Frais de vente d'une maison : ce que paie le vendeur, ce qu'il lui reste

Combien coûte la vente d'une maison ? Le vendeur pense au prix affiché ; sa banque, son agent, le diagnostiqueur et l'administration pensent chacun à leur part. Entre les deux, il y a le décompte que le notaire vous remettra le jour de la signature, et qu'il vaut mieux connaître avant de mettre en vente. Ce guide le reconstruit ligne par ligne, puis le chiffre sur une maison à Rennes, en deux variantes.

Frais de vente d'une maison : la formule du net vendeur

• Prix de vente
• moins les honoraires d'agence, s'ils sont à la charge du vendeur¹ ;
• moins les diagnostics obligatoires² ;
• moins la mainlevée de l'hypothèque, si le crédit n'est pas encore éteint³ ;
• moins l'indemnité de remboursement anticipé, si le contrat de prêt en prévoit une⁴ ;
• moins le capital restant dû du crédit ;
• moins l'impôt sur la plus-value et les prélèvements sociaux, hors résidence principale⁵ ;
• égale la somme virée par le notaire.

Deux lignes n'y figurent pas, et c'est voulu. Les frais de notaire sont payés par l'acquéreur⁶⁷. Et le prix « honoraires inclus » de l'annonce n'est pas votre prix : quand les honoraires sont à la charge de l'acquéreur, l'annonce doit afficher le prix du bien honoraires compris, le prix hors honoraires, leur pourcentage et la partie qui les paie ; quand ils sont à la charge du vendeur, elle affiche le prix, sans détailler les honoraires, et la partie qui les paie¹. Le net vendeur est le second chiffre dans le premier cas ; dans le second, c'est le prix de l'annonce diminué des honoraires prévus au mandat⁹.

Le marché pèse sur la première ligne : les indices Notaires-Insee du deuxième trimestre 2026 affichent, sur un an, un repli de 0,8 % pour l'ensemble des logements anciens et de 1,3 % pour les maisons, avec 958 000 transactions enregistrées en douze mois⁸. Le guide de l'estimation immobilière explique comment fixer ce premier chiffre à partir des ventes réelles plutôt qu'à partir d'un espoir.

Honoraires d'agence : libres, TTC, à la charge du vendeur ou de l'acquéreur

Les frais d'agence immobilière, « honoraires » dans le vocabulaire de la loi, ne sont pas réglementés dans leur montant : ils sont fixés dans le mandat de vente, écrit, daté et signé en deux exemplaires, qui indique la rémunération de l'agent et la partie qui la supporte, la durée du mandat et son numéro d'inscription au registre des mandats⁹. Trois formes existent. Le mandat simple vous laisse vendre seul ou confier le bien à plusieurs agences, seule celle qui vend étant payée ; le mandat exclusif réserve la vente à un agent, avec une clause d'irrévocabilité de trois mois obligatoire, puis se résilie à tout moment avec quinze jours de préavis par lettre recommandée ; le mandat semi-exclusif vous laisse vendre de particulier à particulier sans honoraires ou à honoraires réduits⁹. Le mandat simple dure le plus souvent trois mois irrévocables et peut prévoir une reconduction tacite, dont l'agent doit vous rappeler la faculté de refus entre trois mois et un mois avant l'échéance⁹.

Deux clauses à lire. La clause pénale, rédigée en caractères très apparents, vous oblige à indemniser l'agent si vous vendez à un acheteur qu'il vous a présenté, jusqu'à 24 mois après la fin du mandat, dans la limite des honoraires prévus⁹. Et si vous avez signé hors de l'agence à la suite d'un démarchage, vous disposez de quatorze jours pour vous rétracter, sauf si les visites ont déjà commencé avec votre accord⁹.

Puisque le montant est libre, il se négocie, et il s'exprime toujours toutes taxes comprises¹. Le comparatif de la vente avec ou sans agence chiffre ce que l'on économise et ce que l'on assume soi-même.

Diagnostics, copropriété, mainlevée d'hypothèque, indemnité de remboursement anticipé

Les diagnostics. Le dossier de diagnostic technique est à votre charge : le DPE (seule une maison de moins de 50 m² de surface de plancher en est dispensée), l'audit énergétique en classe E, F ou G et, selon l'âge et la situation du bien, le plomb (construction antérieure à 1949), l'amiante (permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997), l'électricité et le gaz (installations de plus de quinze ans), l'assainissement non collectif, les termites, l'état des risques et le bruit d'aéroport². Le prix se demande sur devis à un diagnostiqueur certifié ; il dépend du nombre de diagnostics dus, donc de l'âge de la maison.

La copropriété. Le vendeur d'un lot remet à l'acquéreur la fiche synthétique, le règlement de copropriété, les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, le carnet d'entretien, les charges des deux derniers exercices, la part du fonds de travaux rattachée au lot et l'état des impayés du syndicat ; sans ces pièces, le délai de rétractation de l'acquéreur ne court pas¹⁰. Le syndic établit l'état daté pour le notaire et certifie, à moins d'un mois, que vous n'avez pas de dette ; sinon, il peut faire opposition sur le prix¹⁰. Les provisions du budget prévisionnel exigibles avant la vente restent à votre charge¹⁰.

La mainlevée. L'inscription de l'hypothèque qui garantit votre crédit s'éteint automatiquement, sans frais ni démarche, un an après la dernière échéance de remboursement³. Si vous vendez avant, il faut la faire lever par un acte authentique notarié, à vos frais, que le notaire présente au service de la publicité foncière pour radiation³.

L'indemnité de remboursement anticipé. Le contrat de prêt peut en prévoir une, plafonnée à six mois d'intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt et à 3 % du capital restant dû⁴. Elle n'est pas due quand la vente suit un changement de lieu de travail (le vôtre ou celui de votre conjoint), une cessation forcée d'activité professionnelle ou un décès⁴.

Frais de notaire : pourquoi c'est l'acquéreur qui les paie

Ce que l'on appelle frais de notaire regroupe les taxes et droits perçus pour l'État et les collectivités, les émoluments tarifés du notaire, ses débours et, parfois, des honoraires⁷. Ils s'ajoutent au prix payé par l'acquéreur ; le vendeur n'en supporte pas et ne les voit pas dans son décompte. La loi de finances pour 2025 a permis aux départements de relever de 0,5 point le plafond des droits de mutation à titre onéreux, à 5 % du prix, pour la période du 1er avril 2025 au 30 avril 2028 ; l'acquéreur primo-accédant d'une résidence principale échappe à cette hausse⁶. Les émoluments suivent un barème dégressif dont la dernière tranche, au-delà de 60 000 €, est taxée à 0,799 % hors TVA ; sur 200 000 €, ils représentent 1 995,25 € HT⁷. Un acquéreur qui ajoute ces frais à son plan de financement négocie le prix en conséquence : votre première ligne en subit l'effet.

Vos propres actes restent à votre charge, la mainlevée par exemple³. Le notaire calcule aussi la plus-value imposable, la déclare et paie l'impôt avant de vous verser le solde⁵.

Plus-value immobilière : 19 % et 17,2 %, abattements, exonération de la résidence principale

La plus-value réalisée à la vente est exonérée s'il s'agit de votre résidence principale au moment de la vente, dépendances comprises (cave, garage, place de stationnement, cour) ; elle est imposable pour une résidence secondaire ou un bien loué⁵¹¹. Dans ce cas, après abattement pour durée de détention, elle supporte l'impôt sur le revenu au taux de 19 % et les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, et une taxe supplémentaire de 2 % à 6 % s'ajoute quand la plus-value imposable dépasse 50 000 €⁵.

Le calcul. Le prix de vente est celui de l'acte, diminué, sur justificatifs, des frais payés pour la vente, par exemple les diagnostics⁵. Le prix d'acquisition est celui payé, majoré des frais d'acquisition pour leur montant réel ou pour un forfait de 7,5 %, et des travaux pour leur montant réel ou, au-delà de cinq ans de détention, pour un forfait de 15 %⁵. Si le bien vous vient d'une succession ou d'une donation, c'est la valeur déclarée pour les droits qui tient lieu de prix d'acquisition⁵.

Les abattements pour durée de détention⁵ :

Autres exonérations utiles : la première vente d'un logement autre que la résidence principale, si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les quatre ans précédents et remployez le prix dans les deux ans pour acheter ou construire celle-ci, une seule fois et sur mention dans l'acte ; un prix de vente inférieur ou égal à 15 000 € ; sous conditions de ressources, les retraités et les titulaires d'une carte mobilité inclusion invalidité⁵. Les loueurs en meublé non professionnels au régime réel ont une règle de plus : pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits des loyers sont réintégrés dans le calcul de la plus-value¹¹.

Une maison vendue 350 000 € à Rennes, en deux variantes

Exemple hypothétique, adresse fictive, montants d'exemple appliqués aux barèmes officiels. Maison de 110 m², vendue 350 000 € honoraires inclus ; honoraires d'agence de 4 % TTC à la charge du vendeur fixés au mandat (hypothèse) ; crédit de 2019 dont le capital restant dû est de 120 000 € au taux moyen de 1,5 %.

Détail de la variante B. Prix de cession corrigé : 350 000 € moins les frais payés pour la vente, honoraires à votre charge et diagnostics, soit 335 400 €⁵. Prix d'acquisition majoré : 220 000 € plus le forfait de 7,5 % pour frais (16 500 €) et le forfait de 15 % pour travaux, le bien étant détenu plus de cinq ans (33 000 €), soit 269 500 €⁵. Plus-value brute : 65 900 €. Douze ans de détention donnent sept années d'abattement, de la 6e à la 12e : 42 % pour l'impôt sur le revenu, 11,55 % pour les prélèvements sociaux⁵. Base d'impôt sur le revenu 38 222 € × 19 % = 7 262 € ; base de prélèvements sociaux 58 289 € × 17,2 % = 10 026 € ; total 17 288 €. La taxe supplémentaire ne s'applique pas, la plus-value imposable restant sous 50 000 €⁵.

Ce que montre l'exemple : sur un prix affiché de 350 000 €, le vendeur de la résidence principale encaisse 213 800 €, soit 61 % du prix, et l'écart vient d'abord du crédit, pas des frais. Pour la résidence secondaire, l'impôt représente ici près de 5 % du prix ; à 22 ans de détention il aurait disparu pour l'impôt sur le revenu, à 30 ans pour les prélèvements sociaux⁵. Le cadre de décision entre louer et vendre intègre ce calendrier fiscal.

Frais de vente et net vendeur estimés dans le rapport CheckValue

Le vendeur qui hésite encore n'a pas besoin d'un décompte notarial, mais d'un ordre de grandeur honnête de ce qu'il lui restera. Le rapport CheckValue part de la fourchette de valeur estimée pour l'adresse et en déduit une estimation des frais de vente et du net vendeur ; le taux d'honoraires inscrit dans votre mandat remplace ensuite l'hypothèse générale du calcul. Il y ajoute le temps de vente observé dans votre zone et l'indice officiel des prix, deux données qui pèsent sur la date de mise en vente autant que sur le prix.

Ce que le rapport ne calcule pas : votre plus-value. Elle dépend de votre prix d'acquisition, de vos travaux justifiés, de la durée de détention et de votre situation personnelle ; c'est le notaire qui l'établit⁵. Le rapport n'est pas non plus un avis de valeur ni une expertise : personne ne visite le bien. L'aperçu gratuit de votre rapport s'affiche dès l'adresse saisie, et les exemples de rapports pour Berlin ou Madrid montrent la page consacrée aux frais de vente et au net vendeur.

Réduire les frais : négocier les honoraires, vendre sans agence, choisir la date

• Négociez les honoraires avant de signer le mandat. Leur montant et la partie qui les paie sont des clauses du mandat, donc négociables ; comparez plusieurs mandats et lisez la clause pénale⁹. Le guide de la stratégie de prix à la mise en vente rappelle qu'un prix juste dès le départ économise plus que toute remise d'honoraires.
• Vendre sans agence supprime la première ligne du décompte, pas les autres²³⁴⁵ ; vous assumez visites, négociation et rédaction de l'offre, et le comparatif avec ou sans agence pèse le temps contre l'argent.
• Choisissez la date. Trois calendriers comptent. Celui du crédit : l'indemnité disparaît quand la vente suit une mobilité professionnelle, une cessation forcée d'activité ou un décès⁴, et la mainlevée devient inutile un an après la dernière échéance³. Celui de l'impôt : le forfait travaux de 15 % s'ouvre après cinq ans de détention, l'exonération d'impôt sur le revenu après vingt-deux ans, celle des prélèvements sociaux après trente⁵. Celui du marché, où le guide du bon moment pour vendre lit les délais de vente et les indices.

Cet article est une information générale et non un conseil juridique ou fiscal. Les barèmes et taux cités sont ceux en vigueur à la date des sources ; le notaire chargé de la vente établit votre décompte et votre déclaration de plus-value.

Cet article est une information générale et non un conseil juridique, fiscal ou en investissement. Les chiffres et règles portent l’année de leur publication ; consultez la source citée pour la version en vigueur.

Josef Eckmair MBA

Cofondateur de CheckValue · gérant de CBDNOL GmbH · Plus de 20 ans d’expérience immobilière à Tenerife et en Autriche · Relu par Christian Eckmair

Josef Eckmair MBA est cofondateur de CheckValue et gérant de CBDNOL GmbH (Ansfelden, Autriche). Il a plus de 20 ans d’expérience immobilière à Tenerife et en Autriche et écrit sur l’expertise, la fiscalité, les frais de vente et l’estimation pour les professionnels.

Articles de Josef Eckmair →