Gastos de vender un piso: plusvalía municipal, IRPF, agencia y neto final

Los gastos de vender un piso los mira cada uno desde su lado: quien vende mira el precio; la agencia, el ayuntamiento, Hacienda y el banco miran cada uno otra cifra, y a su cuenta llega lo que queda cuando todos han cobrado. Esta guía recorre la hoja de gastos del vendedor partida por partida, con la norma que fija cada una y una venta de 420.000 € en Madrid como ejemplo, para responder con números a cuánto cuesta vender un piso y cuánto queda. El precio de partida lo trata la guía sobre cuánto vale su casa y cómo calcularlo con datos oficiales; el calendario, la guía sobre cuándo vender según el ritmo del mercado.

Gastos de vender un piso: la fórmula del neto y quién paga qué

La fórmula es corta: neto = precio de venta − honorarios − impuestos del vendedor − documentos − cancelación de la hipoteca. Lo que la complica es el calendario: honorarios y notaría se pagan el día de la firma, la plusvalía en el mes siguiente y el IRPF en la declaración del año siguiente, y las dos partidas mayores dependen de su situación personal, no del piso. El cuadro las reparte como las fija la ley; el contrato de arras puede modificar las que admiten pacto.

Plusvalía municipal: quién la paga, cómo se calcula y cuándo no se paga

El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana grava la subida de valor del suelo, no de la construcción, entre la compra y la venta. En una compraventa el contribuyente es quien transmite; si el vendedor no reside en España, el comprador pasa a ser sustituto del contribuyente y responde del pago²⁹. El plazo para autoliquidar es de treinta días hábiles desde la firma en las transmisiones entre vivos y de seis meses, prorrogables hasta un año, en las herencias².

El cálculo cambió en noviembre de 2021. El Tribunal Constitucional anuló en la sentencia 182/2021, de 26 de octubre, el método objetivo anterior, porque fijaba la base imponible al margen de que existiera un incremento real de valor y de cuánto fuera¹⁰. El Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre, reescribió la base imponible con dos vías y dejó al contribuyente quedarse con la más baja¹¹:

1. Método objetivo. Valor catastral del suelo por un coeficiente según los años transcurridos desde la compra. La tabla inicial de 2021 iba de 0,14 (menos de un año) a 0,45 (veinte años o más)¹¹; la ley la actualiza cada año, y la vigente en 2026 asigna 0,15 a quien vende antes de un año, 0,12 a los diez años de tenencia y 0,40 a partir de veinte (art. 107.4)². Cada ayuntamiento puede aprobar coeficientes inferiores¹¹.
2. Incremento real. Diferencia entre el precio de venta y el de compra que constan en las escrituras, multiplicada por la proporción que el suelo representa en el valor catastral total. Si sale menor que la objetiva, es la base (art. 107.5)¹¹².

Sobre la base, cada ayuntamiento aplica el tipo de su ordenanza, con el 30 % como máximo legal (art. 108)². Si el precio de venta es igual o inferior al de compra, no hay incremento y la transmisión no está sujeta, aunque debe declararla y aportar las dos escrituras (art. 104.5)¹¹².

IRPF de la venta: cómo se calcula la ganancia y qué tipos se aplican

Hacienda no grava el precio, grava la ganancia patrimonial: la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición (arts. 34 y 35 de la Ley 35/2006)⁵. Las dos cifras se corrigen a su favor:

• Valor de transmisión = precio escriturado menos los gastos y tributos inherentes a la venta que usted pagó: honorarios de la agencia, plusvalía municipal, notaría a su cargo, certificado energético⁵.
• Valor de adquisición = precio de compra más los impuestos y gastos de aquella compra (ITP o IVA, notaría, Registro, gestoría) más las mejoras con factura, menos las amortizaciones deducidas si el piso estuvo alquilado⁵.

La ganancia entra en la base del ahorro y tributa por tramos: 19 % hasta 6.000 €, 21 % de 6.000 a 50.000 €, 23 % de 50.000 a 200.000 €, 27 % de 200.000 a 300.000 € y 30 % desde 300.000 €, según la escala de la renta de 2025 del manual de la Agencia Tributaria³. Se paga en la declaración del año siguiente, no en la notaría.

Exenciones que pueden dejar la cuota en cero

• Reinversión en vivienda habitual. Si vende su vivienda habitual y destina el importe a comprar otra en un plazo de dos años, antes o después de la venta y contados de fecha a fecha, la ganancia queda exenta; con reinversión parcial, exención proporcional (art. 38)¹²⁵.
• Mayores de 65 años y dependencia. La ganancia por vender la vivienda habitual está exenta para quien tenga 65 años o más, o esté en situación de dependencia severa o gran dependencia, sin obligación de reinvertir (art. 33.4.b)⁵.
• Pérdida. Si vende por menos de lo que le costó, la pérdida se compensa con ganancias del ahorro del mismo año y el saldo pendiente en los cuatro siguientes (art. 49)⁵.

Vendedores no residentes: la retención del 3 %

Cuando quien vende no reside fiscalmente en España, el comprador está obligado a retener el 3 % del precio acordado e ingresarlo en la Agencia Tributaria a cuenta del impuesto del vendedor; si no retiene, el inmueble queda afecto al pago (art. 25.2 del texto refundido de la Ley del IRNR)⁴. Después el vendedor declara la ganancia real al 19 % y recupera el exceso o paga lo que falte⁴; como el comprador responde también de la plusvalía como sustituto, suele retener ese importe en la misma firma⁹.

Honorarios de agencia, certificado energético, notaría y comunidad: lo que paga el vendedor

Los honorarios de la agencia no están regulados y cada agencia fija los suyos; lo más frecuente es un porcentaje del precio final de venta entre el 3 % y el 7 %, más el 21 % de IVA, y en la venta los paga el vendedor que firmó el encargo¹.

El certificado de eficiencia energética es obligatorio para vender: existe antes del anuncio, su etiqueta figura en la publicidad y se entrega al comprador en la firma; vale diez años, cinco si la calificación es G, y lo factura al propietario el técnico que lo emite (Real Decreto 390/2021)⁷.

En la notaría rige el artículo 1455 del Código Civil salvo pacto: la escritura matriz corre de cuenta del vendedor; la primera copia, la inscripción en el Registro de la Propiedad y el impuesto de transmisiones, del comprador⁶. Antes de la firma le pedirán el último recibo del IBI, porque el inmueble responde de las cuotas pendientes y el notario debe advertirlo (art. 64 TRLRHL)², y el certificado del administrador de que está al corriente con la comunidad. Lo que revisa un comprador prudente está en la guía sobre qué mirar antes de comprar un piso; léala desde el otro lado de la mesa.

Cancelar la hipoteca al vender: comisión por reembolso anticipado y cancelación registral

Si el piso tiene hipoteca, la venta la cancela en dos planos. El económico: en la firma, el comprador o su banco entrega a su entidad un cheque por el capital pendiente y usted recibe la diferencia. El registral: la hipoteca sigue inscrita hasta que un notario otorgue la escritura de cancelación y el Registro la practique, casi siempre a costa del vendedor.

La comisión por reembolso anticipado tiene tope legal en los préstamos firmados desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019: en tipo variable, el 0,15 % del capital reembolsado durante los cinco primeros años o el 0,25 % durante los tres primeros, según lo pactado, y nada después; en tipo fijo, el 2 % durante los diez primeros años y el 1,5 % a partir de entonces, y nunca más que la pérdida financiera real del banco (art. 23)⁸. Pida el certificado de deuda pendiente con la comisión desglosada antes de la firma; en hipotecas anteriores a 2019 rige la comisión del contrato.

Vender por 420.000 € en Madrid cuesta el 12,5 % del precio

Supongamos un piso de 85 m² en Madrid vendido por 420.000 €, comprado en 2016 por 260.000 € más 18.100 € de impuestos y gastos de compra, con ventanas nuevas facturadas en 2019 por 6.000 €, nunca alquilado, valor catastral de 180.000 € de los que 108.000 € son suelo, e hipoteca a tipo fijo firmada en 2020 al cambiar de banco, con 95.000 € pendientes. La vendedora tiene 52 años y no reinvertirá en otra vivienda habitual. Las cifras son un ejemplo; las reglas son las de los apartados anteriores.

Plusvalía municipal, las dos vías. Método objetivo: diez años de tenencia, coeficiente 0,12 de la tabla vigente en 2026² sobre 108.000 € de suelo, base de 12.960 €; al tipo máximo del 30 %², 3.888 €. Incremento real: 160.000 € de diferencia entre escrituras por el 60 % que pesa el suelo, base de 96.000 € y cuota de 28.800 €. La vendedora se queda con la vía objetiva, 3.888 €, y autoliquida en treinta días hábiles²; con el tipo y los coeficientes de la ordenanza de Madrid, la calculadora del Ayuntamiento afina la cifra⁹.

IRPF. Valor de transmisión: 420.000 € menos 20.328 € de agencia (4 % más IVA)¹, 3.888 € de plusvalía, 600 € de escritura matriz y 400 € de certificado energético y gestoría: 394.784 €. Valor de adquisición: 260.000 + 18.100 + 6.000 = 284.100 €⁵. Ganancia: 110.684 €. Cuota: 1.140 € por los primeros 6.000 € al 19 %, 9.240 € por los 44.000 € siguientes al 21 % y 13.957,32 € por los 60.684 € restantes al 23 %³: 24.337,32 €, en la declaración de 2027.

Sin contar el capital de la hipoteca, que es una deuda que se devuelve y no un gasto, vender cuesta 28.006 €, el 6,7 % del precio; con el IRPF, 52.343,32 €, el 12,5 %. Si la misma vendedora tuviera 66 años, la ganancia estaría exenta y el neto final se quedaría en los 296.994 € de la firma⁵; si reinvirtiera los 394.784 € en otra vivienda habitual en dos años, también¹². Y si no residiera en España, el comprador le retendría 12.600 € en la firma a cuenta de un impuesto del 19 % sobre la ganancia⁴. El mismo piso da tres netos según quién vende: por eso la hoja de gastos se hace antes de fijar el precio de salida.

Gastos de venta y neto estimados para su dirección en el informe

Para quien vende, tres secciones del informe de CheckValue pesan más que el resto. La primera es el valor estimado con su rango, apoyado en testigos y en el índice oficial de la zona: la hoja de arriba empieza por el precio, y un precio sin testigos convierte el resto en ficción. La segunda es la estimación de gastos de venta y del neto para esa dirección, con las fuentes numeradas al pie, pensada para que sustituya cada supuesto por su cifra real (los honorarios que pacte, la plusvalía de su ordenanza) en cuanto la tenga. La tercera es el tiempo estimado de venta en la zona, que le permite casar la fecha de la firma con el plazo de reinversión o con un cumpleaños que cambia la factura fiscal.

Lo que el informe no hace: calcular su IRPF, que depende de lo que pagó al comprar, de sus facturas, de su edad y de si reinvierte, ni sustituir la autoliquidación de la plusvalía con los coeficientes de su ayuntamiento. Tampoco es una tasación homologada ni un informe pericial, y nadie visita el piso. La vista previa del informe para su dirección es gratuita; en el informe de muestra de Madrid se ve cómo quedan los gastos de venta y el neto en un caso terminado.

Cómo pagar menos: honorarios, calendario fiscal y vender sin agencia

Las partidas negociables están al principio: los honorarios se acotan en la hoja de encargo (porcentaje, IVA incluido o no, exclusiva y plazo)¹, y la escritura matriz se puede trasladar al comprador por pacto⁶. Vender por su cuenta elimina los honorarios a cambio de asumir visitas, filtrado de compradores y negociación, trabajo que la guía sobre vender con agencia o sin ella pone en números.

El IRPF baja con documentación y con calendario, no con trucos: cada factura de reforma y cada justificante de la compra suben el valor de adquisición⁵; si le faltan meses para cumplir 65 y vende su vivienda habitual, la fecha de la firma decide entre una cuota de cinco cifras y cero⁵; si va a reinvertir, la ventana de dos años cuenta hacia atrás y hacia delante¹². En la plusvalía, elija la vía más baja y acredite con las escrituras la falta de incremento si vende por debajo de lo que pagó¹¹. Y el precio de salida es la palanca más olvidada: un precio alto que obliga a dos rebajas cuesta más que cualquier honorario. La guía sobre cómo fijar el precio de salida explica cómo marcarlo con testigos, y la guía sobre alquilar o vender compara el neto de esta hoja con lo que rentaría el piso si lo conservara.

Esto es información general, no asesoramiento jurídico ni fiscal. Cada norma y cada cifra llevan su año; su ayuntamiento y su comunidad autónoma pueden aplicar tipos y coeficientes distintos de los del ejemplo, y la versión vigente está en la fuente citada.

Este artículo es información general y no constituye asesoramiento legal, fiscal ni de inversión. Las cifras y normas llevan el año de su publicación; consulte la fuente citada para la versión vigente.

Josef Eckmair MBA

Cofundador de CheckValue · administrador de CBDNOL GmbH · Más de 20 años de experiencia inmobiliaria en Tenerife y Austria · Revisado por Christian Eckmair

Josef Eckmair MBA es cofundador de CheckValue y administrador de CBDNOL GmbH (Ansfelden, Austria). Tiene más de 20 años de experiencia inmobiliaria en Tenerife y Austria y escribe sobre tasaciones, impuestos, gastos de venta y valoraciones para profesionales.

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