Einheitswert, Grundsteuerwert, Verkehrswert: Steuerwert ist kein Marktwert

Der Einheitswert steht im Kaufvertrag, im Grundsteuerbescheid und im Schenkungsvertrag, und regelmäßig hält ihn jemand für den Wert des Hauses. Das ist die teuerste Verwechslung, die man mit einem Bescheid machen kann: Erben rechnen zu niedrig, Käufer halten einen Kaufpreis für überzogen, Verkäufer fragen sich, ob der Makler übertreibt. Dieser Beitrag erklärt, wie die Steuerwerte in Österreich, Deutschland und der Schweiz entstehen, warum sie vom Marktwert abweichen müssen und was Sie tun können, wenn der Bescheid falsch ist. Wie der Marktwert selbst aus Kaufpreisen hergeleitet wird, zeigt der Leitfaden Was ist mein Haus wert. Die folgenden Abschnitte handeln von den Zahlen, mit denen er verwechselt wird.

Steuerwert, Bankwert, Marktwert: welche Zahl wofür gemacht ist

Die Tabelle zeigt das Grundmuster: Jeder Steuerwert ist für eine Steuer gebaut und für nichts anderes. Wer ihn für Kauf, Verkauf oder Erbteilung verwendet, misst mit einem Instrument, das dafür nie geeicht wurde.

Der Einheitswert in Österreich: Preisniveau 1973, Steuermessbetrag, Hebesatz der Gemeinde

Das Bewertungsgesetz 1955 sieht vor, dass die Einheitswerte des Grundvermögens allgemein festgestellt werden, und zwar in Zeitabständen von je neun Jahren nach den Verhältnissen zu Beginn des Kalenderjahres¹. Für Häuser und Wohnungen gelten die Bewertungsregeln des § 53 BewG in der Fassung von 1972 mit Bezugszeitraum ab 1. Jänner 1973, und die so ermittelten Einheitswerte des Grundvermögens waren ab 1. Jänner 1983 um 35 vH zu erhöhen¹. Neue Häuser werden bei der Nachfeststellung auf dieses Preisniveau zurückgerechnet: Ein Neubau aus 2024 erhält also einen Einheitswert, als stünde er 1973. Der Bescheid des Finanzamts nennt den Wert, den Steuermessbetrag und die Art des Grundstücks (Einfamilienhaus, Mietwohngrundstück, gemischt genutzt); im Grundbuch steht er nicht.

Die Grundsteuer selbst rechnet in drei Schritten. Besteuerungsgrundlage ist der Einheitswert². Auf ihn wendet das Finanzamt die Steuermesszahl an, im Regelfall 2 Promille; Einfamilienhäuser zahlen für die ersten 3.650 Euro nur 0,5 Promille und für die folgenden 7.300 Euro 1 Promille, Mietwohngrundstücke für die ersten 3.650 Euro 1 Promille und für weitere 3.650 Euro 1,5 Promille; das Ergebnis, auf volle Cent gerundet, ist der Steuermessbetrag². Den Jahresbetrag ermittelt die Gemeinde, indem sie den Messbetrag mit ihrem Hebesatz multipliziert, den sie nach dem Finanzausgleichsgesetz festsetzt²; das FAG 2024 ermächtigt die Gemeinden zu Hebesätzen bis zum Ausmaß von 500 Prozent, änderbar nur einmal jährlich bis 30. Juni mit Rückwirkung auf den Jahresbeginn³. Der Bescheid der Gemeinde gilt bis zur nächsten Haupt- oder Neuveranlagung auch für die Folgejahre².

Der Grundstückswert ist eine andere Zahl. Er gilt nur für die Grunderwerbsteuer bei unentgeltlichen Erwerben, also bei Schenkung und Erbschaft, und wird entweder pauschal aus Bodenwert plus Gebäudewert mit Abschlägen für Alter und Gebäudeart berechnet oder als 71,25 Prozent des Betrags aus den Immobilien-Durchschnittspreisen der Statistik Austria; der Einheitswert dient dort nur noch für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke⁶. Wer ein Haus erbt, hat es also mit zwei Steuerwerten zu tun, die um ein Vielfaches auseinanderliegen; welcher wann zählt, behandelt der Beitrag zur Bewertung einer geerbten Immobilie.

Der Grundsteuerwert in Deutschland seit 2025: Bundesmodell und fünf Ländermodelle

Deutschland hat den Einheitswert abgeschafft, aus demselben Grund, aus dem er in Österreich so niedrig ist: Das Bundesverfassungsgericht erklärte 2018 die Bewertung von Grundstücken mit veralteten Einheitswerten für verfassungswidrig, und der Gesetzgeber schuf 2019 mit dem Grundsteuer-Reformgesetz die Neuregelung samt Öffnungsklausel für die Länder⁸. Die erste Hauptfeststellung der Grundsteuerwerte erfolgte auf den 1. Januar 2022 für die Hauptveranlagung auf den 1. Januar 2025⁴; alle sieben Jahre folgt eine neue⁴.

Im Bundesmodell rechnet das Finanzamt Wohngrundstücke im Ertragswertverfahren: Der Grundsteuerwert ist die Summe aus dem kapitalisierten Reinertrag und dem abgezinsten Bodenwert⁴. Der Rohertrag kommt nicht aus dem Mietvertrag, sondern aus der Anlage 39 des Gesetzes, die monatliche Nettokaltmieten je Quadratmeter nach Land, Gebäudeart, Wohnfläche und Baujahr vorgibt, korrigiert um Zu- und Abschläge je Mietniveaustufe der Gemeinde⁴; der Bodenwert stammt aus dem Bodenrichtwert der Gutachterausschüsse, der bei unbebauten Grundstücken direkt mit der Fläche multipliziert wird⁴. Die Steuermesszahl beträgt für Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum 0,31 Promille des Grundsteuerwerts; unbebaute Grundstücke und die übrigen bebauten Grundstücke tragen 0,34 Promille, geförderter Wohnraum erhält einen Abschlag von einem Viertel, Baudenkmäler einen von einem Zehntel⁹. Die Gemeinde bestimmt den Hebesatz, den sie bis zum 30. Juni mit Wirkung vom Jahresbeginn beschließen muss, und kann für baureife unbebaute Grundstücke aus städtebaulichen Gründen einen gesonderten, höheren Hebesatz festsetzen¹⁰.

Fünf Länder rechnen anders. Baden-Württemberg wendet ein modifiziertes Bodenwertmodell an, bei dem Grundstücksfläche und Bodenrichtwert multipliziert werden und das Gebäude keine Rolle spielt; Bayern ein wertunabhängiges Flächenmodell, in dem Grundstücks- und Wohnfläche mit Äquivalenzzahlen multipliziert werden; Hamburg ein Wohnlagemodell, Hessen ein Flächen-Faktor-Verfahren, Niedersachsen ein Flächen-Lage-Modell; Berlin, Bremen, das Saarland und Sachsen bleiben beim Bundesmodell mit abweichender Steuermesszahl⁸. Für Eigentümer heißt das: Ob der Wert im Bescheid mit dem Marktwert überhaupt etwas zu tun hat, hängt vom Bundesland ab. In Bayern ist er eine Flächenzahl, in Baden-Württemberg ein reiner Bodenwert, im Bundesmodell ein typisierter Ertragswert.

Der Steuerwert in der Schweiz: Vermögenssteuer nach Kanton, Eigenmietwert bis zum Systemwechsel

Die Schweiz kennt keine bundesweite Grundsteuer; Liegenschaften werden in der kantonalen Vermögenssteuer erfasst. Das Steuerharmonisierungsgesetz verlangt, Aktiven grundsätzlich zum Verkehrswert zu bewerten, und die Kantone bewerten nicht landwirtschaftliche Liegenschaften mehrheitlich zum Verkehrswert, zum Ertragswert oder zum Verkehrswert unter Berücksichtigung des Ertragswerts: reiner Verkehrswert etwa in Appenzell Ausserrhoden, Appenzell Innerrhoden, St. Gallen, Aargau und Thurgau, Verkehrswert unter Berücksichtigung des Ertragswerts in Schwyz, Solothurn, Schaffhausen, Wallis und Jura, das Mittel aus beiden in der Waadt⁵. Der Steuerwert wird nicht jährlich, aber periodisch neu festgelegt, und Begriffe wie „Katasterwert“ oder „amtliche Schatzung“ bedeuten je Kanton etwas anderes⁵. Zwischen zwei Schätzungen bleibt der Steuerwert stehen, während der Markt weiterläuft⁵.

Der zweite Schweizer Steuerwert ist der Eigenmietwert, den Selbstnutzer bisher als Einkommen versteuern. Am 28. September 2025 hat das Stimmvolk den Bundesbeschluss über die kantonalen Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften mit 57,7 Prozent Ja angenommen, 14 Stände und 5 Halbkantone stimmten dafür; weil das Gesetz über den Systemwechsel damit verknüpft ist, ist die Abschaffung des Eigenmietwerts zustande gekommen, das Inkrafttreten bestimmt der Bundesrat, und bei einem Hypothekarzinsniveau von rund 1,5 Prozent rechnet der Bund mit Mindereinnahmen von rund 1,8 Milliarden Franken⁷. Für die Bewertungsfrage ändert das wenig: Die Vermögenssteuer und ihr Steuerwert bleiben.

Warum ein niedriger Steuerwert kein Schnäppchen anzeigt

Die Abweichung ist kein Fehler, sie ist eingebaut. Ein Steuerwert muss für Millionen Objekte gleichzeitig, ohne Besichtigung und mit vertretbarem Verwaltungsaufwand festgestellt werden. Das geht nur mit Typisierung: Tabellenmieten statt Mietvertrag, Bodenrichtwertzonen statt Grundstück, Bauperioden statt Zustand, in Österreich zusätzlich ein Preisniveau, das seit 1973 eingefroren ist¹. Der Markt dagegen bewertet jedes Haus einzeln, heute, mit Blick auf Straße, Zustand, Energieausweis und den Käufer, der gerade sucht.

Daraus folgen drei Regeln für das Lesen eines Bescheids. Erstens: Der Abstand zwischen Steuerwert und Marktwert ist in Österreich riesig und für alle ähnlich, also ohne Informationswert über das einzelne Haus. Zweitens: Im deutschen Bundesmodell ist der Abstand klein genug, dass er in beide Richtungen ausschlagen kann; ein Grundsteuerwert über dem Marktwert ist ein Fall für den Einspruch, einer darunter kein Schnäppchen, sondern eine niedrige Mietniveaustufe oder ein niedriger Bodenrichtwert. Drittens: In der Schweiz sagt ein tiefer Steuerwert oft nur, dass der Kanton lange nicht mehr geschätzt hat⁵. Wer wissen will, ob ein Kaufpreis fair ist, braucht Vergleichskäufe und den amtlichen Preisindex; die Zahl im Bescheid ersetzt beides nicht. Auch bei Trennungen taucht der Einheitswert als „Wert des Hauses“ auf, mit teuren Folgen für den ausziehenden Partner; wie die Aufteilung richtig gerechnet wird, steht im Beitrag zur Auszahlung des Partners bei der Scheidung.

Bescheid anfechten: Beschwerde (AT), Einspruch mit 40-Prozent-Regel (DE), Einsprache (CH)

Österreich. Zwei Bescheide, zwei Adressaten. Den Einheitswertbescheid und den Grundsteuermessbescheid erlässt das Finanzamt, den Grundsteuerbescheid mit dem Jahresbetrag die Gemeinde². Prüfen Sie im Einheitswertbescheid die Grundstücksart (ein als Mietwohngrundstück eingestuftes Einfamilienhaus verliert die ermäßigte Messzahl²), die Flächen und den Bezugszeitpunkt. Gegen den Bescheid des Finanzamts steht die Beschwerde innerhalb der im Bescheid genannten Rechtsmittelfrist offen; der Hebesatz selbst ist kein Bescheid, sondern ein Beschluss der Gemeindevertretung³. Weil der Einheitswert planmäßig niedrig ist, lohnt sich ein Verfahren fast nur bei Einstufungs- oder Flächenfehlern.

Deutschland. Setzen Sie beim Bescheid über den Grundsteuerwert an und nicht erst beim Grundsteuerbescheid der Gemeinde, der den Wert nur übernimmt. Prüfen Sie Wohnfläche, Baujahr, Bodenrichtwert und Mietniveaustufe. Der zweite Hebel ist der Wert selbst: Nach den Beschlüssen des Bundesfinanzhofs vom 27. Mai 2024 müssen Steuerpflichtige einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen können, wenn der festgestellte Wert ihn um 40 Prozent oder mehr übersteigt, und die Länder des Bundesmodells wiesen ihre Finanzämter am 24. Juni 2024 an, in solchen Fällen Aussetzung der Vollziehung zu gewähren, regelmäßig in Höhe von 50 Prozent des Grundsteuerwerts und befristet bis zur Vorlage eines Gutachtens¹¹. Inzwischen steht die Regel im Gesetz: Der niedrigere gemeine Wert ist als Grundsteuerwert anzusetzen, wenn der festgestellte Wert ihn um mindestens 40 Prozent übersteigt; als Nachweis dienen ein Gutachten nach § 198 BewG oder ein Kaufpreis aus dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr, der nicht mehr als zwölf Monate vor oder nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt vereinbart wurde⁴. Der Nachweis bezieht sich auf die Wertverhältnisse zum 1. Januar 2022, nicht auf heute⁴¹¹.

Schweiz. Gegen die Schätzung des Steuerwerts steht die Einsprache bei der kantonalen Steuerverwaltung innerhalb der Frist offen, die der Bescheid nennt; die Anforderungen an den Nachweis unterscheiden sich je Kanton, weil schon die Bewertungsmethode kantonal ist⁵. Wer den Wert bestreitet, braucht Vergleichspreise aus der Gemeinde oder eine Schätzung, die nach der Methode des Kantons rechnet, nicht nach einer anderen.

Ein Haus in Graz-Umgebung: 30.000 Euro Einheitswert, 380.000 Euro Marktwert, 236 Euro Grundsteuer

Der Bescheid im Beispiel ist erfunden, die Bezirksdaten sind echt. Angenommen wird ein Haus mit 125 m² Wohnfläche in einer Gemeinde des Bezirks Graz-Umgebung, Baujahr 1978, mittelgroßes Grundstück, Einheitswert laut Bescheid 30.000 Euro, Hebesatz 500 Prozent.

Der Marktwert. In der Häuserpreistabelle 2025 der Statistik Austria steht für Graz-Umgebung, Kategorie B (durchschnittliche Grundstücke), Bauperiode 1961 bis 1990, Wohnfläche 100 bis 140 m², ein Wert von 3.040 Euro je m², ein geometrisches Mittel der Kaufpreise 2021 bis 2025, valorisiert auf 2025¹². Für 125 m² sind das 380.000 Euro. Der Median aller steirischen Wohnhäuser liegt bei 2.421 Euro je m²¹²; der Speckgürtel von Graz kostet also deutlich mehr als das Land.

Drei Zahlen für ein Haus: 30.000 Euro für die Grundsteuer, rund 271.000 Euro für die Grunderwerbsteuer bei einer Schenkung, 380.000 Euro auf dem Markt. Alle drei sind richtig, jede für ihren Zweck. Wer das Haus verkaufen, vererben oder in der Scheidung aufteilen will, arbeitet mit der dritten; die ersten beiden gehören dem Finanzamt. Die Grundsteuer von rund 236 Euro im Jahr erklärt zugleich, warum in Österreich kaum jemand gegen den Einheitswert vorgeht: Der Streitwert ist klein. Welche laufenden Kosten neben der Grundsteuer anfallen, rechnet der Beitrag über die laufenden Kosten für Haus und Eigentumswohnung durch.

Die Gegenprobe zum Bescheid: eine Marktwertspanne mit Vergleichskäufen aus dem CheckValue-Bericht

Wer einen Bescheid anfechten oder einfach die Zahl im Kaufvertrag einordnen will, braucht die Gegenprobe: Was ist das Haus am Markt wert? Zwei Teile des Berichts leisten das für diesen Zweck. Die Wertspanne mit den Vergleichskäufen aus der Umgebung zeigt, wo der Marktwert liegt und woraus er abgeleitet ist; neben einem deutschen Grundsteuerwert erkennt man daran in Minuten, ob die 40-Prozent-Schwelle überhaupt in Reichweite ist oder ob sich ein Gutachten nicht rechnet⁴. Der Quadratmeterpreis im Vergleich zum Bezirksdurchschnitt und der amtliche Preisindex ordnen die eigene Adresse in die Statistik ein, aus der auch die Steuerwerte gespeist werden, in Österreich etwa die Durchschnittspreise, die dem Grundstückswert nach der Preisspiegelmethode zugrunde liegen⁶.

Deutlich gesagt: Der Bericht ist kein Gutachten. Für den Nachweis nach § 198 BewG verlangt das deutsche Finanzamt ein Sachverständigengutachten oder einen Kaufpreis⁴, und das österreichische unterstellt nur dem Schätzungsgutachten eines allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen die Richtigkeit⁶. Er ist die Vorstufe: eine belegte Spanne, mit der Sie entscheiden, ob Sie den Sachverständigen beauftragen, und die Sie ihm als Ausgangspunkt mitgeben. Wie der Bericht aufgebaut ist, sehen Sie in der kostenlosen Vorschau für Ihre Adresse; fertige Beispiele stehen unter den Musterberichten für Wien und Berlin.

Dies ist eine allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Fristen, Messzahlen und Hebesätze tragen im Text ihr Jahr; die geltende Fassung steht in der jeweils zitierten Quelle, und im Zweifel entscheidet der Bescheid in Ihrer Hand.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Zahlen und Regeln tragen das Jahr ihrer Veröffentlichung; die aktuelle Fassung finden Sie in der zitierten Quelle.

Josef Eckmair MBA

Mitgründer von CheckValue · Geschäftsführer der CBDNOL GmbH · Über 20 Jahre Immobilienerfahrung auf Teneriffa und in Österreich · Geprüft von Christian Eckmair

Josef Eckmair MBA ist Mitgründer von CheckValue und Geschäftsführer der CBDNOL GmbH (Ansfelden, Österreich). Er hat über 20 Jahre Immobilienerfahrung auf Teneriffa und in Österreich und schreibt über Gutachten, Steuern, Verkaufskosten und Bewertungen für Profis.

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