. Lisez les trois derniers procès-verbaux avant l'offre.
• La gestion locative. Déléguée, elle se paie en pourcentage des loyers encaissés, plus des frais de mise en location ; en direct, elle se paie en temps. Comptez-la même si vous gérez vous-même : votre temps a un prix.
• L'assurance propriétaire non occupant (PNO) et, le cas échéant, la garantie des loyers impayés.
• La vacance et l'entretien. Un mois de vacance tous les deux ou trois ans et une provision pour la chaudière, la peinture et l'électroménager : ce sont des hypothèses, et le rendement net vaut ce qu'elles valent. Le guide du coût de détention d'un logement détaille ces postes ligne à ligne.

Rendement net-net : micro-foncier, régime réel, prélèvements sociaux

Pour une location vide, le micro-foncier s'applique de plein droit tant que les loyers bruts du foyer restent sous 15 000 € par an : les loyers bruts sont portés sur la déclaration de revenus, l'administration retranche 30 % au titre des charges, et la déclaration n° 2044 n'est pas exigée⁷. Une fois le seuil franchi, ou si vous le choisissez, vous passez au réel et déduisez vos charges effectives sur la n° 2044 ; les deux régimes s'excluent⁷. Le revenu net foncier s'ajoute à vos autres revenus et supporte votre taux marginal d'imposition, plus les prélèvements sociaux au taux de 17,2 % ; l'impôt correspondant est prélevé à la source par acompte mensuel ou trimestriel⁴.

Le passage au net-net dépend donc de vous autant que du bien : le même T2 rapporte plus à un contribuable faiblement imposé qu'à un autre. En dessous de 15 000 € de loyers, comparez l'abattement de 30 % à vos charges réelles avant de rester au micro-foncier⁷ ; un bien financé à crédit a souvent intérêt au réel, parce que les intérêts d'emprunt se déduisent. La location meublée obéit à d'autres règles, que ce guide ne couvre pas.

Effet de levier : crédit à 3,30 %, taux d'effort et cash-flow

Le crédit ne change pas le rendement du bien ; il change le vôtre. Le taux moyen auquel les ménages ont emprunté pour se loger, renégociations exclues, ressort à 3,30 % en juillet 2026 (il était de 3,27 % en juin), frais et assurance non compris ; 99,4 % de la production se fait à taux fixe⁸. Tant que le rendement net du bien dépasse le coût du crédit, chaque euro emprunté augmente le rendement de votre apport : c'est l'effet de levier. Quand le crédit coûte plus que le net, le levier joue à l'envers, et la différence sort de votre poche chaque mois sous la forme d'un cash-flow négatif.

Ce cash-flow, la banque le regarde avant vous. Elle rapporte l'ensemble de vos mensualités, celle du projet comprise, à vos revenus, en ne retenant qu'une partie du loyer attendu pour tenir compte de la vacance et des charges. Un effort d'épargne mensuel n'est pas forcément mauvais : il mise sur l'amortissement du capital et sur la revente. Mais il faut l'avoir chiffré avant de signer.

Qu'est-ce qu'un bon rendement locatif ? Paris, villes moyennes, encadrement, DPE

Un bon rendement se juge contre deux repères : le coût du crédit, 3,30 % en juillet 2026⁸, et le risque local de vacance et d'impayés. Il n'existe pas de statistique officielle du rendement locatif net moyen en France ; les « rendements par ville » qui circulent sont des bruts calculés par des portails ou des réseaux sur leurs propres annonces, avec un loyer d'annonce au numérateur et un prix d'annonce au dénominateur, deux chiffres optimistes. Prenez-les comme un classement relatif entre villes, jamais comme un rendement attendu.

Paris cumule des prix élevés, 9 580 €/m² en moyenne pour un appartement en février 2026⁹, et des loyers plafonnés : le brut y est faible, compensé par la liquidité du bien et la rareté des vacances. Les villes moyennes affichent des bruts plus élevés, avec en contrepartie un marché de revente plus lent et une vacance plus fréquente. Aucune des deux n'est « meilleure » ; elles répondent à des objectifs différents.

Trois pièges attendent celui qui compare des bruts. L'encadrement des loyers : dans les communes concernées (Paris, Est Ensemble, Plaine Commune, Lyon et Villeurbanne, Lille avec Hellemmes et Lomme, Montpellier, Bordeaux, une partie de Grenoble-Alpes Métropole et le Pays Basque), le loyer de base est plafonné au loyer de référence majoré fixé par arrêté, et le bailleur qui le dépasse s'expose à une amende pouvant atteindre 5 000 €, 15 000 € pour une personne morale⁵. La révision annuelle : elle suit l'IRL, l'indice trimestriel de l'Insee¹⁰, pas votre taux de crédit. Et la classe énergétique, qui conditionne désormais le droit de louer et le coût des travaux ; le guide de l'impact du DPE sur le prix détaille le calendrier.

Un T2 parisien à 430 000 € : du brut au net-net

Exemple hypothétique, adresse fictive, hypothèses d'illustration. Un deux-pièces de 45 m² dans un immeuble de 1970, acheté 430 000 € sans travaux, soit 9 556 €/m², proche de la moyenne parisienne de février 2026⁹. Le département applique le taux de 5 % de droits de mutation¹. Le loyer est fixé à 1 450 € hors charges (valeur d'exemple, à vérifier sous le loyer de référence majoré du secteur⁵). Le contribuable est imposé à la tranche marginale de 30 %.

Avec un crédit de 380 000 € sur vingt ans à 3,30 %⁸, la mensualité approche 2 165 €, soit 25 980 € par an, dont environ 12 335 € d'intérêts la première année. Ces intérêts se déduisent au réel : le revenu net foncier tombe à 1 197 €, et l'impôt, au taux marginal de 30 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux⁴, à environ 565 €. Mais le cash-flow devient nettement négatif : 17 400 € de loyers, moins 483 € de vacance, moins 3 868 € de charges, moins 25 980 € de mensualités, moins 565 € d'impôt, soit un effort d'environ 13 500 € par an, 1 125 € par mois. L'investisseur parisien ne gagne pas sur le loyer ; il gagne, s'il gagne, sur le capital remboursé et sur le prix de revente. C'est un choix défendable, à condition de l'avoir écrit avant de signer.

Loyer estimé et rendement brut dans le rapport CheckValue

Le rapport CheckValue donne, pour l'adresse et les caractéristiques saisies, un loyer estimé et le rendement brut correspondant, et il place à côté une estimation des coûts de détention, la matière de la deuxième étape de ce guide. Pour un bailleur qui compare trois annonces, c'est le tri : le brut et les coûts éliminent les biens dont le net ne couvrira jamais le crédit.

Le rapport s'arrête là où votre situation commence. Il ne calcule pas le net-net, qui dépend de votre régime d'imposition et de votre tranche, et il ne contrôle pas le plafond d'encadrement applicable au logement, que donnent l'arrêté préfectoral du territoire ou, à Paris, le simulateur en ligne⁵. L'aperçu gratuit du rapport s'affiche pour toute adresse avant paiement ; les bailleurs qui suivent plusieurs lots trouveront sur la page des tarifs la formule Pro, avec ses rapports au mois et leur PDF à en-tête. Le rendement du rapport est une orientation calculée sur des données publiques, pas une promesse de loyer ni un conseil fiscal.

Décider avec le rendement : acheter, conserver, vendre

Trois décisions, un même chiffre. À l'achat, le rendement net, comparé au coût du crédit⁸, dit si le bien se porte seul ou s'il faudra l'épauler chaque mois. En détention, le rendement net recalculé sur la valeur actuelle du bien, et non sur son prix d'achat d'il y a dix ans, dit ce que votre capital immobilisé rapporte aujourd'hui ; quand il décroche, la question « louer ou vendre ? » se pose, et le guide louer ou vendre la pose avec des chiffres. Pour un bailleur de plusieurs lots, le même calcul appliqué de façon identique à chaque logement, décrit dans le guide de la valorisation d'un portefeuille locatif, fait apparaître ceux qui portent les autres.

Une dernière règle, apprise plutôt que lue : le rendement se calcule avant d'aimer le bien. Après, on arrondit toujours dans le même sens.

Cet article est une information générale et non un conseil juridique ou fiscal. Barèmes, taux et seuils proviennent des sources listées, à leur date de publication ; votre notaire et votre conseil fiscal confirment ceux qui s'appliquent à vous.

Cet article est une information générale et non un conseil juridique, fiscal ou en investissement. Les chiffres et règles portent l’année de leur publication ; consultez la source citée pour la version en vigueur.

Josef Eckmair MBA

Cofondateur de CheckValue · gérant de CBDNOL GmbH · Plus de 20 ans d’expérience immobilière à Tenerife et en Autriche · Relu par Christian Eckmair

Josef Eckmair MBA est cofondateur de CheckValue et gérant de CBDNOL GmbH (Ansfelden, Autriche). Il a plus de 20 ans d’expérience immobilière à Tenerife et en Autriche et écrit sur l’expertise, la fiscalité, les frais de vente et l’estimation pour les professionnels.

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