Immobilienbewertung bei Erbschaft und Scheidung: Der Stichtag entscheidet

Drei Lebenslagen zwingen Eigentümer zu einer Bewertung, die sie nicht gewählt haben: Jemand stirbt, eine Ehe endet, ein Kredit läuft aus. Jedes Mal fragt eine Behörde, ein Gericht oder eine Bank nach dem Wert, und jedes Mal lautet die eigentliche Frage: „Was war das Haus an einem bestimmten Tag wert, und wer belegt das wie?“ Dieser Beitrag ordnet die Stichtage für Österreich, Deutschland und die Schweiz, zeigt, wie ein Wert für ein vergangenes Datum rekonstruiert wird, und rechnet es an einer Wiener Wohnung durch. Was ein Immobiliengutachten kostet und wie es abläuft, ist ein eigener Beitrag; hier geht es um die Frage davor.

Welcher Stichtag gilt? Todestag, Einantwortung, Scheidungsantrag, Kreditentscheidung

Die Tabelle zeigt, warum ein Gutachten aus dem falschen Anlass wenig nützt: Die Bank bewertet auf heute, das deutsche Finanzamt will den Todestag, der Scheidungsanwalt den Tag der Zustellung. Drei Dokumente, drei Zahlen, alle richtig. Was Verkehrswert, Beleihungswert und Marktwert trennt, erklärt der Beitrag zu Verkehrswert, Marktwert und Beleihungswert im Vergleich.

Immobilienbewertung bei Erbschaft in Österreich: Grunderwerbsteuer statt Erbschaftssteuer

Österreich gehört mit Schweden zu den wenigen OECD-Ländern ohne Erbschaftssteuer⁵. Wer eine Liegenschaft erbt, zahlt stattdessen Grunderwerbsteuer, nicht vom Verkehrswert, sondern vom Grundstückswert, den § 6 GrEStG als Wert des Grundstücks vorschreibt². Der Tarif beim unentgeltlichen Erwerb ist gestaffelt: 0,5 % für die ersten 250.000 Euro, 2 % für die nächsten 150.000 Euro, 3,5 % darüber².

Der Stichtag überrascht viele Erben. Die Steuerschuld entsteht beim Erwerb durch Erbanfall nicht am Todestag, sondern mit der Rechtskraft des Beschlusses über die Einantwortung², also am Ende des Verlassenschaftsverfahrens, das der Notar als Gerichtskommissär führt: Todesfallaufnahme, Vermögenserhebung, Erbantrittserklärungen, und erst der Einantwortungsbeschluss hält fest, wer zu welcher Quote erbt; ohne ihn gibt es keine Eintragung ins Grundbuch⁸. Zwischen Tod und Einantwortung liegen oft viele Monate, in denen sich der Markt bewegt.

Für den Grundstückswert stehen drei Wege offen, wählbar je wirtschaftlicher Einheit⁹¹⁰:

• Pauschalwertmodell. Grundwert plus Gebäudewert. Der Grundwert ist die Grundfläche mal dem dreifachen Bodenwert je Quadratmeter, wie ihn das Finanzamt zum letzten Feststellungszeitpunkt festgestellt hat, hochgerechnet mit einem Faktor je Gemeinde, in Städten über 100.000 Einwohnern je Bezirk; den Bodenwert fragt man beim Finanzamt über FinanzOnline an¹⁰. Der Gebäudewert ist die Nutzfläche mal dem Baukostenfaktor des Bundeslandes, in Wien 1.470 Euro je Quadratmeter, angesetzt mit 100 % bei Fertigstellung oder umfassender Sanierung in den letzten zwanzig Jahren, 80 % bei einer Teilsanierung in dieser Zeit, 65 % bei Fertigstellung vor zwanzig bis vierzig Jahren und 30 % bei älteren Gebäuden ohne Sanierung¹⁰. Das BMF stellt dafür einen Grundstückswert-Rechner bereit⁹.
• Immobilienpreisspiegel. Maßgeblich ist die im Zeitpunkt des Entstehens der Steuerschuld zuletzt veröffentlichte Tabelle der Immobiliendurchschnittspreise der Statistik Austria; der Grundstückswert beträgt 71,25 % des daraus abgeleiteten Wertes¹⁰, sofern das Objekt in die Kategorien der Tabelle passt⁹.
• Schätzungsgutachten. Wer einen niedrigeren gemeinen Wert nachweist, kann ihn ansetzen; das Gutachten eines allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Immobiliensachverständigen hat die Vermutung der Richtigkeit für sich⁹.

Die praktische Reihenfolge: zuerst Pauschalwert und Preisspiegelwert rechnen, dann mit der eigenen Marktwerteinschätzung vergleichen. Liegt der Markt spürbar darunter, etwa bei einer sanierungsbedürftigen Wohnung in teurer Lage, kann das Gutachten die Steuer senken; liegt er darüber, nimmt man den Pauschalwert an. Was danach beim Behalten, Vermieten oder Verkaufen zu bedenken ist, behandelt der Beitrag zur Bewertung und Besteuerung einer geerbten Immobilie.

Erbschaft in Deutschland: Erbschaftsteuer, typisierte Bewertung und der Nachweis nach § 198 BewG

In Deutschland entsteht die Erbschaftsteuer mit dem Tod des Erblassers, und für die Wertermittlung ist genau dieser Zeitpunkt maßgebend¹. Ob überhaupt Steuer anfällt, entscheiden zunächst die Freibeträge: 500.000 Euro für Ehegatten und Lebenspartner, 400.000 Euro für Kinder, 200.000 Euro für Enkel, 20.000 Euro für die Steuerklassen II und III¹. Eine Wohnung im Wert von 350.000 Euro, die an ein einziges Kind geht, bleibt also steuerfrei, sofern nicht weiteres Vermögen den Freibetrag füllt.

Den Wert setzt das Finanzamt selbst fest, ohne Besichtigung, nach den typisierten Verfahren des Bewertungsgesetzes: Wohnungseigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser grundsätzlich im Vergleichswertverfahren, Mietwohngrundstücke im Ertragswertverfahren, die übrigen bebauten Grundstücke im Sachwertverfahren¹¹. Typisiert heißt: Baumängel oder ein feuchter Keller kommen im Bescheid nicht vor. Wer den festgestellten Wert für zu hoch hält, kann nach § 198 BewG den niedrigeren gemeinen Wert auf zwei Arten nachweisen: durch das Gutachten des Gutachterausschusses oder eines dafür bestellten bzw. zertifizierten Sachverständigen, oder durch einen tatsächlich erzielten Kaufpreis, wenn der Verkauf im gewöhnlichen Geschäftsverkehr höchstens ein Jahr vor oder nach dem Stichtag stattfand¹¹.

Der zweite Weg wird oft übersehen: Wer binnen eines Jahres nach dem Todestag zum Marktpreis verkauft, hat den Nachweis ohne Gutachten in der Hand¹¹. Wer behalten will, rechnet, ob die Steuerersparnis das Honorar übersteigt; bleibt der Wert des Finanzamts unter dem Freibetrag, ändert ein Gutachten nichts.

Erbschaft in der Schweiz: kantonale Erbschaftssteuern und Steuerwerte

Die Schweiz erhebt die Erbschaftssteuer ausschließlich auf kantonaler Ebene; Schwyz und Obwalden verzichten ganz darauf⁵. In den meisten übrigen Kantonen sind der überlebende Ehegatte und die direkten Nachkommen befreit; Freibeträge und Tarife für die anderen Erben unterscheiden sich je Kanton⁵. Für Grundstücke gilt in der Mehrheit der Kantone der Wert aus der letzten Vermögenssteuererklärung des Erblassers; andere Kantone stellen beim Erbgang auf den Verkehrswert, den Ertragswert oder eine Kombination ab⁵.

Für Erben heißt das: Der steuerliche Wert hat mit dem Marktwert oft wenig zu tun, und verbindlich Auskunft gibt die Steuerverwaltung des Kantons, der die Steuer erhebt⁵. Bei der Erbteilung unter Geschwistern zählt dagegen der Verkehrswert; hier lohnt sich eine gemeinsame Schätzung vor dem ersten Streit.

Scheidung: Aufteilung nach EheG, Zugewinnausgleich, güterrechtliche Auseinandersetzung

Österreich. Wird die Ehe geschieden, sind das eheliche Gebrauchsvermögen, zu dem ausdrücklich die Ehewohnung gehört, und die ehelichen Ersparnisse aufzuteilen⁶. Eine eingebrachte, geerbte oder geschenkte Ehewohnung fällt nur unter Voraussetzungen in die Aufteilung: wenn das vereinbart wurde, wenn der andere Ehegatte zur Sicherung seiner Lebensbedürfnisse auf sie angewiesen ist oder wenn ein gemeinsames Kind einen berücksichtigungswürdigen Bedarf an ihr hat⁶. Aufgeteilt wird nach Billigkeit, unter Berücksichtigung des Beitrags jedes Ehegatten einschließlich Haushaltsführung und Kindererziehung⁶. Ohne Einigung entscheidet auf Antrag das Gericht, das eine Ausgleichszahlung auftragen kann; der Anspruch erlischt, wenn er nicht binnen eines Jahres nach Rechtskraft der Scheidung anerkannt oder gerichtlich geltend gemacht wird⁶. Einen festen Bewertungsstichtag nennt das Ehegesetz nicht⁶; vor Gericht bestimmt das Gericht Sachverständigen und Zeitpunkt, im Vergleich legen die Ehegatten beides selbst fest, und genau das gehört ins erste Anwaltsgespräch.

Deutschland. Beim Zugewinnausgleich tritt für die Berechnung des Zugewinns bei der Scheidung an die Stelle der Beendigung des Güterstands der Zeitpunkt, in dem der Scheidungsantrag rechtshängig wird, also seine Zustellung³. Wer die Scheidung einreicht, friert damit den Bewertungstag ein; steigt der Wert des Hauses danach, gehört der Zuwachs dem Eigentümer allein, fällt er, trägt er den Verlust allein. Ein Antrag im Jänner statt im Juni kann bei einem bewegten Markt einen fünfstelligen Unterschied machen.

Schweiz. In der Errungenschaftsbeteiligung wird die Auflösung des Güterstands bei Scheidung auf den Tag der Einreichung des Begehrens zurückbezogen; was zur Errungenschaft gehört, entscheidet sich an diesem Tag⁷. Bewertet wird später, zum Verkehrswert im Zeitpunkt der Auseinandersetzung⁷. Bestand und Wert haben damit zwei Stichtage, was in langen Verfahren zu Nachbewertungen führt.

Wie sich aus dem Wert eine Ausgleichszahlung oder ein Auskauf des Partners ableitet, behandelt der Beitrag zur Bewertung des Eigenheims bei Scheidung und Auszahlung des Partners.

Dies ist eine allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.

Rückwirkende Bewertung: wie ein Wert für ein vergangenes Datum rekonstruiert wird

Sachverständige bewerten regelmäßig auf einen Tag, der Jahre zurückliegt. Zwei Quellen tragen die Rekonstruktion: Kaufpreise aus der Zeit um den Stichtag, in Österreich aus den Kaufverträgen in der Urkundensammlung des Grundbuchs, und der Häuserpreisindex, den Statistik Austria aus genau diesen Verträgen gewinnt, quartalsweise seit 2010 und getrennt nach neuem und bestehendem Wohnraum sowie nach Häusern und Wohnungen⁴.

Die Rechnung ist ein Dreisatz: Wert am Stichtag = heutiger Wert × (Index am Stichtag ÷ Index heute). Der Teilindex für bestehende Wohnungen stand im 2. Quartal 2021 bei 151,68 Punkten (Basis 2015 = 100), im Jahresdurchschnitt 2025 bei 160,08 und im 2. Quartal 2026 bei vorläufig 169,32⁴. Bestandswohnungen haben sich im Bundesschnitt zwischen Frühjahr 2021 und Frühjahr 2026 also um rund 11,6 % verteuert, allerdings nicht in einer Linie: Der Teilindex erreichte im 3. Quartal 2022 mit 171,64 sein Hoch, gab 2023 und 2024 nach und lag im 2. Quartal 2026 wieder knapp darunter, während der Gesamtindex aller Wohnimmobilien 5,1 % über dem Vorjahresquartal und so hoch wie nie seit 2010 stand⁴. Wer zwischen zwei Stichtagen rechnet, muss also den Verlauf kennen, nicht nur Anfang und Ende.

Drei Grenzen hat die Methode. Der Index ist ein Bundesdurchschnitt; ein Bezirk kann abweichen. Er misst Preise, nicht den Zustand: Eine Sanierung nach dem Stichtag muss aus dem heutigen Wert herausgerechnet werden. Und er ersetzt nicht die Vergleichskäufe um den Stichtag, die ein Gutachten für Finanzamt oder Gericht anführen muss. Als Plausibilitätsprüfung eines fremden Gutachtens und als Grundlage für eine Einigung unter Erben reicht die Indexrechnung aber weit.

Anschlussfinanzierung und Umschuldung: die Bank bewertet selbst

Läuft die Fixzinsperiode aus oder wechseln Sie das Institut, bewertet die Bank in der Regel neu, aber für sich: Sie ermittelt einen vorsichtigen Beleihungswert für die Kreditentscheidung und legt ihn selten offen. Ein Gutachten müssen Sie meist nicht beibringen, und ein von Ihnen bezahltes bindet die Bank nicht. Der Stichtag ist hier der einfachste: heute.

Beeinflussen können Sie die Verhandlungsposition. Wer Wertspanne, Vergleichskäufe und Indexverlauf seit dem Kauf kennt, erkennt, ob die Bank spürbar unter dem Markt liegt, holt ein zweites Angebot ein oder weist nach, dass das neue Dach im Beleihungswert fehlt; je niedriger die Restschuld im Verhältnis zum Wert, desto besser die Konditionen. Was zu tun ist, wenn die Bank deutlich zu niedrig ansetzt, steht im Beitrag über zu niedrige Bankbewertungen und die Gegenmittel.

Eine Wiener Erbschaftswohnung durchgerechnet: Todestag 2021, Bewertung 2026

Ein Beispiel mit erfundener Wohnung und realen Bezirksdaten. Die Mutter stirbt im Juni 2021 und hinterlässt zwei Kindern eine 85 m² große Eigentumswohnung ohne Balkon in Wien-Ottakring, Baujahr 1975, nicht saniert; die Einantwortung wird 2022 rechtskräftig. Ein Kind will behalten und auszahlen; 2026 streiten beide, ob der Wert zum Todestag oder der heutige zählt.

Schritt 1: heutiger Wert aus den amtlichen Durchschnittspreisen. Statistik Austria weist für Ottakring bei Eigentumswohnungen ohne Außenflächen mit mehr als 77 m² und Bauperiode 1961 bis 1990 einen Durchschnitt von 3.518 Euro je m² aus (Preisniveau 2025)¹². Mal 85 m² sind das rund 299.000 Euro, unter dem österreichischen Wohnungsmedian von 4.162 Euro je m²¹², was zu Alter und Ausstattung passt.

Schritt 2: Rückrechnung auf den Todestag. Mit dem Teilindex für bestehende Wohnungen (2. Quartal 2021: 151,68; Jahresdurchschnitt 2025: 160,08; 2. Quartal 2026: 169,32)⁴ ergibt sich der Wert zum Todestag als 299.000 × 151,68 ÷ 160,08 ≈ 283.000 Euro und der heutige Wert als rund 316.000 Euro.

Schritt 3: die Steuer. Würde die Einantwortung heute rechtskräftig, ergäbe die Preisspiegelmethode einen Grundstückswert von 71,25 % des Tabellenwerts, rund 213.000 Euro¹⁰, innerhalb der ersten Tarifstufe bis 250.000 Euro, also 0,5 % oder rund 1.065 Euro Grunderwerbsteuer². Für die tatsächlich 2022 rechtskräftige Einantwortung galt die damals zuletzt veröffentlichte Tabelle¹⁰; das Beispiel zeigt die Mechanik, nicht den historischen Betrag.

Schritt 4: die Einigung. Zwischen den Stichtagen liegen im Beispiel rund 33.000 Euro, beim Hälfteanteil 16.500 Euro. Um diesen Betrag streiten die Geschwister; er erklärt, warum die Frage nach dem Stichtag vor der nach dem Sachverständigen kommt. Wer sich einigt, wählt den Tag selbst; wer klagt, bekommt den des Gerichts.

Was CheckValue zur Vorbereitung zeigt und was es nicht ist

Für Erben, Ehegatten und Kreditnehmer ist der Bericht das Werkzeug für die Schritte vor dem Sachverständigen, nicht der Ersatz für ihn. Drei Teile helfen bei der Stichtagsfrage. Erstens der aktuelle Wert als Spanne mit den Vergleichskäufen: Schritt 1 des Beispiels, gerechnet für die konkrete Adresse statt für den Bezirksdurchschnitt, also die Zahl, die man neben den Pauschalwert, den Bescheid oder das Angebot des Ex-Partners legt. Zweitens der amtliche Preisindex, den der Bericht für das Umfeld ausweist: Mit ihm lässt sich die Rückrechnung auf den Stichtag nachvollziehen, bevor ein Gutachten in Auftrag geht. Drittens das PDF, das sich per Link teilen lässt, sodass Geschwister oder getrennte Ehegatten über dieselben Zahlen reden; weil dieselbe Adresse mit denselben Angaben denselben Wert liefert, kommt jede Seite beim eigenen Abruf zum gleichen Ergebnis.

Deutlich gesagt: CheckValue ist kein Gutachten, hat keine Vermutung der Richtigkeit gegenüber dem Finanzamt⁹ und genügt weder dem Nachweis nach § 198 BewG¹¹ noch einem Gericht. Es bewertet auf heute; die Rückrechnung auf den Stichtag machen Sie mit dem Index selbst oder überlassen sie dem Sachverständigen. Den Aufbau für die betroffene Adresse zeigt die kostenlose Vorschau des Berichts; wollen mehrere Erben oder beide Ehegatten je einen eigenen Bericht, passt das Dreierpaket aus der Übersicht der Berichtspreise.

Checkliste: Unterlagen für Sachverständige und Notar

Je vollständiger die Unterlagen, desto kürzer und günstiger die Bewertung; für einen rückwirkenden Stichtag zählt alles, was den Zustand von damals belegt.

1. Grundbuchsauszug mit A-, B- und C-Blatt, in Deutschland mit allen drei Abteilungen; bei Wohnungseigentum der Wohnungseigentumsvertrag.
2. Pläne und Flächen: Einreichplan, Nutzwertgutachten oder Wohnflächenberechnung; die Nutzfläche ist die Rechengröße des Pauschalwertmodells¹⁰.
3. Baujahr und Sanierungen mit Rechnungen: Der Gebäudewert im Pauschalwertmodell hängt davon ab¹⁰, und jede Sanierung nach dem Stichtag ist herauszurechnen.
4. Fotos vom Stichtag, Energieausweis, Mietverträge; der Bodenwert laut Finanzamt, der in das Pauschalwertmodell eingeht¹⁰, in Deutschland der Feststellungsbescheid des Finanzamts.
5. Für die Verlassenschaft: Sterbeurkunde, Testament, Übersicht über Schulden und Pfandrechte; darauf baut der Gerichtskommissär die Vermögenserhebung auf⁸.
6. Für die Scheidung: Datum der Eheschließung, Nachweise über eingebrachtes oder geerbtes Vermögen⁶, das Zustelldatum des Scheidungsantrags³ bzw. das Einreichdatum des Begehrens⁷.
7. Der Zweck, schriftlich. Finanzamt, Gericht, Bank oder Einigung unter Erben: Der Sachverständige baut das Gutachten je nach Adressat anders auf, und ein falsch adressiertes Gutachten ist das teuerste Papier im Verfahren.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Zahlen und Regeln tragen das Jahr ihrer Veröffentlichung; die aktuelle Fassung finden Sie in der zitierten Quelle.

Josef Eckmair MBA

Mitgründer von CheckValue · Geschäftsführer der CBDNOL GmbH · Über 20 Jahre Immobilienerfahrung auf Teneriffa und in Österreich · Geprüft von Christian Eckmair

Josef Eckmair MBA ist Mitgründer von CheckValue und Geschäftsführer der CBDNOL GmbH (Ansfelden, Österreich). Er hat über 20 Jahre Immobilienerfahrung auf Teneriffa und in Österreich und schreibt über Gutachten, Steuern, Verkaufskosten und Bewertungen für Profis.

Artikel von Josef Eckmair →