Vergleichswertverfahren: So finden Sie echte Kaufpreise für Ihre Bewertung

Hinter der Suchanfrage „Was hat der Nachbar für sein Haus bezahlt?“ steckt selten bloße Neugier, meist eine Rechenaufgabe: Wer verkaufen, kaufen oder eine Bankbewertung prüfen will, braucht echte Kaufpreise aus der eigenen Straße. Genau daran scheitern viele Eigentümer, denn sie wissen weder, wo diese Preise stehen, noch, wie man sie vergleichbar macht. Österreich, Deutschland und die Schweiz geben auf die erste Frage drei verschiedene Antworten; die zweite beantwortet die Anleitung unten an einer Wiener Adresse, vom Grundbuchauszug bis zum begründeten Quadratmeterpreis, samt den Fallen, in die Laien dabei regelmäßig treten.

Was ein Vergleichsobjekt vergleichbar macht: Lage, Zeitpunkt, Fläche, Baujahr, Zustand

Das Gesetz ist hier präziser, als viele Makler es darstellen. Nach § 4 Abs. 1 LBG sind vergleichbare Sachen solche, die hinsichtlich der wertbeeinflussenden Umstände weitgehend mit der zu bewertenden Sache übereinstimmen; Abweichungen und geänderte Marktverhältnisse sind durch Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen¹. Abs. 2 verlangt Kaufpreise aus dem redlichen Geschäftsverkehr in zeitlicher Nähe zum Bewertungsstichtag und in vergleichbaren Gebieten und schreibt vor, ältere oder jüngere Preise entsprechend der Preisentwicklung auf- oder abzuwerten¹. Die deutsche ImmoWertV sagt dasselbe in § 24: Der Vergleichswert wird aus einer ausreichenden Anzahl von Vergleichspreisen ermittelt, bei bebauten Grundstücken wahlweise über objektspezifisch angepasste Vergleichsfaktoren⁴.

Aus diesen Sätzen ergeben sich fünf Prüfkriterien, in der Reihenfolge ihrer Bedeutung:

1. Lage. Dieselbe Katastralgemeinde, besser dieselbe Gasse. Eine andere Wohnung im selben Haus ist fast immer das bessere Vergleichsobjekt als die baugleiche Wohnung im Nachbarbezirk.
2. Zeitpunkt. Je näher am Stichtag, desto weniger Korrektur. Ältere Preise müssen mit dem Index fortgeschrieben werden, dazu unten mehr.
3. Fläche. Vergleichen Sie innerhalb derselben Größenklasse. Die Statistik Austria teilt Wiener Eigentumswohnungen in unter 54, 54 bis 77 und über 77 m² ein, weil kleine Einheiten je Quadratmeter mehr kosten als große⁵.
4. Baujahr. Die amtlichen Tabellen kennen drei Bauperioden: bis 1960, 1961 bis 1990 und ab 1991, und zwischen ihnen liegen im selben Bezirk oft mehr als tausend Euro je Quadratmeter⁵.
5. Zustand und Ausstattung. Stockwerk, Lift, Balkon, Sanierungsstand. Diese Merkmale stehen in keinem Register; sie kommen aus dem Kaufvertrag, dem alten Inserat oder dem Nutzwertgutachten.

Wie das Vergleichswertverfahren neben Quadratmeterpreis und Online-Bewertung in die Gesamtrechnung passt, zeigt der Leitfaden Was ist mein Haus wert? Immobilienbewertung Schritt für Schritt; hier geht es um den Rohstoff, die Kaufpreise selbst.

Wo echte Kaufpreise stehen: Urkundensammlung in Österreich, Kaufpreissammlung in Deutschland, Kantone in der Schweiz

Die drei deutschsprachigen Länder haben denselben Bewertungsansatz und drei völlig verschiedene Antworten auf die Frage, wer die Kaufpreise sehen darf.

Österreich. Das Grundbuch besteht aus Hauptbuch und Urkundensammlung, und in beide darf jede Person Einsicht nehmen². Der Kaufvertrag ist die Erwerbsurkunde, auf die das Eigentumsblatt verweist, und er nennt den Preis. Wer eine Katastralgemeinde kennt, kann gezielt nach Kaufverträgen suchen; die Gerichtsgebühr dafür beträgt 2,44 Euro je Katastralgemeinde, jede abgefragte Urkunde 1,52 Euro⁶. Das ist die Grundlage der Anleitung im nächsten Abschnitt.

Deutschland. Die beurkundende Stelle schickt von jedem entgeltlichen Grundstücksvertrag eine Abschrift an den Gutachterausschuss; dort entsteht die Kaufpreissammlung, die nur dem Finanzamt übermittelt werden darf und aus der Auskünfte nur bei berechtigtem Interesse nach Landesrecht erteilt werden³. Das Grundbuch hilft Privatpersonen nicht weiter: Nach § 12 GBO ist die Einsicht nur dem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt, und der Kaufpreis steht dort ohnehin nicht⁹. Öffentlich ist, was die Ausschüsse aus der Sammlung ableiten: Nach § 196 BauGB ermitteln sie mindestens zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres flächendeckend Bodenrichtwerte, veröffentlichen sie, und jedermann kann Auskunft verlangen⁷. BORIS-D stellt sie als Gemeinschaftsprojekt mehrerer Länder webbasiert bereit¹⁰; dazu kommen die Grundstücksmarktberichte mit ausgewerteten Preisen je Teilmarkt.

Schweiz. Ohne Interessennachweis erhält jede Person die Beschreibung des Grundstücks, Namen und Eigentumsform der Eigentümerschaft, das Erwerbsdatum sowie Dienstbarkeiten und Grundlasten; die Kantone können den Eigentumserwerb mit Einschränkungen veröffentlichen und regeln die Gebühren selbst⁸. Der Preis einer Handänderung gehört nicht zu den frei zugänglichen Angaben, weshalb Banken und Bewerter mit hedonischen Modellen auf eigenen Transaktionsdaten arbeiten¹¹.

Schritt für Schritt: fünf Vergleichskäufe für eine Wiener Adresse in 30 Minuten

Die Anleitung gilt für Österreich; für Deutschland und die Schweiz gilt der Abschnitt über den Ersatz für fehlende Kaufpreise. Alle Beträge sind Gerichtsgebühren, das Entgelt der Verrechnungsstelle kommt dazu⁶. Die Namen von Käufern und Verkäufern brauchen Sie für die Rechnung nicht; notieren Sie nur Preis, Datum und Objekt.

1. Katastralgemeinde und Einlagezahl finden. Über JustizOnline oder eine der vom Justizministerium autorisierten Verrechnungsstellen starten Sie die Adresssuche im Anschriftenverzeichnis; sie kostet 1,52 Euro für bis zu zehn Treffer und liefert Katastralgemeinde, Grundstücksnummer und Einlagezahl Ihres eigenen Objekts⁶.
2. Kaufverträge der Umgebung auflisten. Die Abfrage „Suche nach Kaufverträgen je Katastralgemeinde“ kostet 2,44 Euro⁶ und zeigt die jüngst verbücherten Kaufverträge der Katastralgemeinde mit Tagebuchzahl und Einlagezahl. Notieren Sie die Einlagen in Ihrer Gasse und in den Nachbargassen.
3. Die Urkunden lesen. Jede Urkunde aus der Urkundensammlung kostet 1,52 Euro⁶. Im Kaufvertrag finden Sie Kaufpreis, Vertragsdatum, die Bezeichnung des Wohnungseigentumsobjekts mit Stiege und Türnummer, häufig auch Nutzfläche, Zubehör wie Kellerabteil oder Garagenplatz und die Aufteilung des Preises. Fünf Urkunden kosten 7,60 Euro.
4. Größenklasse und Bauperiode zuordnen. Legen Sie neben Ihre fünf Preise den Wert, den die Statistik Austria für Ihren Bezirk in derselben Größenklasse und Bauperiode ausweist⁵. Er sagt Ihnen sofort, ob ein Vertrag ein Ausreißer ist.
5. Zeitpunkt korrigieren. Notieren Sie zu jedem Vertrag das Datum. Was älter als ein paar Monate ist, wird mit dem Häuserpreisindex fortgeschrieben, der für bestehende Wohnungen im 2. Quartal 2026 ein Plus von 5,5 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal ausweist¹².

Die ganze Recherche kostet im Beispiel 1,52 plus 2,44 plus 7,60, also 11,56 Euro Gerichtsgebühr⁶. Was fehlt, sind Fotos, Grundriss und Zustand: Dafür lohnt ein Blick in die Inseratsarchive der Portale, denn das Inserat beschreibt das Objekt, der Kaufvertrag liefert den Preis.

Anpassen statt mitteln: die Berechnung nach § 4 LBG und § 24 ImmoWertV

Der häufigste Fehler nach der Recherche ist der Taschenrechner: fünf Kaufpreise addieren, durch fünf teilen, fertig. Das Gesetz verlangt etwas anderes: Zu- oder Abschläge für abweichende Eigenschaften, Auf- oder Abwertung für geänderte Marktverhältnisse, und Kaufpreise unter ungewöhnlichen Verhältnissen oder persönlichen Umständen nur nach Berichtigung¹. Ein Sachverständiger muss nach § 10 LBG jedes Vergleichsobjekt anführen, seine Wertbestimmungsmerkmale beschreiben, den Kaufpreis nennen und jede Korrektur begründen¹. Dieselbe Disziplin macht Ihre Rechnung auch gegenüber Bank oder Käufer haltbar.

Die Reihenfolge, die sich bewährt hat:

• Zuerst die Zeit. Ein Kaufpreis vom Sommer 2025 ist heute zu niedrig angesetzt. Der österreichweite Index für bestehende Wohnungen stieg im 2. Quartal 2026 um 5,5 Prozent zum Vorjahresquartal, jener für bestehende Häuser um 4,8 Prozent¹²; ein Vertrag, der neun Monate alt ist, wird also um rund vier Prozent angehoben, einer aus dem Vorjahr um rund fünf.
• Dann die Fläche. Rechnen Sie jeden Preis auf den Quadratmeter um, damit 66 und 74 m² vergleichbar werden. Innerhalb derselben Größenklasse reicht das; springt ein Objekt in die nächste Klasse, ist es kein gutes Vergleichsobjekt.
• Zuletzt Ausstattung und Zustand. Lift, Balkon, Stockwerk, Sanierung. Die Richtung ist einfach: Hat das Vergleichsobjekt etwas, das Ihres nicht hat, wird sein Preis nach unten korrigiert, fehlt ihm etwas, nach oben. Die Höhe der Korrektur ist Marktbeobachtung, keine Naturkonstante; sie ergibt sich aus dem Vergleich von Verträgen mit und ohne das Merkmal in derselben Gegend.

Die ImmoWertV beschreibt denselben Ablauf in anderer Sprache: vorläufiger Vergleichswert aus der statistischen Auswertung der Vergleichspreise, Marktanpassung, zuletzt die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale⁴. Wie Sie Quadratmeterpreise dabei richtig lesen, zeigt der Beitrag zum Quadratmeterpreis und seinen Fallstricken.

Vergleichswertverfahren am Beispiel: drei Kaufverträge für eine Wohnung in Wien-Ottakring

Ein Beispiel mit erfundenem Objekt und erfundenen Verträgen, aber mit dem echten Bezirkswert. Angenommen, Sie bewerten eine Wohnung mit 70 m² in Ottakring, Baujahr 1975, dritter Stock mit Lift, ohne Balkon, Fenster 2015 getauscht, Bad und Küche aus den Neunzigern.

Ausgangspunkt. Für Ottakringer Eigentumswohnungen zwischen 54 und 77 m² Wohnfläche, gebaut zwischen 1961 und 1990, ohne Balkon, Terrasse oder Garten nennt die Statistik Austria 3.571 €/m²⁵. Mal 70 m² sind das rund 250.000 Euro, der Bezirksdurchschnitt für Ihre Kategorie, nicht Ihr Wert.

Die drei Verträge aus der Urkundensammlung. Die Prozentsätze für Lift, Balkon und Sanierung sind Annahmen für dieses Beispiel; im Ernstfall leiten Sie sie aus weiteren Verträgen der Umgebung ab. Die Zeitkorrektur folgt dem österreichweiten Index für bestehende Wohnungen, plus 5,5 Prozent im Jahresvergleich¹².

Nach den Korrekturen liegen die drei Verträge zwischen 3.593 und 3.639 €/m². Vertrag A wiegt am schwersten, weil er aus derselben Gasse stammt und der jüngste ist; ein Punktwert um 3.610 €/m², also rund 253.000 Euro, mit einer Spanne von 251.000 bis 255.000 Euro ist damit gut begründet. Das Ergebnis liegt knapp über dem Bezirksdurchschnitt, was zu Lift und drittem Stock passt.

Die Kontrolle: Roh streuen die drei Quadratmeterpreise von 3.455 bis 3.652, also um fast sechs Prozent, nach den Korrekturen bleibt gut ein Prozent. Wer Vertrag C ungeprüft übernommen hätte, hätte die frische Sanierung des Nachbarn mitbewertet. Eine solche Herleitung mit Entfernung, Datum und Korrektur je Vergleichskauf zeigt der Musterbericht für eine Wiener Adresse auf der Startseite.

Fallen: Angebotspreise, Verkäufe in der Familie, Zwangsversteigerungen, Bauträgerpreise

Angebotspreise. Was auf willhaben oder ImmoScout24 steht, ist der Wunsch des Verkäufers; § 4 LBG lässt nur tatsächlich erzielte Kaufpreise zum Vergleich zu¹. Nutzen Sie Inserate für die Beschreibung, nie für die Zahl.

Verkäufe unter Verwandten, Teilverkäufe, Übergaben mit Wohnrecht. Solche Verträge fallen unter die persönlichen Umstände und ungewöhnlichen Verhältnisse, die § 4 Abs. 3 LBG nur bei wertmäßiger Berichtigung zulässt¹. In der Urkundensammlung erkennen Sie sie an gleichen Familiennamen, an einem Preis weit unter der Bezirkstabelle oder an einer Gegenleistung, die nicht nur aus Geld besteht; meist lässt man sie besser weg.

Zwangsversteigerungen. In Deutschland wandert auch der Zuschlag in einem Zwangsversteigerungsverfahren in die Kaufpreissammlung³; als Vergleichspreis ist er trotzdem ungeeignet, weil weder Zeit noch Vermarktung dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entsprechen.

Bauträger und Erstbezug. Neubau ist ein eigener Markt. In Ottakring kostete dieselbe Größenklasse 54 bis 77 m² aus der Bauperiode ab 1991 im Durchschnitt 5.303 €/m², gegenüber 3.571 €/m² für die Baujahre 1961 bis 1990⁵. Wer einen Bauträgervertrag als Vergleich für eine Wohnung aus 1975 nimmt, bewertet die Baustelle mit, nicht die Wohnung.

Zubehör und Flächenbegriff. Ein Kaufpreis kann Garagenplatz oder Einrichtung enthalten, ein Vertrag nennt Nutzfläche, ein Inserat Wohnfläche. Klären Sie beides, bevor Sie auf den Quadratmeter umrechnen.

Vergleichskäufe im CheckValue-Bericht: Entfernung, Datum und Anpassung je Kaufvertrag

Wer die fünf Schritte oben einmal von Hand gegangen ist, weiß, was er von einem Bewertungsbericht erwarten darf. CheckValue legt für die eingegebene Adresse die Vergleichskäufe offen, auf denen der Wert ruht, jeweils mit Entfernung zum Objekt, Datum und der Anpassung, mit der der Preis in die Rechnung eingeht. Das ist die Ottakringer Tabelle für Ihre Adresse, und der Teil, den Sie mit eigenen Urkunden abgleichen sollten. Der amtliche Preisindex daneben zeigt, wie die Zeitkorrektur zustande kommt, und die Vermarktungsdauer der Gegend sagt, ob Verkäufer gerade nachgeben müssen.

Die Grundlage unterscheidet sich je Land, und der Bericht verschweigt das nicht: In Österreich sind Kaufverträge öffentlich und die Statistik Austria liefert den Bezirksrahmen; in Deutschland tragen die Bodenrichtwerte aus BORIS und die Preisstatistik des Statistischen Bundesamts mehr Gewicht, in der Schweiz die Daten von swisstopo und Bundesamt für Statistik. Wo eine Anpassung für Baujahr, Zustand oder Energieklasse einfließt, steht der Koeffizient mit Quelle dabei. Der Bericht ist eine Orientierung mit Quellenverzeichnis, kein Gutachten nach § 9 und § 10 LBG¹, und den eingetragenen Eigentümer nennt er nur für Adressen in den Vereinigten Staaten aus den dortigen öffentlichen Registern; für die Frage, wem das Nachbarhaus gehört, führt der Weg in Österreich über das Grundbuch, wie oben beschrieben. Den Aufbau für Ihre eigene Adresse zeigt die kostenlose Vorschau des Berichts, bevor Sie etwas bezahlen.

Wenn keine Kaufpreise zugänglich sind: Bodenrichtwert, Vergleichsfaktor, hedonisches Modell

Deutsche Eigentümer stehen vor der geschlossenen Kaufpreissammlung, Schweizer vor kantonalen Grenzen. Für beide gibt es Ersatz, weniger genau, aber nicht wertlos.

Bodenrichtwert plus Vergleichsfaktor. § 24 ImmoWertV erlaubt, neben oder anstelle von Vergleichspreisen einen objektspezifisch angepassten Vergleichsfaktor oder Bodenrichtwert mit der Bezugsgröße des Objekts zu multiplizieren⁴. Der Bodenrichtwert steht in BORIS-D¹⁰, die Vergleichsfaktoren je Quadratmeter Wohnfläche in den Grundstücksmarktberichten. Das Ergebnis kommt aus Tabellen, nicht aus Nachbarverträgen, und so sollten Sie es behandeln.

Hedonische Modelle. In der Schweiz vergleicht die hedonische Methode das Objekt anhand einer Datenbank tatsächlicher Verkaufspreise mit rund 20 Objektmerkmalen und etwa 50 Lagefaktoren; Banken nutzen sie als Hauptmethode bei Hypotheken für Wohneigentum, bei Liebhaberobjekten, sehr alten Liegenschaften oder viel Land stößt sie an Grenzen¹¹. Was das für Käufer bedeutet, deren Bank tiefer bewertet als der Kaufpreis, behandelt der Beitrag zur zu niedrigen Bankbewertung.

Bezirksdurchschnitt als Anker. Gibt die Urkundensammlung zu wenige passende Verträge her, bleibt in Österreich die Tabelle der Statistik Austria nach Bezirk, Größenklasse und Bauperiode; der Median für Eigentumswohnungen lag 2025 österreichweit bei 4.162 €/m²⁵, der Bezirkswert Ihrer Kategorie ist der bessere Anker. Woran Sie bei Online-Rechnern erkennen, ob eine Zahl Vergleichskäufe hinter sich hat, erklärt der Vergleich der Online-Bewertungen und ihrer Genauigkeit; wer kauft statt bewertet, prüft mit denselben Verträgen, ob ein Angebotspreis fair ist.

Dies ist eine allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Gesetzesstellen, Gebühren und Indexwerte tragen den Stand ihrer Quelle; die geltende Fassung finden Sie dort.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Zahlen und Regeln tragen das Jahr ihrer Veröffentlichung; die aktuelle Fassung finden Sie in der zitierten Quelle.

Christian Eckmair

Mitgründer von CheckValue · Über 20 Jahre Immobilienerfahrung auf Teneriffa und in Österreich · Geprüft von Josef Eckmair MBA

Christian Eckmair ist Mitgründer von CheckValue und der CBDNOL GmbH (Ansfelden, Österreich). Er ist seit über 20 Jahren auf Teneriffa und in Österreich im Immobiliengeschäft tätig – Kauf, Sanierung, Vermietung und Verkauf von Wohnimmobilien – und schreibt über Immobilienwerte, Kaufprüfung und Grundbuch.

Artikel von Christian Eckmair →