¿Cómo comprar un piso a un particular? Pasos, papeles y arras

Los anuncios de particulares atraen por el trato directo y porque, sin honorarios de agencia, el vendedor tiene más margen en el precio. Lo que también es cierto: nadie ha reunido la documentación, nadie redactará las arras por usted y nadie coordinará la notaría. Esta guía ordena ese trabajo con normas y estadísticas oficiales de 2026 y un ejemplo en Valencia. Lo común a cualquier compra, de la zona inundable a la criminalidad del municipio, está en la guía madre sobre qué mirar antes de comprar un piso; aquí va lo que cambia cuando el vendedor es un particular.

¿Qué cambia cuando no hay inmobiliaria por medio?

Jurídicamente, nada. La compraventa se rige por el Código Civil igual que con agencia: entrega de la cosa contra un precio cierto (art. 1445) y documento público para transmitir el inmueble (art. 1280)³. Quien compra de buena fe al titular registral e inscribe queda protegido frente a lo que no conste en el Registro (art. 34 de la Ley Hipotecaria)⁴. Y el derecho a la información previa del artículo 31 de la Ley 12/2023 lo tiene "la persona interesada en la compra", intervenga o no un intermediario¹.

Lo que cambia es el reparto del trabajo. Una agencia llega a la primera visita con nota simple, certificado energético y recibos, redacta las arras con su plantilla y fija fecha en la notaría. En la compra directa esas tareas quedan vacantes hasta que alguien las asume; lo que el vendedor se ahorra es su margen de negociación. El particular conoce cada avería de su casa y pone el precio con el corazón; las dos cosas se trabajan con papeles.

¿Qué documentos pedir al vendedor?

Desde 2023 la ley enumera lo que puede requerir en soporte duradero y en formato accesible antes de formalizar la operación y de entregar cantidad alguna a cuenta (art. 31 de la Ley 12/2023)¹: quién vende; el precio y qué incluye (garaje, trastero, muebles); habitabilidad, si su comunidad autónoma la exige, y superficies útil y construida; antigüedad, reformas e instalaciones; letra energética, accesibilidad y si el piso está ocupado; datos registrales con gravámenes y cuota de participación; y, si procede, el régimen de vivienda protegida o la protección arquitectónica del edificio.

Sume lo que cualquier gestoría pediría antes de la notaría: la escritura por la que el vendedor adquirió el piso (si heredó, la de herencia ya inscrita), el último IBI, los últimos recibos de comunidad, el certificado de deudas, las actas de las dos últimas juntas y los contratos de suministros.

¿Cómo comprobar las cargas de una vivienda?

Con la nota simple, la forma ordinaria en que el Registro de la Propiedad hace pública la situación de una finca; se emite en formato electrónico con sello y código de verificación (art. 222 de la Ley Hipotecaria)⁴ y en la plataforma del Colegio de Registradores cuesta 9,02 € más IVA, con un plazo medio que el Colegio cifra por debajo de dos horas². No necesita permiso del vendedor, pero sí identificarse y expresar el interés legítimo que el registrador valora (art. 222.1)⁴; con la dirección o la referencia catastral se localiza la finca.

Lea tres apartados en este orden:

1. Titularidad. Titulares, carácter privativo o ganancial y título de adquisición. Todos los que figuran deben firmar. Si vende el hijo del titular fallecido y la herencia no está inscrita, no hay nada que comprar todavía.
2. Descripción. Superficie inscrita, anejos y cuota de participación. Si el anuncio dice 85 m² y el Registro 72, pregunte por los trece restantes.
3. Cargas. Hipoteca (normal si se cancela con el precio el día de la firma), embargos, anotaciones de demanda, afecciones fiscales, condiciones resolutorias, usufructos, servidumbres. Cada una necesita respuesta antes de las arras.

La guía sobre leer una nota simple apartado por apartado desmenuza cada línea.

Las deudas con la comunidad no aparecen en la nota simple y en una compra directa es fácil pasarlas por alto, porque nadie ha reunido los recibos por usted. Por la Ley de Propiedad Horizontal, las cuotas sin pagar de la parte vencida del año en que compra y de los tres años naturales anteriores siguen pegadas al piso aunque las dejara el anterior propietario; el vendedor debe llevar a la notaría el certificado de deudas, que el secretario emite en un máximo de siete días naturales, y sin él el notario no autoriza la escritura salvo que usted le exonere expresamente (art. 9.1.e)⁵. Pídalo en la fase de arras y no exonere a nadie.

¿Cómo saber si el precio pedido es razonable?

Un particular pone el precio a partir de los anuncios vecinos, de lo que pagó él y de lo que necesita para la siguiente casa; nada de eso es un dato de mercado. El dato son las compraventas inscritas que publica el Colegio de Registradores: en el segundo trimestre de 2026 la vivienda registrada en España promedió 2.487 €/m², máximo de la serie, con 2.448 €/m² en vivienda usada; en las capitales más pobladas la media del último año fue de 5.534 €/m² en Madrid, 5.045 en Barcelona, 2.868 en Valencia, 2.461 en Sevilla y 2.404 en Zaragoza, mientras el conjunto de capitales de provincia va de 6.420 €/m² en San Sebastián a 1.294 €/m² en Zamora⁶.

Esa media es el primer filtro, no la respuesta: el precio por metro cambia mucho entre barrios, y dentro del barrio con la planta, el ascensor, la reforma y la orientación. El segundo filtro son tres o cuatro ventas cerradas de pisos parecidos en los últimos meses, ajustadas por esas diferencias; dónde encontrar lo que se pagó de verdad por pisos parecidos tiene su propia guía. El tercero es el tiempo: un anuncio que lleva medio año publicado y ha bajado dos veces le dice cuánto margen hay. Con los tres datos se arma la oferta, como explica la guía sobre cómo construir una oferta por debajo del precio pedido.

Un cuarto dato no mide el mercado pero sí su factura fiscal: el valor de referencia del Catastro. El impuesto de transmisiones se calcula sobre ese valor, a no ser que usted pague más: entonces manda el precio (art. 10.2 de la Ley del ITPAJD, redacción vigente en 2026)⁷. Consúltelo en la web del Catastro antes de ofertar.

Un informe de CheckValue para la dirección anunciada reúne el primer y el segundo filtro en una página: un valor estimado con su rango, los testigos que lo respaldan, la posición del anuncio respecto a la media del distrito y el ritmo de venta de la zona, cada dato con su fuente oficial. La vista previa gratuita del informe aparece al introducir la dirección y confirmar superficie, planta y estado; el coste del informe completo está en la página de precios. No sustituye a la nota simple, única fuente de titularidad y cargas, ni a la tasación homologada de su banco.

¿Qué es el contrato de arras y qué debe decir?

Es el contrato privado de compraventa en el que el comprador entrega una señal y las partes fijan precio, plazo y condiciones de la escritura. El Código Civil solo regula una consecuencia: con arras penitenciales, quien compra y se arrepiente pierde la señal, y quien vende y se arrepiente la devuelve por duplicado (art. 1454)³. Si el contrato solo dice "señal" o "a cuenta del precio", lo pactado es un anticipo y la otra parte puede exigir el cumplimiento. Escriba el tipo de arras con su nombre.

Entre particulares nadie redacta este contrato por defecto, y ahí está el riesgo mayor de la compra directa. Encárguelo a un abogado, a una gestoría o a la notaría elegida. Cualquiera de ellos incluirá: todos los titulares registrales y el comprador, con la nota simple como anexo; la finca con datos registrales y referencia catastral, anejos y muebles incluidos; precio, importe de las arras, carácter penitencial y forma de pago del resto; fecha límite para escriturar; notaría y reparto de gastos, porque sin pacto el otorgamiento lo paga el vendedor y la primera copia y lo posterior el comprador (art. 1455)³; la declaración del vendedor sobre cargas, con el compromiso de cancelar su hipoteca en la escritura, y sobre deudas de comunidad⁵; entrega libre de ocupantes y arrendatarios; una cláusula de financiación que devuelva las arras si el banco deniega la hipoteca; y el estado del piso con fotografías.

El importe lo pactan las partes; la ley no fija porcentaje. Páguelas por transferencia con el concepto "arras penitenciales" y la dirección del piso, nunca en efectivo sin recibo.

Ejemplo: un piso de 75 m² en Valencia comprado al propietario

Un piso de 75 m² construidos en un barrio consolidado de Valencia, anunciado por su propietario en 229.000 € (3.053 €/m²). Testigos, valor de referencia y fechas son inventados para ilustrar el método; precios medios e impuestos son los oficiales citados.

El 9 % es el tipo general valenciano; sube al 11 % por encima de un millón de euros y baja al 8 %, 6 % o 4 % en casos concretos (primera vivienda de menores de treinta y cinco años con límites de valor y renta, vivienda protegida, familias numerosas)⁸. En otras comunidades la cuenta cambia en miles de euros. El efectivo total, aranceles incluidos, lo desglosa la guía sobre cuánto dinero necesito para comprar un piso.

Qué pasa en la notaría el día de la firma

Quién elige la notaría. El Reglamento Notarial parte de la libre elección; entre particulares, a falta de norma específica, rige lo pactado y, sin pacto, elige quien pague la mayor parte de los aranceles⁹. Por eso la notaría debe figurar en las arras.

Cómo se paga. La escritura debe identificar los medios de pago empleados por las partes, en los términos del artículo 24 de la Ley del Notariado (art. 21.2 de la Ley Hipotecaria)⁴: cuándo se entregó el precio, por qué importe y con qué instrumento. Si alguna parte se niega, el notario lo hace constar y el Registro no inscribe (art. 254.3)⁴. Lo recomendable: cheque bancario nominativo o transferencia del mismo día. Si el vendedor tiene hipoteca, parte del precio la cancela en el mismo acto. El otorgamiento equivale a la entrega salvo que la escritura diga otra cosa (art. 1462 del Código Civil)³: las llaves cambian de mano en la mesa.

Después de firmar. La escritura se presenta al Registro para inscribir su derecho, lo que le da la protección del artículo 34⁴; se autoliquida el ITP en el plazo de su comunidad autónoma y se comunica el cambio de titular al Catastro, a la comunidad y a los suministros.

Errores que se repiten al comprar entre particulares

• Entregar una "reserva" antes de leer la nota simple. Es dinero sin contrato; la ley le ampara para pedir la información antes de pagar¹.
• Firmar arras con quien no es titular. Herederos sin herencia inscrita, un cónyuge solo, un apoderado sin poder a la vista.
• Exonerar al vendedor del certificado de deudas porque "la comunidad va lenta". Se emite en siete días⁵; espérelo.
• Pagar parte en efectivo "para ahorrar". Sin medios de pago identificados la escritura no se inscribe⁴, y un precio escriturado por debajo del real le deja sin prueba de lo entregado.
• Confiar la revisión técnica a la visita. El vendedor responde de los defectos ocultos que hagan el piso impropio para su uso o lo disminuyan tanto que usted no habría comprado o habría pagado menos, no de los visibles, y la acción se extingue a los seis meses de la entrega (arts. 1484 y 1490)³. Un técnico antes de las arras cuesta menos que un pleito después.

Esto es información general, no asesoramiento jurídico ni fiscal. Antes de firmar, confirme en cada fuente la redacción vigente y lo que añade su comunidad autónoma.

Este artículo es información general y no constituye asesoramiento legal, fiscal ni de inversión. Las cifras y normas llevan el año de su publicación; consulte la fuente citada para la versión vigente.

Josef Eckmair MBA

Cofundador de CheckValue · Más de 20 años de experiencia inmobiliaria en Tenerife y Austria · Revisado por Christian Eckmair

Josef Eckmair MBA es cofundador de CheckValue (CBDNOL GmbH, Ansfelden, Austria). Tiene más de 20 años de experiencia inmobiliaria en Tenerife y Austria y escribe sobre tasaciones, impuestos, gastos de venta y valoraciones para profesionales.

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