Cómo saber por cuánto se ha vendido un piso: precios reales y testigos

Saber por cuánto se ha vendido un piso de su escalera es la pregunta más repetida en cualquier portería: «el tercero se ha vendido, ¿por cuánto?». La respuesta honesta tiene dos partes. La primera es que nadie le va a enseñar esa escritura: ni el notario, ni el Registro sin un motivo, ni un portal. La segunda es que no la necesita. Para saber cuánto vale su casa lo que cuenta no es un precio aislado sino un conjunto de ventas parecidas, corregidas por sus diferencias. Los tasadores las llaman testigos, y esta guía le enseña a reunirlos con las fuentes que existen en España.

Qué convierte una venta en testigo: distancia, fecha, superficie, antigüedad y estado

La Orden ECO/805/2003, la norma que regula las tasaciones para hipotecas, define los comparables como inmuebles similares al que se valora por su localización, uso, tipología, superficie, antigüedad y estado de conservación². Cada palabra de esa lista es un filtro. Un piso de la misma calle con dos plantas menos y sin ascensor es testigo; un ático a tres barrios de distancia, aunque tenga los mismos metros, no lo es.

La fecha pesa tanto como la distancia. El precio medio escriturado subió un 8,8 % interanual en junio de 2026 según el Consejo General del Notariado³; un cierre de hace un año, tomado sin corregir, arrastra ese desfase entero. En Madrid, la presentación del propio portal notarial situó la subida de enero a agosto de 2025 en el 15,2 % frente al año anterior⁴.

La misma Orden fija cuántos hacen falta: para aplicar el método de comparación, el tasador necesita información suficiente sobre un mínimo de seis operaciones u ofertas comparables que reflejen cómo está el mercado en ese momento². Usted no está obligado a tanto, pero la regla dice algo útil: con uno o dos precios no hay valor, hay anécdota.

Dónde ver por cuánto se ha vendido un piso: Notariado, Registradores e INE

España no tiene un registro abierto de transacciones individuales. Tiene tres fuentes agregadas, cada una con su granularidad y su retraso.

Portal Estadístico del Notariado (penotariado.com). Presentado el 23 de octubre de 2025, se alimenta de las escrituras de compraventa autorizadas ante notario y es de acceso gratuito⁴. Sobre el mapa dibuja usted un área, filtra por tipo de finca y de construcción y obtiene el precio medio por metro cuadrado, la superficie media, el importe medio y el número de compraventas de los últimos doce meses; los datos se actualizan cada mes⁴ y bajan hasta el nivel de calle¹. La media nacional escriturada en junio de 2026 quedó en 2.114 €/m², con 67.529 operaciones, un 4,0 % menos que un año antes³.

Estadística Registral Inmobiliaria (Colegio de Registradores). Con cadencia trimestral y anual publica el Índice de Precio de la Vivienda de Ventas Repetidas (IPVVR), el número y la distribución de compraventas registradas, la superficie media, la nacionalidad de los compradores, el periodo medio de posesión y la cuota hipotecaria media⁵. Sirve para la tendencia provincial, no para su calle.

INE, Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad. Cuenta las compraventas inscritas en los registros: 61.417 viviendas en julio de 2026, un 5,1 % menos que en julio de 2025, según los datos provisionales publicados el 25 de septiembre de 2026⁶. Como recoge inscripciones y no firmas, va unas semanas por detrás del notario.

Lo que no verá: la Ley Hipotecaria, la nota simple y el interés legítimo

El Registro de la Propiedad es público, pero no para cualquiera ni para cualquier cosa. El artículo 221 de la Ley Hipotecaria reserva la consulta a quien tenga un «interés conocido» en la situación de una finca o de los derechos inscritos sobre ella, y presume ese interés en las autoridades y funcionarios que actúan por razón de su cargo⁷. La publicidad se presta por nota simple informativa o por certificación⁷. En la práctica, al pedir la nota en línea usted declara el motivo (comprar, arrendar, tasar, un litigio) y el registrador califica si procede.

La nota simple cuesta 9,02 € más IVA en la plataforma del Colegio de Registradores y el plazo medio de entrega no llega a dos horas⁸. Le dirá quién es el titular, con qué título adquirió, qué cargas pesan sobre la finca y qué superficie consta inscrita. Lo que no le garantiza es el precio: la nota es un extracto del asiento y no siempre lo reproduce. Pedirla «para saber cuánto pagó el vecino» no es un interés que el Registro reconozca, y el precio que una persona identificable pagó por su casa es un dato suyo, no un dato de mercado. Úselo si lo conoce; no lo difunda.

Paso a paso: cinco testigos de su zona en 20 minutos

1. Dibuje su zona en el Portal del Notariado. Marque las cuatro o cinco manzanas que un comprador consideraría equivalentes a la suya, filtre por vivienda plurifamiliar o unifamiliar y anote el precio medio por metro cuadrado, la superficie media y cuántas compraventas hubo en doce meses¹. Así sabrá por cuánto se vende un piso en su zona de verdad, no en el escaparate. Si son menos de diez operaciones, amplíe el área: la media de tres escrituras no es una media.
2. Compruebe sus metros. El precio unitario solo sirve si la superficie de su vivienda se mide igual que la de la fuente. En la Sede Electrónica del Catastro figura la superficie construida de cada finca; la escritura y la nota simple pueden decir otra cosa. Decida con cuál trabaja y aplíquela a todos los testigos.
3. Reúna las ofertas activas de su tipología. En los portales busque pisos de la misma zona, misma horquilla de metros (±15 %) y planta parecida. Anote el precio, la fecha de publicación y las rebajas del historial. Son precios de salida, no de cierre: la Orden ECO/805/2003 exige que el tasador documente el «precio ofertado» y el «precio recortado» que usa en la valoración y explique el descuento por negociación aplicado².
4. Busque cierres. La agencia que vendió el piso del tercero conoce el precio final y a menudo lo dice si usted es un vendedor potencial. Los anuncios que desaparecen tras meses de rebajas sucesivas cerraron cerca del último precio publicado, rara vez por encima.
5. Descarte lo que no compara. Herencias vendidas entre hermanos, pisos ocupados, locales convertidos y obra nueva distorsionan la muestra. Quédese con cinco o seis testigos limpios.

Homogeneizar como un tasador: la tabla de ajustes de la Orden ECO/805/2003

Homogeneizar significa convertir el precio de cada testigo en el precio que ese testigo habría tenido si fuera exactamente su vivienda. La Orden describe el procedimiento: establecer las cualidades del inmueble que influyen en su valor, analizar el segmento de mercado, seleccionar una muestra representativa, homogeneizar los precios con los criterios y coeficientes que resulten adecuados y asignar el valor². Y exige transparencia sobre cada testigo: provincia, municipio, código postal y calle, la fuente del dato, si se visitó o no, la referencia catastral, las superficies utilizadas, el precio ofertado y el recortado, y los parámetros o coeficientes de la homogeneización².

En la práctica se trabaja con coeficientes multiplicativos sobre el precio unitario en euros por metro cuadrado. Un testigo reformado que se compara con una vivienda sin reformar recibe un coeficiente menor que 1; uno sin ascensor frente a otro con ascensor, mayor que 1; uno vendido hace ocho meses en un mercado que sube, mayor que 1. Los coeficientes no salen de una tabla nacional: salen de observar cuánto más se paga en esa zona por la planta, el ascensor o la reforma. Un particular puede aproximarlos comparando anuncios parecidos que solo difieren en un factor.

Dos precauciones. Los ajustes se aplican al testigo, nunca a su vivienda. Y si un testigo necesita más de tres correcciones grandes, no es un testigo: es otro producto.

Tres testigos para un piso de tres dormitorios en Pacífico (Madrid): el cálculo completo

Supongamos un piso de 95 m² construidos, tres dormitorios, segunda planta con ascensor, exterior, sin reformar, en el barrio de Pacífico (distrito de Retiro, Madrid). Las cifras siguientes son inventadas para ilustrar el método; los precios medios reales de su zona están en el Portal del Notariado¹. Una tasación exigiría al menos seis testigos²; aquí usamos tres para que el cálculo se siga de un vistazo.

Ponderando A al 40 % (misma calle, dato fresco), B al 35 % y C al 25 % (el más antiguo), el precio unitario homogeneizado queda en 5.096 €/m². Multiplicado por 95 m²: 484.000 € redondeados, con un rango razonable de 475.000 a 495.000 €.

Compare con los dos atajos habituales. Promediar los tres precios brutos da 474.733 €, un número sin sentido porque mezcla 90 y 98 metros y estados distintos. Tomar el anuncio de A y escalarlo por metros (520.000 € × 95 / 92) da 536.957 €: eso es lo que hace quien fija el precio de venta mirando el portal, y explica por qué tantos pisos salen caros y bajan tres veces antes de venderse. La guía del precio por metro cuadrado explica por qué el unitario baja al crecer la superficie y cuándo la comparación por metros engaña.

Trampas: precios de oferta, rebajas, ventas entre familiares, obra nueva y ocupados

Precio de oferta tomado como precio de cierre. Es el error más caro. La propia Orden obliga a separar precio ofertado y precio recortado². La OCU aplica el mismo principio al calcular su «valor razonable»: los precios de oferta que toma de los portales (en su método, las rentas de alquiler) los recorta al menos un 10 % porque asume que el precio final queda por debajo del anunciado, salvo cuando escasea la oferta⁹. Si el anuncio lleva seis meses publicado con dos rebajas, el mercado ya ha votado.

Rebajas escondidas. Muchos portales muestran el historial de precios. Un piso retirado a 400.000 € que empezó en 460.000 € dice que el vendedor tardó medio año en aceptar la realidad, y eso es información sobre la zona.

Ventas que no son de mercado. La Orden define el valor de mercado como el precio de una venta entre un vendedor voluntario y un comprador independiente, sin vinculación previa, con el bien ofrecido públicamente y un plazo normal para negociar². Una compraventa entre hermanos tras una herencia, una dación en pago, una subasta o una venta con prisa por divorcio no cumplen esas condiciones y no son testigos, aunque entren en la media de la zona.

Obra nueva. Es otro segmento: precio de promotor, calidades a estrenar y otra fiscalidad. Mezclarla con segunda mano de los años setenta infla la media del código postal. Filtre por tipo de construcción en el portal notarial⁴.

Ocupados, alquilados y con cargas. Un piso con inquilino de renta antigua o con un ocupante se vende con un descuento que refleja el problema, no el mercado. Si un testigo queda muy por debajo del resto, averigüe por qué antes de usarlo.

Los estimadores automáticos de los portales tropiezan con estas mismas trampas porque no saben qué hay detrás de cada precio; la comparativa de estimadores online explica dónde aciertan y dónde no. Y si es usted quien compra, la misma tabla de testigos le dice si el precio que piden es razonable antes de firmar unas arras.

Los testigos de su dirección en CheckValue: distancia, fecha y ajuste

El informe de CheckValue hace para su dirección lo que esta guía le ha pedido hacer a mano. Introduce la dirección, confirma superficie, habitaciones, año de construcción y estado, sube fotos si quiere, y la vista previa gratuita le enseña la maqueta del informe con los valores difuminados. Al comprarlo, la valoración se calcula en unos 60 a 90 segundos y apoya cada cifra en fuentes oficiales numeradas, para España INE y Catastro entre ellas.

En la sección de comparables verá las ventas parecidas en que se apoya el valor, con su distancia a la dirección, la fecha, el precio unitario y el ajuste aplicado a cada una, con el coeficiente y su fuente. A eso se suman la media del distrito en euros por metro cuadrado, el índice de precios oficial de la zona y el tempo de mercado (cuánto tarda en venderse una vivienda como la suya), que es lo que permite decidir si un testigo de hace ocho meses necesita corrección y de cuánto. Con los mismos datos, la misma dirección devuelve siempre la misma cifra, porque el sistema archiva cada resultado, lo recalcula por separado y comprueba que ambos cuadran antes de enseñárselo. Los informes de muestra de Madrid y de otras cinco ciudades enseñan el formato completo; la vista previa gratuita de su informe lo hace con su dirección.

Lo que el informe no hace: no revela el precio de una escritura concreta, porque ese dato no es público en España, y no identifica al propietario de una finca española. El titular que consta en los registros públicos del condado aparece únicamente en los informes sobre direcciones de Estados Unidos; para una finca española, el camino sigue siendo la nota simple con interés legítimo⁷. Tampoco es una tasación: no hay visita al inmueble, y para la hipoteca el banco seguirá exigiendo el informe de una sociedad homologada. Si esa tasación llega por debajo del precio pactado, este artículo explica qué hacer, y los testigos del informe son un buen punto de partida para discutirla.

Esta guía es una orientación general, no un dictamen jurídico o fiscal. Cada dato lleva el año al que corresponde; la redacción vigente de cada norma está en el enlace de su fuente.

Este artículo es información general y no constituye asesoramiento legal, fiscal ni de inversión. Las cifras y normas llevan el año de su publicación; consulte la fuente citada para la versión vigente.

Christian Eckmair

Cofundador de CheckValue · Más de 20 años de experiencia inmobiliaria en Tenerife y Austria · Revisado por Josef Eckmair MBA

Christian Eckmair es cofundador de CheckValue y de CBDNOL GmbH (Ansfelden, Austria). Lleva más de 20 años en el sector inmobiliario en Tenerife y Austria –compra, reforma, alquiler y venta de viviendas– y escribe sobre el valor de la vivienda, las comprobaciones antes de comprar y los registros de propiedad.

Artículos de Christian Eckmair →