Haus verkaufen: Kosten, Steuern und was Ihnen netto bleibt

Wer ein Haus verkauft, rechnet mit dem Angebotspreis und wundert sich am Ende über die Überweisung des Treuhänders. Zwischen beiden liegen sechs Kostenposten, von denen nur einer, die Provision, allgemein bekannt ist. Dieser Beitrag geht sie in der Reihenfolge durch, in der sie im Verkauf anfallen, für Österreich zuerst, für Deutschland und die Schweiz jeweils daneben, und rechnet am Ende ein oberösterreichisches Einfamilienhaus bis zum Nettoerlös durch. Wer noch beim Preis steht, findet die Grundlagen im Leitfaden zum Immobilienwert; hier geht es um das, was davon übrig bleibt.

Haus verkaufen: welche Kosten der Verkäufer trägt und welche der Käufer

Die Tabelle zeigt das Muster: Der Käufer zahlt für den Erwerb, der Verkäufer zahlt für seine Vergangenheit, also für den Kredit, das Pfandrecht und den Gewinn. Die Provision ist der einzige Posten, den beide Seiten tragen können.

Maklerprovision: Höchstsatz in Österreich, Halbteilung in Deutschland, Verhandlung in der Schweiz

In Österreich setzt die Immobilienmaklerverordnung den Höchstbetrag als Prozentsatz des Wertes fest: 4 % bei einem Wert bis 36.336,42 € und 3 % bei einem höheren Wert¹, jeweils zuzüglich 20 % Umsatzsteuer, also 3,6 % brutto bei fast jedem Hausverkauf². Das ist eine Obergrenze, kein Tarif; eine niedrigere Provision kann jederzeit vereinbart werden, und beim Kauf gilt kein Bestellerprinzip, sodass der Makler üblicherweise von beiden Seiten kassiert². Für den Verkäufer heißt das: Bei 480.000 € Kaufpreis macht die Provision im Alleinauftrag 17.280 € aus, und die Frage, ob der Makler diese Summe wert ist, hat eine ehrliche Antwort nur, wenn man weiß, was ein Privatverkauf kostet. Der Beitrag Haus verkaufen ohne Makler rechnet beide Wege gegeneinander.

In Deutschland gilt seit Ende 2020 für Wohnungen und Einfamilienhäuser § 656d BGB: Hat nur eine Partei den Maklervertrag geschlossen, ist eine Vereinbarung, die die andere zur Zahlung verpflichtet, nur wirksam, wenn der Auftraggeber mindestens in gleicher Höhe zahlungspflichtig bleibt; der Anspruch gegen die andere Seite wird erst fällig, wenn der Auftraggeber seinen Teil bezahlt und nachgewiesen hat⁵. Der Verkäufer, der den Makler holt, trägt also mindestens die Hälfte.

In der Schweiz kennt das Obligationenrecht keinen gesetzlichen Prozentsatz für den Mäklerlohn; das Honorar ist Verhandlungssache und wird in der Regel als Prozentsatz des Verkaufspreises vereinbart, zahlbar bei Erfolg. Was in Zürich üblich ist, ist es im Jura nicht; holen Sie zwei Angebote.

Vertrag, Treuhand, Grundbuch: die Abwicklung und ihre Kosten

Der österreichische Kaufvertrag wird üblicherweise von einer Rechtsanwaltskanzlei oder einem Notariat errichtet und beglaubigt unterschrieben; dieselbe Stelle berechnet die Grunderwerbsteuer, zeigt den Erwerb dem Finanzamt an und führt den Kaufpreis treuhändig, bis der Käufer im Grundbuch steht⁴. Wer die Vertragserrichtung zahlt, ist Verhandlungssache; in der Praxis ist es der Käufer, weil er den Vertragserrichter aussucht und die Eintragung seines Eigentums braucht. Die Treuhandschaft schützt beide Seiten: Der Käufer zahlt auf ein Anderkonto, der Verkäufer bekommt das Geld, wenn Lastenfreiheit und Eigentumseintragung gesichert sind, nicht früher.

Für den Verkäufer sind zwei Kosten aus der Abwicklung typisch. Erstens die Lastenfreistellung: Das Pfandrecht Ihrer Bank steht im C-Blatt und muss gelöscht werden, wozu die Bank eine Löschungsquittung ausstellt. Für diese Quittung und ihre Beglaubigung darf die Bank kein Entgelt verlangen; der Oberste Gerichtshof hat 2025 ein Entgelt von 130 € als gröblich benachteiligend eingestuft, und bereits bezahlte Beträge können bis zu 30 Jahre zurückgefordert werden⁸. Übrig bleiben die Gerichtsgebühr für das Löschungsgesuch und der Aufwand des Vertragserrichters. Zweitens Sonderwünsche im Vertrag: Eine Räumungsfrist, ein Wohnrecht für einige Monate oder eine Ratenzahlung kosten Vertragsarbeit, die jemand bezahlt.

In Deutschland ist die Rollenverteilung fester: Der Käufer trägt Notar und Grundbuch, der Verkäufer die Löschung seiner Grundschuld und die Beschaffung der Löschungsbewilligung. In der Schweiz beurkundet das Notariat öffentlich, die Gebühren sind kantonal und werden je nach Kanton geteilt oder dem Käufer zugewiesen.

Steuern beim Verkauf: ImmoESt, Spekulationsfrist, Grundstückgewinnsteuer

Die Immobilienertragsteuer erfasst in Österreich den Gewinn aus privaten Grundstücksverkäufen mit einem festen Satz von 30 %, der seit dem 1. Jänner 2016 gilt³. Der Gewinn ist Veräußerungserlös minus Anschaffungskosten; Herstellungsaufwand wie Anbau oder Aufstockung und Instandsetzungsaufwand wie der Tausch wesentlicher Gebäudeteile erhöhen die Anschaffungskosten, laufende Instandhaltung wie Ausmalen oder Böden schleifen nicht⁹. Abziehen dürfen Sie außerdem die Kosten der Mitteilung ans Finanzamt und der Selbstberechnung; Maklergebühren, Inserate und Gutachten bleiben steuerlich unbeachtet⁹. Die Steuer berechnet und überweist der Parteienvertreter, also Notar oder Rechtsanwalt, wenn er auch die Grunderwerbsteuer des Käufers selbst berechnet⁹. Sie sehen die ImmoESt also nicht als Steuerbescheid, sondern als Abzug in der Treuhandabrechnung.

Hauptwohnsitz- und Herstellerbefreiung

Steuerfrei bleibt der Verkauf von Eigenheimen mit höchstens zwei Wohnungen und von Eigentumswohnungen samt Grund bis 1.000 m², wenn das Objekt dem Verkäufer durchgehend ab der Anschaffung mindestens zwei Jahre oder innerhalb der letzten zehn Jahre mindestens fünf Jahre als Hauptwohnsitz gedient hat und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird⁹. Die Finanzverwaltung toleriert beim ersten Tatbestand ein Jahr Verzögerung beim Einzug und ein Jahr Vorlauf beim Auszug, beim zweiten ein Jahr Verbleib nach dem Verkauf⁹. Wer die Wohnung geerbt oder geschenkt bekommen hat, muss die Fristen selbst erfüllt haben; Zeiten als Mitbewohner der Eltern zählen beim Fünfjahrestatbestand mit⁹. Was das für ein geerbtes Haus bedeutet, führt der Beitrag zu Erbschaft, Steuer und Bewertung weiter.

Die Herstellerbefreiung stellt den Gewinn aus einem selbst hergestellten Gebäude frei, also einem Bau, bei dem der Verkäufer das Baurisiko getragen hat. Sie erfasst nur das Gebäude, nicht den Grund, geht nicht auf Geschenknehmer über und entfällt, wenn das Gebäude in den letzten zehn Jahren vermietet war; treffen beide Befreiungen zu, hat die Hauptwohnsitzbefreiung Vorrang⁹.

Altvermögen: 4,2 % vom Erlös

Für Grundstücke, die vor dem 1. April 2002 angeschafft wurden und am 31. März 2012 nicht mehr steuerverfangen waren, gilt statt der Gewinnrechnung eine Pauschale: 86 % des Erlöses gelten als Anschaffungskosten, die restlichen 14 % werden mit 30 % besteuert, was 4,2 % des Verkaufserlöses ergibt³⁹. Wurde das Grundstück nach dem 31. Dezember 1987 in Bauland umgewidmet, sind es 18 %³. Ein 1985 gekauftes Haus, das heute um 480.000 € verkauft wird, kostet also 20.160 € ImmoESt, unabhängig davon, wie hoch der Gewinn wirklich ist; greift die Hauptwohnsitzbefreiung, entfällt auch diese Pauschale.

In Deutschland gibt es keine eigene Steuer, sondern § 23 EStG: Liegen zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn mit dem persönlichen Einkommensteuersatz zu versteuern; ausgenommen sind Objekte, die ausschließlich oder im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden⁶. In der Schweiz erhebt jeder Kanton eine Grundstückgewinnsteuer; die Eidgenössische Steuerverwaltung beschreibt sie in ihrem Dossier Steuerinformationen ebenso wie die kantonale Handänderungssteuer⁷. In den meisten Kantonen sinkt der Satz mit der Haltedauer und steigt bei kurzer Haltedauer mit einem Zuschlag; wer nach drei Jahren verkauft, zahlt anders als wer nach zwanzig verkauft.

Dies ist eine allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Bei der ImmoESt entscheiden Details wie Umwidmung, Vermietung oder ein Erbfall, und die klärt Ihre Steuerberatung.

Vor dem Inserat: Energieausweis, Unterlagen, Reparaturen, Räumung

Der Energieausweis ist in Österreich Pflicht des Verkäufers: Er muss den Kaufinteressenten rechtzeitig vor deren Vertragserklärung einen höchstens zehn Jahre alten Ausweis vorlegen und ihn binnen 14 Tagen nach Vertragsabschluss aushändigen; beim Verkauf einer einzelnen Wohnung darf er zwischen dem Ausweis für das Gebäude und dem für die Wohnung wählen, ausschließen lässt sich die Pflicht nicht¹⁰. Bestellen Sie ihn, bevor das Inserat online geht, denn ein Käufer, der beim ersten Besichtigungstermin nach dem Heizwärmebedarf fragt und keine Antwort bekommt, verhandelt danach anders.

Unterlagen, die Käufer und deren Banken sehen wollen: Grundbuchauszug, Bauakt mit Bewilligungen und Fertigstellungsanzeige, Pläne, bei Eigentumswohnungen Wohnungseigentumsvertrag, Rücklagenstand und Protokolle. Alles, was der Käufer nicht findet, wird zum Preisabzug oder zur Verzögerung.

Reparaturen lohnen sich vor dem Verkauf nur, wenn sie ein sichtbares Problem beseitigen: die tropfende Armatur, den defekten Rollladen, den Schimmelfleck im Bad. Eine neue Küche für den Käufer ist eine Investition in den Geschmack eines Fremden. Was Käufer wirklich bezahlen, steht im Beitrag zur Wertsteigerung einer Immobilie.

Räumung: Ein leeres Haus verkauft sich anders als ein volles. Kalkulieren Sie Entrümpelung und Endreinigung ein; sie sind keine großen Posten, aber sie fallen vor der Auszahlung an, nicht danach.

Kredit ablösen: Löschungsquittung und Vorfälligkeitsentschädigung

Die Restschuld Ihres Kredits wird aus dem Treuhandkonto direkt an die Bank überwiesen; im Gegenzug gibt die Bank die Löschungsquittung frei. Zwei Dinge können hier Geld kosten.

Bei einem Fixzinskredit darf die Bank für die vorzeitige Rückzahlung eine Entschädigung verlangen. Das Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz begrenzt sie zweifach: Sie darf die Zinsen, die Sie bis zum Ende der Laufzeit für den zurückgezahlten Betrag gezahlt hätten, nicht übersteigen, und sie ist mit 0,5 % des vorzeitig zurückgezahlten Betrags gedeckelt, wenn bis zum vereinbarten Ende höchstens ein Jahr fehlt, sonst mit 1 %¹¹. Für Zeiträume ohne festen Sollzinssatz, also bei variabler Verzinsung, darf die Bank gar keine Entschädigung verlangen¹¹. Fragen Sie Ihre Bank in jedem Fall schriftlich nach dem Ablösebetrag zu einem konkreten Datum, bevor Sie das Anbot annehmen.

Für die Löschungsquittung und deren Beglaubigung darf die Bank nichts verlangen⁸. Wenn Ihre Bank es dennoch tut, verweisen Sie auf die Entscheidung des OGH von 2025; wenn sie es früher getan hat, holen Sie das Geld mit dem Musterbrief der Arbeiterkammer zurück⁸.

In Deutschland berechnet die Bank die Vorfälligkeitsentschädigung nach dem Zinsschaden, ohne die österreichische Prozentgrenze; nach zehn Jahren ab Vollauszahlung ist eine Kündigung mit sechsmonatiger Frist ohne Entschädigung möglich (§ 489 BGB). In der Schweiz kostet der vorzeitige Ausstieg aus einer Festhypothek die Differenz zwischen vereinbartem Zins und Wiederanlagezins über die Restlaufzeit; bei langen Restlaufzeiten ist das der größte Posten des ganzen Verkaufs, und die Übernahme der Hypothek durch den Käufer wird zum Verhandlungsargument.

Was von 480.000 € in Linz-Land netto bleibt, mit und ohne Hauptwohnsitzbefreiung

Ein Einfamilienhaus im Bezirk Linz-Land, 2015 um 330.000 € gekauft, wird 2026 um 480.000 € verkauft; auf dem Haus lastet ein Fixzinskredit mit 150.000 € Restschuld und vier Jahren Restlaufzeit. Alle Beträge sind Beispielwerte, keine echte Adresse. Die linke Spalte zeigt den Verkauf des Hauptwohnsitzes, die rechte den Verkauf eines vermieteten Hauses ohne Befreiung.

Ohne Steuer und ohne die Restschuld selbst kosten Verkauf und Kreditablösung im Beispiel 20.730 €, also 4,3 % des Preises; die Hauptwohnsitzbefreiung ist mit 44.850 € der größte Einzelposten der ganzen Rechnung. Genau deshalb gehört die Frage, ob und wie lange Sie im Haus gewohnt haben, an den Anfang jeder Verkaufsüberlegung, nicht ans Ende. Hätte der Verkäufer 2015 zusätzlich 40.000 € in ein neues Dach gesteckt, würde der Instandsetzungsaufwand den Gewinn in der rechten Spalte um diesen Betrag senken und die Steuer um 12.000 €⁹; die Rechnungen dafür sind also elf Jahre lang bares Geld.

Wertspanne, Verkaufskosten und Vermarktungsdauer im Bericht, die ImmoESt rechnen Sie selbst

Für einen Verkäufer sind drei Seiten des Berichts der Anfang dieser Rechnung. Die Wertspanne setzt den realistischen Verkaufspreis, den die Tabelle oben voraussetzt, und zeigt den Quadratmeterpreis gegen den Bezirksdurchschnitt. Direkt daneben stehen die geschätzten Verkaufskosten und der Nettoerlös für die Adresse, gerechnet mit den im Land üblichen Sätzen für Provision und Abwicklung; das ist die Zeile, die Rechner auf Portalen als Prozentsatz abkürzen. Und die Vermarktungsdauer der Gegend sagt, wie lange Sie den Kredit voraussichtlich weiterbedienen, bevor der Treuhänder auszahlt.

Was der Bericht nicht kennt, ist Ihre Vergangenheit: den Anschaffungspreis, die Jahre als Hauptwohnsitz, die Dachrechnung von 2015. Die Immobilienertragsteuer und die Kreditablösung bleiben deshalb Ihre Zeilen, und ein Gutachten oder eine Steuerauskunft ersetzt der Bericht nicht. Die Seite mit Verkaufskosten und Nettoerlös sehen Sie im Musterbericht Wien auf der Startseite; für Ihre eigene Adresse zeigt die kostenlose Vorschau den Aufbau vor dem Kauf.

Kosten senken: Provision, Privatverkauf, Zeitpunkt

Drei Stellschrauben bewegen den Nettoerlös, in absteigender Wirkung:

1. Die Steuer durch Timing. Zwei Jahre durchgehender Hauptwohnsitz ab der Anschaffung oder fünf Jahre innerhalb der letzten zehn entscheiden über 30 % des Gewinns⁹. Wer knapp davor steht, verkauft später. In Deutschland ist die Zehnjahresfrist des § 23 EStG dieselbe Art von Kalenderfrage⁶.
2. Die Provision. 3 % plus USt sind ein Höchstbetrag¹². Verhandeln Sie den Satz vor dem Alleinauftrag, nicht danach, und lassen Sie sich sagen, was der Makler dafür tut: Bewertung, Unterlagen, Besichtigungen, Verhandlung, Abwicklung bis zur Treuhand. Der Privatverkauf spart die Provision und kostet Zeit, Inserate, einen Energieausweis, den Sie ohnehin brauchen, und die Bewertung; wie sich das rechnet, steht im Beitrag zum Verkauf ohne Makler.
3. Der Marktzeitpunkt. Der Häuserpreisindex von Statistik Austria lag im 2. Quartal 2026 vorläufig 5,1 % über dem Vorjahresquartal, bestehender Wohnraum ebenfalls 5,1 %, neuer Wohnraum 4,9 %; 2025 hatten sich Wohnimmobilien um 2,6 % verteuert¹². Ein Jahr Warten hat in diesem Umfeld mehr gebracht als jede Provisionsverhandlung, aber Indizes beschreiben die Vergangenheit. Wann Verkaufen sinnvoll ist, behandelt der Beitrag zum richtigen Verkaufszeitpunkt, und wie der Angebotspreis gesetzt wird, ohne Geld liegen zu lassen, der Beitrag zur Festlegung des Angebotspreises. Wer stattdessen vermieten will, findet den Vergleich im Beitrag vermieten oder verkaufen.

Was Sie nicht senken können, sind die Posten des Käufers, und die bestimmen mit, was er zahlen kann: Zu seinen 480.000 € kommen Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr und Vertragserrichtung⁴. Ein Verkäufer, der das mitdenkt, versteht, warum das Anbot unter dem Inseratspreis liegt.

Dies ist eine allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Sätze, Fristen und Grenzen tragen das Jahr ihrer Quelle; die geltende Fassung finden Sie dort.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Zahlen und Regeln tragen das Jahr ihrer Veröffentlichung; die aktuelle Fassung finden Sie in der zitierten Quelle.

Josef Eckmair MBA

Mitgründer von CheckValue · Geschäftsführer der CBDNOL GmbH · Über 20 Jahre Immobilienerfahrung auf Teneriffa und in Österreich · Geprüft von Christian Eckmair

Josef Eckmair MBA ist Mitgründer von CheckValue und Geschäftsführer der CBDNOL GmbH (Ansfelden, Österreich). Er hat über 20 Jahre Immobilienerfahrung auf Teneriffa und in Österreich und schreibt über Gutachten, Steuern, Verkaufskosten und Bewertungen für Profis.

Artikel von Josef Eckmair →