Perizia immobiliare per successione, separazione e surroga: valore e data

Tre momenti della vita portano la stessa domanda, «quanto vale questa casa?», con tre risposte diverse. Chi eredita scopre che l'Agenzia delle Entrate non vuole sapere il prezzo di mercato; chi divide con i fratelli o con l'ex coniuge scopre che quel prezzo è l'unica cosa che conta, e che va fissato a una data precisa; chi porta il mutuo in un'altra banca scopre che il perito torna a suonare al campanello. Questa guida mette in fila i tre casi: quale valore, a quale data, chi lo firma, con un esempio romano su cifre ufficiali.

Tre occasioni, tre valori: quello del Fisco, quello di mercato, quello della banca

Il primo errore è pensare che esista «il valore» della casa. Nelle tre occasioni di questa guida contano tre grandezze diverse, calcolate da persone diverse e riferite a date diverse.

Un fratello che porta al tavolo il valore catastale e un altro che porta un annuncio immobiliare parlano di numeri non confrontabili. Chi può firmare la stima che li mette d'accordo, e a che prezzo, è nella guida dedicata a costo e tipi di perizia immobiliare.

Perizia immobiliare per successione: il Fisco usa il valore catastale

Per la dichiarazione di successione il valore delle abitazioni si ricava moltiplicando la rendita catastale, aumentata del 5 %, per 120; il moltiplicatore scende a 110 per l'immobile che l'erede destina a prima casa¹². Nessun sopralluogo: bastano la visura e una calcolatrice.

Su quella base si applicano le aliquote dell'articolo 7 del Testo unico sulle successioni e donazioni: 4 % per il coniuge e i parenti in linea retta sulla parte che eccede, per ciascun beneficiario, un milione di euro; 6 % per fratelli e sorelle oltre 100.000 € a testa; 6 % senza franchigia per gli altri parenti fino al quarto grado e per gli affini in linea collaterale fino al terzo; 8 % senza franchigia per tutti gli altri; franchigia di 1,5 milioni per i beneficiari con disabilità grave⁶⁷. Poiché il valore catastale di un'abitazione resta di regola molto al di sotto del prezzo di mercato, coniuge e figli quasi mai pagano l'imposta di successione sulla casa di famiglia.

Pagano invece le imposte ipotecaria e catastale: il 2 % e l'1 % del valore catastale, che diventano 200 € ciascuna quando almeno uno degli eredi chiede l'agevolazione prima casa su quell'immobile⁸. La dichiarazione va presentata entro dodici mesi dall'apertura della successione, per via telematica, e contiene già la domanda di voltura catastale⁵. Dal 1° gennaio 2025, con la riforma del D.Lgs. 139/2024, l'imposta di successione è autoliquidata dal contribuente in sede di dichiarazione e va versata entro novanta giorni dal termine di presentazione⁶. Una perizia, in questa fase, non aggiunge nulla: nessun ufficio la chiede.

Divisione ereditaria: perizia al valore venale alla data della divisione, di parte o CTU

Finché la casa resta in comunione tra gli eredi, il valore catastale non interessa più a nessuno. L'articolo 726 del Codice civile impone che, fatti i prelevamenti, si proceda alla stima di ciò che resta nella massa «secondo il valore venale dei singoli oggetti»³; la Cassazione riferisce quella stima al momento della divisione, non all'apertura della successione, perché le porzioni devono valere oggi quanto la quota di ciascuno³. Fa eccezione la collazione: l'immobile donato in vita a un erede si conferisce alla massa secondo il valore che aveva al tempo dell'apertura della successione (art. 747 c.c.)³, ed è qui che nascono le valutazioni retrospettive di cui parlo più avanti.

Nella pratica la divisione si fa in due modi. Con l'accordo di tutti, gli eredi incaricano un tecnico condiviso, che stima l'immobile alla data della divisione e propone i conguagli; il notaio recepisce la stima nell'atto. Senza accordo, il giudice della divisione nomina un consulente tecnico d'ufficio e la sua relazione diventa il valore su cui si formano le porzioni: costa di più e dura anni, per cui quando le stime di parte distano poco conviene chiudere. Le differenze tra relazione di parte, perizia giurata e valutazione automatica sono spiegate nella guida su perizia, valutazione e stima automatica a confronto; il percorso completo dell'erede, dalla dichiarazione alla scelta tra vendere e tenere, è nella guida sulla valutazione della casa ereditata.

Separazione e divorzio: casa cointestata, assegnazione ai figli e quota da liquidare

Nella crisi coniugale il valore della casa coniugale, che il Codice chiama casa familiare, entra due volte. La prima è l'assegnazione: il godimento della casa familiare è attribuito tenendo prioritariamente conto dell'interesse dei figli, e il giudice ne tiene conto nel regolare i rapporti economici tra i genitori, considerato l'eventuale titolo di proprietà (art. 337-sexies c.c.)³. L'assegnazione non sposta la proprietà: la casa cointestata resta di entrambi³.

La seconda volta è la liquidazione della quota, quando uno dei due vuole tenere la casa e rilevare la metà dell'altro, oppure quando si vende e si divide il ricavato al netto del mutuo residuo. Qui vale il valore di mercato alla data in cui ci si accorda o in cui decide il giudice, con la stessa alternativa della divisione ereditaria: tecnico condiviso se il clima lo consente, CTU se non lo consente. Il conto completo, con il mutuo cointestato, l'accollo e le imposte sul trasferimento della quota, è nella guida su casa e separazione: valutazione neutrale e liquidazione della quota.

Surroga e rinegoziazione: quando la nuova banca chiede la perizia e chi la paga

La surroga del mutuo, la portabilità verso un'altra banca, è un nuovo finanziamento che subentra nelle garanzie del vecchio. Per il credito immobiliare ai consumatori la nuova banca ha gli stessi obblighi del primo mutuo: standard affidabili di valutazione dell'immobile e una stima svolta da persone competenti e indipendenti dal processo di commercializzazione del credito (art. 120-duodecies del Testo unico bancario)⁴. Il riferimento tecnico che gli istituti seguono è il documento dell'ABI sulla stima degli immobili posti a garanzia dei crediti⁹. Molte banche ordinano quindi una nuova perizia con sopralluogo; per importi contenuti e immobili già in garanzia alcune si affidano a valutazioni statistiche, che lo stesso documento ammette per il monitoraggio del portafoglio⁹.

La differenza rispetto al primo mutuo è nel conto: nella surroga non possono essere imposte al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo finanziamento, per l'istruttoria e per gli accertamenti catastali, e gli intermediari non applicano costi di alcun genere (art. 120-quater, comma 4, TUB)⁴. Se la banca vuole la perizia, la paga la banca. Nella rinegoziazione con il proprio istituto la legge prevede invece la variazione delle condizioni senza spese mediante scrittura privata⁴: di norma nessun perito, perché la garanzia non cambia.

Il rischio, nella surroga, non è il costo ma l'esito: se il perito della nuova banca stima meno di quanto stimò il primo, il rapporto tra debito residuo e valore può superare la soglia interna dell'istituto e la surroga sfuma. Cosa fare quando una stima esce bassa è nella guida su perizia inferiore al prezzo: revisione, seconda banca, trattativa.

Valutazioni retrospettive: ricostruire il valore a una data passata

Tre situazioni chiedono un valore riferito al passato: la collazione di un immobile donato, che si conferisce al valore dell'apertura della successione³; una lite tra eredi su una divisione fatta anni prima; il ricalcolo di una quota liquidata a un prezzo che uno dei due contesta. Il tecnico ricostruisce il valore con tre strumenti.

Il primo sono le quotazioni OMI dell'Agenzia delle Entrate: per ogni zona omogenea di un comune indicano, semestre dopo semestre, una forchetta di prezzo al metro quadro (minimo e massimo) per tipologia e stato di conservazione, e l'archivio parte dal primo semestre 2006¹⁰. Il secondo sono gli atti di compravendita dell'epoca nella stessa zona, che il tecnico reperisce dai registri immobiliari. Il terzo è lo stato dell'immobile a quella data, ricostruito da fotografie, fatture di lavori, perizie bancarie precedenti e dall'atto di provenienza. L'Agenzia stessa qualifica le quotazioni OMI come indicazioni di massima che non possono sostituire la stima dell'unità¹⁰: una valutazione retrospettiva seria parte dalla forchetta del semestre giusto e la corregge con le vendite reali e con lo stato dell'immobile.

Trilocale romano ereditato nel 2019 e diviso tra due fratelli nel 2026

Le cifre di mercato sono quelle ufficiali; il caso è costruito a scopo illustrativo, senza indirizzo reale. A Roma l'OMI ha contato nel 2025 37.293 compravendite di abitazioni e stimato in 270.200 € il fatturato medio per unit๹. Supponiamo un trilocale in zona semicentrale, rendita catastale 1.150 €, ereditato nel 2019 da due fratelli in parti uguali alla morte della madre; nel 2026 uno dei due vuole tenerlo e liquidare l'altro.

La riga che conta davvero è la terza: la stima condivisa da 300.000 € è il documento che evita al fratello che esce di accettare 72.450 € «perché così dice l'Agenzia», e al fratello che resta di pagare un prezzo da annuncio.

La fascia di valore nel report prima di incaricare il tecnico

Chi si siede al tavolo con un'idea fondata di dove cadrà il numero tratta meglio, con il fratello come con il perito della banca. Nel report questo lavoro lo fanno la fascia di valore attuale, con i comparabili venduti nella zona: se la stima condivisa dei due fratelli cade dentro quella fascia, la firmano entrambi senza sospetti, se ne esce fuori sanno di dover chiedere spiegazioni. Lo fa l'andamento dell'indice ufficiale dei prezzi per l'area, che colloca un valore del 2019 rispetto a quello di oggi e dice se una stima retrospettiva è plausibile. E per l'erede che valuta se vendere lo fa il calcolo delle spese di vendita e di quanto resta in mano, con le fonti numerate, che trasforma «vendiamo e dividiamo» in una cifra.

Quello che il report non è: una perizia. Non serve alla dichiarazione di successione, che comunque non ne ha bisogno; non sostituisce la relazione del CTU né la stima che la nuova banca fa eseguire dal proprio perito; nessun tecnico entra nella casa. L'anteprima del report è gratuita; le formule per un report singolo o per il piano Pro sono sulla pagina dei prezzi.

Vendere la casa ereditata: adempimenti prima del rogito e plusvalenza

Prima di firmare un compromesso l'erede deve aver presentato la dichiarazione di successione con la domanda di voltura catastale⁵ e aver fatto trascrivere l'accettazione dell'eredità, espressa o tacita: il notaio la verifica e, se manca, la formalizza nell'atto, perché senza la trascrizione dell'accettazione la continuità dei passaggi nei registri immobiliari resta interrotta (art. 2648 c.c.)³. Il prezzo incassato non genera reddito imponibile: la cessione di immobili acquisiti per successione è esclusa dalle plusvalenze dell'articolo 67 del TUIR anche entro i cinque anni¹². Restano dovute, a prescindere dalla vendita, le imposte ipotecaria e catastale della successione⁸.

Documenti da consegnare al tecnico

Che si tratti del perito della banca, del tecnico condiviso o del CTU, la relazione è tanto più solida quanto più completo è il fascicolo che riceve:

• visura e planimetria catastale aggiornate, con l'estratto di mappa;
• atto di provenienza (rogito d'acquisto, dichiarazione di successione con la voltura, atto di donazione) e, nelle separazioni, l'atto di acquisto cointestato con il contratto di mutuo;
• titoli edilizi e urbanistici (licenza o permesso di costruire, SCIA, condoni e sanatorie) e certificato di agibilità;
• attestato di prestazione energetica e regolamento di condominio;
• fatture dei lavori eseguiti, con le date: per una stima retrospettiva sono la prova dello stato dell'immobile a quella data;
• per le divisioni, l'elenco delle donazioni ricevute in vita dai coeredi, che entrano in collazione³.

Chi consegna questo fascicolo al primo appuntamento riceve una relazione più rapida e, nella mia esperienza, con meno sorprese. Questa è un'informazione generale e non costituisce una consulenza legale o fiscale.

Questo articolo è un’informazione generale e non costituisce consulenza legale, fiscale o di investimento. Cifre e regole riportano l’anno di pubblicazione; per la versione vigente consulti la fonte citata.

Josef Eckmair MBA

Cofondatore di CheckValue · amministratore di CBDNOL GmbH · Oltre 20 anni di esperienza immobiliare a Tenerife e in Austria · Rivisto da Christian Eckmair

Josef Eckmair MBA è cofondatore di CheckValue e amministratore di CBDNOL GmbH (Ansfelden, Austria). Ha oltre 20 anni di esperienza immobiliare a Tenerife e in Austria e scrive di perizie, imposte, costi di vendita e valutazioni per professionisti.

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