Que vérifier avant d'acheter une maison : la check-list avant l'offre

La plupart des acheteurs vérifient la maison après le compromis, quand le notaire réclame les pièces et que la banque instruit le prêt. Trop tard : le prix est fixé, et le seul levier qui reste est la rétractation. Ce guide inverse l'ordre et rassemble ce qu'un acheteur peut contrôler seul, en une heure, avant de rédiger une offre. Un exemple à Toulouse déroule la méthode ; une check-list imprimable la résume.

Deux check-lists : avant l'offre, puis après le compromis

La première liste vous appartient : elle sert à décider si vous faites une offre, et à quel prix. La seconde appartient au notaire et à la banque, et le droit l'organise. L'acquéreur non professionnel d'un logement dispose d'un délai de rétractation de dix jours calendaires, qui court à partir du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée lui notifiant l'acte³. Le compromis prévoit le plus souvent un dépôt de garantie, un acompte de l'ordre de 10 % du prix, bloqué sur le compte séquestre du notaire jusqu'à la vente³. Si vous financez à crédit, la condition suspensive d'obtention du prêt est assortie d'un délai minimal d'un mois à compter de la signature³.

Ce que la seconde liste ne fait pas : renégocier le prix. Une zone inondable découverte après le compromis ne change plus rien au montant.

Le prix : ventes réelles, prix au m² du secteur, âge de l'annonce

Le prix affiché est un souhait du vendeur. Le prix du marché se lit dans les mutations enregistrées par les notaires et publiées en accès libre dans la base « Demandes de valeurs foncières » (DVF), qui donne pour chaque parcelle la date de la mutation et le prix payé. Relevez trois à six ventes de maisons comparables dans le même quartier, ramenez-les au m² habitable et placez le prix demandé dans cette fourchette. La méthode pour retrouver les ventes comparables autour d'une adresse explique comment lire une mutation et écarter les ventes atypiques.

Deuxième repère : la tendance. Les indices Notaires-Insee du deuxième trimestre 2026 donnent le sens du marché : une maison ancienne a perdu 1,3 % en un an, un appartement 0,1 %, et l'ensemble des logements anciens recule de 1,0 % sur le seul trimestre, de 1,2 % en province⁴. Le volume, lui, se stabilise, avec 958 000 ventes en douze mois à fin juin 2026⁴. Pour un acheteur de maison, un prix calé sur une vente voisine de 2024 est probablement trop haut, et une offre en dessous du prix affiché n'a rien d'insultant.

Troisième repère : l'âge de l'annonce. Une maison en ligne depuis des mois a déjà été refusée à ce prix par les acheteurs du secteur. Parmi les questions à poser à l'agence avant d'acheter : la date de mise en vente et les baisses de prix intervenues depuis. Le guide pour savoir si le prix demandé est justifié détaille la construction d'une offre.

Le logement : DPE et audit énergétique, diagnostics, surface, travaux

Le vendeur d'une maison doit vous remettre un dossier de diagnostic technique dont le contenu dépend de l'âge et de la situation du bien¹ :

• le diagnostic de performance énergétique (DPE) dès que la surface de plancher atteint 50 m², complété d'un audit énergétique si la maison est classée E, F ou G ;
• le constat de risque d'exposition au plomb si la maison a été construite avant le 1er janvier 1949 ;
• l'état d'amiante si le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 ;
• l'état des installations intérieures d'électricité et de gaz si elles ont plus de quinze ans ;
• le diagnostic d'assainissement si la maison a une installation autonome (et, sur certains territoires, en cas de raccordement collectif) ;
• l'état relatif aux termites dans les zones délimitées par arrêté préfectoral ;
• l'état des risques si la maison est dans une zone ou un périmètre à risques ;
• le diagnostic bruit dans les zones d'exposition au bruit des aéroports.

La promesse ou l'acte de vente doit aussi indiquer s'il existe un risque de mérule dans les zones identifiées par arrêté et, pour un lot de copropriété, la surface privative dite loi Carrez¹ ; avant d'acheter un appartement, cette surface, les procès-verbaux des dernières assemblées générales et le montant des charges s'ajoutent donc à la liste. Demandez ces documents avant l'offre, pas au compromis : un DPE en G ou un audit énergétique qui chiffre la rénovation changent le prix que vous êtes prêt à écrire. Les effets du DPE, du bruit et du quartier sur le prix ont leur propre guide. Pour la toiture, les menuiseries et la plomberie, que les diagnostics ne couvrent pas, une contre-visite avec un artisan et un devis daté valent mieux qu'une impression.

L'environnement : état des risques par adresse, bruit, délinquance, PLU

L'état des risques. Le formulaire officiel porte encore l'intitulé « état des risques et pollutions », d'où le sigle ERP des annonces⁵. Il est obligatoire quand le bien se trouve dans un périmètre couvert par un plan de prévention des risques technologiques, naturels ou miniers (approuvé ou prescrit), dans une zone de sismicité de niveau 2 à 5, une zone à potentiel radon de niveau 3, une zone exposée au recul du trait de côte ou une zone soumise aux obligations de débroussaillement⁵. Le vendeur doit le remettre dès la première visite, daté de moins de six mois, puis l'annexer à la promesse ; s'il ne l'a pas fait, votre délai de rétractation ne commence qu'au lendemain de sa communication⁵. Le service ERRIAL de Géorisques édite le document pour n'importe quelle adresse, sans attendre le vendeur². Le guide de la zone inondable par adresse explique comment lire un plan de prévention et ce qu'il fait au prix et à l'assurance.

Le bruit. Le diagnostic bruit ne couvre que le voisinage des aéroports¹. Pour une rocade, une voie ferrée ou un bar, allez sur place à trois heures différentes, dont un vendredi soir.

La délinquance. Le service statistique ministériel de la sécurité intérieure publie chaque année des bases communales, départementales et régionales des crimes et délits enregistrés par la police et la gendarmerie, depuis 2016, selon le lieu de commission, avec des taux pour 1 000 habitants ; les données communales ne sont diffusées que pour les communes ayant enregistré plus de cinq faits sur trois années successives, et la dernière mise à jour date de juillet 2026⁶. Ce sont des statistiques de faits enregistrés dans une commune, pas un portrait de ses habitants ; une commune touristique compte mécaniquement plus de vols qu'un village. Le guide des statistiques de délinquance par adresse explique les indicateurs et leurs limites.

Le PLU. Le plan local d'urbanisme et les servitudes d'utilité publique se consultent sur le Géoportail de l'Urbanisme⁷ : zonage de la parcelle, ce qui peut se construire en face, et si l'extension dont vous rêvez est réellement autorisée.

Le budget complet : frais de notaire, taxe foncière, copropriété, crédit

Les frais dits « de notaire » se composent des droits et taxes reversés à l'État et aux collectivités, des émoluments du notaire, des débours qu'il avance et, le cas échéant, d'honoraires⁸. Deux postes pèsent lourd.

Les droits de mutation. Leur taux départemental oscillait entre 3,8 % et 4,5 % du prix ; la loi de finances pour 2025 autorise les départements à relever ce plafond de 0,5 point, soit 5 %, du 1er avril 2025 au 30 avril 2028, et une trentaine de collectivités l'ont appliqué dès avril 2025⁹. La hausse ne s'applique pas aux primo-accédants, c'est-à-dire aux acquéreurs qui n'ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédant l'acte, lorsque le bien devient leur résidence principale⁹. Vérifiez le taux de votre département avant de calculer.

Les émoluments. Ils suivent un barème dégressif : 3,870 % jusqu'à 6 500 €, 1,596 % de 6 500 à 17 000 €, 1,064 % de 17 000 à 60 000 € et 0,799 % au-delà, hors TVA à 20 % ; pour un bien de 200 000 €, cela représente 1 995,25 € HT⁸.

Le crédit. En juillet 2026, le taux d'intérêt moyen des nouveaux crédits à l'habitat, hors renégociations, atteint 3,30 %, après 3,27 % en juin¹⁰. Ce taux s'entend hors frais et hors assurance : ajoutez l'assurance emprunteur à votre mensualité avant de juger le budget.

Les charges récurrentes. Demandez le dernier avis de taxe foncière, les factures d'énergie sur un an et, en copropriété, les procès-verbaux d'assemblée générale et le montant des charges ; le guide des charges annuelles d'un propriétaire détaille ces postes.

Une heure de vérifications sur une maison de 100 m² à Toulouse

Exemple hypothétique, adresse fictive, chiffres d'exemple appliqués aux taux officiels. Une maison de 100 m² habitables, quatre pièces, jardin, DPE D, construite en 1985, annoncée 330 000 € honoraires inclus, en ligne depuis onze semaines.

Le budget, dernier quart d'heure. Les ventes relevées mènent à une fourchette de 305 000 à 326 000 € pour 100 m² ; une offre à 315 000 € s'appuie sur les ventes, la tendance et le devis d'électricité. Sur ce prix, si le département a voté le taux de 5 %, les droits de mutation représentent 15 750 €⁹ ; les émoluments du notaire, au barème, environ 2 914 € HT soit 3 497 € TTC⁸ ; s'y ajoutent les débours et les autres droits et taxes⁸, pour un total un peu inférieur à 20 000 € que le simulateur officiel affine. Avec un apport de 65 000 € couvrant ces frais et une partie du prix, il reste 270 000 € à emprunter : à 3,30 %¹⁰ sur vingt-cinq ans, la mensualité s'établit autour de 1 323 € hors assurance. C'est ce chiffre, et non le prix affiché, que vous comparez à vos revenus.

Valeur, risques et coûts de détention dans un seul rapport CheckValue

Pour l'acheteur qui a une annonce sous les yeux, trois pages du rapport CheckValue comptent. La fourchette de valeur et les ventes comparables qui la fondent, chacune ajustée pour ses différences avec le bien (année de construction, état, classe énergétique, garage), à poser face au prix demandé. Les cartes de l'environnement, zone inondable, bruit et énergie pour la parcelle, avec l'orthophotographie officielle du terrain et un score de sécurité de 1 à 10 tiré des statistiques de délinquance de la commune ou du département, où 10 désigne le dixième des territoires les moins touchés : une lecture statistique, jamais un jugement sur les habitants. Et les coûts de détention, pour mettre la mensualité en regard des charges à venir.

L'aperçu gratuit du rapport s'ouvre une fois l'adresse et quelques caractéristiques saisies, avant tout paiement ; les rapports d'exemple montrent le contenu complet pour Paris ou Madrid. Ce qu'il n'est pas : ni un diagnostic, ni un état des risques opposable, ni une expertise ; il ne remplace pas les documents dus par le vendeur¹⁵, et personne ne visite la maison à votre place. Le nom du propriétaire n'apparaît que dans les rapports américains, tirés des registres publics des comtés ; pour une adresse française, il relève de la publicité foncière, démarche décrite dans le guide pour savoir à qui appartient une maison.

Les signaux qui doivent changer l'offre, ou l'arrêter

Cinq pièges reviennent dans les dossiers d'achat de maison. Aucun n'interdit d'acheter ; chacun modifie le prix, ou la condition que vous inscrivez dans l'offre.

• Un DPE F ou G, ou un audit énergétique qui chiffre des travaux lourds¹ : le coût de la rénovation se déduit de l'offre, et l'audit vous donne le chiffre.
• Un diagnostic manquant ou un état des risques absent à la première visite⁵ : attendez le document avant toute offre.
• Une parcelle dans un plan de prévention des risques⁵ : renseignez-vous sur l'assurance et les prescriptions de travaux avant toute offre, pas après.
• Un prix au-dessus de toutes les ventes comparables du quartier, dans un marché où les maisons se déprécient⁴ : offrez à partir des ventes, pas à partir de l'annonce.
• Un zonage du PLU incompatible avec votre projet (extension, garage, division)⁷ : le prix d'une maison « avec potentiel » dépend de ce que le règlement autorise.

La check-list imprimable : que vérifier avant d'acheter une maison, en dix lignes

Cet article est une information générale et non un conseil juridique ou fiscal. Les taux et délais cités sont ceux publiés en 2026 par les sources indiquées ; votre notaire confirme ceux qui s'appliquent à votre département et à votre situation.

Cet article est une information générale et non un conseil juridique, fiscal ou en investissement. Les chiffres et règles portent l’année de leur publication ; consultez la source citée pour la version en vigueur.

Christian Eckmair

Cofondateur de CheckValue · Plus de 20 ans d’expérience immobilière à Tenerife et en Autriche · Relu par Josef Eckmair MBA

Christian Eckmair est cofondateur de CheckValue et de CBDNOL GmbH (Ansfelden, Autriche). Il travaille dans l’immobilier depuis plus de 20 ans à Tenerife et en Autriche – achat, rénovation, location et vente de logements – et écrit sur la valeur des biens, les vérifications avant achat et les registres de propriété.

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