Angaben zu meinem Haus falsch, Vergleichsobjekte passen nicht: Was tun?

Die Beschwerden über Gratis-Rechner klingen in Bewertungsportalen immer gleich: „Die Quadratmeter stimmen nicht“, „das Baujahr ist falsch“, „die Vergleichsobjekte liegen in einem anderen Ort“, „meine Wärmepumpe kann ich nirgends eintragen“, „als Eigentümer steht noch der Vorbesitzer da“. Hinter allen fünf steckt derselbe Konstruktionsfehler: Der Rechner hat Ihr Objekt aus fremden Daten zusammengesetzt und lässt Sie keine davon ändern. Dieser Beitrag nimmt die fünf Punkte einzeln. Wo echte Kaufpreise stehen, erklärt der Beitrag zum Vergleichswertverfahren mit echten Kaufpreisen; den Rechenweg vom Datensatz zur Spanne die Erklärung, wie eine KI-Immobilienbewertung rechnet.

Daten zu meiner Wohnung falsch: woher die Zahlen eines Rechners stammen

Kein Gratis-Rechner hat Ihre Wohnung gesehen. Seine Objektdaten sind eine Rekonstruktion aus dem letzten Inserat zu dieser Adresse, aus der Gebäudegrundfläche der Karte mal einer geschätzten Geschoßzahl, aus dem Durchschnitt der Straße für alles, was fehlt, und aus den Eingaben früherer Besucher; jede dieser Quellen kann ein Objekt beschreiben, das es so nicht gibt.

Wie schwer ein Fehler wiegt, hängt davon ab, wo er in der Rechnung sitzt. Nach § 24 ImmoWertV braucht ein Vergleichswert eine ausreichende Zahl von Vergleichspreisen, ersatzweise angepasste Vergleichsfaktoren oder Bodenrichtwerte; der vorläufige Wert entsteht durch statistische Auswertung, wird an den Markt angepasst und zuletzt um besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale ergänzt². Jede Ihrer Angaben greift in einen dieser Schritte ein: Fläche und Baujahr bestimmen die Vergleichsgruppe, die Lage das Gebiet der Vergleichspreise, Zustand, Heizung und Energie wirken erst am Ende über Zu- und Abschläge, der Eigentümer gar nicht. Eine falsche Fläche verfälscht also nicht nur die Multiplikation, sie wählt auch die Vergleichsgruppe aus.

Die Quadratmeter stimmen nicht: Größenklasse, Außenflächen und der Preis je Quadratmeter

Statistik Austria veröffentlicht die Durchschnittspreise für Eigentumswohnungen je Bezirk nach drei Bauperioden und drei Größenklassen, getrennt für Wohnungen ohne und mit Balkon, Terrasse oder Garten; die Werte sind geometrische Mittel aus den Transaktionen 2021 bis 2025 auf dem Preisniveau 2025³. Die mittlere Größenklasse reicht in der Steiermark von 57 bis 78 m², in Oberösterreich von 66 bis 84 m², in Wien von 54 bis 77 m²³.

Eine falsche Fläche wirkt deshalb dreifach. Erstens die Multiplikation: zehn Quadratmeter zu viel sind zehn Quadratmeterpreise zu viel. Zweitens der Klassensprung: In Graz kosten kleine Wohnungen unter 57 m² aus der Bauperiode ab 1991 im Schnitt 3.861 Euro je Quadratmeter, mittlere 3.539 Euro und große über 78 m² 3.768 Euro³; wer 76 m² mit 80 m² einträgt, wechselt die Spalte. Drittens die Außenflächen: Dieselbe mittlere Grazer Wohnung steht in der Tabelle mit Außenflächen bei 3.952 Euro je Quadratmeter³; ein Rechner, der aus einem alten Inserat einen Balkon übernimmt, den es nie gab, schiebt die Wohnung in die falsche Tabelle.

Welche Fläche nach Wohnflächenverordnung oder § 17 MRG zählt, steht im Beitrag über falsche Hausdaten und die Flächenregeln; wie ein Quadratmeterpreis zu lesen ist, im Beitrag zum Quadratmeterpreis und seinen Fallen. Für die Eingabe gilt: Nutzfläche aus Einreichplan oder Nutzwertgutachten, nicht die Zahl aus dem Inserat, Balkon oder Terrasse getrennt festhalten.

Falsches Baujahr in der Bewertung: Bauperiode, Sanierung und das rechnerische Baujahr

Das Baujahr wirkt in der Preisstatistik nicht gleitend, sondern in Stufen. Statistik Austria arbeitet mit den Stufen Baujahr bis 1960, 1961 bis 1990 sowie ab 1991; für mittlere Grazer Wohnungen ohne Außenflächen stehen dort 2.407, 2.447 und 3.539 Euro je Quadratmeter³. Ob ein Rechner 1968 oder 1984 anzeigt, ändert nichts; ob er 1989 statt 1993 anzeigt, verschiebt die Wohnung um mehr als 1.000 Euro je Quadratmeter.

Dazu kommt die Frage, was ein Baujahr ist. Die amtliche Statistik definiert es als Jahr der Bezugsfertigstellung; Um-, An- und Erweiterungsbauten ändern es nicht, nur ein vollständiger Wiederaufbau zählt neu⁴.

Dass eine Sanierung trotzdem zählt, regelt die ImmoWertV in Anlage 2 mit einem Punktemodell: je bis zu 4 Punkte für Dacherneuerung mit Wärmedämmung und für die Dämmung der Außenwände, je 2 für Fenster, Leitungen, Heizungsanlage, Bäder, Innenausbau und Grundriss; ab 11 Punkten gilt ein Gebäude als überwiegend, ab 18 als umfassend modernisiert, und die Restnutzungsdauer wird auf bis zu 70 Prozent der Gesamtnutzungsdauer gestreckt⁵. Nur eine Kernsanierung macht das Sanierungsjahr zum Baujahr, mit bis zu 90 Prozent Restnutzungsdauer und einem Abschlag für die alte Substanz⁵. Ein Haus aus 1972 mit neuem Dach, neuen Fenstern, neuer Heizung und gedämmten Außenwänden kommt auf 12 Punkte, bleibt aber ein Haus aus 1972. Für die Eingabe heißt das: Baujahr ist die Fertigstellung, die Sanierung gehört in den Zustand und auf die Fotos; welche Maßnahmen am meisten bewegen, zeigt der Beitrag zur Wertsteigerung durch Ausstattung und Sanierung.

Vergleichsobjekte aus einer anderen Gegend: was das Gesetz verlangt und wie Sie Vergleichskäufe prüfen

§ 4 LBG lässt nur Kaufpreise vergleichbarer Sachen zu, die in den wertbeeinflussenden Umständen weitgehend übereinstimmen, verlangt Verkäufe aus dem redlichen Geschäftsverkehr in zeitlicher Nähe zum Stichtag und in vergleichbaren Gebieten und erlaubt Abweichungen nur über Zu- oder Abschläge¹. Fehlen passende Verkäufe, treten nach der ImmoWertV Vergleichsfaktoren oder Bodenrichtwerte an ihre Stelle².

Warum Rechner trotzdem Objekte aus einem anderen Ort zeigen: In Ihrer Gasse wurden zuletzt vielleicht zwei Wohnungen verkauft, das Modell will zehn. Also weitet es den Radius und überschreitet dabei Grenzen, die der Markt kennt:

Wieden und Favoriten trennt der Gürtel, Graz und Graz-Umgebung oft nur eine Straße. Ein Verkauf von der anderen Seite dieser Linie ist kein Vergleichsobjekt, solange der Unterschied nicht beziffert und als Abschlag eingerechnet ist.

Prüfen Sie jeden ausgewiesenen Vergleichskauf in dieser Reihenfolge:

1. Entfernung. Dieselbe Katastralgemeinde oder zumindest derselbe Bezirk.
2. Datum. Je älter der Kaufpreis, desto größer die Korrektur um die Preisentwicklung, die § 4 LBG verlangt¹.
3. Objektart. Eine Dachgeschoßwohnung ist kein Vergleich für ein Reihenhaus, eine Bauträgerwohnung keiner für Altbestand.
4. Bauperiode. Dieselbe Stufe wie Ihr Objekt.
5. Größenklasse und Außenflächen. Dieselbe Spalte der amtlichen Tabelle, mit oder ohne Balkon.

Was an mehr als einem Punkt scheitert, streichen Sie; bleiben weniger als drei Verkäufe, haben Sie einen Bezirksdurchschnitt, keinen Vergleichswert. Ein Bericht, der zu jedem Vergleichsobjekt Entfernung, Datum und Anpassung nennt, erlaubt diese Prüfung; ein Rechner, der nur „basierend auf 14 Vergleichsobjekten“ schreibt, verhindert sie.

Wärmepumpe nicht angebbar: wie Heizung und Energieklasse in den Wert kommen

Dass ein Formular keine Wärmepumpe kennt, hat zwei Ursachen: Viele Rechner sind auf Inseratsarchiven aufgebaut, in denen die Heizung nur als kurze Auswahlliste vorkommt, und die amtlichen Preisstatistiken führen keine Spalte für das Heizsystem. In Österreich müssen Anzeigen für Verkauf oder Vermietung Heizwärmebedarf und Endenergiebedarf samt Gesamtenergieeffizienzklasse nennen, und der Verkäufer hat vor der Vertragserklärung einen höchstens zehn Jahre alten Energieausweis vorzulegen⁶. In Deutschland verlangt § 87 des Gebäudemodernisierungsgesetzes in jeder Immobilienanzeige unter anderem die wesentlichen Energieträger der Heizung, bei Wohngebäuden Baujahr und Energieeffizienzklasse, sobald ein Ausweis vorliegt⁷.

Wie ungewöhnlich eine Wärmepumpe im Altbestand noch ist, zeigen die Statistiken, und deshalb unterschätzen Durchschnittsmodelle sie. In Deutschland heizten laut Zensus 2022 nur 2 Prozent der Gebäude mit Zentralheizung aus den Baujahren 1991 bis 2000 mit Wärmepumpe, 13 Prozent der Baujahre 2001 bis 2010, 36 Prozent der Baujahre 2011 bis 2019 und 49 Prozent der Neubauten ab 2020; vor Baujahr 2000 waren es 1 bis 2 Prozent⁴. In Österreich wurden 2023/2024 rund 592.000 von 4,14 Millionen Hauptwohnsitzen mit Solar oder Wärmepumpe beheizt, etwa jeder siebente, nach rund 104.000 im Jahr 2003/2004⁸. Ein Haus aus 1975 mit Wärmepumpe ist ein Ausreißer, und ein Modell, das nur die Bauperiode kennt, rechnet mit dem Heizungsmix dieser Bauperiode.

Der Heizwärmebedarf beschreibt die Gebäudehülle, die Anlage schlägt sich im Endenergiebedarf und in der Effizienzklasse nieder; wer die Wärmepumpe geltend machen will, braucht deshalb den Energieausweis, nicht nur die Rechnung des Installateurs. Bei CheckValue gibt es ebenfalls kein eigenes Feld für die Wärmepumpe; der Bericht weist dafür einen Zu- oder Abschlag für die Energieklasse mit Koeffizient und Quelle aus und führt Solaranlagen als eigenes Anpassungsmerkmal. Wie Energieklasse, Lärm und Lage zusammen wirken, erklärt der Beitrag zu Lärmkarte, Energieausweis und Lagefaktoren.

Zeigt den Vorbesitzer an: woher Eigentümerdaten in Portalen stammen

Steht auf der Objektseite ein Name, der seit Jahren nicht mehr stimmt, ist der Datensatz alt: Der Name stammt aus einem früheren Inserat, einem zugekauften Adressbestand oder einem Telefonverzeichnis, und der Betreiber hat nie ins Grundbuch geschaut. In Österreich wäre das möglich: Nach § 7 des Allgemeinen Grundbuchsgesetzes ist das Grundbuch öffentlich, Einsicht und Auszüge stehen jeder Person offen⁹. Für Deutschland und die Schweiz erklärt das der Beitrag wem gehört das Grundstück.

Für den Wert ist der Name ohne Belang: Ein Kaufpreis hängt an Lage, Fläche, Baujahr und Zustand, nicht am Eigentümer, und ein Bericht, der den Vorbesitzer anzeigt, verrät nur das Alter seiner Daten. CheckValue nennt einen eingetragenen Eigentümer nur bei US-Adressen, und dort aus den öffentlichen County-Registern; diese Angabe darf nicht für Entscheidungen über Kredit, Beschäftigung, Versicherung oder Mieterauswahl verwendet werden (FCRA). Für europäische Adressen enthält der Bericht keine Eigentümerangabe. Steht Ihr eigener Name falsch auf einer Portalseite, hilft der förmliche Antrag auf Berichtigung aus dem Beitrag über falsche Hausdaten.

Ein Beispiel aus Graz: was jede falsche Angabe am Ergebnis ändert

Ein Beispiel mit erfundener Wohnung und ausschließlich amtlichen Durchschnittspreisen: 70 m² Nutzfläche in Graz (Stadt), Baujahr 1996, dritter Stock, kein Balkon. In der Tabelle von Statistik Austria fällt sie in die Klasse 57 bis 78 m², Bauperiode ab 1991, ohne Außenflächen: 3.539 Euro je Quadratmeter³. Jede Zeile ändert genau eine Angabe und zeigt, was ein Rechner damit ausgewiesen hätte.

Das ist eine Rechnung mit Bezirksdurchschnitten, keine Bewertung dieser Wohnung; ein echter Bericht nennt Vergleichskäufe und eine Spanne. Die Größenordnungen sind trotzdem lehrreich: Das falsche Baujahr wiegt am schwersten, die Vergleichsobjekte aus der Umgebungsgemeinde kosten mehr als ein Fünftel, und ein erfundener Balkon oder neun Quadratmeter aus einem alten Inserat beschreiben eine Wohnung, die es nicht gibt. Wie Durchschnittspreise, Häuserpreisindex und Bodenrichtwerte zusammenhängen, erklärt der Beitrag über Immobilienpreisspiegel, Häuserpreisindex und BORIS.

Die Checkliste vor dem Klick auf Berechnen

Jede Angabe, die Sie in einen Rechner tippen, sollte ein Blatt Papier hinter sich haben; das erspart jede Diskussion mit Portal, Käufer oder Bank.

1. Fläche. Einreichplan oder Nutzwertgutachten aus Kaufakt oder Bauakt; Balkon, Terrasse und Kellerabteil getrennt notieren, weil die amtlichen Tabellen sie getrennt führen³.
2. Baujahr. Baubewilligung, Fertigstellungsanzeige oder Kaufvertrag; maßgeblich ist die Fertigstellung, nicht der letzte Umbau⁴.
3. Sanierungen. Rechnungen mit Jahr für Dach, Fenster, Heizung, Dämmung, Leitungen und Bäder⁵.
4. Energie. Der Energieausweis, nicht älter als zehn Jahre, mit Heizwärmebedarf, Endenergiebedarf und Effizienzklasse⁶; in Deutschland der Ausweis mit dem Energieträger der Heizung⁷.
5. Lage. Katastralgemeinde und Bezirk, um jeden Vergleichskauf gegen die Grenze zu prüfen¹.

Mit diesem Blatt gehen Sie in jede Bewertung. Die kostenlose Vorschau Ihres Berichts zeigt die Eingabemaske und den Aufbau mit Musterzahlen, bevor Sie etwas bezahlen; so sehen Sie vorab, wo Ihre Unterlagen hingehören.

Was CheckValue mit Ihren Angaben macht und was es nicht prüft

Für genau diese fünf Beschwerden ist der Bericht gemacht. Sie geben die Adresse ein und tragen Fläche, Grundstück, Zimmerzahl, Baujahr, Zustand und Objektart selbst ein; wer Fotos hochlädt, bekommt daraus eine Einschätzung von Zustand, Grundstück und Umfeld. Erst dann wird gerechnet, und der Bericht nennt Vergleichskäufe, amtlichen Preisindex und Bezirksdurchschnitt mit Quellennummer und jede Anpassung mit Koeffizient und Quelle; die Prüfung aus dem Abschnitt über die Vergleichsobjekte steht also auf dem Papier. Weil dieselbe Adresse mit denselben Eingaben immer dasselbe Ergebnis liefert, ist eine Korrektur einfach: ein zweiter Bericht mit der richtigen Angabe, und die Differenz ist exakt der Wert dieser Angabe. Die Pakete für mehrere Berichte stehen auf der Preisseite.

Genauso wichtig sind die Grenzen. Die Fläche übernimmt der Bericht so, wie Sie sie eingeben; einen Abgleich mit dem Bauakt gibt es nicht, deshalb lohnt das Blatt aus der Checkliste. Er hat kein Feld für die Wärmepumpe, nennt für europäische Adressen keinen Eigentümer und ersetzt keinen Grundbuchsauszug. Und er ist ein KI-Bewertungsbericht mit Spanne und Quellenverzeichnis, kein Gutachten im Sinne des Liegenschaftsbewertungsgesetzes, und genügt nicht, wo Gericht, Bank oder Finanzamt ein solches vorschreiben.

Die gemeinsame Antwort auf alle fünf Beschwerden: Legen Sie die Fakten selbst fest, belegen Sie sie mit Plan, Bescheid und Energieausweis, und verlangen Sie von jeder Bewertung, dass sie Vergleichskäufe und Anpassungen offenlegt. Dies ist eine allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Zahlen und Regeln tragen das Jahr ihrer Veröffentlichung; die aktuelle Fassung finden Sie in der zitierten Quelle.

Josef Eckmair MBA

Mitgründer von CheckValue · Über 20 Jahre Immobilienerfahrung auf Teneriffa und in Österreich · Geprüft von Christian Eckmair

Josef Eckmair MBA ist Mitgründer von CheckValue (CBDNOL GmbH, Ansfelden, Österreich). Er hat über 20 Jahre Immobilienerfahrung auf Teneriffa und in Österreich und schreibt über Gutachten, Steuern, Verkaufskosten und Bewertungen für Profis.

Artikel von Josef Eckmair →

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