¿Cuánto dinero necesito para comprar un piso? La cuenta completa en 2026

La pregunta tiene dos respuestas. La primera es cuánto efectivo debe tener en la cuenta el día de la firma: la parte del precio que el banco no presta más los impuestos y aranceles de la operación. La segunda es cuánto sueldo hace falta para que le concedan la hipoteca y para pagarla sin ahogarse. Esta página hace las dos cuentas con las normas y los datos oficiales de 2026 y con un ejemplo en Madrid; todo lo que no es dinero (cargas, deudas de comunidad, zona inundable, ruido) está en el checklist previo a la oferta, la guía principal de este grupo. Con el precio medio escriturado en 2.487 €/m² en el segundo trimestre de 2026, máximo de la serie de los Registradores³, la diferencia entre necesitar un 26 % o un 32 % del precio son decenas de miles de euros.

¿Cuánto dinero necesito para comprar un piso? Tres partidas que se suman

El dinero necesario para comprar un piso es la suma de tres partidas, y la mayoría de quienes preguntan solo cuentan la primera.

La entrada. Es la parte del precio que el banco no financia. Con el tope legal del 80 % de la tasación¹⁰, la entrada mínima es el 20 % del precio cuando tasación y precio coinciden, y más cuando la tasación se queda por debajo.

Los gastos de compra. El impuesto que grava la transmisión (ITP en vivienda usada, IVA más AJD en obra nueva), los aranceles de notaría y registro de la compraventa, la tasación que exige el banco y, si la contrata, una gestoría: entre el 6 % y el 12 % del precio según la comunidad autónoma, porque el impuesto va del 6 % de Madrid⁵ al 10 % o más de Cataluña⁶.

El colchón. Mudanza, muebles, pequeñas reformas, la parte prorrateada del IBI y de la comunidad del año de compra, y una reserva para la primera avería. Ninguna norma lo fija; quien compra sin él termina pagándolo con tarjeta.

Si lo que busca es una casa unifamiliar, los porcentajes son los mismos; cambian la frecuencia con que la tasación se aleja del precio pedido, porque hay menos testigos, y el peso de IBI, seguro y mantenimiento, que crecen con la parcela.

¿Por qué el banco solo presta el 80 %?

El 80 % no es una costumbre bancaria sino una frontera legal. El reglamento del mercado hipotecario establece que el préstamo garantizado no puede exceder del 60 % del valor de tasación, salvo para financiar la construcción, rehabilitación o adquisición de vivienda, donde puede alcanzar el 80 %¹⁰. El Real Decreto-ley 24/2021 repite esos dos porcentajes al fijar qué préstamos puede incorporar un banco al conjunto de cobertura de sus cédulas hipotecarias¹. Los bancos se financian emitiendo esos títulos: una hipoteca por encima del 80 % no les sirve como respaldo, y por eso la evitan o la encarecen.

La base del porcentaje es el valor de tasación, no el precio, y la tasación la emite una sociedad sometida a homologación previa, independencia y secreto¹. En la práctica las entidades toman el menor de los dos valores: si la tasación supera el precio, prestan sobre el precio; si queda por debajo, sobre la tasación. La Línea de Avales del ICO define igualmente el préstamo máximo como un porcentaje del menor entre tasación y precio².

Quien paga la tasación es usted: la Ley 5/2019 atribuye al prestatario los gastos de tasación y al prestamista los de gestoría, notaría y registro de la escritura del préstamo⁴. El informe es suyo, y el banco está obligado a aceptar cualquier tasación que usted aporte si la firma un tasador homologado y no está caducada, y sus comprobaciones no puede cobrárselas¹. Conviene encargarla antes de comprometer la señal, no después.

¿Cuáles son los gastos de compra de una vivienda?

La segunda partida, concepto por concepto. Lo más caro es el impuesto, y depende de dónde esté el piso.

En vivienda usada paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, cedido a las comunidades autónomas. La Comunidad de Madrid aplica el 6 % general y el 4 % a la vivienda habitual de familias numerosas, bonifica el 10 % de la cuota en viviendas habituales de hasta 250.000 € y, desde el 29 de noviembre de 2024, el 100 % a los menores de 35 años que compran en municipios de menos de 2.500 habitantes; el plazo de presentación es de 30 días hábiles⁵. Cataluña está en el otro extremo: desde el 27 de junio de 2025 aplica una escala del 10 % hasta 600.000 €, 11 % hasta 900.000 €, 12 % hasta 1.500.000 € y 13 % en adelante, con un 5 % para la vivienda habitual de jóvenes de 35 años o menos con base imponible de hasta 36.000 €⁶. Cuatro puntos de diferencia sobre un piso de 415.000 € son 16.600 € de efectivo.

En obra nueva no hay ITP. La primera entrega de un edificio apto para vivienda, incluidas hasta dos plazas de garaje y los anexos transmitidos con ella, tributa al 10 % de IVA, y las segundas y ulteriores entregas están exentas⁷, razón por la que la vivienda usada pasa al ITP. A la obra nueva se suma el impuesto de Actos Jurídicos Documentados por la escritura de compraventa, que paga el adquirente y cuyo tipo fija cada comunidad¹¹.

Los honorarios del notario y del registrador no son libres. El arancel notarial parte de 90,15 € para los primeros 6.010,12 € de valor y añade por el exceso porcentajes decrecientes, del 4,5 al 0,3 por mil, con una rebaja del 5 %⁸; el registral parte de 24,04 € y baja del 1,75 al 0,20 por mil, sin superar 2.181,67 € por inscripción⁹. Se suman copias, folios y el 21 % de IVA⁷. Sobre un piso de 415.000 € ambos aranceles con IVA no llegan a 850 €: lo que asusta en la factura de la notaría suele ser el ITP liquidado en el mismo acto.

¿Qué pasa si la tasación sale por debajo del precio?

Que la entrada crece en el 80 % de la diferencia, porque el banco presta sobre el valor menor. Si pacta 415.000 € y la tasación dice 395.000 €, el 80 % baja de 332.000 a 316.000 €; la entrada pasa de 83.000 a 99.000 € y el efectivo del día de la firma, con impuestos y aranceles de Madrid, de unos 109.000 a unos 125.000 €, del 26 % al 30 % del precio. Por eso esta guía recomienda ahorrar el 30 % y no el 26 % de la cuenta perfecta.

Tiene tres salidas, en este orden: renegociar el precio con la tasación en la mano, que es un documento de una sociedad homologada y no una opinión suya; aportar una segunda tasación de un tasador homologado, que la entidad debe aceptar si está vigente¹; o cambiar de banco. La guía sobre tasación inferior al precio de compra explica cómo se lee el informe, qué puede objetar y cuánto tarda cada vía.

¿Cuánto dinero necesito para comprar un piso en Madrid? Ejemplo con cifras de 2026

Un ejemplo con el precio medio real de la capital y supuestos marcados como tales. Los Registradores sitúan el precio medio de la ciudad de Madrid en 5.534 €/m² en el segundo trimestre de 2026³; un piso de 75 m² sale por unos 415.000 €. Suponemos que la tasación coincide con el precio, 400 € de tasadora y 300 € de gestoría (supuestos del ejemplo, no tarifas).

Los gastos de compra del ejemplo suman unos 26.400 €, el 6,4 % del precio. En Cataluña, con el 10 % de ITP⁶, la misma compra exigiría 41.500 € de impuesto y el efectivo del día de la firma rondaría los 126.000 € antes de cualquier colchón.

La segunda cuenta es la del sueldo. Un préstamo de 332.000 € al 3,03 %, tipo medio del segundo trimestre de 2026 según los Registradores³, a 25 años con cuota constante supone unos 1.580 € al mes (cálculo del ejemplo). La cuota media en la Comunidad de Madrid fue de 1.311 €, el 44,5 % del coste salarial, frente a 825 € y el 34,3 % en España³; para quedarse en ese esfuerzo medio con una cuota de 1.580 € harían falta unos 4.600 € de coste salarial mensual, la variable bruta que usan los Registradores, no ingresos netos.

¿Y si no llego al 30 %? Avales, bonificaciones y cambiar de piso

El mismo reglamento que fija el 80 % permite llegar hasta el 95 % cuando el préstamo cuenta con un aval bancario de una entidad de crédito distinta de la que presta, o con un seguro de crédito del ramo 14; y ese aval lo paga la entidad acreedora, sin poder repercutirlo sobre el deudor hipotecario¹⁰. El Estado ha puesto una de esas garantías al alcance de los compradores jóvenes. La Línea de Avales del ICO cubre hasta el 20 % del préstamo (25 % con calificación energética D o superior) a personas de hasta 35 años y a familias con menores a cargo, con límites de ingresos que desde el 19 de junio de 2026 varían por provincias; el préstamo puede alcanzar el 100 % del menor entre tasación y precio, se pide en las entidades adheridas y la hipoteca debe formalizarse antes del 31 de diciembre de 2027². El aval no toca impuestos ni aranceles: con él, el efectivo necesario baja del 30 % a poco más que los gastos de compra, no a cero.

Las bonificaciones autonómicas son la segunda palanca: la exención madrileña para menores de 35 años en municipios pequeños⁵ y el 5 % catalán para jóvenes con base imponible de hasta 36.000 €⁶ ya citados. Compruebe las de su comunidad antes de fijar el presupuesto, porque cuatro puntos de impuesto son el colchón entero.

La tercera palanca es el piso. Bajar 30.000 € de precio reduce el efectivo necesario en unos 8.000 € en Madrid (20 % de entrada más 6 % de impuesto) y la cuota en unos 115 € al mes. Un barrio distinto no tiene por qué ser peor: lo que no se ve en la visita lo cubre la guía sobre criminalidad por barrios y municipios. Si la duda es de calendario, el artículo sobre si es buen momento para comprar un piso ordena lo que publican el INE y el Banco de España.

¿Cuánto cuesta mantener un piso al año?

La cuota no es el único gasto recurrente, y el banco solo mira la cuota. Sume lo que el piso costará cada año aunque no deba nada:

• IBI: el tipo de su ayuntamiento sobre la base catastral; pida al vendedor el último recibo.
• Comunidad: la cuota según coeficiente, la aportación al fondo de reserva y las derramas que constan en las actas de las últimas juntas.
• Seguro: el banco pedirá uno de daños sobre el piso hipotecado; el de contenido es opcional.
• Basuras y consumos: dependen del municipio y de la letra energética.
• Fondo para averías: caldera, electrodomésticos, ventanas y, en edificios antiguos, las obras de la ITE.

La guía sobre cuánto cuesta mantener un piso al año pone cifras a cada línea con un ejemplo en Madrid en el que el total anual ronda el 1 % del valor del piso. Ese dinero compite con la cuota por el mismo sueldo.

¿Cómo saber si el precio es justo antes de ahorrar para pagarlo?

Cada euro de sobreprecio le cuesta hoy, en Madrid, 26 céntimos de efectivo (20 de entrada y 6 de ITP) y los 74 restantes en deuda con intereses durante 25 años: pagar 20.000 € de más por un piso de 415.000 € son 5.200 € más de ahorro el día de la firma y 16.000 € más de hipoteca. Comprobar el precio es la primera forma de necesitar menos dinero.

El método lo detalla la guía sobre cuánto se puede negociar el precio de un piso: contraste el precio pedido con lo escriturado por viviendas similares de la misma zona en el último medio año, y no con lo que piden otros vendedores; divida el precio por los metros construidos del Catastro y compare ese precio por metro con la media del distrito y con la media municipal de los Registradores³; y cuente los meses que lleva publicado el anuncio. Dónde encontrar los precios realmente pagados lo explica el artículo sobre las ventas comparables del barrio.

Un informe de valoración de CheckValue sobre la dirección del anuncio hace esa parte del trabajo en unos minutos: tras escribir la dirección y confirmar superficie, planta, año y estado aparece una vista previa gratuita de su informe, y el informe calculado muestra un valor con horquilla, las compraventas comparables que lo sustentan, el precio por metro comparado con el distrito y el tiempo medio de venta en la zona; para quien compra para alquilar añade la renta estimada y los costes de tenencia anuales. No es la tasación homologada que exigirá el banco ni sustituye a la nota simple del Registro: sirve para saber, antes de ofertar y de pagar la tasación, si el precio pedido aguanta la comparación con el barrio. Los precios por informe y por paquete están en la página de precios.

Los tipos impositivos, las bonificaciones y los aranceles citados son los vigentes en la fecha que indica cada fuente y cambian con frecuencia; antes de firmar, compruebe la versión en vigor en su comunidad autónoma y en la sede del banco. Esto es información general, no asesoramiento jurídico ni fiscal.

Este artículo es información general y no constituye asesoramiento legal, fiscal ni de inversión. Las cifras y normas llevan el año de su publicación; consulte la fuente citada para la versión vigente.

Christian Eckmair

Cofundador de CheckValue · administrador de CBDNOL GmbH · Más de 20 años de experiencia inmobiliaria en Tenerife y Austria · Revisado por Josef Eckmair MBA

Christian Eckmair es cofundador de CheckValue y administrador de CBDNOL GmbH (Ansfelden, Austria). Lleva más de 20 años en el sector inmobiliario en Tenerife y Austria –compra, reforma, alquiler y venta de viviendas– y escribe sobre el valor de la vivienda, las comprobaciones antes de comprar y los registros de propiedad.

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