Vendere o affittare casa? Un metodo con i numeri (e le tasse italiane)

La domanda arriva quasi sempre in un momento di passaggio: un trasferimento per lavoro, una casa ereditata, la seconda casa che non si usa più. Questa guida mette la scelta alla prova con quattro passaggi, una matrice decisionale e un esempio romano costruito su dati OMI, Banca d'Italia e ISTAT. Il primo numero da conoscere è a quanto potrebbe affittare: la guida su a quanto posso affittare casa mia spiega come stimarlo con le quotazioni OMI e i comparabili.

Vendere o affittare casa: liquidità oggi o reddito domani

Vendere trasforma un bene illiquido in denaro disponibile, chiude ogni costo di gestione e ogni rischio, e fissa il prezzo al mercato di oggi. Affittare conserva il bene, produce un reddito tassato in modo favorevole e lascia aperta la scommessa sulla rivalutazione, in cambio di lavoro, di rischio e di un vincolo contrattuale lungo.

Il mercato del 2026 rende il confronto meno scontato di qualche anno fa. I prezzi delle abitazioni crescono del 4,0 % su base annua nel secondo trimestre 2026, in decelerazione rispetto al +5,1 % del trimestre precedente, e a Roma del 6,4 %³. Gli agenti immobiliari intervistati dalla Banca d'Italia segnalano però un rallentamento dei prezzi, una domanda contenuta e canoni di locazione in accelerazione sul trimestre precedente¹: le due strade sono entrambe aperte, e per questo servono i numeri.

Passo 1: quanto incassa vendendo oggi e quanto rende affittando

Il primo numero è il ricavo netto della vendita, non il prezzo dell'annuncio. Nel secondo trimestre 2026 il prezzo concluso si è fermato in media il 7,1 % sotto il richiesto e la vendita ha richiesto 5,2 mesi, i valori più bassi da quando la Banca d'Italia interroga le agenzie¹. Dal prezzo concluso si tolgono provvigione con IVA, APE e aggiornamenti catastali, eventuale imposta sulla plusvalenza e debito residuo del mutuo. Le singole voci, con chi paga che cosa al rogito, sono in quanto costa vendere casa.

Il secondo numero è il canone lordo che il mercato paga per un appartamento come il Suo. Il riferimento nazionale del 2025 è un canone annuo medio di 79 €/m² per le nuove locazioni, con 84 m² di superficie media; a Roma il canone medio del 2025 è di 162,2 €/m² all'anno nel mercato ordinario di lungo periodo e di 143,7 €/m² in quello agevolato di lungo periodo, cioè i contratti a canone concordato⁴. Il rapporto tra canone annuo lordo e valore dell'immobile è il rendimento lordo: il calcolo del rendimento lordo e netto di un affitto, e perché il lordo inganna, è spiegato nella guida dedicata.

Passo 2: il conto del locatore, dalla cedolare secca ai mesi di sfitto

Dal canone lordo al canone netto la strada è lunga, e chi affitta per la prima volta la sottovaluta quasi sempre.

• Imposte sul canone. Con la cedolare secca il canone è tassato al 21 %, o al 10 % per i contratti a canone concordato, al posto dell'IRPEF con le addizionali e delle imposte di registro e bollo sul contratto; chi la sceglie non può più aggiornare il canone, nemmeno con l'indice ISTAT, finché l'opzione resta in vigore⁵. Senza cedolare il canone entra nel reddito IRPEF con le aliquote progressive.
• IMU. L'esenzione vale solo per l'abitazione principale, cioè l'unità in cui il possessore e il suo nucleo familiare risiedono anagraficamente e dimorano abitualmente, e per una pertinenza per ciascuna delle categorie C/2, C/6 e C/7⁶. La casa che affitta non lo è più: paga l'IMU con l'aliquota deliberata dal Comune, che parte da una base dello 0,86 % e può salire fino all'1,06 %⁷.
• Manutenzione e condominio. Le spese ordinarie ripetibili le rimborsa il conduttore; le straordinarie restano a Suo carico. Caldaia, infissi, bagno, tinteggiatura tra un conduttore e l'altro: una riserva annua va messa a bilancio anche negli anni tranquilli. Le voci sono in quanto costa mantenere una casa di proprietà.
• Sfitto e morosità. Un mese vuoto all'anno è un'ipotesi prudente nelle grandi città; un conduttore che smette di pagare costa mesi di canone e una procedura legale. Se affida la gestione a terzi, il compenso va nel conto.

Passo 3: plusvalenza entro cinque anni e l'esenzione che l'affitto fa perdere

Qui si decidono spesso migliaia di euro. Se vende un immobile prima che siano passati cinque anni dall'acquisto o dalla costruzione, la plusvalenza è reddito imponibile, con due eccezioni: gli immobili ricevuti per successione e quelli usati come abitazione principale da Lei o dai Suoi familiari per più della metà del tempo trascorso tra l'acquisto e la vendita⁹. Se il Suo caso è tassabile, al rogito può optare, tramite il notaio, per l'imposta sostitutiva del 26 %, che viene trattenuta e versata dal notaio stesso¹⁰.

La trappola per il «locatore per caso» sta nel criterio della maggior parte del periodo. Chi ha comprato due anni fa la casa in cui vive, la affitta e la vende dopo altri due anni e mezzo, l'ha usata come abitazione principale per due anni su quattro e mezzo: meno della metà, esenzione persa, plusvalenza tassata al 26 %⁹¹⁰. Superati i cinque anni dall'acquisto, la plusvalenza non è più imponibile in nessun caso⁹. La casa ereditata è il caso più semplice: nessuna plusvalenza tassabile, qualunque sia la data⁹; l'IMU è dovuta per intero se resta vuota o affittata, non se un erede ne fa la propria abitazione principale⁶.

Passo 4: contratti 4+4 e 3+2, tempi di rilascio, distanza e mutuo

La differenza più grande rispetto alla logica del «provo ad affittare e se non funziona vendo» è la durata dei contratti. Il contratto a canone libero dura quattro anni e si rinnova per altri quattro; alla prima scadenza il locatore può negare il rinnovo solo per i motivi previsti dalla legge, come la necessità di destinare l'immobile a sé o ai familiari, con un preavviso di almeno sei mesi. Il concordato ha una durata di tre anni con proroga di due². Se alla scadenza il conduttore non lascia l'appartamento, il rilascio passa da un procedimento davanti al giudice e da tempi che si misurano in mesi, non in settimane². In pratica chi affitta oggi decide anche per il proprietario che sarà tra quattro o otto anni; una casa occupata si vende, ma a investitori e con uno sconto.

Gli altri fattori pesano meno ma vanno scritti: la distanza (un appartamento a 600 km costa un gestore o molti viaggi), il mutuo (se il canone netto non copre almeno la quota interessi della rata, ogni mese di affitto Le costa denaro) e la telefonata per la caldaia rotta il 24 dicembre. La rata media dei mutui erogati nel 2025 è stata di 650 € al mese, con un tasso medio iniziale del 3,35 %⁴: un riferimento utile anche per il passo successivo.

Matrice decisionale e punto di pareggio

Il punto di pareggio si scrive in una riga. Affittare conviene se: canone netto annuo + rivalutazione annua attesa × valore ≥ ricavo netto della vendita × rendimento alternativo. Il rendimento alternativo è quello che il denaro otterrebbe altrimenti: il tasso del mutuo che estinguerebbe, un investimento sicuro, oppure il canone che smetterebbe di pagare comprando la casa in cui vive. Con il tasso medio 2025 dei mutui, 3,35 %⁴, come riferimento, un canone netto del 2,6 % sul valore ha bisogno di una rivalutazione di almeno lo 0,7–0,8 % all'anno solo per pareggiare, prima di qualunque premio per il rischio e per il lavoro. E se non comprerebbe oggi quell'appartamento a quel prezzo come investimento, tenerlo «perché c'è già» è una scelta di affetto, non finanziaria.

Un trilocale romano da 270.000 €: vendere subito o affittare per cinque anni

Cifre ipotetiche; i riferimenti di mercato sono citati. Un trilocale di 85 m² in zona semicentrale a Roma, valore 270.000 €, in linea con il valore medio di un'abitazione compravenduta nella capitale nel 2025⁴. Comprato più di cinque anni fa, mutuo estinto: la plusvalenza non si pone in nessuno dei due scenari⁹. Rendita catastale ipotizzata 850 €.

Scenario A, vendere oggi. Prezzo concluso 270.000 €, con un richiesto fissato tenendo conto dello sconto medio del 7,1 %¹; provvigione ipotizzata al 3 % più IVA (9.882 €), APE e documenti 500 €. Ricavo netto: 259.618 €, disponibili dopo circa cinque mesi¹.

Scenario B, affittare cinque anni e poi vendere. Canone libero 4+4 di 1.150 € al mese, cioè 13.800 € all'anno, coerente con la media romana del mercato ordinario di lungo periodo (162,2 €/m² × 85 m² = 13.787 €)⁴.

Alla fine del quinto anno l'appartamento viene venduto con le stesse ipotesi di costo dello scenario A. Con prezzi fermi il ricavo netto è 259.618 € e il totale dello scenario B sale a 295.443 €. Con una rivalutazione prudente del 2 % all'anno il prezzo diventa 298.102 €, il netto 286.691 € e il totale 322.516 €. Con il ritmo attuale del 4 % annuo³, che nessuno garantisce per cinque anni, il totale arriverebbe a circa 351.800 €.

Ora il confronto. I 259.618 € dello scenario A, investiti al 3,35 %, cioè il tasso medio dei mutui 2025⁴, diventano in cinque anni circa 306.100 €. Lo scenario B con prezzi fermi (295.443 €) perde il confronto; con il 2 % di rivalutazione lo vince di circa 16.000 €, pari a un rendimento composto del 4,4 % all'anno sul capitale a cui rinuncia; con il 4 % lo vince nettamente. Il punto di pareggio della rivalutazione, in questo esempio, è intorno allo 0,8 % all'anno: la domanda personale è quanto è sicuro di quel rialzo per cinque anni, e quanto vale per Lei non avere conduttori, guasti e vincoli fino al 2031.

I quattro numeri della decisione nella stessa pagina del report CheckValue

Il metodo di questa guida ha bisogno di quattro numeri per lo stesso indirizzo, che di solito arrivano da quattro fonti diverse. Il report CheckValue li mette nella stessa pagina: il valore di mercato con il suo intervallo e le compravendite comparabili, una stima dei costi di vendita e del ricavo netto, il canone mensile stimato con il rendimento lordo corrispondente, e i costi di proprietà stimati per l'indirizzo. Lo scenario B ha così le righe già compilate, da correggere con la Sua rendita catastale e la Sua aliquota comunale.

Due limiti vanno detti. Il report non conosce la Sua situazione fiscale: data di acquisto, uso come abitazione principale, mutuo residuo e scelta tra cedolare e IRPEF restano da inserire, e il conto della plusvalenza spetta al notaio o al commercialista. E la stima del canone è di mercato, senza la fascia dell'accordo territoriale se sceglierà il concordato. Non è una perizia. Il report campione di Roma mostra le sezioni di valore, canone e ricavo netto già impaginate; per il Suo indirizzo l'anteprima è gratuita prima dell'acquisto.

Gli errori del locatore per caso

• Confrontare il canone lordo con il prezzo di vendita. Il 5 % lordo dell'esempio diventa il 2,65 % netto dopo cedolare, IMU e spese: si decide sul netto.
• Dimenticare la data di acquisto. Affittare la casa in cui si vive da poco può trasformare una vendita esente in una plusvalenza tassata al 26 %⁹¹⁰: le date vanno controllate prima di firmare il contratto di locazione.
• Aspettare il momento perfetto tenendo la casa vuota. IMU piena, condominio e manutenzione corrono; il canone medio a cui si rinuncia vale 79 € per metro quadro all'anno sulla media nazionale⁴. Quando conviene vendere casa tratta il tempo del mercato con gli indici, senza previsioni.

Questa è un'informazione generale, non una consulenza legale o fiscale. Plusvalenza, cedolare e IMU dipendono dalla Sua posizione personale e dalle delibere del Suo Comune: per la decisione concreta si rivolga a un commercialista o a un notaio; le norme citate riportano l'anno di riferimento.

Questo articolo è un’informazione generale e non costituisce consulenza legale, fiscale o di investimento. Cifre e regole riportano l’anno di pubblicazione; per la versione vigente consulti la fonte citata.

Christian Eckmair

Cofondatore di CheckValue · Oltre 20 anni di esperienza immobiliare a Tenerife e in Austria · Rivisto da Josef Eckmair MBA

Christian Eckmair è cofondatore di CheckValue e di CBDNOL GmbH (Ansfelden, Austria). Lavora nel settore immobiliare da oltre 20 anni a Tenerife e in Austria – acquisto, ristrutturazione, locazione e vendita di immobili residenziali – e scrive di valore degli immobili, verifiche prima dell’acquisto e registri di proprietà.

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