¿Y si los datos de mi vivienda están mal o los comparables son otros pisos?

«Me ponen los metros mal», «no tienen en cuenta la reforma», «los comparables son de otro barrio», «piden cuatro datos y ya está», «salen fotos antiguas de mi casa». Cinco quejas, un solo problema: una cifra calculada con datos que usted no ha podido ver ni corregir. Aquí verá qué datos mueven el valor, por qué una herramienta gratuita los recoge mal, cómo corregirlos en las fuentes oficiales y qué hace nuestro informe con ellos; el marco general está en la guía sobre cuánto vale mi casa.

«Me ponen los metros mal»: las cinco superficies de un mismo piso

Un piso tiene cinco superficies, y casi todas las discusiones sobre metros nacen de mezclarlas. La Orden ECO/805/2003, la norma de las tasaciones con finalidad financiera, define tres: la útil, el suelo encerrado por la cara interior de los cerramientos, sin tabiques fijos ni pilares; la construida sin partes comunes, que añade tabiques y muros, la fachada al 100 % y las medianeras al 50 %; y la construida con partes comunes, que suma la cuota de portal y escaleras¹. A ellas se añaden la catastral, parte de la descripción de cada inmueble junto con localización, uso y calidad de la construcción², y la registral, la que recoge la inscripción de la finca junto con su referencia catastral³.

El tasador valora con la superficie que ha comprobado; si no puede medir, con la menor entre catastral y registral; y si la medida supera en más de un 10 % a cualquiera de las dos en un piso, debe verificar su conformidad urbanística¹. Un valorador de portal no comprueba nada: multiplica el dato catastral, o el que usted teclea, por un precio unitario cuya base no revela; si ese precio nace de anuncios en metros construidos y se aplica a los metros catastrales, la cifra engorda en la cuota de portal y escalera.

La superficie decide también el tramo de precio. En 2025 el metro inscrito costó de media 2.176 € en los pisos de más de 80 m², 2.338 € entre 60 y 80 m², 2.742 € entre 40 y 60 m² y 3.813 € por debajo de 40 m²⁴: a más metros, menos euros por metro, así que inflar la superficie también elige el tramo equivocado, un efecto que desarrolla la guía del precio por metro cuadrado.

«No tienen en cuenta la reforma»: lo que la herramienta no ve

Una reforma interior no deja rastro en ninguna base pública salvo que usted la declare. La Ley del Catastro obliga a declarar ampliaciones, rehabilitaciones y reformas, pero deja fuera las obras de mera conservación y las decorativas²; la cocina nueva y el baño cambiado caen casi siempre en esa zona gris que nadie declara, aunque no declarar se castiga con multa de 60 a 6.000 euros y declarar datos inexactos con 6 a 60 euros por cada dato erróneo, con un máximo de 6.000 euros². Para la valoración el efecto es simple: la ficha catastral sigue describiendo la calidad y el año originales.

El certificado energético tampoco se actualiza solo: caduca a los diez años, a los cinco con letra G, y es el propietario quien puede renovarlo cuando cambia algo que afecta a la calificación⁵. Quien cambió ventanas o caldera y conserva el certificado antiguo le enseña a la herramienta la letra de antes de la obra.

El tasador lo resuelve con la visita: la norma le exige una inspección ocular para comprobar superficie, características y estado de conservación aparente¹, y cuenta la antigüedad desde la construcción o desde la última rehabilitación integral¹, de modo que una reforma completa rejuvenece el piso a efectos de valor. Una herramienta en línea no visita; si su formulario no pregunta por el estado ni admite fotos, su reforma no existe para la cifra. Cuánto pesa cada rasgo lo detalla la guía sobre qué revaloriza y qué devalúa una vivienda.

«Los comparables son de otro barrio»: cómo saber de dónde salen los testigos

Los testigos son inmuebles parecidos al suyo en dónde están, qué tipo son, cuánto miden, cuántos años tienen y cómo están conservados¹. La norma de tasación fija un mínimo de seis operaciones u ofertas representativas del mercado del momento¹ y obliga a identificar cada una con la provincia, el municipio, el código postal y la calle, y con el número cuando el edificio no sea una vivienda unifamiliar¹. De cada testigo pide también de dónde salió el dato, si hubo visita, la referencia catastral, qué superficie se tomó, el precio pedido y el recortado, y los coeficientes de homogeneización¹. Una herramienta que esconde sus testigos le impide saber si comparó con su calle o con la avenida de al lado.

La diferencia no es menor. La capital de Sevilla cerró 2025 con un metro inscrito de 2.401 €, frente a 1.731 € en el conjunto de la provincia⁴; dentro de la misma ciudad, un barrio consolidado y el polígono vecino pueden distar otro tanto. Para averiguarlo, dibuje su zona en el Portal Estadístico del Notariado: devuelve el precio medio por metro y la superficie e importe medios de las compraventas firmadas ante notario en ese perímetro, hasta nivel de calle⁶. Si el precio unitario que la herramienta aplicó queda lejos de esa media, ya sabe de qué barrio eran los comparables.

La fecha pesa tanto como la calle: el IPV del INE marcó un 12,2 % interanual en el segundo trimestre de 2026, con la segunda mano en el 12,9 %⁷, así que un cierre de hace doce meses tomado sin corregir arrastra toda esa distancia. Cómo reunir y homogeneizar testigos reales en España tiene su propia guía.

«Piden cuatro datos y ya está»: lo mínimo que hace falta para valorar

Un formulario corto no es una virtud de diseño, es un modelo de negocio. Cuando el valorador vive de los anuncios o de vender su contacto a una agencia, el producto no es la cifra sino su teléfono, y cada campo adicional reduce el número de personas que llegan al botón de enviar; de ahí que la llamada del agente llegue antes que la explicación del número. Por qué los valoradores gratuitos dan cifras distintas para el mismo piso se analiza aparte.

Compárelo con lo que la norma exige a quien tasa para un banco: certificación registral y ficha catastral con menos de tres meses¹ y comprobación de identificación física, superficie, servidumbres, estado, ocupación y régimen de protección¹. Nadie espera eso de una orientación en línea, pero sí lo mínimo que distingue su piso de la media de la calle: tipo de inmueble y, en una casa, parcela; superficie, diciendo cuál¹; habitaciones y baños; año de construcción o de la última rehabilitación integral¹; estado de conservación; planta y ascensor, garaje, terraza y clase energética, que es lo que después se corrige con coeficientes; y fotos actuales para contrastar lo declarado con lo visible. Si nadie le pregunta por el estado ni por el año, la respuesta no depende de su piso: depende de su código postal.

«Las fotos de mi casa son antiguas»: qué peso tienen las imágenes

Las fotografías de calle se tomaron el día que pasó el vehículo que las captó; las aéreas, en el vuelo de ese año. Si después pintó la fachada o cambió la carpintería, la imagen enseña el pasado.

Las imágenes exteriores sitúan el inmueble, confirman que la dirección localizada es la correcta y muestran parcela y entorno; para eso una foto de hace dos años suele bastar. El estado interior no lo ve ninguna imagen de archivo: sale de lo que usted declara y de las fotos que aporta. La cartografía catastral se consulta sin certificado en el buscador de inmuebles y visor de la Sede Electrónica del Catastro⁸, porque los datos catastrales no protegidos son de acceso libre, mientras que titular y valores catastrales están protegidos². Quien deduce el estado de la foto de la fachada está adivinando; quien le pide fotos recientes trabaja con información suya.

Ejemplo: 85 m² útiles en Sevilla, valorados con 100 m² y sin reforma

Tomemos, como ejemplo con cifras inventadas salvo las oficiales, un piso en un barrio de la capital sevillana: 85 m² útiles, 93 m² construidos sin partes comunes, 100 m² catastrales con partes comunes, tercera planta con ascensor, reformado por completo en 2023. El metro inscrito en la capital en 2025 promedió 2.401 €⁴. Tres pisos sin reformar de la misma manzana, anunciados en metros construidos sin partes comunes, salen a 2.300, 2.450 y 2.520 €/m², media 2.423 €/m². El coeficiente del 1,10 por reforma integral es ilustrativo; el real sale del sobreprecio que esa zona paga por un piso reformado.

Los 240.100 € de la herramienta y los 248.000 € razonados parecen vecinos por casualidad, y ahí está la trampa. Siete metros de portal y escalera que no existen dentro del piso añadieron unos 17.000 € de aire y la reforma ignorada restó unos 22.500 €; dos errores de signo contrario se taparon. Mueva un dato y se destapan: con testigos del barrio vecino, un 10 % más barato, la herramienta habría dado 216.000 €, 32.000 € por debajo de lo razonable; con el piso sin reformar, los 240.100 € habrían sobrevalorado una vivienda de 225.000 €; y con testigos de hace un año habría que actualizarlos un 12,2 % antes de promediar⁷.

Hay un coste tardío: la sociedad de tasación del comprador medirá el piso y valorará con la superficie comprobada, nunca con los 100 m² del anuncio¹, y un precio fijado sobre metros inexistentes se renegocia con las arras firmadas. Si la tasación del banco se queda corta, hay guía aparte.

Qué corregir antes de valorar: Catastro, Registro y certificado energético

Limpie los datos antes de pedir una cifra, a una herramienta o a un tasador. Si ya reclamó y nadie corrige el dato, el canal y el plazo de cada error están en qué hacer cuando nadie corrige los datos de su vivienda; el orden de los trámites es este:

1. Consulte la ficha catastral. Localice el inmueble por dirección o referencia catastral en la Sede Electrónica y anote superficie construida, uso y año⁸.
2. Mida. Un medidor láser y una tarde dan la superficie útil; la construida sin partes comunes se obtiene añadiendo tabiques y muros según la Orden¹. Guarde el croquis acotado.
3. Declare lo que falte en el Catastro. La incorporación de las alteraciones es obligatoria y corre a cargo del titular²; se declaran ampliaciones, rehabilitaciones y reformas, no las obras de conservación². Si la discrepancia no nace de una falta de declaración suya, el Catastro puede abrir de oficio una subsanación de discrepancias, con quince días para alegar y seis meses para resolver². Los trámites se presentan en la propia Sede⁸.
4. Ajuste el Registro si hace falta. La Ley Hipotecaria permite completar la descripción de la finca, superficie incluida, con la certificación catastral³, y rectificar descripción, superficie o linderos mediante expediente notarial cuando la diferencia nace de un error descriptivo³.
5. Renueve el certificado energético tras la obra. El propietario puede actualizarlo cuando cambian aspectos que modifican la calificación⁵, y la etiqueta es obligatoria en cualquier anuncio de venta o alquiler⁵; vender con la letra antigua regala un ajuste que le pertenece.

Qué hace CheckValue con sus datos y sus comparables, y qué no hace

El flujo de CheckValue nace de la queja que da título a esta página. Tras localizar la dirección con autocompletado, la pantalla siguiente le pide confirmar tipo de inmueble, superficie habitable, parcela si es una casa, habitaciones, año y estado, en metros cuadrados, pies cuadrados o acres según el país; nada se calcula hasta que usted ha revisado esos campos. Puede subir fotografías, que se analizan para contrastar estado, parcela y entorno con lo declarado, y la vista previa gratuita de su informe enseña la maqueta completa con los valores difuminados antes de pagar.

Dentro del informe, los comparables tienen sección propia: las operaciones que sostienen la cifra, a qué distancia está cada una, de cuándo es, a cuánto salió el metro y qué corrección se le aplicó. Cada ajuste aparece con coeficiente y fuente, y la lista numerada de referencias remite, para una dirección española, al INE y al Catastro entre otros organismos. El resultado es reproducible: una dirección con datos idénticos produce siempre un resultado idéntico, porque cada cálculo se archiva, se ejecuta una segunda vez por separado y pasa una comprobación de plausibilidad. El informe de muestra de Madrid enseña la sección de comparables con cifras de ejemplo; los paquetes para varias direcciones figuran en la página de precios.

Lo que el informe no hace merece la misma claridad. No visita el inmueble: si usted confirma 100 m² donde hay 93, el valor sale inflado en esa proporción, porque la herramienta trabaja con lo que usted le da. No corrige el Catastro ni el Registro. No es una tasación ni sustituye el informe de la sociedad homologada que exigirá el banco. Y no revela el precio que pagó un vecino concreto, un dato que en España no es público. El método completo está en la explicación paso a paso de la valoración con inteligencia artificial y en el repaso de qué publica cada organismo oficial sobre precios.

En resumen: metros, reforma, barrio de los testigos, cantidad de datos y fecha de las fotos son cinco síntomas de una herramienta que calcula sin dejarle ver ni corregir lo que calcula. Compruebe sus superficies, mida, declare lo que falte y exija ver comparables y ajustes; si no puede verlos, la cifra no es la de su casa.

Este artículo es información general y no constituye asesoramiento legal, fiscal ni de inversión. Las cifras y normas llevan el año de su publicación; consulte la fuente citada para la versión vigente.

Josef Eckmair MBA

Cofundador de CheckValue · Más de 20 años de experiencia inmobiliaria en Tenerife y Austria · Revisado por Christian Eckmair

Josef Eckmair MBA es cofundador de CheckValue (CBDNOL GmbH, Ansfelden, Austria). Tiene más de 20 años de experiencia inmobiliaria en Tenerife y Austria y escribe sobre tasaciones, impuestos, gastos de venta y valoraciones para profesionales.

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