Cosa controllare prima di comprare casa: la checklist prima della proposta

In Italia il momento che conta è la proposta d'acquisto, non il rogito. Una proposta accettata è già un impegno, e la caparra che l'accompagna serve a renderlo costoso da rompere; il notaio entra in scena più tardi. I controlli che spostano il prezzo vanno quindi fatti tra la visita e la firma, e questa guida li raccoglie in un'ora di lavoro: valore, documenti, zona, costi ricorrenti, imposte. Dove servono un tecnico o il notaio, la guida lo segnala; per la trattativa vera e propria c'è la guida su quanto trattare sul prezzo di una casa.

Cosa controllare prima di comprare casa: due checklist per due momenti

Molte liste mescolano due verifiche diverse. La prima è la Sua, prima della proposta, e serve a decidere se offrire e quanto. La seconda è quella del notaio, prima del rogito, e serve a un atto valido su una proprietà libera da pesi. Il notaio controlla la provenienza ventennale, ipoteche e pignoramenti, la dichiarazione di conformità catastale che dal 2010 deve stare nell'atto² e i titoli edilizi, senza i quali l'atto è nullo⁶. Ma quando il notaio legge le carte, il prezzo è già scritto nella proposta. La tabella è la checklist da stampare: la colonna centrale è Sua.

Quanto vale davvero: comparabili, prezzo al metro quadro, sconto e tempi

Un prezzo richiesto è una proposta del venditore, non un valore. Il dato più solido è quello delle compravendite concluse per immobili simili nello stesso isolato negli ultimi mesi; il secondo è l'intervallo delle quotazioni OMI della zona, in euro al metro quadro per tipologia e stato conservativo; il terzo è il contesto. Gli agenti intervistati dalla Banca d'Italia nel secondo trimestre 2026 hanno chiuso in media al 7,1 % sotto la richiesta iniziale (5 % nel Nord-Est, 9 % nel Sud e nelle Isole) e in 5,2 mesi¹; quasi due acquirenti su tre (63,1 %) hanno usato un mutuo, in media per il 78,2 % del valore¹. La perizia della banca sarà quindi un secondo controllo del prezzo, ma arriverà quando la proposta è già firmata.

Per Roma il Rapporto Immobiliare 2026 dell'OMI riporta per il 2025 un fatturato medio di 270.200 € per ogni abitazione compravenduta nel comune, con 93,6 m² di superficie media⁷; il rapporto tra i due numeri, poco meno di 2.900 €/m², è la media cittadina, distribuita in modo molto disomogeneo tra i quartieri. La media dice solo se un annuncio è fuori scala; il confronto vero si fa con tre o quattro vendite comparabili, aggiustate per piano, ascensore, stato ed esposizione, come spiega la guida su come trovare le compravendite comparabili nella Sua zona. Nell'annuncio legga anche da quanto tempo l'immobile è in vendita (oltre i cinque mesi medi il venditore ha di solito già rivisto le aspettative¹) e se la metratura è commerciale o calpestabile.

I documenti da chiedere subito: visure, provenienza, conformità, APE, agibilità

Chieda questi documenti prima della proposta, non dopo. Visura catastale e ispezione ipotecaria si richiedono online in pochi minuti ai servizi telematici dell'Agenzia delle Entrate, anche senza il consenso del venditore; il resto lo deve consegnare lui.

• Visura catastale e planimetria. Categoria, rendita, consistenza e la planimetria depositata, da confrontare con la casa stanza per stanza: dal 2010 l'atto deve dichiarare che dati catastali e planimetria sono conformi allo stato di fatto². Una parete spostata senza aggiornamento non blocca la vendita, ma impone al venditore una pratica tecnica prima del rogito: tempi e costi sono materia di trattativa.
• Visura ipotecaria. Ipoteche (quasi sempre quella del mutuo del venditore, che si estingue al rogito con parte del prezzo), pignoramenti, domande giudiziali. Un'ipoteca è normale; un pignoramento cambia procedura e tempi.
• Atto di provenienza. Come e quando il venditore è diventato proprietario: compravendita, successione, donazione. Le donazioni richiedono cautele che il notaio Le spiegherà; meglio saperlo prima di innamorarsi della casa.
• Conformità urbanistica. I titoli edilizi (licenza, concessione, permesso di costruire, SCIA, condoni) devono corrispondere a ciò che è stato costruito e l'atto deve riportarne gli estremi, altrimenti è nullo⁶. La verifica completa la fa un tecnico con l'accesso agli atti in Comune; prima della proposta basta farsi consegnare i titoli.
• APE. Obbligatorio nella vendita: la classe va nell'annuncio e l'attestato all'acquirente³. Nel 2024 il 45,3 % degli APE residenziali emessi ricadeva nelle classi F e G, contro circa il 20 % nelle classi da A4 a B⁸: una classe bassa è la norma del patrimonio italiano e va prezzata in bollette e lavori futuri.
• Agibilità. Certificato o segnalazione certificata. In un edificio degli anni Sessanta la sua assenza non è rara, ma mutuo e rivendita ne risentono.

Le domande da fare all'agente, all'amministratore e al notaio

All'agente immobiliare

• Da quanto tempo l'immobile è in vendita e a che prezzo è partito.
• Se l'incarico è in esclusiva e quante proposte sono già arrivate.
• Quanto è la provvigione a carico dell'acquirente, per iscritto e con il trattamento IVA.
• Da quale documento viene la metratura dell'annuncio.
• Se il venditore ha un mutuo in corso, perché l'estinzione al rogito richiede il conteggio della banca.

All'amministratore di condominio

• Gli ultimi due bilanci approvati e il preventivo dell'anno con la quota dell'unità.
• I lavori straordinari deliberati e non ancora pagati, con i millesimi.
• Morosità del venditore e cause in corso.
• Il regolamento, che può vietare destinazioni d'uso, locazioni brevi o animali.

Chi paga i lavori deliberati prima del rogito si decide nell'atto: se non è scritto, diventa un litigio.

Al notaio, prima del preliminare

• Il preventivo delle imposte sul prezzo-valore con la rendita della visura e, se compra da un'impresa, il regime IVA⁴.
• I requisiti prima casa: residenza nel Comune dell'immobile o trasferimento entro 18 mesi, categoria diversa da A/1, A/8 e A/9⁵.
• La registrazione del preliminare con la caparra, la cui imposta proporzionale viene scomputata al rogito⁵.

La zona: alluvioni su IdroGEO, rumore, statistiche sui reati

Il quartiere non si ristruttura. Tre fonti ufficiali si consultano in dieci minuti dal telefono.

Alluvioni e frane. Sulla piattaforma IdroGEO dell'ISPRA si cerca l'indirizzo e si vede se ricade nelle aree di pericolosità idraulica dei Piani di gestione del rischio alluvioni (P1 bassa, P2 media, P3 elevata) o in quelle a pericolosità da frana⁹. Il fenomeno è diffuso: nel 2024 il 94,5 % dei comuni italiani aveva aree a rischio frana, alluvione, erosione costiera o valanghe, e le aree a pericolosità da frana elevata e molto elevata sono passate dall'8,7 % al 9,5 % del territorio¹⁰. Le mappe alluvioni vengono aggiornate nel 2026¹⁰, quindi conviene ricontrollare l'indirizzo poco prima del rogito. Che cosa significa una classe P2 per valore e polizza lo spiega la guida sul rischio alluvione di una casa e le mappe da consultare.

Rumore. La legge quadro sull'inquinamento acustico del 1995 affida ai Comuni la classificazione del proprio territorio in zone con limiti di rumore differenziati¹¹; il decreto attuativo del 1997 fissa le sei classi, dalla I (aree particolarmente protette) alla VI (aree esclusivamente industriali), ciascuna con i propri valori limite¹². Il piano di classificazione acustica è sul sito del Comune: una casa in classe IV (aree di intensa attività umana, grandi strade) ha limiti più alti di una in classe II (aree prevalentemente residenziali)¹², e la differenza si sente di notte e si paga alla rivendita. Il peso di rumore e classe energetica sul prezzo è il tema di classe energetica, rumore e valore della casa.

Reati. Le statistiche sui delitti denunciati sono pubblicate per provincia e descrivono territori, mai persone: un tasso per 100.000 abitanti dice se la provincia è sopra o sotto la media nazionale, non cosa accade nella Sua via. Come leggerle senza fraintenderle è spiegato in criminalità per città: i dati ufficiali.

Quanto costa tenerla: spese condominiali, IMU e TARI, riscaldamento, lavori deliberati

Il prezzo si paga una volta, i costi ricorrenti ogni anno. Prima della proposta metta in fila le spese condominiali ordinarie dal bilancio (verificando se il riscaldamento centralizzato è incluso), la quota millesimale dei lavori deliberati, l'IMU se la casa non sarà la Sua abitazione principale (l'ultimo F24 del venditore è la stima più affidabile), la TARI e l'energia: classe APE e bollette degli ultimi dodici mesi. Con quasi metà del patrimonio certificato in F e G⁸, una casa in classe D o migliore parte con un vantaggio che si legge ogni mese in bolletta. Il conto completo, con le riserve per manutenzione, è nella guida su quanto costa mantenere una casa.

Le imposte d'acquisto nel 2026: registro, ipotecaria e catastale, IVA, notaio

Le imposte d'atto le paga chi compra. Le regole, come le pubblica l'Agenzia delle Entrate:

Il prezzo-valore è il motivo per cui il registro pesa meno di quanto il 9 % faccia pensare: l'imposta si calcola sul valore catastale e non sul prezzo, purché l'acquirente sia una persona fisica e ne faccia richiesta al notaio nell'atto⁴. L'esempio dell'Agenzia: rendita 900 €, prezzo 200.000 €, valore catastale 900 × 1,05 × 120 = 113.400 €, registro 9 % = 10.206 €⁴. L'onorario del notaio è libero e va chiesto in preventivo scritto.

Sessanta minuti su un trilocale romano da 300.000 €, controllo per controllo

Il caso è costruito a tavolino, con i dati citati sopra come riferimento. Trilocale di 90 m² in zona semicentrale di Roma, terzo piano con ascensore, classe energetica E, prezzo richiesto 300.000 €, in vendita da sette mesi, venditore privato. Lei compra come prima casa con mutuo.

Con questi elementi un'offerta intorno a 278.000 €, circa il 7 % sotto il richiesto e in linea con lo sconto medio nazionale¹, è motivata tre volte: dai comparabili, dai sette mesi sul mercato e dalla facciata da pagare. Nella proposta vanno scritte la condizione sospensiva del mutuo, la regolarizzazione catastale a carico del venditore e chi paga la facciata.

Il report sull'indirizzo prima dell'offerta: intervallo di valore, rischi e costi

Chi compra ha bisogno di tre cose su una pagina sola: un intervallo di valore con le vendite che lo sostengono, i rischi del luogo e i costi che seguono l'acquisto. Il report CheckValue per l'indirizzo dell'annuncio mette l'intervallo di valore e il prezzo al metro quadro accanto alla media della zona, alle compravendite comparabili, all'indice ufficiale dei prezzi e ai tempi di vendita, le stesse fonti che userebbe un tecnico per giudicare il prezzo richiesto. Le mappe di alluvione, rumore ed energia rispondono per il punto esatto alle domande della sezione sulla zona; il punteggio sicurezza da 1 a 10, calcolato per provincia sulle statistiche ufficiali dei reati, colloca il territorio rispetto alla media nazionale e non descrive mai le persone che ci vivono. I costi di proprietà stimati chiudono il conto annuale.

Che cosa il report non fa: non entra in casa, non legge la planimetria depositata, non sostituisce il tecnico per la conformità urbanistica né il notaio per provenienza e ipoteche, e non è una perizia. Non dice nemmeno chi è il proprietario: in Italia la titolarità si verifica con le visure, come spiega la guida su come si risale al proprietario di un immobile in Italia. Prima di pagare può vedere l'anteprima gratuita del report per l'indirizzo; i limiti del metodo sono spiegati nella pagina su metodo e precisione.

I segnali che cambiano l'offerta, e quelli che la fermano

Cambiano l'offerta: una planimetria non conforme, lavori straordinari deliberati e non pagati, un'ipoteca il cui residuo si avvicina al prezzo, una classe G con caldaia vecchia, un annuncio online da più di sette mesi. Ognuno va tradotto in euro e scritto nella proposta.

Fermano l'offerta, o la rinviano al parere del notaio: un abuso edilizio non sanabile, perché l'atto sarebbe nullo⁶; un pignoramento in corso; un'area P3 di cui il prezzo non tiene conto; una donazione recente nella provenienza; un venditore che non consegna visure, titoli e APE. Nessuna di queste situazioni è rara, e nessuna si risolve a costo zero dopo la firma.

Questa è un'informazione generale, non una consulenza legale o fiscale. Le aliquote e le norme citate sono quelle in vigore alla data indicata per ciascuna fonte; per il caso concreto restano il notaio e il tecnico di fiducia.

Questo articolo è un’informazione generale e non costituisce consulenza legale, fiscale o di investimento. Cifre e regole riportano l’anno di pubblicazione; per la versione vigente consulti la fonte citata.

Christian Eckmair

Cofondatore di CheckValue · Oltre 20 anni di esperienza immobiliare a Tenerife e in Austria · Rivisto da Josef Eckmair MBA

Christian Eckmair è cofondatore di CheckValue e di CBDNOL GmbH (Ansfelden, Austria). Lavora nel settore immobiliare da oltre 20 anni a Tenerife e in Austria – acquisto, ristrutturazione, locazione e vendita di immobili residenziali – e scrive di valore degli immobili, verifiche prima dell’acquisto e registri di proprietà.

Articoli di Christian Eckmair →