Valeur vénale d'un bien immobilier : succession, donation, divorce

Un décès, une donation, une séparation, un rachat de crédit : quatre moments où l'on vous demande « combien vaut la maison ? » avec des conséquences fiscales immédiates. La méthode reste la comparaison ; ce qui change, c'est la date. Le fisc, le notaire et la banque ne regardent pas le même jour, et une valeur juste en 2026 est fausse pour un décès de 2023. Ce guide reprend chaque occasion avec sa date de référence, ses abattements et ses délais, puis montre comment retrouver une valeur pour un jour passé. Le coût et le déroulement d'une mission d'expert relèvent du guide du prix d'une expertise immobilière.

Valeur vénale d'un bien immobilier : les quatre dates de référence

Le code général des impôts écrit « valeur vénale réelle » : l'adjectif ne crée pas une seconde notion, il rappelle que l'administration attend le prix du marché¹. Pour un bien dont le propriétaire avait l'usage, la valeur s'entend libre de toute occupation¹ : aucune décote pour la présence de la famille. Qui peut écrire cette valeur, et avec quelle force, relève du comparatif entre avis de valeur, estimation et rapport d'expert.

Succession : la valeur au jour du décès et le délai de six mois

L'article 761 du code général des impôts pose la règle pour tout immeuble transmis à titre gratuit : sa valeur vénale réelle du jour de la transmission, avancée par les parties elles-mêmes dans une déclaration que le texte veut « détaillée et estimative »¹. Les héritiers portent donc le chiffre sous leur responsabilité ; le notaire les aide, l'administration contrôle. Service-Public admet une estimation d'agent immobilier ou l'usage des bases fiscales⁵, dont l'outil « Rechercher des transactions immobilières » de l'espace Finances publiques, prévu pour une déclaration de succession⁴.

L'abattement de 20 % de l'article 764 bis est souvent invoqué à tort. Il vise l'immeuble qui était la résidence principale du défunt au jour du décès, et exige qu'à cette même date une personne de la liste légale l'habite aussi à titre principal : l'époux survivant, le partenaire pacsé, un enfant mineur ou un enfant majeur protégé du défunt, de son conjoint ou de son partenaire¹. Résidence secondaire, bien loué, défunt vivant seul : pas d'abattement¹. Il est propre aux mutations par décès : une donation ne peut pas s'en prévaloir¹.

Vient le calcul. En ligne directe, chaque enfant déduit 100 000 € sur sa part, au décès de chacun de ses parents, puis le barème progressif s'applique : 5 % jusqu'à 8 072 €, 10 % jusqu'à 12 109 €, 15 % jusqu'à 15 932 €, 20 % jusqu'à 552 324 €, puis 30 %, 40 % et enfin 45 % au-delà de 1 805 677 €⁵. Les donations reçues du défunt depuis moins de 15 ans sont rajoutées à la part pour apprécier l'abattement : c'est le rappel fiscal⁵.

Le calendrier est court : dépôt dans les six mois qui suivent un décès en métropole, avec une tolérance jusqu'au dernier jour du mois, et dans l'année pour un décès à l'étranger⁶. Le retard coûte 0,20 % d'intérêt par mois, soit 2,4 % par an, plus une majoration de 10 % à compter du treizième mois⁶.

Dernière raison de ne pas sous-évaluer : la valeur retenue pour les droits devient le prix d'acquisition de l'héritier s'il revend. Lorsque le bien vient d'une succession ou d'une donation, le prix d'acquisition retenu pour la plus-value est la valeur qui a servi au calcul des droits⁸. L'économie de droits d'aujourd'hui se retrouve dans la plus-value de demain, sauf détention de plus de 22 ans pour l'impôt sur le revenu et de 30 ans pour les prélèvements sociaux⁸. Le guide de la maison héritée prolonge ce point jusqu'au choix entre conserver et vendre.

Donation : valeur au jour de l'acte et abattement de 100 000 €

La donation suit la même règle de valeur que la succession, appréciée au jour de l'acte notarié¹. La différence tient aux abattements et au délai de quinze ans qui les gouverne. Chaque enfant bénéficie de 100 000 € sur les donations reçues de chacun de ses deux parents, sur une période de quinze ans : une donation de 100 000 € en 2026 épuise l'abattement jusqu'en 2041, et l'excédent est taxé au barème⁷. Le don familial de sommes d'argent, exonéré jusqu'à 31 865 € lorsque le donateur a moins de 80 ans et le bénéficiaire est majeur, s'y ajoute sur la même période⁷.

La tentation d'une valeur basse est plus forte qu'en succession, l'acte se préparant à loisir ; la sanction est identique : rectification possible et prix d'acquisition réduit pour le donataire à la revente⁸. Et une donation avec réserve d'usufruit se déclare pour une valeur répartie entre usufruit et nue-propriété selon un barème fiscal fonction de l'âge de l'usufruitier⁵, le point de départ restant la valeur vénale du bien entier au jour de l'acte.

Divorce : valeur au jour du partage, soulte et droit de partage

Ici, pas de barème : la valeur sert à partager entre deux personnes, et le juge n'intervient qu'à défaut d'accord. La liquidation chiffre d'abord le patrimoine des époux, dettes comprises ; le partage se fait ensuite en valeur, et si les lots ne peuvent pas être égaux, celui qui reçoit le plus dédommage l'autre en argent : c'est la soulte³. Dès que le couple possède un immeuble commun ou indivis, un notaire dresse l'acte authentique de partage³. Dans un divorce judiciaire, le juge aux affaires familiales peut désigner un notaire, accorder l'attribution préférentielle du logement à un époux et, si le désaccord persiste, homologuer l'état liquidatif ou ordonner la vente par licitation³.

Le coût est connu d'avance : le droit de partage, 1,10 % des biens partagés avec un minimum de perception de 25 €, plus les émoluments proportionnels du notaire³. Ce pourcentage explique pourquoi la valeur inscrite dans l'acte se négocie âprement : sur une maison de 400 000 €, chaque tranche de 10 000 € déplace 5 000 € de soulte et 110 € de droit.

Sur la date, un piège classique : entre la séparation et l'acte, chacun retient le marché qui l'arrange. Seule compte la valeur du jour du partage, et le marché a bougé : sur un an, au deuxième trimestre 2026, les logements anciens avaient perdu 0,8 % en France et les maisons 1,3 %⁹. Le guide de la maison familiale en cas de divorce traite le rachat de part et son financement.

Rachat de soulte ou renégociation de crédit : ce que la banque regarde

La banque ne raisonne ni en valeur fiscale ni en valeur de partage, mais en garantie. Pour financer une soulte, elle instruit le dossier comme un achat : le prêt est rapporté à la valeur du bien, la valeur de l'acte de partage servant de point de départ, que son propre service d'évaluation peut revoir à la baisse si le chiffre convenu entre époux lui paraît élevé. Une renégociation de taux auprès de la banque qui détient déjà le prêt ne déclenche en général aucune nouvelle évaluation ; un rachat par une banque concurrente réexamine la garantie et ajoute les frais de mainlevée de l'ancienne hypothèque et ceux de la nouvelle sûreté. Lorsque la banque retient une valeur inférieure au prix ou à la soulte, la différence se finance en apport ; les recours sont décrits dans l'article sur l'évaluation bancaire inférieure au prix.

Reconstituer une valeur à une date passée : DVF et indice Notaires-Insee

Pour un décès ancien ou un partage daté, il faut une valeur à un jour passé ; trois outils publics le permettent.

La base « Demandes de valeurs foncières » couvre cinq années de transactions, construites à partir des actes des notaires et des données du cadastre, sur tout le territoire à l'exception de l'Alsace, de la Moselle et de Mayotte ; la DGFiP la rafraîchit en avril et en octobre, la dernière fois le 7 avril 2026¹⁰. Chaque mutation porte sa date, son prix, la parcelle et la surface bâtie : on retient les ventes conclues dans les six mois autour de la date de référence. Réidentifier les personnes est interdit¹⁰ : on cite des ventes, jamais des vendeurs.

L'outil « Rechercher des transactions immobilières » de l'espace Finances publiques filtre les mêmes ventes par zone et par période, chacune décrite par sa parcelle, son adresse, la nature du bien, sa surface et son époque de construction ; l'administration écarte les ventes hors marché et réserve le résultat à l'usage personnel du demandeur⁴. C'est l'instrument que le fisc s'attend à voir utilisé pour une succession, une donation ou l'IFI⁴.

L'indice Notaires-Insee corrige lorsque les ventes de la bonne période manquent : on part d'une vente plus récente et on la ramène à la date voulue, en sens inverse de l'évolution de l'indice de la zone. Au deuxième trimestre 2026, l'indice national reculait de 1,0 % sur le trimestre et les maisons perdaient 1,3 % sur un an⁹. On retient l'indice le plus local, par type de bien, et l'on consigne chaque étape.

La valeur vénale d'une maison à Bordeaux, décès en 2023, revente en 2026

Exemple : adresse fictive, ventes comparables hypothétiques, montants arrondis. Une maison de 100 m² à Bordeaux, propriété d'une mère décédée le 15 mars 2023 ; un enfant unique hérite et n'habite pas la maison, donc pas d'abattement de 20 %¹.

Comparez avec une déclaration « prudente » à 340 000 €. Les droits tombent à 46 194,35 €, soit 12 000 € de moins (60 000 € × 20 %)⁵. Mais à la revente de 2026, le prix d'acquisition n'est plus que de 340 000 €⁸ : la plus-value brute atteint 45 000 €, imposable sous réserve des frais et abattements pour durée de détention, et l'écart avec les ventes de 2023 expose à une rectification.

Le rapport CheckValue, une lecture sourcée du marché avant de payer l'expert

Le rapport CheckValue sert ici à une chose précise : arriver chez le notaire avec une lecture chiffrée et sourcée du marché d'aujourd'hui, avant de payer un expert ou d'accepter le chiffre de l'autre partie. Trois de ses éléments comptent pour ces dossiers. La valeur actuelle et sa fourchette, bâties sur les ventes comparables autour de l'adresse, chaque ajustement (état, année de construction, garage, classe énergétique) étant accompagné de son coefficient et de sa source : pour un partage en cours ou une déclaration d'IFI, c'est précisément la date qu'il faut. L'indice officiel des prix de la zone, qui permet de remonter d'une valeur actuelle vers une date passée, les ventes de l'époque restant la preuve principale. Enfin la liste numérotée des sources et le PDF en cinq langues, transmissible par un lien quand des cohéritiers vivent à l'étranger.

Saisissez l'adresse pour voir l'aperçu gratuit de votre rapport ; notaires, avocats et agents qui traitent plusieurs dossiers par mois trouveront les tarifs de l'offre Pro à leur en-tête sur la page dédiée. Le rapport n'est en revanche ni une expertise, ni un avis de valeur signé, ni une pièce opposable à l'administration ou au juge. Personne ne visite le bien, et le rapport donne la valeur d'aujourd'hui ; la reconstitution à une date passée reste votre travail ou celui du notaire, avec DVF et l'outil fiscal⁴¹⁰.

Les pièces à réunir avant le rendez-vous chez le notaire ou l'expert

• Le titre de propriété et, en copropriété, le règlement de copropriété et les procès-verbaux récents.
• La surface, les diagnostics (dont le diagnostic de performance énergétique) et la dernière taxe foncière.
• Pour une succession : la date du décès, la preuve de l'occupation du logement ce jour-là si l'abattement de 20 % est demandé¹, la liste des dettes exigibles et des donations antérieures pour le rappel fiscal⁵.
• Pour un divorce : le contrat de mariage ou le régime légal, l'acte d'achat avec l'origine des fonds, le tableau d'amortissement du prêt en cours, pour les récompenses et la soulte³.
• Vos comparables : ventes DVF ou de l'outil fiscal autour de la date de référence, imprimées et datées⁴¹⁰.

Cet article est une information générale et non un conseil juridique ou fiscal. Les abattements, barèmes et délais cités sont ceux publiés par les sources en 2026 ; le notaire chargé du dossier confirme ceux qui s'appliquent à votre situation.

Cet article est une information générale et non un conseil juridique, fiscal ou en investissement. Les chiffres et règles portent l’année de leur publication ; consultez la source citée pour la version en vigueur.

Josef Eckmair MBA

Cofondateur de CheckValue · gérant de CBDNOL GmbH · Plus de 20 ans d’expérience immobilière à Tenerife et en Autriche · Relu par Christian Eckmair

Josef Eckmair MBA est cofondateur de CheckValue et gérant de CBDNOL GmbH (Ansfelden, Autriche). Il a plus de 20 ans d’expérience immobilière à Tenerife et en Autriche et écrit sur l’expertise, la fiscalité, les frais de vente et l’estimation pour les professionnels.

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