Índice de precios de vivienda y otras fuentes oficiales: guía de uso

Cualquier conversación sobre el precio de la vivienda en España mezcla, sin avisar, estadísticas que no miden lo mismo: el índice sin euros del INE, el precio de las escrituras inscritas de los Registradores, el del Notariado un mes después de la firma, lo que estimaron los tasadores para el Ministerio, los valores administrativos del Catastro y lo que piden los vendedores en los portales. Antes de citar una cifra conviene saber quién la mide y cómo. Esta guía explica qué mide cada fuente y termina actualizando una compra de 2019 en Madrid.

Por qué importa la fuente: una cifra frente a una cifra citada

Una cifra sin fuente no se puede comprobar, fechar ni comparar. El Banco de España resuelve el problema del modo más sencillo: su cuadro de indicadores del mercado inmobiliario pone una debajo de otra las series del INE, del Ministerio y de los portales, y ahí se ve que en el segundo trimestre de 2026 el IPV subía un 12,2 % mientras la oferta de Fotocasa e idealista subía un 18,8 % y un 20,3 %³: lo que separa un anuncio de una escritura.

Para el propietario la consecuencia es práctica: el valor de su casa se construye con testigos corregidos y las medias oficiales como marco, como explica la guía sobre cuánto vale mi casa. Las fuentes de este artículo son ese marco, y el artículo sobre cómo funciona una valoración con inteligencia artificial recorre cómo un modelo las convierte en una cifra.

Qué mide el índice de precios de vivienda del INE

El IPV es la referencia para saber si el mercado sube o baja. El INE lo calcula cada trimestre con las escrituras de compraventa de vivienda libre que le proporciona el Consejo General del Notariado, con base 2025 igual a 100, para el total nacional y para cada comunidad autónoma, separando vivienda nueva y de segunda mano¹. El último dato, publicado el 7 de septiembre de 2026, situó la variación anual del segundo trimestre en el 12,2 %: 7,4 % en la vivienda nueva y 12,9 % en la usada; frente al trimestre anterior, un 3,4 %¹.

Lo que el IPV no da son euros por metro cuadrado, y esa es su limitación y su virtud: al ser un índice corregido por la composición de lo que se vende cada trimestre, mide la evolución mejor que una media simple. Su uso natural es trasladar un precio en el tiempo. La tabla por comunidades permite hacerlo con la serie de la Comunidad de Madrid, que cerró el segundo trimestre de 2026 en 111,850 puntos, un 12,9 % por encima del año anterior⁴. Cautela: el índice es regional y promedia Chamberí con Parla.

Estadística Registral Inmobiliaria: precio inscrito, compraventas e hipotecas

El Colegio de Registradores publica cada trimestre y cada año la Estadística Registral Inmobiliaria, con compraventas, precios medios, hipotecas, plazos y accesibilidad, a partir de las escrituras inscritas en los Registros de la Propiedad⁵. Su particularidad: la fecha base de la estadística es la de inscripción en el Registro, no la de la firma, con una demora media de cuarenta y cinco días sobre la escritura², de modo que un trimestre registral recoge operaciones firmadas semanas o meses antes.

El Anuario 2025 fija el precio medio de la vivienda en 2.284 €/m², máximo de la serie, con una subida anual del 9,5 %². La Comunidad de Madrid encabeza las comunidades con 4.091 €/m², y entre las capitales lideran San Sebastián con 6.107 €/m², Madrid con 5.283 €/m², un 17,0 % más que en 2024, y Barcelona con 4.800 €/m²². La misma publicación calcula un índice de ventas repetidas (la misma vivienda en dos momentos): subió un 16,6 % en 2025 y acumula un 110,4 % desde los mínimos de finales de 2014².

Es también la fuente de los datos de esfuerzo: la cuota hipotecaria mensual media de 2025 fue de 769 €, el 32,67 % del coste salarial². El precio de cada finca no lo publica, como ningún organismo español; cómo averiguar cuánto pagó el vecino lo explica la guía para averiguar por cuánto se vendió el piso de al lado.

CIEN del Notariado: la foto mensual más temprana

El Centro de Información Estadística del Notariado difunde mensualmente cuántas viviendas se compraron y a qué precio medio por metro, según las escrituras firmadas ante notario⁶. Es el dato más rápido del sistema y el primero que recogen los medios: en junio de 2026 se firmaron 67.529 compraventas de vivienda, un 4,0 % menos que un año antes, a 2.114 €/m², un 8,8 % más⁶. En el conjunto de 2025 las compraventas ante notario rondaron las 756.000³.

El Notariado y el INE beben de la misma fuente: el IPV se construye con las escrituras que el Notariado proporciona al INE¹; el primero publica medias simples y rápidas, el segundo un índice depurado y trimestral. Si la media de un mes sube un 8,8 % y el índice del trimestre un 12,2 %, no hay contradicción: uno mide lo que se vendió, el otro cuánto se encareció lo comparable.

Valor tasado del MIVAU y la síntesis del Banco de España

El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana publica la Estadística de Valor Tasado de la Vivienda: el precio medio del metro cuadrado de la vivienda libre calculado con las tasaciones de las sociedades de tasación, por comunidad autónoma, provincia y municipios de más de 25.000 habitantes, con desglose por antigüedad⁷. No son precios firmados sino valores estimados por un tasador, en su mayoría para conceder hipotecas; a cambio, es la fuente oficial que más baja en el mapa, hasta los municipios de más de 25.000 habitantes, con euros por metro y una serie larga.

El Banco de España recoge la serie en su síntesis de indicadores, actualizada el 25 de septiembre de 2026: 2.355 €/m² en el segundo trimestre del año, un 12,5 % por encima del mismo periodo de 2025 y frente a una media anual de 2.128 €/m² en 2025; la provincia de Madrid subía un 12,6 % y la de Barcelona un 9,7 %³. El mismo cuadro junta lo que ningún otro organismo junta: la rentabilidad bruta por alquiler, del 2,9 % en el segundo trimestre de 2026, y los precios de oferta de los portales y de Sociedad de Tasación³. Para decidir si es momento de vender, esa tabla vale más que cualquier titular, como explica la guía sobre si es buen momento para vender un piso.

Catastro: referencia catastral, valor catastral y valor de referencia

El Catastro no publica precios, pero sostiene a todos los que los publican: cada inmueble tiene una referencia catastral con superficie, uso, año y planta, datos de acceso libre que cualquier estadística, tasación o modelo usa para saber qué se ha vendido. Sobre ellos el Catastro calcula dos valores administrativos. El valor catastral, base del IBI, nace de la ponencia de valores del municipio y cambia rara vez. El valor de referencia se calcula cada año con los precios que constan en las escrituras notariales, con un mapa de valores por ámbitos homogéneos y un informe anual del mercado; el Catastro publicó el 25 de septiembre de 2026 los mapas e informes del ejercicio 2027, consultables en su Sede Electrónica con certificado o Cl@ve⁸.

Ese informe anual y esos mapas describen zona a zona los precios medios observados en cada municipio⁸; no son el valor de su piso, como explica el artículo sobre valor catastral y valor de mercado. La referencia catastral y la nota simple se leen con la guía de la nota simple.

idealista y Fotocasa: precio de oferta, no de cierre

Los portales publican índices propios con los precios de sus anuncios. Valen por su rapidez y su detalle por barrios, y hay que leerlos como lo que son: precios de salida, con el margen de negociación incorporado y con los pisos que no se venden pesando más cuanto más tiempo siguen anunciados. El Banco de España los publica al lado de las fuentes oficiales, y la comparación del segundo trimestre de 2026 lo dice todo: 18,8 % de subida en Fotocasa y 20,3 % en idealista frente al 12,2 % del IPV, que se calcula con escrituras³¹.

De una ficha de portal, superficie, año y referencia son dato público del Catastro reempaquetado; lo propio es el precio de oferta y la fecha. Cuando un portal ofrece «el valor de su casa», combina ambas cosas con un modelo; qué precisión cabe esperar de esos estimadores lo analiza la comparativa de valoradores en línea. Mi regla en la oficina era simple: los portales para saber qué se ofrece y cuánto tarda en desaparecer un anuncio; las fuentes oficiales para saber a qué precio se firma.

Una compra de 300.000 € en Madrid en 2019 actualizada con el IPV

Supongamos un piso de 85 m² en la ciudad de Madrid comprado en el segundo trimestre de 2019 por 300.000 €, unos 3.530 €/m². El precio de compra y el piso son hipotéticos; los índices y las medias son los publicados.

Paso 1, actualizar con el índice regional. El IPV de la Comunidad de Madrid marcaba 70,588 en el segundo trimestre de 2019 y 111,850 en el segundo trimestre de 2026⁴. El cociente, 1,585, aplicado a los 300.000 € da unos 475.000 €; con el índice nacional (69,022 y 111,095) el factor sería 1,610⁴, y esa diferencia ya avisa de que el índice es una media amplia.

Paso 2, contrastar con la media de la ciudad. El precio medio inscrito en la capital en 2025 fue de 5.283 €/m²²; aplicado a 85 m², unos 449.000 €. Es una media de todos los distritos y de todo 2025; desde entonces el valor tasado de la provincia ha subido un 12,6 % interanual³, así que a mediados de 2026 quedaría por encima.

Paso 3, bajar al piso. Las dos cifras anteriores acotan una zona plausible, pero ninguna sabe si el piso está reformado, en qué planta está o si tiene ascensor. Ese tramo lo cierran tres a seis ventas recientes en el mismo barrio y en edificios comparables, ajustadas por sus diferencias. Si se agrupan en torno a 460.000 €, el índice y la media habrán cumplido su función: decirle que 380.000 € sería regalar y 540.000 €, soñar.

Todas son gratuitas; el Catastro pide identificación electrónica⁸.

La lista numerada de fuentes con la que cierra cada informe

Este artículo es, en buena medida, la explicación de la última página de un informe de CheckValue: una lista numerada de fuentes oficiales a la que remite cada cifra del cuerpo. Para una dirección en España incluye el INE, cuyo índice sitúa los testigos en el tiempo, y el Catastro, más las capas oficiales de riesgo: los mapas de inundación y de ruido y una puntuación de criminalidad de 1 a 10 calculada con las estadísticas policiales oficiales por provincia y municipio; los artículos sobre zonas inundables y criminalidad por barrios enseñan a leerlas.

Dos rasgos más importan aquí: los ajustes del testigo al piso (ascensor, estado, antigüedad) aparecen con coeficiente y fuente, no como un porcentaje redondo, y el precio por metro del inmueble se muestra frente a la media del distrito y al índice oficial, el contraste de los pasos 1 y 2 hecho para su dirección. Método y límites están en la página de precisión y método; el informe de Madrid, entre los ejemplos de la portada, enseña la lista de fuentes completa. No es una tasación: es una valoración documentada para decidir con datos.

Las fuentes equivalentes en otros países, en una tabla

Cada país repite la misma estructura: un índice oficial de precios, una estadística de transacciones y un catastro o registro con los datos físicos. Lo que cambia es la apertura del precio individual.

En Francia el precio del vecino está a un clic; en España se trabaja con medias oficiales y testigos; en Estados Unidos, con registros de condado. El método es el mismo; cambia la materia prima.

Esto es información general, no asesoramiento jurídico ni fiscal. Cada cifra lleva fecha y fuente; los organismos publican revisiones y la versión vigente está en el enlace citado.

Este artículo es información general y no constituye asesoramiento legal, fiscal ni de inversión. Las cifras y normas llevan el año de su publicación; consulte la fuente citada para la versión vigente.

Josef Eckmair MBA

Cofundador de CheckValue · administrador de CBDNOL GmbH · Más de 20 años de experiencia inmobiliaria en Tenerife y Austria · Revisado por Christian Eckmair

Josef Eckmair MBA es cofundador de CheckValue y administrador de CBDNOL GmbH (Ansfelden, Austria). Tiene más de 20 años de experiencia inmobiliaria en Tenerife y Austria y escribe sobre tasaciones, impuestos, gastos de venta y valoraciones para profesionales.

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