Qué mirar antes de comprar un piso: la lista previa a la oferta

Casi todos los compradores revisan la vivienda a fondo cuando ya han firmado las arras, con el dinero comprometido y cada hallazgo convertido en una negociación cuesta arriba. Esta guía ordena lo que conviene mirar antes de la oferta, con la fuente oficial de cada punto y un ejemplo cronometrado en Madrid. Los cuatro artículos del grupo de compra desarrollan cada bloque: cómo saber si un piso está caro, cómo saber si una casa está en zona inundable, mapas de ruido y certificado energético y criminalidad por barrios y municipios.

Dos listas: antes de la oferta y antes de la notaría

La primera sirve para decidir si oferta y cuánto, y la hace usted con fuentes públicas: precio frente a testigos, riesgos del lugar, costes y papeles básicos. La segunda arranca con la oferta aceptada y la recorre el notario o su gestor con la nota simple del día, el certificado de deudas, el último IBI, las actas de junta y la hipoteca del vendedor en la mano. Mezclarlas lleva a pagar comprobaciones caras por pisos que descartará, o a firmar arras sin haber mirado lo gratuito.

El punto de no retorno son las arras. Si median arras o señal en la compraventa, el comprador que desiste las pierde y el vendedor que desiste las devuelve duplicadas (art. 1454 del Código Civil)³. El porcentaje lo pactan las partes. Sea cual sea, es dinero que no debería salir de su cuenta antes de haber terminado la primera lista.

¿Es razonable el precio pedido? Testigos, euros por metro y tiempo en el portal

Un precio pedido es una hipótesis del vendedor. Para contrastarla necesita tres datos que no están en el anuncio.

Testigos de venta. Ventas cerradas de pisos parecidos en el mismo barrio y en los últimos meses, no anuncios vecinos: los pisos que se venden rápido desaparecen del portal y los caros se quedan, así que la media de lo publicado siempre supera la media de lo vendido. Dónde encontrar precios reales y cómo ajustarlos lo detalla el artículo sobre cuánto se ha pagado de verdad por los pisos del barrio.

Euros por metro cuadrado, con cuidado. Divida el precio por la superficie construida del Catastro, no por la del anuncio, y compare solo con pisos de tamaño similar: los pequeños salen más caros por metro porque cocina, baño y portal cuestan lo mismo en 50 que en 90 m². Un anuncio un 5 % por encima de los testigos ajustados es negociable; uno un 15 % por encima señala a un vendedor que aún no ha aceptado el mercado.

Tiempo en el portal y rebajas. Un piso publicado desde hace meses y rebajado dos veces dice más sobre el margen de negociación que cualquier cálculo. La guía sobre si un piso está caro convierte estos tres datos en una oferta concreta.

Riesgos del lugar que la visita no enseña

Zona inundable: el visor del SNCZI

El Sistema Nacional de Cartografía de Zonas Inundables, del Ministerio para la Transición Ecológica, aplica la Directiva 2007/60 y publica un visor con la cartografía de zonas inundables y del dominio público hidráulico, pensado para que cualquier ciudadano conozca la peligrosidad de una zona determinada⁴. Busque la dirección y anote si la parcela cae dentro de alguna capa. Un piso en planta alta dentro de zona inundable sigue teniendo garaje, trastero y cuarto de contadores abajo. Lo que eso supone para el seguro y el valor lo detalla el artículo sobre cómo saber si una casa está en zona inundable.

Ruido: los mapas estratégicos del SICA

El Sistema de Información sobre Contaminación Acústica del mismo ministerio reúne los mapas estratégicos de ruido de las grandes aglomeraciones y de los grandes ejes viarios, ferroviarios y aeroportuarios⁵. Muestran los niveles de día, tarde y noche calle por calle, justo lo que no se percibe en una visita de veinte minutos a mediodía; complételos con una visita nocturna en día laborable. Cómo se traducen esos niveles y la letra energética en precio lo trata la guía sobre mapas de ruido y certificado energético.

Criminalidad: los balances del Ministerio del Interior

El Portal Estadístico de Criminalidad publica balances trimestrales con los principales indicadores desglosados por comunidades autónomas y provincias, con datos de los municipios de mayor población⁶. Son estadísticas de infracciones penales registradas por las fuerzas y cuerpos de seguridad, no descripciones de barrios ni de vecinos: le dicen cuántas infracciones se registraron en el periodo y cómo evoluciona la serie frente al año anterior. Por debajo del municipio no existe un dato oficial comparable, así que desconfíe de cualquier mapa que ponga nota a una calle. La guía sobre criminalidad por barrios y municipios explica cómo leer las series sin forzarlas.

Cuánto cuesta comprar y cuánto cuesta tener el piso

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Lo paga el comprador de vivienda usada y lo fija cada comunidad autónoma. En la Comunidad de Madrid el tipo general es el 6 %; baja al 4 % cuando el comprador tiene la condición de familia numerosa y el piso va a ser su vivienda habitual, y existe una bonificación del 10 % de la cuota para la compra de vivienda habitual de valor igual o inferior a 250.000 €, incompatible con el tipo del 4 %⁷. Sobre 420.000 € en Madrid, 25.200 €.

Notaría, Registro y gestoría. Salvo pacto en contrario, los gastos de otorgamiento de la escritura son del vendedor, y los de la primera copia y los posteriores a la venta, inscripción incluida, del comprador (art. 1455 del Código Civil)³. Muchos contratos privados pactan otra cosa; léalo antes de firmar. Con hipoteca, el banco exigirá una tasación homologada que paga el comprador.

Gastos de propiedad. IBI (el recibo del vendedor le da la cifra exacta), cuota de comunidad, seguro, suministros y el consumo que anticipa la letra energética. El artículo sobre gastos de una casa en propiedad los ordena en una hoja anual.

Deudas de comunidad. El piso responde de las cuotas impagadas de la anualidad en curso y de los tres años naturales anteriores, aunque no las haya generado usted; por eso el vendedor debe aportar en la notaría un certificado del estado de deudas, sin el cual el notario no autoriza la escritura salvo que el comprador le exonere expresamente (art. 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal)⁸. No exonere. Pida también las actas de las dos últimas juntas: ahí están las derramas aprobadas y las obras pendientes.

Los papeles que puede exigir antes de pagar nada

Desde 2023 la ley enumera la información mínima que puede requerir antes de formalizar la operación y de entregar cualquier cantidad a cuenta, por escrito y en soporte duradero (art. 31 de la Ley 12/2023)¹:

• identificación del vendedor y, si interviene, del intermediario profesional;
• precio total con los conceptos incluidos y las condiciones de pago;
• certificado o cédula de habitabilidad, según lo que exija su comunidad autónoma, y acreditación de la superficie útil y construida;
• antigüedad del edificio, reformas principales, servicios e instalaciones;
• certificado de eficiencia energética, condiciones de accesibilidad y estado de ocupación;
• identificación registral de la finca con sus cargas, gravámenes y afecciones, y la cuota de participación;
• indicación expresa si es vivienda protegida o el edificio tiene protección arquitectónica;
• y, si lo pide, información sobre amianto u otras sustancias nocivas.

Tres merecen comentario aparte.

La nota simple. Es el extracto informativo del Registro de la Propiedad: titular, descripción de la finca, superficie inscrita y cargas vigentes (hipotecas, embargos, afecciones fiscales, servidumbres). Se pide en línea al Colegio de Registradores por 9,02 € más IVA y llega en un plazo medio inferior a dos horas². Compruebe que el titular coincide con quien le vende y que la superficie registral no queda muy por debajo de la anunciada. Cómo se lee línea a línea lo explica la guía sobre qué es la nota simple y cómo leerla.

El certificado de eficiencia energética. Es obligatorio para los edificios o partes de edificios que se venden, y la etiqueta debe figurar en toda oferta, promoción y publicidad de la venta (Real Decreto 390/2021)⁹. Un anuncio sin letra ya le dice algo del vendedor. La letra le dice algo de sus futuras facturas.

La ITE o el Informe de Evaluación del Edificio. Pídalo al administrador junto con el certificado de deudas: un informe desfavorable con obras pendientes es una derrama con fecha.

Un anuncio de Ciudad Lineal a 420.000 € revisado en sesenta minutos

Supongamos un piso de 80 m² construidos en Ciudad Lineal, Madrid, anunciado en 420.000 €, es decir, 5.250 €/m². Testigos y resultados de las consultas son inventados para ilustrar el método; impuestos y tasas son los vigentes citados.

La oferta razonable del ejemplo se sitúa en torno a 400.000 €, condicionada al certificado de deudas y al certificado energético. Si las partes pactan unas arras del 10 %, como aquí, son 40.000 € que solo deben salir de su cuenta con la segunda lista completa.

Qué parte de las dos listas resuelve el informe de CheckValue

Buena parte de la primera lista se resuelve de golpe con un informe de CheckValue sobre la dirección del anuncio: se escribe la dirección, se confirman los datos que da la inmobiliaria y aparece una vista previa gratuita con la estructura del informe. Tres apartados hacen el trabajo del comprador:

• el precio: valor estimado con su rango, los testigos en los que se apoya, el euro por metro frente a la media del distrito y cuánto tarda en venderse una vivienda así en la zona;
• los riesgos del lugar: capas de inundabilidad, ruido y eficiencia energética para esa dirección, y un índice de criminalidad de 1 a 10 construido con los datos del Ministerio del Interior por provincia y municipio, en el que 10 corresponde al décimo más seguro del país y la barra se compara con la media nacional;
• los costes: gastos de propiedad estimados y, si el piso es para invertir, una estimación de alquiler con su rentabilidad bruta.

Fuera queda la segunda lista. Titular y cargas de un piso español solo los da el Registro de la Propiedad, y el informe no los sustituye: el propietario aparece exclusivamente en los informes sobre direcciones de Estados Unidos, a partir de los registros públicos de los condados. Tampoco es una tasación homologada para la hipoteca ni una inspección técnica. Los límites del método están en la página de precisión; la vista previa para la dirección que le interesa es gratuita, y entre los informes de muestra hay uno de Madrid.

Señales rojas que deben cambiar su oferta o detenerla

• El titular de la nota simple no es quien vende, o vende un heredero sin la herencia inscrita. Exija la regularización antes de las arras.
• Cargas que el anuncio no mencionaba: embargos, afecciones fiscales, condiciones resolutorias. Una hipoteca del vendedor es normal si se cancela con el precio; un embargo exige saber quién cobra y cuánto.
• El vendedor no quiere aportar el certificado de deudas o le pide que le exonere. Recuerde que el piso responde de la anualidad en curso y de las tres anteriores⁸.
• Superficie del anuncio muy superior a la registral o a la catastral. Está pagando metros que no existen, o que existen sin licencia.
• Parcela dentro de zona inundable en el SNCZI⁴. Compruebe las condiciones del seguro antes de seguir.
• Vivienda ocupada o con un contrato de alquiler en vigor: la ley obliga a informar del estado de ocupación¹, y usted heredará el contrato.

Ninguna es forzosamente un no; todas cambian el precio, el calendario o las condiciones.

Qué mirar antes de comprar un piso: la lista imprimible

Una checklist de compra de vivienda que cabe en una página: qué comprobar, dónde, qué debe salir y cuánto cuesta.

Esto es información general, no asesoramiento jurídico ni fiscal. Cada norma y cifra lleva el año de su publicación; antes de ofertar, compruebe en la fuente citada la versión vigente en su comunidad autónoma.

Este artículo es información general y no constituye asesoramiento legal, fiscal ni de inversión. Las cifras y normas llevan el año de su publicación; consulte la fuente citada para la versión vigente.

Christian Eckmair

Cofundador de CheckValue · Más de 20 años de experiencia inmobiliaria en Tenerife y Austria · Revisado por Josef Eckmair MBA

Christian Eckmair es cofundador de CheckValue y de CBDNOL GmbH (Ansfelden, Austria). Lleva más de 20 años en el sector inmobiliario en Tenerife y Austria –compra, reforma, alquiler y venta de viviendas– y escribe sobre el valor de la vivienda, las comprobaciones antes de comprar y los registros de propiedad.

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