Wohnung vermieten oder verkaufen? Entscheidung mit Zahlen und Steuerfolgen

Die Frage stellt sich selten aus Anlagelaune. Sie stellt sich, weil jemand zusammenzieht, wegzieht, erbt oder ein Haus baut und plötzlich eine Wohnung übrig hat. Genau dann wird aus einem Eigentümer ein unfreiwilliger Vermieter, und die Entscheidung fällt oft zwischen zwei Umzugskartons. Dieser Beitrag rechnet sie durch: für Österreich zuerst, für Deutschland und die Schweiz daneben, mit den Steuerregeln, die den Ausgang kippen können, und mit einem Wiener Beispiel über fünf Jahre. Die erste Zahl, die Sie dafür brauchen, ist die erzielbare Miete; wie Sie sie ermitteln, steht im Leitfaden welche Miete Sie verlangen können.

Geld heute oder Einkommen plus Wertchance: was Sie wirklich entscheiden

Ein Verkauf verwandelt eine Wohnung in einen Betrag, der ab morgen anders arbeiten kann: als Eigenkapital für das neue Haus, als Kredittilgung, als Wertpapierdepot. Eine Vermietung behält das Objekt und tauscht die Verfügbarkeit gegen drei Dinge: laufende Mieteinnahmen, die Chance auf Wertzuwachs und einen Mieter, der Rechte hat. Beides ist legitim. Falsch ist nur, die beiden Wege mit unterschiedlichen Maßstäben zu messen, etwa die Bruttomiete gegen den Bruttoerlös.

Der Häuserpreisindex von Statistik Austria zeigt, wie unterschiedlich die Wertchance in wenigen Jahren ausfällt: 2023 fielen die Preise um 2,6 %, 2024 blieben sie nahezu unverändert, 2025 stiegen sie um 2,6 %, und im 2. Quartal 2026 lag der Index für bestehenden Wohnraum 5,1 % über dem Vorjahr⁵. Wer 2022 auf weitere Wertsteigerung gesetzt hat, wartete rund drei Jahre, bis der Einstandspreis wieder erreicht war. Die Wertchance gehört deshalb in die Rechnung als Szenario, nicht als Gewissheit.

Was der Verkauf heute netto bringt: Provision, Kreditablösung, ImmoESt

Der Nettoerlös ist der Kaufpreis nach Verkaufskosten, Kreditablösung und Steuer. In Österreich sind das:

• Maklerprovision: höchstens 3 % des Kaufpreises plus 20 % Umsatzsteuer bei Werten über 36.336 €, also 3,6 % brutto, wenn Sie den Höchstsatz akzeptieren⁶.
• Energieausweis, Vertragsnebenkosten, Löschung eines Pfandrechts: kleine Posten, die aber vor der Auszahlung anfallen.
• Kreditablösung: Restschuld und bei Fixzinskrediten eine begrenzte Vorfälligkeitsentschädigung.
• Immobilienertragsteuer: 30 % des Veräußerungsgewinns, bei Altvermögen mit Anschaffung vor dem 1. April 2002 pauschal 4,2 % des Erlöses¹, sofern keine Befreiung greift.

Die vollständige Kostenliste bis zur Treuhandabrechnung steht im Beitrag zu Verkaufskosten und Nettoerlös. Für die Entscheidung genügt hier die Größenordnung: Bei einer kreditfreien Wohnung um 420.000 € bleiben nach Provision und Kleinkosten rund 404.000 €, wenn die Hauptwohnsitzbefreiung greift, und rund 36.000 € weniger, wenn 120.000 € Gewinn zu versteuern sind.

Die Vermieter-Rechnung: von der Bruttomiete zum Überschuss nach Steuer

Die Bruttomiete ist die schlechteste Kennzahl der ganzen Entscheidung, weil sie fünf Abzüge verschweigt. Laut Mikrozensus lag die Nettomiete im 2. Quartal 2026 im Schnitt bei 7,9 € je m², die Betriebskosten bei 2,7 € je m²⁷; die Betriebskosten sind ein Durchlaufposten, den der Mieter zahlt, und gehören nicht in Ihren Ertrag.

Gegen die Steuerzeile gibt es in Österreich ein Gegengewicht: Bei Gebäuden, die der Vermietung dienen, dürfen ohne Nachweis der Nutzungsdauer jährlich 1,5 % der Bemessungsgrundlage als Absetzung für Abnutzung abgezogen werden, wobei pauschal 40 % der Anschaffungskosten eines bebauten Grundstücks als Grundanteil auszuscheiden sind³. Bei einer um 300.000 € gekauften Wohnung sind das 2.700 € pro Jahr, die den steuerpflichtigen Überschuss senken, ohne Geld zu kosten. Was am Ende als Rendite übrig bleibt und wie sie sich gegen andere Anlagen schlägt, rechnet der Beitrag zur Mietrendite vor; die Kostenzeilen im Detail behandelt der Beitrag über Betriebskosten, Rücklage und Instandhaltung.

Steuern, die die Entscheidung kippen: ImmoESt, Zehnjahresfrist, Grundstückgewinnsteuer

Österreich: ImmoESt und die Frist der Hauptwohnsitzbefreiung

Der Verkauf einer Hauptwohnsitzwohnung ist steuerfrei, wenn sie Ihnen ab der Anschaffung bis zur Veräußerung mindestens zwei Jahre durchgehend oder innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat und Sie den Hauptwohnsitz aufgeben³. Die Finanzverwaltung toleriert dabei ein Jahr Verzögerung beim Einzug und ein Jahr beim Auszug².

Vermietung wirkt auf diese Befreiung wie ein Zeitzünder. Der erste Tatbestand verlangt den Hauptwohnsitz bis zur Veräußerung; wer auszieht und vermietet, kann ihn nach der einjährigen Toleranz nicht mehr erfüllen. Bleibt der zweite: fünf Jahre Hauptwohnsitz innerhalb der letzten zehn Jahre. Wer zehn Jahre in der Wohnung gelebt hat, kann sie also noch rund fünf Jahre vermieten und dann steuerfrei verkaufen; im sechsten Jahr fällt die Befreiung, und 30 % treffen den gesamten Gewinn seit der Anschaffung¹, nicht nur den Zuwachs der Vermietungsjahre. Dazu kommt, dass die während der Vermietung abgesetzte AfA die Anschaffungskosten mindert und den Gewinn erhöht³. Erben können die Wohnjahre der Vorbesitzer nicht übernehmen, wohl aber eigene Jahre im geerbten Objekt, auch solche, in denen sie dort nur bei den Eltern gewohnt haben².

Deutschland: Zehnjahresfrist und Eigennutzungsausnahme

Die deutsche Zehnjahresfrist des § 23 EStG erfasst jeden Verkauf, bei dem Anschaffung und Veräußerung höchstens zehn Jahre auseinanderliegen; steuerfrei bleibt, wer die Wohnung seit dem Kauf ausschließlich selbst bewohnt hat oder sie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat⁸. Vermietung setzt die zehn Jahre nicht zurück, schließt aber die Ausnahme für die letzten drei Jahre aus. Wer nach acht Jahren auszieht und vermietet, verkauft steuerfrei erst nach dem zehnten Jahr; wer nach drei Jahren auszieht, wartet sieben Jahre oder zahlt den persönlichen Steuersatz auf den Gewinn.

Schweiz: Besitzesdauer, Ersatzbeschaffung und der Systemwechsel beim Eigenmietwert

Jeder Kanton besteuert den Grundstückgewinn nach eigenem Tarif. Das Steuerharmonisierungsgesetz zwingt jeden Kanton, Gewinne aus kurzer Haltedauer schärfer zu besteuern, meist über einen Zuschlag; umgekehrt gewähren alle Kantone mit Ausnahme von Obwalden bei langer Besitzesdauer einen Rabatt. Wer selbstgenutztes Wohneigentum verkauft und den Erlös in eine gleichgenutzte Ersatzliegenschaft steckt, kann die Steuer über die Ersatzbeschaffung aufschieben, eine Möglichkeit, die weder Österreich noch Deutschland kennen⁹. Wer vermietet, versteuert die Mieterträge als Einkommen und behält die Schuldzinsen als Abzug: Nach der am 28. September 2025 mit 57,7 % Ja angenommenen Reform entfällt der Eigenmietwert für selbstgenutzte Erst- und Zweitliegenschaften samt Unterhaltsabzug, während Vermieter einen Teil ihrer Schuldzinsen weiter abziehen dürfen; das Inkrafttreten beschließt der Bundesrat¹⁰. Für Selbstnutzer wird Halten damit steuerlich einfacher, für Vermieter bleibt die heutige Logik.

Dies ist eine allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Ob Fristen, Toleranzjahre oder ein Erbfall bei Ihnen greifen, klärt Ihre Steuerberatung mit Ihren Daten.

Kündigungsschutz und Befristung: warum Vermieten schwer umkehrbar ist

Was diese Entscheidung von der in den USA unterscheidet, steht im Mietrechtsgesetz. Im Voll- wie im Teilanwendungsbereich, also auch bei frei finanzierten Neubauwohnungen, kann der Vermieter einen unbefristeten Vertrag nur aus wichtigen Gründen aufkündigen. Eigenbedarf zählt dazu, aber in zwei engen Varianten. Entweder braucht der Vermieter die Wohnung dringend für sich selbst oder für Verwandte in absteigender Linie, und ihm entstünde aus der Fortsetzung des Vertrags ein unverhältnismäßig größerer Nachteil als dem Mieter aus der Kündigung; diese Abwägung entfällt bei einer Eigentumswohnung, die der Wohnungseigentümer nach Begründung des Wohnungseigentums vermietet hat. Oder er braucht sie dringend für sich oder Verwandte in gerader Linie und beschafft dem Mieter eine Ersatzwohnung⁴. Planbar ist der Rückweg nur über die Befristung: Ein befristeter Wohnungsmietvertrag muss mindestens fünf Jahre dauern; nur wenn der Vermieter kein Unternehmer im Sinn des Konsumentenschutzgesetzes ist, genügen drei Jahre. Der Mieter darf nach einem Jahr mit drei Monaten Frist kündigen, der Vermieter nicht⁴. Im Vollanwendungsbereich kostet die Befristung außerdem 25 % des zulässigen Hauptmietzinses⁴.

Für Häuser mit höchstens zwei selbständigen Wohnungen gilt das Mietrechtsgesetz nicht⁴; dort regelt der Vertrag die Kündigung. In Deutschland braucht der Vermieter ein berechtigtes Interesse, etwa Eigenbedarf für sich, Familienangehörige oder Haushaltsangehörige, und muss die Gründe im Kündigungsschreiben nennen¹¹.

Drei weitere Faktoren wiegen schwer:

1. Distanz. Eine Wohnung, die zwei Stunden entfernt liegt, braucht eine Hausverwaltung oder einen Bekannten mit Schlüssel. Beides kostet, das eine Geld, das andere Gefälligkeiten.
2. Zeit. Wer in drei Jahren das Kapital für das neue Haus braucht, kann nicht auf den Auszug eines geschützten Mieters warten. Vermieten passt zu Horizonten von zehn Jahren, nicht von drei.
3. Kredit. Eine belastete Wohnung mit variabler Verzinsung kann in einer Zinsphase mehr kosten, als sie einbringt. Wer verkauft, tilgt.

Wohnung vermieten oder verkaufen: Entscheidungsmatrix und Break-even über fünf Jahre

Die Break-even-Formel für fünf Jahre lautet:

Vermieten lohnt sich, wenn die Summe der Netto-Cashflows nach Steuer über fünf Jahre plus der Nettoerlös bei Verkauf in fünf Jahren größer ist als der Nettoerlös heute mal (1 plus Alternativrendite) hoch 5.

Die Alternativrendite ist die ehrlichste Stellschraube: Wer den Erlös in die Tilgung eines Kredits mit 3,5 % Zinsen steckt, hat 3,5 % sicher. Wer ihn am Sparbuch liegen lässt, hat weniger. Setzen Sie die Zahl ein, die zu Ihrer Situation passt, nicht die, die das Ergebnis schönt.

Fünf Jahre durchgerechnet: Wiener Wohnung, 420.000 € Wert, 1.150 € Nettomiete

Alle Zahlen sind Beispielwerte ohne echte Adresse. Die Wohnung: 70 m², Wien-Landstraße, Baujahr 2015 (Teilanwendungsbereich des MRG, Mietzins frei, Kündigungsschutz ja), 2016 um 300.000 € gekauft, seit damals Hauptwohnsitz, kreditfrei. Für Wohnungen mit 54 bis 77 m² und Baujahr ab 1991 nennt Statistik Austria im 3. Bezirk 5.655 € je m² ohne und 6.818 € je m² mit Außenflächen, gerechnet als geometrisches Mittel der Kaufverträge 2021 bis 2025 und ältere Jahre auf 2025 hochgerechnet¹²; das Beispiel nimmt 6.000 € je m², also 420.000 €. Die erzielbare Nettomiete von 1.150 € im Monat ist eine Annahme für eine frei vermietbare Neubauwohnung; der österreichische Durchschnitt über alle Segmente liegt bei 7,9 € je m²⁷.

Der jährliche Cashflow ergibt sich so: 13.800 € Nettomiete minus 4 % Leerstand (552 €), minus 360 € Verwaltung, minus 1.008 € Rücklage (Annahme 1,20 € je m²), minus 2.100 € Instandhaltung in der Wohnung (Annahme 0,5 % des Werts) ergibt 9.780 € vor Steuer. Davon geht die AfA von 2.700 € (60 % Gebäudeanteil von 300.000 €, 1,5 %³) nur steuerlich ab: 7.080 € zu einem angenommenen Grenzsteuersatz von 40 % kosten 2.832 €. Bleiben 6.948 € im Jahr, 34.740 € in fünf Jahren. Alle Prozentsätze außer Provision und AfA sind Annahmen.

Das Ergebnis ist unbequem ehrlich. Ohne Wertzuwachs verliert Vermieten gegen eine sichere Anlage zu 3 %: 439.020 € gegen 468.671 €. Mit 2 % Wertzuwachs pro Jahr liegt Vermieten knapp vorn, 481.159 € gegen 468.671 €, aber nur, weil die Hauptwohnsitzbefreiung im fünften Jahr gerade noch hält. Ein Verkauf im sechsten Jahr würde sie kosten: Auf einen Gewinn von rund 189.000 € (472.987 € Erlös minus um die AfA verminderte Anschaffungskosten von 283.800 €) fielen rund 56.800 € Immobilienertragsteuer an¹³, und der Vorsprung wäre in einen Rückstand von mehr als 40.000 € gedreht. Die Entscheidung hängt also an zwei Dingen, die Sie nicht kennen (Wertentwicklung, Alternativrendite), und an einem, das Sie kennen: dem Kalender.

Was CheckValue für diese Entscheidung liefert

Die Formel oben braucht vier Eingaben, und ein Bericht für die Adresse stellt sie auf eine Seite nebeneinander: die Wertspanne mit dem Quadratmeterpreis gegen den Bezirksdurchschnitt als Ausgangspunkt beider Spalten, die geschätzten Verkaufskosten und den Nettoerlös, die Mietschätzung als oberste Zeile der Vermieter-Rechnung und die daraus folgende Bruttorendite, an der Sie sofort sehen, ob die Alternativverzinsung überhaupt zu schlagen ist. Dazu kommen die Besitzkosten, aus denen Sie die Abzugszeilen der Tabelle bestücken.

Was der Bericht nicht kann: Er kennt weder Ihren Anschaffungspreis noch Ihre Hauptwohnsitzjahre, rechnet keine Immobilienertragsteuer und ersetzt kein Sachverständigengutachten und keine Steuerauskunft. Diese Zeilen bleiben Ihre Arbeit mit diesem Beitrag und Ihrer Steuerberatung. Für einen ersten Blick auf die vier Zahlen genügt die Vorschau des Berichts für Ihre Adresse, die den Aufbau vor dem Kauf zeigt; wie eine fertige Wiener Bewertung mit Mietschätzung und Rendite aussieht, sehen Sie im Musterbericht für Wien.

Typische Fehler unfreiwilliger Vermieter

1. Mit der Bruttomiete rechnen. Betriebskosten sind kein Ertrag, Leerstand und Instandhaltung kein Sonderfall. Wer 13.800 € Jahresmiete als Rendite auf 420.000 € nimmt, sieht 3,3 %; nach Kosten und Steuer sind es im Beispiel 1,7 %.
2. Die Frist übersehen. Fünf von zehn Jahren klingt großzügig und endet an einem Datum. Tragen Sie es in den Kalender ein, bevor der erste Mietvertrag unterschrieben ist³.
3. Unbefristet vermieten, um mehr Miete zu bekommen. Der Verzicht auf die Befristung bringt im Vollanwendungsbereich 25 % mehr zulässigen Hauptmietzins⁴ und kostet die Rückholbarkeit der Wohnung. Wer sie in fünf Jahren braucht, befristet.
4. Den Kredit vergessen. Eine belastete Wohnung mit knapper Miete ist kein Investment, sondern eine Wette auf Wertzuwachs mit fremdem Geld.
5. Den Zeitpunkt des Verkaufs dem Zufall überlassen. Wer nach fünf Jahren doch verkauft, sollte den Markt lesen können; wie Preisindex und Vermarktungsdauer dabei helfen, steht im Beitrag zum richtigen Verkaufszeitpunkt.

Dies ist eine allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Sätze, Fristen und Indizes gelten mit dem Datum ihrer Quelle; die geltende Fassung finden Sie dort.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Zahlen und Regeln tragen das Jahr ihrer Veröffentlichung; die aktuelle Fassung finden Sie in der zitierten Quelle.

Christian Eckmair

Mitgründer von CheckValue · Über 20 Jahre Immobilienerfahrung auf Teneriffa und in Österreich · Geprüft von Josef Eckmair MBA

Christian Eckmair ist Mitgründer von CheckValue und der CBDNOL GmbH (Ansfelden, Österreich). Er ist seit über 20 Jahren auf Teneriffa und in Österreich im Immobiliengeschäft tätig – Kauf, Sanierung, Vermietung und Verkauf von Wohnimmobilien – und schreibt über Immobilienwerte, Kaufprüfung und Grundbuch.

Artikel von Christian Eckmair →