¿Por qué el informe de pago no cita fuentes ni aporta nada nuevo?

«Pagué y no explican de dónde sale la cifra». «Informe sin fuentes». «Copia y pega». «Lo mismo que ya veía en el Catastro». «No se puede descargar el PDF». Son cinco frases que se repiten en las reseñas de los valoradores que cobran por un documento. Esta página explica qué tiene que documentar una valoración para ser comprobable, qué parte de ese contenido es información pública que usted consigue sin pagar, cómo se reconoce un texto reutilizado y qué puede exigir cuando lo recibido no se corresponde con lo comprado. El método que hay detrás de cualquiera de estas herramientas está en la guía sobre cómo funciona una valoración con inteligencia artificial.

«No explican de dónde sale la cifra»: qué debe documentar una valoración

En España existe una vara de medir escrita. La Orden ECO/805/2003 regula las tasaciones con finalidad financiera y detalla, apartado por apartado, qué debe contener el documento. Su primera regla es redactar con veracidad y transparencia y, siempre que la propia Orden prevé una decisión u opción junto a su justificación razonada, hacerla constar de forma expresa en el informe¹. La estructura mínima son dieciséis apartados, entre ellos las comprobaciones y la documentación empleadas, el análisis de mercado, los datos y el cálculo de los valores, los condicionantes y advertencias y la documentación anexa; desde el 12 de agosto de 2025 el informe debe abrirse con un índice paginado¹. Uno de esos apartados obliga a enumerar las comprobaciones realizadas y los documentos utilizados¹.

El detalle decisivo está en el apartado de datos y cálculo. Cuando se emplea el método de comparación, el informe debe recoger al menos seis inmuebles comparables y detallar, uno por uno, el municipio y el código postal, la calle, quién facilitó el testigo, si hubo visita, la referencia catastral, las superficies manejadas con su procedencia, el precio ofertado y el precio ya recortado que entra en el cálculo junto al análisis que lleva del uno al otro, y los coeficientes con los que se homogeneiza cada diferencia¹. El mínimo de seis operaciones u ofertas es un requisito previo para poder aplicar ese método¹. Y el documento caduca: a los seis meses contados desde su emisión deja de servir¹.

Nada de eso obliga a una herramienta de orientación para particulares, porque la Orden se aplica a las tasaciones con finalidad financiera. Pero sí describe lo que una cifra comprobable necesita, y sirve para preguntar. El supervisor sigue la misma lógica con los modelos automatizados: el Banco de España espera de las sociedades de tasación una metodología sólida y contrastada que asegure la trazabilidad de cada valoración masiva, comprobada contra operaciones realmente cerradas o tasaciones individuales emitidas durante el año anterior, y que deje fuera los inmuebles sobre los que no hay información suficiente². Trazabilidad significa, exactamente, poder seguir el rastro de la cifra hasta su origen. Qué pesa legalmente cada tipo de documento lo compara la guía sobre tasación, valoración y valor de referencia.

«Lo mismo que sale en el Catastro»: qué es dato público

La descripción catastral de un inmueble comprende su localización, la referencia catastral, la superficie, el uso, la calidad de las construcciones, la representación gráfica, el valor de referencia, el valor catastral y el titular³. De todo ello solo tienen la consideración de datos protegidos el nombre, la identificación y el domicilio del titular junto con el valor catastral³; el resto queda abierto a quien lo pida, y el dueño ve siempre la ficha completa de lo que es suyo³. Por eso duele pagar: cuando un informe dedica tres páginas a la superficie, el año y el plano, está maquetando una ficha que se consulta gratis.

Reempaquetar esa información es legítimo. La propia ley prevé que la Dirección General del Catastro autorice la transformación y posterior distribución de la información catastral³, y la ley de reutilización de la información del sector público permite someter ese uso a condiciones generales: que no se altere el contenido, que no se desnaturalice el sentido de la información, que se cite la fuente y que se mencione la fecha de la última actualización⁴. Ahí está el punto. Citar la fuente y su fecha es la condición más básica de quien trabaja con datos públicos, y un informe que las omite incumple el estándar con el que se mide a cualquier reutilizador. Lo que el Catastro no contiene es el estado de conservación, las cargas de la finca ni los testigos del barrio; eso último se consulta en el Registro, como explica la guía de la nota simple.

Qué puede reunir gratis esta tarde y con qué fechas

Antes de juzgar un informe conviene saber qué habría conseguido sin él. En España la capa gratuita es amplia y tiene fecha conocida.

Con esas cinco fuentes se obtiene un tramo razonable para una zona, y eso es mucho. Lo que no se obtiene es la posición de su vivienda dentro del tramo, que depende de la planta, la orientación, el estado y la reforma. El detalle de qué publica cada organismo, y con qué retraso, está en el repaso de los índices oficiales de precios.

Un piso de 95 m² en València reconstruido con fuentes gratuitas

Tómelo como ejercicio de ejemplo. Los datos estadísticos están publicados y son reales; la vivienda es inventada: 95 m² construidos en un edificio de 1978 con ascensor, en la capital valenciana.

Primero, la media de la ciudad. El metro cuadrado inscrito en València promedió 2.663 € en 2025, un 13,7 % más que el año anterior⁷. Multiplicado por 95 m², unos 253.000 €.

Segundo, el tamaño cambia el metro. Los pisos promediaron 2.384 €/m² en el conjunto de España ese año, pero la desagregación por superficie da 2.176 €/m² en los pisos de más de 80 m² y 2.742 €/m² en los de 40 a 60 m²⁷. Aplicar a 95 m² una media que incluye estudios pequeños infla el resultado, y es justo lo que hace un informe que multiplica metros por una media de zona.

Tercero, la antigüedad del dato. Esa media corresponde al año 2025 completo. Como el indicador trimestral del INE avanzó un 12,2 % en los doce meses que cierran en junio de 2026⁵, una referencia del ejercicio anterior llega a hoy corta. Puestos al día con ese ritmo nacional, los 253.000 € iniciales se leerían alrededor de 284.000 € (cálculo ilustrativo, el barrio puede ir por otro camino).

Cuarto, el perímetro real. En el mapa del Notariado se dibuja un contorno de pocas manzanas alrededor del portal y aparecen el precio medio por metro de lo firmado ante notario dentro de ese contorno, los metros medios vendidos y cuántas operaciones lo sostienen⁶. El cuadro del Banco de España sirve de control: a mediados de 2026 el valor tasado medio de la vivienda libre en España estaba en 2.355 €/m²⁸.

Hasta aquí, coste cero y dos horas de trabajo. Lo que falta es la parte que un informe de pago tiene que aportar: seis testigos con calle y fuente, el recorte de negociación aplicado a cada uno y los coeficientes de planta, ascensor y estado¹. Cómo se consiguen a mano lo recorre la guía sobre por cuánto se ha vendido un piso.

«Informe genérico de copia y pega»: seis señales que lo delatan

1. Los comparables no tienen dirección ni fecha. Si no puede localizarlos, no puede contradecirlos; la norma pide seis identificables a un tasador¹.
2. Los ajustes son adjetivos. «Buen estado» y «zona consolidada» no son coeficientes. Un ajuste serio dice cuánto suma o resta y de dónde sale ese número.
3. El índice aparece sin organismo ni trimestre. Las estadísticas de vivienda se publican con fecha y nota de prensa⁵; un informe que no la cita no ha mirado la fuente.
4. Una cifra sola, sin rango. El propio supervisor admite que un modelo masivo asume margen de error y exige excluir los inmuebles sin datos suficientes².
5. El texto del barrio valdría para cualquier calle. Pida una segunda dirección a dos manzanas y compare los párrafos descriptivos.
6. No hay advertencias. La estructura reglada reserva un apartado a los condicionantes y advertencias¹: lo que no se pudo comprobar es información, y un texto reutilizado nunca la incluye.

Cuando el problema no es el formato sino los datos de partida, la vía es otra: corregir superficie, año o estado y pedir el recálculo, como detalla la página sobre datos erróneos o comparables equivocados. Qué publica cada herramienta española sobre su método está en la comparación de la fiabilidad de las valoraciones en línea.

«No se puede descargar el PDF»: qué compró y qué puede exigir

Antes de pagar, la empresa debe facilitarle información relevante, veraz y suficiente sobre las características principales de lo que vende y sobre el precio total con impuestos⁹. Después de pagar, los contenidos digitales se suministran sin demora indebida tras la celebración del contrato, y la obligación se entiende cumplida cuando el archivo, o un medio adecuado para acceder a él o descargarlo, queda a su disposición⁹. Si no llega, emplace al empresario por escrito con un plazo adicional; si sigue sin suministrarlo, tiene derecho a resolver el contrato⁹.

Hay una regla menos conocida y muy útil aquí. El contenido digital debe ser conforme con la versión de prueba o la vista previa que el empresario puso a su disposición antes de contratar⁹. Es decir: la maqueta que le enseñaron para convencerle forma parte de lo que compró. Si el informe entregado se queda corto frente a esa vista previa, hay falta de conformidad, y usted puede exigir que se subsane de forma gratuita o pedir una reducción del precio o la resolución del contrato⁹.

Qué cita el informe de CheckValue y qué no hace

El informe se diseñó, en parte, contra la queja que da título a esta página. Cada cifra remite a una lista numerada de referencias, y junto a cada ajuste por ascensor, estado, clase energética, piscina, garaje o año de construcción figuran el coeficiente aplicado y la fuente de la que procede. Los comparables llevan distancia y fecha. El PDF incorpora las ortofotos oficiales y los mapas de inundación, ruido y energía, se entrega en alemán, inglés, francés, español o italiano, se comparte por enlace y queda guardado en la cuenta, sin caducar. La vista previa gratuita en pantalla enseña la maqueta completa con las cifras difuminadas, de modo que usted ve la estructura antes de decidir, y hay seis informes de muestra publicados enteros, uno de ellos de Madrid. El cobro es único: 4,99 € por informe, sin cuota mensual detrás.

Lo que no hace conviene decirlo con la misma claridad. Esto no es una tasación. No lleva la firma de una sociedad inscrita en el registro del Banco de España, nadie pisa la vivienda y no vale como el documento que la norma de 2003 exige cuando lo reclama un banco, un juzgado o la Administración¹. No revela el precio de la escritura de su vecino, porque ese dato no está publicado, y no inventa lo que no existe. Si solo busca orientación de barrio, las fuentes gratuitas de la tabla anterior bastan, y la página sobre los precios de venta tras un muro de pago explica qué se vende ahí.

Cuándo merece la pena pagar por un informe

Depende de para qué necesita la cifra, no de lo que prometa la portada.

• Curiosidad o encuadre general. El mapa del Notariado y el índice del INE le dan el nivel de la zona en veinte minutos y sin coste⁵⁶.
• Va a negociar, repartir una herencia o fijar un precio de salida. Aquí importa poder justificar la cifra ante otra persona, y un documento con testigos, ajustes y referencias se amortiza en la primera conversación.
• El banco, un juzgado o Hacienda piden un valor. Entonces no busque informes de orientación, sino una sociedad de tasación homologada, con el contenido y la caducidad que fija la norma¹.

La prueba final es sencilla. Abra el documento que ha pagado y pregúntese si con él en la mano puede responder de dónde sale cada número. Si puede, el informe vale lo que costó. Si no, ha comprado una cifra, y las cifras sin fuente ya las regala internet.

Este artículo es información general y no constituye asesoramiento legal, fiscal ni de inversión. Las cifras y normas llevan el año de su publicación; consulte la fuente citada para la versión vigente.

Josef Eckmair MBA

Cofundador de CheckValue · Más de 20 años de experiencia inmobiliaria en Tenerife y Austria · Revisado por Christian Eckmair

Josef Eckmair MBA es cofundador de CheckValue (CBDNOL GmbH, Ansfelden, Austria). Tiene más de 20 años de experiencia inmobiliaria en Tenerife y Austria y escribe sobre tasaciones, impuestos, gastos de venta y valoraciones para profesionales.

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