Hauskauf-Checkliste: Was Sie vor dem Kaufanbot prüfen müssen (AT, DE, CH)

Die meisten Käufer prüfen ein Haus gründlich, nur zum falschen Zeitpunkt: nach der Annahme des Anbots, wenn der Vertragsentwurf schon beim Notariat liegt. Dann ist der Preis fixiert, und jede Entdeckung wird zur Verhandlung über einen Rücktritt statt über den Preis. Diese Checkliste ist für die Stunde davor gedacht, und sie gilt für den Wohnungskauf genauso wie für das Haus. Sie kommt mit öffentlich zugänglichen Quellen aus, die in Österreich, Deutschland und der Schweiz für jede Adresse abrufbar sind, und sie nennt die Zahlen, mit denen Sie die Nebenkosten selbst rechnen.

Zwei Checklisten, zwei Zeitpunkte: vor dem Kaufanbot und nach der Annahme

In Österreich ist ein Kaufanbot keine Interessenbekundung, sondern ein verbindliches Angebot. Nimmt der Verkäufer es an, ist der Kauf dem Inhalt nach vereinbart, auch wenn beim Vertragserrichter noch nichts unterschrieben ist. Die Arbeiterkammer rät deshalb, Anbote nur schriftlich abzugeben und eine schriftliche Annahme zu verlangen³. In Deutschland gilt der Kaufvertrag erst mit der notariellen Beurkundung, in der Schweiz mit der öffentlichen Beurkundung beim Notariat; ein unterschriebenes Kaufangebot bindet dort rechtlich weniger, wirkt in der Verhandlung aber genauso.

Daraus folgt die Trennung in zwei Listen:

• Vor dem Anbot (dieser Artikel): alles, was den Preis bestimmt oder das Anbot stoppen sollte. Preisplausibilität, Lagerisiken, Energieausweis, Grundbuchstand, Nebenkosten, Finanzierungszusage.
• Nach der Annahme: Vertragsentwurf, Treuhandabwicklung, Lastenfreistellung, Übergabeprotokoll, Zählerstände, Schlüssel. Das prüft der Vertragserrichter mit Ihnen, und dafür gibt es Zeit.

Wer die erste Liste auslässt, holt sie in der zweiten nicht mehr nach.

Ist der Preis plausibel? Vergleichskäufe, Quadratmeterpreis, Index, Vermarktungsdauer

Der Angebotspreis ist eine Verhandlungsposition, kein Wert. Vier Prüfungen bringen Sie in einer halben Stunde auf eine eigene Spanne:

1. Quadratmeterpreis gegen den Bezirk. Statistik Austria veröffentlicht jährlich Medianpreise für Häuser und Wohnungen bis auf Bezirksebene; 2025 lag der Median für Wohnhäuser in Österreich bei 2.836 €/m², für Wohnungen bei 4.162 €/m²⁴. Teilen Sie den Angebotspreis durch die Wohnfläche und legen Sie das Ergebnis neben den Bezirkswert. Eine Abweichung von einem Viertel nach oben braucht eine Begründung im Objekt (Lage, Zustand, Grundstück), sonst ist sie ein Wunsch des Verkäufers.
2. Vergleichskäufe. In Österreich ist das Grundbuch samt Urkundensammlung öffentlich, Kaufverträge der Nachbarschaft lassen sich also einsehen; in Deutschland sind die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse nicht öffentlich, nur Bodenrichtwerte und Marktberichte. Wie Sie an belastbare Vergleichspreise kommen, steht im Leitfaden zum Vergleichswertverfahren und zur Kaufpreissuche.
3. Preisindex. Der Häuserpreisindex zeigt, ob ein Vergleichskauf von vor einem Jahr heute mehr oder weniger wert wäre. Er korrigiert die Zeit, nicht das Objekt.
4. Vermarktungsdauer. Wie lange steht das Inserat schon online, wurde der Preis gesenkt? Ein Objekt, das seit Monaten steht, verhandelt sich anders als eines, das seit drei Tagen läuft.

Der Artikel Kaufpreis verhandeln: ist der Angebotspreis fair? führt diese vier Schritte bis zum konkreten Anbot durch.

Liegt das Haus richtig? Hochwasser, Lärm, Kriminalstatistik, Widmung

Die Lage ist der einzige Teil des Kaufs, den Sie später nicht sanieren können. Vier Quellen, alle kostenlos:

Hochwasser. In Österreich zeigt HORA 3D für jede Adresse Hochwasserszenarien vom dreißigjährlichen bis zum dreihundertjährlichen Ereignis entlang fast 40.000 Flusskilometern; den HORA-Pass können Sie herunterladen und der Bank oder dem Versicherer vorlegen⁵. In Deutschland ordnet ZÜRS Geo der Versicherungswirtschaft über 22 Millionen Adressen einer von vier Gefährdungsklassen zu; deichgeschützte Objekte landen in Klasse 2, sofern der Deich einem hundertjährlichen Hochwasser standhält, und Gebäude bis 100 Meter an einem Bach bekommen eine eigene Bachzonen-Information⁶. In der Schweiz führen die Kantone Gefahrenkarten; der Zugang läuft über dieselben kantonalen Geoportale, aus denen auch der ÖREB-Katasterauszug für das einzelne Grundstück als PDF kommt⁷. Was die Zonen für Versicherbarkeit und Wert bedeuten, erklärt der Beitrag zur Hochwasserkarte für Ihre Adresse.

Lärm. Die strategischen Umgebungslärmkarten auf laerminfo.at zeigen Straßen-, Schienen-, Flug- und Industrielärm aus der Kartierung 2022; die Europäische Umweltagentur nennt den Straßenverkehr als Hauptquelle gesundheitsschädlicher Lärmbelastung⁸. Besichtigen Sie zusätzlich zu zwei Tageszeiten, am besten einmal werktags um sieben Uhr früh. Der Artikel zu Lärmkarte, Energieausweis und Lagefaktoren zeigt, wie Lärm und Energieklasse in den Preis einfließen.

Kriminalstatistik. Das Bundeskriminalamt veröffentlicht die Kriminalpolizeiliche Anzeigenstatistik 2025 und die Polizeiliche Kriminalstatistik der Vorjahre. Lesen Sie sie als das, was sie ist: eine Anzeigenstatistik. Sie erfasst nur angezeigte Straftaten, nicht das Dunkelfeld, und wird vom Anzeigeverhalten und von der Kontrollintensität der Polizei beeinflusst⁹. Sie sagt etwas über Delikte pro Einwohner in einer Region, nichts über die Menschen in einer Straße. Wie Sie die Tabellen richtig lesen, steht im Beitrag zur Kriminalitätsstatistik nach Bezirken.

Widmung. Der Flächenwidmungsplan der Gemeinde (Österreich), der Bebauungsplan (Deutschland) und der Zonenplan (Schweiz) sagen, was auf dem Nachbargrundstück gebaut werden darf. Ein freier Blick auf Wiesen ist keine Eigenschaft des Hauses, sondern eine Momentaufnahme der Widmung.

Die Arbeiterkammer setzt Hochwassergefährdung, Altlasten und Lärmbelastung ausdrücklich auf ihre Prüfliste vor dem Kauf³.

Das Objekt selbst: Energieausweis, Bauzustand, Grundriss, Wohnungseigentum

Energieausweis. In Österreich muss der Verkäufer Ihnen rechtzeitig vor Ihrer Vertragserklärung einen höchstens zehn Jahre alten Energieausweis vorlegen; spätestens 14 Tage nach dem Vertragsabschluss muss er ihn aushändigen. Bei einer einzelnen Wohnung darf er zwischen Gebäude- und Wohnungsausweis wählen, ausschließen lässt sich die Pflicht nicht¹⁰. In Deutschland hat der Verkäufer oder Makler den Ausweis nach § 80 des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG, dem früheren Gebäudeenergiegesetz) spätestens bei der Besichtigung vorzulegen. Der Heizwärmebedarf auf dem Ausweis ist die ehrlichste Zahl im ganzen Inserat: Er sagt, was Sie jeden Winter zahlen, und er sagt, ob eine Sanierung ansteht.

Bauzustand. Dach, Fenster, Heizung, Elektrik, Feuchtigkeit im Keller, Risse an tragenden Wänden. Die Arbeiterkammer empfiehlt, den Bauzustand von einer sachverständigen Person beurteilen zu lassen³. Bei einem Altbau vor dem Anbot ein paar hundert Euro für eine Begehung mit Baumeister oder Bausachverständigem auszugeben, ist die günstigste Versicherung des ganzen Kaufs. Was Sie dabei sehen, gehört in die Verhandlung: eine Heizung am Ende ihrer Lebensdauer ist ein Preisargument, kein Schicksal.

Wohnungseigentum. Bei einer Eigentumswohnung kaufen Sie ein Haus mit, an dem Sie nur einen Anteil halten. Fragen Sie die Hausverwaltung nach Betriebskosten, Höhe der Rücklage, geplanten Sanierungen und größeren Ausgaben der Eigentümergemeinschaft, lesen Sie den Wohnungseigentumsvertrag und die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen³. Eine niedrige Rücklage bei einem Haus mit vierzig Jahre alten Leitungen ist eine Sonderzahlung mit Verzögerung. Was Eigentum Jahr für Jahr kostet, rechnet der Beitrag zu den Besitzkosten einer Immobilie durch.

Was das Grundbuch verrät: B-Blatt, C-Blatt, Bauakt, Denkmalschutz

Lassen Sie sich einen aktuellen Grundbuchauszug zeigen oder holen Sie ihn selbst; in Österreich bekommt ihn jede Person beim Bezirksgericht, über Notariat oder Kanzlei und online gegen Gebühr. Aus dem Auszug erkennen Sie, ob die Liegenschaft lastenfrei ist oder ob Rechte anderer Personen bestehen³. Die Lesart:

• A-Blatt: Grundstücksnummern, Fläche, Nutzungsart, mit dem Grundstück verbundene Rechte wie ein Wegerecht über den Nachbarn.
• B-Blatt: Eigentümer und Anteile. Steht dort jemand anderer als der Verkäufer, oder stehen dort drei Geschwister, von denen eines noch nicht zugestimmt hat, ist das Anbot verfrüht.
• C-Blatt: Pfandrechte, Wohnrechte, Dienstbarkeiten, Veräußerungs- und Belastungsverbote. Ein Pfandrecht der Bank des Verkäufers ist normal und wird über die Treuhandschaft gelöscht; ein Wohnrecht der Schwiegermutter ist es nicht.

In Deutschland entsprechen dem die Abteilungen I bis III des Grundbuchs, in der Schweiz das Hauptbuch mit Eigentum, Dienstbarkeiten und Grundpfandrechten. Dort ist der ÖREB-Katasterauszug die zweite Pflichtlektüre: Er gibt verbindlich Auskunft über öffentlich-rechtliche Beschränkungen aus Raumplanung, Strassen, Eisenbahnen, Flughäfen, belasteten Standorten, Wasser, Lärm und Wald, ist in jedem Kanton eingeführt, aber noch nicht in jeder Gemeinde⁷. Wie Sie einen Auszug Zeile für Zeile lesen, zeigt der Beitrag Grundbuchauszug lesen und verstehen; wer wissen will, wem ein Grundstück gehört, findet dort den Weg über die Register der drei Länder.

Dazu gehört der Bauakt bei der Gemeinde: Ist das Gebäude so bewilligt, wie es steht? Ein nicht bewilligter Dachausbau ist kein Bonus, sondern ein Risiko, das auf Sie übergeht. Und der Denkmalschutz: Er bindet jede Fassadenänderung an eine Bewilligung und verteuert die Sanierung.

Kaufnebenkosten in Österreich, Deutschland und der Schweiz

Die Nebenkosten zahlen Sie zusätzlich zum Kaufpreis, und die Bank finanziert sie in der Regel nicht mit. Der Vergleich der drei Länder:

Zwei Dinge sind in Österreich anders, als viele erwarten. Erstens gilt beim Kauf kein Bestellerprinzip: Auch wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat, zahlt der Käufer üblicherweise die Käuferprovision bis zur gesetzlichen Höchstgrenze, eine niedrigere kann jederzeit vereinbart werden². Zweitens sind Sie erst Eigentümer, wenn Sie im Grundbuch stehen, und davor muss die Grunderwerbsteuer bezahlt sein; in der Regel erledigt der Vertragserrichter Steuerbemessung und Anzeige beim Finanzamt gleich mit¹.

In Deutschland regelt § 656d BGB seit Ende 2020 die Verteilung der Maklerkosten bei Wohnungen und Einfamilienhäusern: Hat nur eine Seite den Makler beauftragt, darf die andere höchstens gleich viel zahlen, und ihr Anteil wird erst fällig, wenn der Auftraggeber seinen Teil nachweislich bezahlt hat¹². In der Schweiz kommt vor den Nebenkosten die Frage, ob die Bank überhaupt finanziert: Sie deckt nur einen Teil des Preises und rechnet die Tragbarkeit mit einem kalkulatorischen Zins, der über dem aktuellen Marktzins liegt. Wer diese Rechnung nicht vor dem Angebot macht, verhandelt über ein Haus, das er nicht bezahlen kann.

Die Hauskauf-Checkliste in 60 Minuten an einem Inserat in Linz-Land durchgespielt

Ein Einfamilienhaus im Bezirk Linz-Land wird um 420.000 € angeboten, 140 m² Wohnfläche, Baujahr 1988, 650 m² Grund. Alle Zahlen sind Beispielwerte, keine echte Adresse.

Die Kaufnebenkosten für dieses Anbot, berechnet mit 300.000 € Kredit:

Das sind 10,5 % des Kaufpreises, die zusätzlich zum Eigenkapital da sein müssen. Wer 120.000 € gespart hat, kann also nicht 120.000 € Eigenkapital in die Finanzierung einbringen, sondern rund 76.000 €. Die Gasheizung von 2005 und der Heizwärmebedarf gehen als Argument in das Anbot; der saubere Grundbuchstand und der HORA-Befund nehmen zwei Risiken vom Tisch.

Wertspanne, Gefahrenkarten und Kriminalitätsscore für die Inseratsadresse vor dem Anbot

Für einen Käufer sind drei Teile des Berichts vor dem Anbot nützlich. Erstens die Wertspanne mit dem Quadratmeterpreis gegen den Bezirksdurchschnitt, dazu die Vergleichskäufe und die Vermarktungsdauer für die Gegend; damit prüfen Sie den Angebotspreis mit denselben Größen, die oben beschrieben sind, nur schon zusammengetragen. Zweitens die Hochwasser-, Lärm- und Energiekarten für die Adresse, sodass die Lageprüfung nicht bei null beginnt. Drittens der Kriminalitätsscore von 1 bis 10 aus der amtlichen Polizeistatistik: 10 steht für das sicherste Zehntel der Regionen des Landes, 1 für das Zehntel mit den meisten Anzeigen je 100.000 Einwohner, gezeigt gegen den Landesdurchschnitt. In Österreich ist die Auflösung das Bundesland, in Deutschland der Kreis, in der Schweiz der Kanton; das ist Statistik über Regionen, keine Aussage über Nachbarn. Dazu kommen die laufenden Besitzkosten, die bei der Tragbarkeitsrechnung fehlen, wenn man nur die Kreditrate ansieht.

Was der Bericht nicht kann: Er liest kein Grundbuch, keinen Bauakt und begeht das Haus nicht. Bauzustand, Lasten und Bewilligungen bleiben Ihre Arbeit oder die eines Sachverständigen, und ein Gutachten für Bank oder Gericht ersetzt er nicht. Die kostenlose Vorschau für die Inseratsadresse zeigt, wie der Bericht aufgebaut ist, bevor Sie ihn kaufen; wie ein fertiger Bericht für eine Großstadtadresse aussieht, sehen Sie im Musterbericht für Wien.

Warnsignale, die das Anbot ändern oder stoppen sollten

• Kein Energieausweis trotz Nachfrage. Die Vorlagepflicht ist nicht abdingbar¹⁰; wer sie ignoriert, nimmt es auch mit anderen Pflichten nicht genau.
• Eintragungen im C-Blatt, die nicht bis zur Übergabe gelöscht werden: Wohnrechte, Fruchtgenuss, Veräußerungsverbote.
• Eigentümer im B-Blatt, die nicht am Tisch sitzen: Erbengemeinschaften, Miteigentümer, ein Verkäufer mit Vollmacht ohne Original.
• HORA-Szenario schon beim dreißigjährlichen Ereignis⁵ oder ZÜRS-Gefährdungsklasse 3 und 4⁶: Zuerst die Versicherungsprämie erfragen, dann anbieten.
• Rücklage der Eigentümergemeinschaft im Verhältnis zum Sanierungsbedarf zu niedrig, Sanierungen in den Protokollen bereits beschlossen, aber noch nicht abgerechnet³.
• Nutzung nicht bewilligt: ausgebauter Dachboden, Garage als Wohnraum, Zubau ohne Bauakt.
• Zeitdruck vom Verkäufer oder Makler. Die Arbeiterkammer formuliert es schlicht: Unterschreiben Sie nicht unter Zeitdruck³. Ein Anbot mit Frist bis morgen ist ein Anbot, das Sie nicht abgeben.

Jeder dieser Punkte ist entweder ein Abzug im Anbot mit Begründung oder der Grund, keines abzugeben.

Die Hauskauf-Checkliste zum Ausdrucken

Preis

1. Angebotspreis durch Wohnfläche geteilt, gegen den Bezirksmedian gelegt⁴
2. Zwei bis drei Vergleichskäufe aus Grundbuch oder Marktbericht
3. Inseratsdauer und Preisänderungen notiert

Lage

4. HORA 3D, ZÜRS Geo oder kantonale Gefahrenkarte abgefragt⁵⁶⁷
5. Lärmkarte gelesen, zwei Besichtigungen zu verschiedenen Zeiten⁸
6. Kriminalstatistik der Region eingeordnet, als Anzeigenstatistik gelesen⁹
7. Flächenwidmung der Nachbargrundstücke geprüft

Objekt

8. Energieausweis vorgelegt, jünger als zehn Jahre¹⁰
9. Bauzustand begangen, bei Altbau mit Sachverständigem
10. Bei Wohnungen: Rücklage, Betriebskosten, Protokolle, Wohnungseigentumsvertrag³

Register

11. Grundbuchauszug aktuell, B-Blatt passt zum Verkäufer, C-Blatt verstanden³
12. Bauakt eingesehen, Denkmalschutz abgefragt
13. Schweiz: ÖREB-Katasterauszug gelesen⁷

Geld

14. Nebenkosten mit den Sätzen des Landes gerechnet¹²¹¹¹²
15. Finanzierungszusage der Bank oder Finanzierungsvorbehalt im Anbot
16. Anbot schriftlich, befristet, mit Annahme in Schriftform³

Dies ist eine allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Alle Sätze und Regeln tragen das Jahr ihrer Quelle; die aktuelle Fassung finden Sie dort.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Zahlen und Regeln tragen das Jahr ihrer Veröffentlichung; die aktuelle Fassung finden Sie in der zitierten Quelle.

Christian Eckmair

Mitgründer von CheckValue · Über 20 Jahre Immobilienerfahrung auf Teneriffa und in Österreich · Geprüft von Josef Eckmair MBA

Christian Eckmair ist Mitgründer von CheckValue und der CBDNOL GmbH (Ansfelden, Österreich). Er ist seit über 20 Jahren auf Teneriffa und in Österreich im Immobiliengeschäft tätig – Kauf, Sanierung, Vermietung und Verkauf von Wohnimmobilien – und schreibt über Immobilienwerte, Kaufprüfung und Grundbuch.

Artikel von Christian Eckmair →