Prix de vente des maisons vendues près de chez vous : DVF et notaires

« À combien s'est vendue la maison de mon voisin ? » La question n'a rien d'indiscret. Depuis que l'administration fiscale publie ses mutations en open data, la réponse tient en trois clics et sert à autre chose qu'à la curiosité : les biens vendus autour de chez vous sont la matière première de toute estimation sérieuse. Ce guide explique ce qui rend une vente comparable, où trouver les prix réels, comment lire et ajuster une ligne DVF, et que faire dans les départements que DVF ne couvre pas. Il prolonge le guide général Combien vaut ma maison ?, qui présente l'ensemble des méthodes d'estimation immobilière.

Ce qui rend une vente comparable : rue, date, surface, type, état

Une vente n'est pas comparable parce qu'elle est proche. Elle l'est parce qu'un acheteur aurait hésité entre ce bien et le vôtre. Cinq critères, dans l'ordre où ils pèsent :

• L'emplacement. La commune ne suffit pas : la rue, le côté de la voie ferrée, la distance à la gare font le prix. Une maison différente à deux cents mètres en dit plus qu'une maison identique à trois kilomètres.
• La date. Entre avril et juin 2026, le logement ancien a perdu 1,0 % en trois mois et 0,8 % en douze, et les maisons seules 1,3 % sur un an³. Une vente vieille de dix-huit mois doit être ramenée au marché d'aujourd'hui.
• La surface et le type. Maison contre maison, dans une marge d'environ 20 % autour de votre surface. Au-delà, le prix au m² dérive : les petites surfaces se vendent plus cher au mètre carré.
• Le terrain et les annexes. La surface du terrain vendu figure dans DVF, les dépendances occupent leurs propres lignes. Leur valeur n'est pas proportionnelle à leur taille.
• L'état et le DPE. C'est ce que DVF ne dit pas ; l'ancienne annonce comble cette lacune.

Trois à cinq ventes qui passent ces filtres valent mieux que quinze ventes tirées de toute la commune.

Où trouver le prix de vente des maisons vendues : DVF, impots.gouv.fr, notaires

Les fichiers DVF viennent des actes notariés et du cadastre ; la DGFiP les remplace en bloc chaque avril et chaque octobre, et la version en ligne date du 7 avril 2026¹, si bien qu'une vente signée en mai n'apparaît qu'à l'automne. Les conditions d'utilisation interdisent toute réutilisation permettant de réidentifier les personnes et toute indexation par les moteurs de recherche¹ : lire les ventes de sa rue est permis, publier un fichier de voisins avec leurs prix ne l'est pas. Etalab diffuse une version géolocalisée des mêmes données pour les cartes⁹.

Le service de l'espace particulier d'impots.gouv.fr, souvent cherché sous « prix de vente maison gouv », est le seul outil officiel qui filtre : il n'affiche que les ventes qui reflètent réellement les prix du marché, pour une succession, une donation, l'IFI, ou si vous vendez ou achetez⁵. Le nom du vendeur ou de l'acheteur ne se trouve dans aucune base ouverte : il faut interroger la publicité foncière, qui livre à toute personne les propriétaires successifs, le prix des ventes et la copie des actes⁶, via le formulaire 3233-SD pour la période postérieure à 1956⁷ ; le guide pour identifier le propriétaire d'un bien décrit la démarche.

DVF par adresse en vingt minutes : cinq ventes comparables pour votre maison

1. Ouvrez l'explorateur. Sur app.dvf.etalab.gouv.fr, choisissez le département, la commune, la section cadastrale, puis cliquez sur la parcelle de votre maison ; le panneau liste ses mutations, et un bouton exporte toutes celles de la section au format CSV². Si vous ignorez votre section, cadastre.data.gouv.fr permet de la retrouver sur le plan⁴.
2. Lisez les bonnes colonnes. « Nature mutation » distingue la vente ordinaire des autres actes (vente en l'état futur d'achèvement, terrain à bâtir, adjudication, échange, expropriation) : ne retenez que « Vente ». « Valeur foncière » est le prix de l'acte pour l'ensemble de la mutation. « Type local », « Surface réelle bâtie », « Nombre pièces principales » et « Surface terrain » décrivent le bien ; la notice jointe aux fichiers détaille chaque champ¹.
3. Comprenez la structure. Une mutation occupe plusieurs lignes dès qu'elle porte sur plusieurs parcelles ou locaux (la maison, le garage, une dépendance), et le prix total est répété sur chaque ligne. N'additionnez pas les lignes et ne divisez pas le prix par la surface d'une seule d'entre elles.
4. Filtrez. Type « Maison », surface dans votre marge de 20 %, acte de moins de vingt-quatre mois, prix cohérent avec ses voisins. Liste vide ? Passez aux sections voisines, puis aux communes limitrophes de même profil.
5. Notez le prix au m², la date et la surface de terrain, puis retrouvez l'ancienne annonce. Prix affiché, photos, étiquette énergie et durée de mise en vente renseignent sur l'état et sur la négociation ; DVF n'en dit rien.

Le prix DVF est un prix d'acte, pas un prix d'annonce

La « valeur foncière » est le prix stipulé dans l'acte de vente. Elle ne comprend ni les droits d'enregistrement, ni les émoluments du notaire, ni les honoraires d'agence lorsque l'annonce les met à la charge de l'acquéreur ; quand la commission est à la charge du vendeur, elle est dans le prix. L'indice Notaires-Insee retient la même grandeur, un prix net pour le vendeur dont sont exclus les droits, les frais d'acte et la rémunération de l'intermédiaire⁸, ce qui permet d'actualiser une vente DVF avec l'indice sans changer d'unité.

Conséquence pratique : une maison affichée 360 000 € « honoraires inclus, à la charge de l'acquéreur » se compare à une ligne DVF après retrait des honoraires ; et le budget « frais de notaire compris » qu'un acheteur a en tête est un troisième chiffre. Le guide pour juger si le prix affiché est juste fait la conversion pas à pas. La banque de l'acheteur, elle, lit les mêmes lignes DVF avant d'accorder le prêt : c'est ce qui se joue quand l'expertise bancaire retient une valeur inférieure au prix.

Ajuster les comparables : la méthode par comparaison des experts

Expert, notaire et modèle statistique appliquent le même raisonnement : partir des ventes, corriger les différences, lire où les prix corrigés se rassemblent. La grille tient en quatre lignes par comparable.

1. Le temps. Si l'acte a plus de six mois, appliquez l'évolution de l'indice de votre zone entre sa date et aujourd'hui. Pour une maison en Île-de-France au deuxième trimestre 2026, cela signifie une baisse de 1,5 % sur un an³ ; une vente signée il y a six mois perd environ la moitié de ce pourcentage.
2. La surface. Chaque mètre carré d'écart se corrige au prix marginal du m² dans la rue, inférieur au prix moyen. Le guide du prix au m² immobilier explique comment le choisir.
3. Les équipements et le terrain. Garage, dépendance, piscine, terrain : un montant par élément, tiré de ventes qui ne différaient que par lui ; le guide sur quels équipements et travaux font augmenter la valeur d'une maison donne les ordres de grandeur habituels.
4. L'état et le DPE. Cuisine refaite, toiture, fenêtres, étiquette énergie : l'ajustement le plus subjectif, à documenter avec l'ancienne annonce.

La convention de signe ne change jamais : si le comparable possède un atout que votre maison n'a pas, son prix baisse avant de servir de preuve ; s'il lui manque quelque chose que vous avez, son prix monte. Après correction, les prix ajustés se resserrent en une fourchette, et la valeur ponctuelle se place là où les comparables les plus proches et les plus récents se rejoignent.

Trois ventes DVF ajustées pour une maison de 95 m² en grande couronne

Exemple hypothétique, adresses fictives, montants arrondis. Vous possédez une maison de 4 pièces de 95 m² sur 400 m² de terrain, construite en 1985, avec garage, en état d'usage, DPE D, en grande couronne parisienne. Le prix marginal du m² retenu pour la rue est de 3 500 € ; l'actualisation suit l'indice des maisons d'Île-de-France, en baisse de 1,5 % sur un an au deuxième trimestre 2026³.

Les prix ajustés s'étagent de 325 200 € à 339 800 €. A pèse le plus (même rue, acte récent, un seul ajustement lourd), C le moins (la rénovation est mal documentée). Une valeur autour de 335 000 €, soit environ 3 530 €/m², dans une fourchette de 325 000 à 340 000 €, est défendable devant un acheteur comme devant un agent.

Deux raccourcis sont volontairement absents : additionner les trois actes et diviser par trois (342 300 €), ou multiplier 95 m² par le prix au m² de la vente C (339 800 €). Les deux nombres ressemblent à une valeur et n'en sont pas. Et 12 000 € pour un garage ou 8 000 € pour une classe énergétique restent des jugements, pas des constantes : c'est pourquoi deux analyses honnêtes divergent de quelques pour cent.

Les pièges de DVF : viager, lots multiples, terrains, biens atypiques, ventes entre proches

• Les lots multiples. Une mutation à 410 000 € qui couvre la maison, un garage sur une autre parcelle et une bande de terrain apparaît sur trois lignes portant chacune 410 000 €. Divisée par la surface de la seule maison, elle surévalue le prix au m² ; additionnée, elle le triple. Regroupez les lignes par date et par prix.
• Le viager. L'acte n'enregistre que le bouquet, pas la rente : la ligne affiche donc un prix très inférieur à celui des ventes voisines, sans que rien ne le signale.
• Les terrains, les dépendances seules, le neuf et les adjudications. La nature « Vente terrain à bâtir », les lignes « Dépendance » sans maison, les ventes en l'état futur d'achèvement et les enchères judiciaires ne sont pas des comparables pour une maison ancienne¹.
• Les ventes entre proches et au sein d'une société. DVF ne les signale pas. Le service « Rechercher des transactions immobilières » les écarte en ne retenant que les ventes qui reflètent le marché⁵ ; avec DVF, c'est à vous d'exclure tout prix qui sort du faisceau sans raison visible.
• Les biens atypiques. Une maison de 250 m² dans une rue de maisons de 90 m² n'a pas de comparable dans la section ; élargissez le périmètre.

Tout modèle qui s'alimente dans DVF doit faire ce tri avant de calculer ; la façon dont les portails s'y prennent, et avec quel résultat, fait l'objet du comparatif des estimations immobilières en ligne.

Le tableau des comparables du rapport CheckValue : distance, date et ajustement

Pour le lecteur de ce guide, la partie du rapport CheckValue qui compte est le tableau des comparables. Pour l'adresse saisie, il reprend les ventes publiques retenues autour du bien et indique, pour chacune, la distance, la date de l'acte et l'ajustement appliqué, avec le coefficient utilisé et sa source ; la correction temporelle s'appuie sur l'indice officiel de la zone, celle que vous avez faite à la main dans l'exemple. Deux autres éléments servent ici : le prix au m² du bien face à la moyenne de la commune, et le tempo du marché, le délai de vente observé dans la zone, qui explique qu'une vente de l'an dernier ait pu se négocier plus haut.

L'aperçu gratuit du rapport pour votre adresse montre la structure de ce tableau avant tout paiement, et le dossier établi pour Paris, sur la page des rapports exemples, en donne une version complète. Deux limites : ce rapport ne constitue pas une expertise, aucun expert ne se déplace ; et le nom du propriétaire n'apparaît que pour les adresses américaines, jamais pour une adresse française, où la question passe par la publicité foncière⁶.

Alsace, Moselle et Mayotte : estimer sans DVF

Pour le Haut-Rhin, le Bas-Rhin, la Moselle et Mayotte, ni les fichiers DVF ni l'explorateur ne contiennent de mutation¹², et le service « Rechercher des transactions immobilières » exclut les mêmes quatre départements⁵. La raison est administrative : dans les trois départements de l'Est, c'est le Livre foncier, héritage du droit local, qui tient la publicité foncière⁶.

Trois recours subsistent. La demande de renseignements existe aussi auprès du Livre foncier et donne les prix des ventes d'un immeuble déterminé⁶, bien par bien, pas par quartier. L'indice Notaires-Insee couvre la France hors Mayotte, Alsace et Moselle comprises³, et les études notariales disposent des prix de leurs actes : un rendez-vous chez le notaire du quartier vaut ici une base de données. Enfin, les anciennes annonces donnent une borne haute, et un agent qui vient de vendre dans la rue connaît le prix signé. À Mayotte, l'indice lui-même n'est pas calculé³ ; il reste les actes du notaire et les annonces.

Cet article est une information générale et non un conseil juridique ou fiscal. Les données DVF portent la date de leur mise à jour ; pour une démarche fiscale, passez par le service de l'administration et, si l'enjeu est important, par votre notaire.

Cet article est une information générale et non un conseil juridique, fiscal ou en investissement. Les chiffres et règles portent l’année de leur publication ; consultez la source citée pour la version en vigueur.

Christian Eckmair

Cofondateur de CheckValue · Plus de 20 ans d’expérience immobilière à Tenerife et en Autriche · Relu par Josef Eckmair MBA

Christian Eckmair est cofondateur de CheckValue et de CBDNOL GmbH (Ansfelden, Autriche). Il travaille dans l’immobilier depuis plus de 20 ans à Tenerife et en Autriche – achat, rénovation, location et vente de logements – et écrit sur la valeur des biens, les vérifications avant achat et les registres de propriété.

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