Relevé de propriété, matrice cadastrale, titre : les documents fonciers

Le vendeur apporte « son titre », l'agent réclame « le cadastre », le notaire commande « l'état hypothécaire » et la banque exige « une attestation de propriété ». Quatre documents, tenus par des services différents, qui ne disent pas la même chose et se contredisent parfois. Ce guide les remet dans l'ordre (plan et matrice, fichier immobilier, acte du notaire), montre comment lire un relevé de propriété bloc par bloc, et dit ce qu'un rapport d'estimation en tire ou non. Pour la question qui mène le plus souvent à ces documents, comment savoir à qui appartient une maison, le guide pilier détaille les démarches et leurs coûts.

Trois couches de documents, trois administrations : cadastre, publicité foncière, notaire

Le cadastre est né pour répartir l'impôt foncier, la publicité foncière pour rendre les transferts opposables aux tiers, l'acte notarié pour constater l'accord des parties. La parcelle relie les trois : sa référence figure dans chacun d'eux.

Le plan cadastral : section, parcelle, contenance, et ce qu'il ne prouve pas

Une commune se divise en sections, désignées par une ou deux lettres, elles-mêmes découpées en feuilles ; chaque feuille porte des parcelles numérotées, bâties ou non⁴. La référence complète d'une parcelle s'écrit donc commune, préfixe éventuel (communes fusionnées), section et numéro : « Nantes, section BX, n° 123 », par exemple. Relevez-la d'abord : en ligne comme en mairie, la recherche part d'une adresse ou d'une référence, jamais d'un nom¹.

Le plan est le seul des trois documents intégralement public. Le Plan cadastral informatisé existe en deux produits : le PCI Vecteur, qui couvre 34 700 communes sur près de 35 000, et le PCI Image pour les feuilles seulement scannées ; Strasbourg et ses voisines restent hors format PCI pour des raisons historiques ; les fichiers sont diffusés sous Licence Ouverte 2.0, mis à jour le 16 septembre 2026⁴. Le portail cadastre.data.gouv.fr borne cette ouverture : parcelles, sections, bâti et habillage, mais ni les fichiers des propriétés ni ceux des propriétaires⁵. Sur papier, un extrait A4 ou A3 ne coûte rien ; une feuille A0 complète revient à 9,50 € (18 € en version plastifiée), et le fichier numérique à 5,50 € par feuille pour les 200 premières, dégressif ensuite¹.

Ce qu'il ne prouve pas compte autant. Le ministère de la Justice le résume : portée fiscale, aucune limite fixée, aucun nom porté ; délimiter un terrain exige un bornage dressé par un géomètre-expert². La contenance cadastrale vient de levés parfois anciens : un acte de vente peut afficher une autre surface sans erreur au sens du cadastre. Les règles applicables à la parcelle (constructibilité, servitudes d'utilité publique) se lisent sur le Géoportail de l'urbanisme, qui recensait, au 27 septembre 2026, 89 352 actes de servitudes d'utilité publique et 322 schémas de cohérence territoriale⁶.

La matrice cadastrale et le relevé de propriété : ce que dit chaque ligne

La matrice est le versant écrit du cadastre : un document refait chaque année qui réunit, propriétaire par propriétaire, la liste de ses parcelles et de ses immeubles bâtis dans la commune ; chacune de ces fiches est un relevé de propriété, ou extrait de matrice². On l'interroge au centre des impôts fonciers, par nom ou par références cadastrales, sans jamais dépasser une commune (un arrondissement à Paris, Lyon et Marseille), au moyen d'un formulaire ; un extrait demandé de façon ponctuelle est gratuit¹. Le propriétaire lui-même obtient la version complète de sa fiche, état civil et motifs d'exonération compris ; les autres demandeurs reçoivent une version allégée¹. Ce guichet est conçu pour une demande à la fois : les professionnels tentés d'en tirer un fichier de secteur liront d'abord les règles de la prospection immobilière sous le RGPD.

Les trois blocs du relevé

L'en-tête donne l'année, le département, la commune et son code, la désignation du ou des propriétaires avec leur adresse, et la nature du droit quand il est démembré ou partagé : usufruitier, nu-propriétaire, quotes-parts d'indivision.

Le bloc des propriétés bâties décrit chaque local : section et numéro de plan, adresse avec le code de la voie, identifiant du local (bâtiment, entrée, niveau, porte), nature du local (maison, appartement, dépendance), catégorie de classement et revenu cadastral.

Le bloc des propriétés non bâties décrit le sol : section et numéro, lieu-dit ou adresse, nature de culture ou d'occupation (sol, jardin, terre, bois), contenance en hectares, ares et centiares, revenu cadastral. Le total des revenus cadastraux, en bas de page, sert d'assiette à la taxe foncière.

La valeur locative cadastrale n'est pas une valeur de marché

Le revenu cadastral découle de la valeur locative cadastrale, qui n'a rien d'un loyer réel : l'administration la définit comme le loyer annuel théorique que le bien produirait s'il était loué, calculé forfaitairement d'après les conditions du marché locatif de 1970 pour le bâti (1961 pour le non bâti, 1975 dans les DOM) et actualisé chaque année par des coefficients forfaitaires⁷. Elle sert au calcul des taxes foncières et de la taxe d'habitation⁷, pas à fixer un prix. Les écarts entre cette assiette et la valeur réelle, et les recours, sont détaillés dans le guide de la valeur fiscale face à la valeur de marché.

Le fichier immobilier du service de la publicité foncière : propriétaires, prix, hypothèques

Là où le cadastre dit qui paie l'impôt, le fichier immobilier dit qui détient quel droit et depuis quel acte. N'importe qui, particulier ou société, peut interroger le service de la publicité foncière dont dépend l'immeuble pour savoir qui l'a possédé successivement et à quel prix il a changé de mains, et pour obtenir la copie des actes et du règlement de copropriété³. Le régime dépend de la date de la formalité : après le 1er janvier 1956, la demande porte sur un ou plusieurs immeubles, ou sur les immeubles d'une personne désignée ; avant 1956, on demande la copie des actes de transmission, des bordereaux d'inscriptions hypothécaires en cours ou des règlements de copropriété, ou un relevé des formalités au nom d'une personne³. Dix jours pour répondre ; au-delà, vous pouvez saisir la Cada³.

Pour la période postérieure à 1956, l'imprimé est le n° 3233-SD, millésime 2026, dont la notice n° 3241-NOT-SD parle encore de « renseignements hypothécaires »⁸. Les tarifs sont ceux de cette notice ; le règlement se fait en espèces jusqu'à 300 €, par chèque ou par virement, l'envoi postal étant facturé en plus³. En Moselle, dans le Bas-Rhin et le Haut-Rhin, la publicité foncière est tenue par le Livre foncier, avec des règles propres³.

Cette réponse a deux usages pratiques. Elle permet d'abord de vérifier que le vendeur est bien le titulaire du dernier acte publié et de repérer une indivision ou une société ; le guide des biens détenus par une société ou une indivision explique comment lire ces cas. Elle révèle ensuite les charges : les inscriptions d'hypothèques et de privilèges n'apparaissent que dans ce fichier, et c'est pour cette raison que le notaire lève un état hypothécaire avant toute vente.

Le titre de propriété : l'acte notarié, sa copie, l'attestation après succession

Le titre de propriété est l'acte authentique qui a transféré la propriété au propriétaire actuel : vente, donation, partage, adjudication. L'original, la minute, reste chez le notaire qui l'a reçu ; le propriétaire détient une copie authentique, remise une fois l'acte publié au fichier immobilier, publication qui rend le transfert opposable aux tiers et alimente la réponse de la publicité foncière³.

Titre perdu ? Le notaire, ou son successeur, délivre une nouvelle copie de la minute ; la publicité foncière fournit, sur formulaire, la copie de l'acte publié depuis 1956, sous dix jours et au tarif de la notice³.

Après un décès, aucun acte de vente ne transfère la propriété aux héritiers. C'est l'attestation de propriété, ou attestation notariée, dressée par le notaire de la succession et publiée au fichier immobilier, qui constate le transfert ; pour les héritiers, elle tient lieu de titre. L'attestation de propriété qu'une agence ou un bailleur réclame au quotidien est autre chose : un certificat que le notaire délivre à partir de l'acte pour prouver, sans le produire entier, votre qualité de propriétaire.

Lire le relevé de propriété d'une maison à Nantes, puis sa fiche DVF

Exemple construit, adresse et chiffres fictifs. Un couple envisage d'acheter une maison à Nantes ; le vendeur a transmis son relevé de propriété.

Le même numéro de parcelle ouvre la seconde vérification. Le fichier « Demandes de valeurs foncières », que les services de la publicité foncière alimentent avec les actes qu'ils reçoivent et les références cadastrales, couvre les mutations des cinq dernières années et se consulte par parcelle dans l'application « Données de valeur foncière »⁹. Pour BX 123, la fiche fictive indique une vente le 12 mai 2024 à 385 000 €, maison de 105 m² de surface réelle bâtie, 5 pièces, terrain de 450 m². Cette fiche apprend trois choses. La contenance concorde avec le relevé, tandis que la surface bâtie ne figure que dans DVF. Le prix de 385 000 € et le revenu cadastral de 1 862 € n'ont aucun rapport arithmétique : l'un est un prix de marché, l'autre une assiette fiscale de 1970 actualisée⁷. Et le vendeur de 2026 a acheté en 2024 : la question du prix demandé se pose autrement, avec les ventes voisines publiées depuis. La DGFiP interdit d'utiliser ces fichiers pour réidentifier des personnes⁹ : on compare des biens, pas des vendeurs.

Parcelle, ventes et risques dans le rapport CheckValue, sans titre ni hypothèques

Pour qui tient ces documents en main, le rapport CheckValue fait trois choses utiles à partir des données publiques françaises. Il reproduit la photographie aérienne officielle du terrain, présente aussi dans le PDF, et la vue satellite, pour vérifier que la maison visitée, le plan et la fiche DVF désignent le même terrain. Il construit sa fourchette de valeur sur les ventes publiées près de l'adresse et documente les corrections qu'il applique (année de construction, état, stationnement, étiquette énergétique) en indiquant le coefficient retenu et l'origine de ce coefficient, ce qui met le prix demandé en regard des ventes de la rue plutôt que du revenu cadastral. Et il place la parcelle sur les cartes officielles de risques et de nuisances (inondation, bruit, énergie), que ni le relevé ni le titre ne mentionnent.

Ce qu'il ignore mérite d'être dit aussi nettement. Le rapport ne consulte ni le fichier immobilier ni le titre : hypothèques, servitudes privées, chaîne des propriétaires et conformité des surfaces de l'acte lui échappent. Un propriétaire inscrit n'y figure que pour une adresse américaine, les comtés y publiant leurs registres ; pour une adresse en France, cette ligne n'existe pas, et la démarche décrite ici reste la seule voie. Le centre d'aide répond aux questions sur le contenu du rapport, et l'aperçu gratuit du rapport montre chaque section avant tout paiement.

Erreurs fréquentes dans les documents fonciers et comment les faire corriger

• Un nom périmé dans la matrice. La matrice suit les actes publiés avec retard, et un décès ancien laisse parfois le défunt comme redevable. La publication de l'attestation notariée au fichier immobilier met le cadastre à jour ; à défaut, réclamation au centre des impôts fonciers avec l'acte à l'appui.
• Un local absent ou une contenance fausse. Une extension jamais déclarée, une piscine, un garage manquent au bloc des propriétés bâties ; on les régularise par une déclaration de construction nouvelle ou de changement de consistance auprès du même centre, ce qui modifie le revenu cadastral et la taxe foncière.
• Une limite contestée. Le plan ne tranche pas². Seul un bornage amiable ou judiciaire, dressé par un géomètre-expert, fixe la limite ; le procès-verbal est ensuite publié et l'acte de vente y renvoie.
• Un acte introuvable. Copie auprès du notaire détenteur de la minute ou de la publicité foncière, par formulaire, avec la référence de parcelle et la date approximative de l'acte³.
• Une vente absente de DVF. Les fichiers sont actualisés en avril et en octobre, et l'Alsace, la Moselle et Mayotte n'y figurent pas⁹ ; le prix d'une vente récente se demande alors à la publicité foncière³.

Cet article est une information générale et non un conseil juridique ou fiscal. Les tarifs et délais cités sont ceux des pages officielles à la date indiquée dans les sources ; les services dont dépend le bien confirment ceux qui s'appliquent à votre demande.

Cet article est une information générale et non un conseil juridique, fiscal ou en investissement. Les chiffres et règles portent l’année de leur publication ; consultez la source citée pour la version en vigueur.

Josef Eckmair MBA

Cofondateur de CheckValue · gérant de CBDNOL GmbH · Plus de 20 ans d’expérience immobilière à Tenerife et en Autriche · Relu par Christian Eckmair

Josef Eckmair MBA est cofondateur de CheckValue et gérant de CBDNOL GmbH (Ansfelden, Autriche). Il a plus de 20 ans d’expérience immobilière à Tenerife et en Autriche et écrit sur l’expertise, la fiscalité, les frais de vente et l’estimation pour les professionnels.

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