Scheidung: Haus auszahlen richtig berechnen, neutraler Wert, Aufteilung

Scheidung und Haus auszahlen: Die Frage hat zwei Teile. Der erste ist juristisch und je Land verschieden: Was wird aufgeteilt, nach welchem Schlüssel, zu welchem Stichtag? Der zweite ist rechnerisch und überall gleich: Wert minus Kredit, minus strittige Abschläge, mal Anteil. Wie der Verkehrswert einer Immobilie zustande kommt, steht im Leitfaden Was ist mein Haus wert. Der Beitrag hier setzt dort an, wo der Leitfaden aufhört: bei der Frage, was aus dieser Zahl wird, wenn niemand kauft und einer zahlt.

Warum die Zahl bei der Scheidung schwerer wiegt als beim Verkauf

Beim Verkauf korrigiert der Markt jede Fehleinschätzung: Ein zu hoher Preis findet keinen Käufer, ein zu niedriger wird überboten. Bei der Scheidung kauft niemand. Die Zahl, auf die sich beide einigen oder die das Gericht festsetzt, wird ohne Marktprobe zu Geld: Jeder Euro Wert verschiebt bei hälftiger Teilung fünfzig Cent von einem Konto auf das andere.

Entsprechend klar laufen die Interessen auseinander. Wer bleibt, wünscht sich einen niedrigen Wert und einen hohen Abschlag für Verkaufskosten, die er gar nicht hat; wer auszieht, den Preis eines Bieterwettbewerbs. Beide bringen Zahlen mit, die zu ihrem Wunsch passen: die Schätzung der Bank, den Wert des Maklers, der einen Auftrag möchte, oder den Kaufpreis von damals. Keine davon ist der Verkehrswert.

Was das österreichische Ehegesetz aufteilt und wie das Gericht entscheidet

Das Ehegesetz teilt bei der Scheidung nicht das gesamte Vermögen, sondern das eheliche Gebrauchsvermögen, zu dem ausdrücklich Hausrat und Ehewohnung zählen, sowie die ehelichen Ersparnisse; Schulden, die mit diesen Sachen in einem inneren Zusammenhang stehen, sind in Anschlag zu bringen¹. Alles andere bleibt, wem es gehört. Eingebrachtes, Geerbtes und Geschenktes unterliegt der Aufteilung nicht, mit einer Ausnahme für die Ehewohnung: Sie wird trotz solcher Herkunft einbezogen, sofern die Ehegatten das vereinbart haben, sofern der andere sie zur Deckung seines Lebensbedarfs weiter braucht oder sofern ein gemeinsames Kind sie in berücksichtigungswürdiger Weise benötigt¹.

Der Schlüssel ist keine Quote, sondern die Billigkeit. Das Gericht gewichtet den Beitrag jedes Ehegatten, wobei auch Unterhalt, Mitwirkung im Erwerb, Haushaltsführung sowie Pflege und Erziehung der Kinder zählen, und es soll so aufteilen, dass sich die Lebensbereiche der Geschiedenen künftig möglichst wenig berühren¹.

Für das Haus kann das Gericht die Übertragung des Eigentums an der Ehewohnung oder ein Wohnrecht anordnen, Liegenschaftseigentum aber nur dann übertragen, wenn eine billige Regelung anders nicht erzielbar ist¹. Reicht die Zuweisung von Sachen nicht, erlegt es einem Ehegatten eine billige Ausgleichszahlung auf¹. Zwei Formalien entscheiden über viel Geld: Wer den Aufteilungsanspruch nicht innerhalb eines Jahres ab Rechtskraft der Scheidung vertraglich oder im Vergleich anerkennen lässt oder bei Gericht einbringt, verliert ihn¹, und Vorausvereinbarungen über Ehewohnung oder Ersparnisse brauchen die Form des Notariatsakts¹. Einen gesetzlichen Bewertungsstichtag gibt es nicht; im Verfahren setzt ihn das Gericht fest⁵, bei einer Einigung schreiben ihn die Ehegatten in den Vergleich.

Zugewinnausgleich in Deutschland: Stichtag, Hälfte des Überschusses, Ehewohnung nach § 1568a BGB

In der Zugewinngemeinschaft wird das Haus nicht geteilt, sondern gerechnet. Übersteigt der Zugewinn des einen Ehegatten den des anderen, steht dem anderen die Hälfte des Überschusses als Ausgleichsforderung zu, begrenzt durch das Vermögen, das nach Abzug der Verbindlichkeiten vorhanden ist². Ein Haus im Alleineigentum bleibt Eigentum; sein Wertzuwachs während der Ehe wandert aber in den Zugewinn und damit zur Hälfte in die Forderung des anderen.

Der Stichtag ist gesetzlich fixiert: Bei der Scheidung tritt für Berechnung des Zugewinns und Höhe der Ausgleichsforderung der Zeitpunkt der Rechtshängigkeit des Scheidungsantrags an die Stelle der Beendigung des Güterstands³, also der Tag der Zustellung. Wer den Antrag stellt, friert den Wert ein: Steigt das Haus danach, gehört der Zuwachs dem Eigentümer allein; fällt es, trägt er den Verlust.

Wer in der Wohnung bleibt, regelt § 1568a BGB unabhängig davon, wem sie gehört. Ein Ehegatte kann die Überlassung verlangen, wenn er mit Blick auf die im Haushalt lebenden Kinder und die Lebensverhältnisse stärker auf sie angewiesen ist; gehört das Grundstück dem anderen allein oder gemeinsam mit einem Dritten, nur zur Vermeidung einer unbilligen Härte⁶. Besteht kein Mietverhältnis, kann jede Seite die Begründung eines Mietverhältnisses zu ortsüblichen Bedingungen verlangen; der Anspruch erlischt ein Jahr nach Rechtskraft der Scheidung, wenn er nicht rechtshängig gemacht wurde⁶.

Errungenschaftsbeteiligung in der Schweiz: zwei Stichtage, Verkehrswert, Familienwohnung

Der ordentliche Güterstand umfasst die Errungenschaft und das Eigengut jedes Ehegatten⁴. Bei der Scheidung wird die Auflösung des Güterstands auf den Tag zurückbezogen, an dem das Begehren eingereicht wurde; was an diesem Tag Errungenschaft ist, wird geteilt⁴. Bewertet wird später: Die Vermögensgegenstände sind zum Verkehrswert einzusetzen, maßgebend ist der Zeitpunkt der Auseinandersetzung⁴. Bestand und Wert haben also zwei Stichtage. Jedem Ehegatten steht die Hälfte des Vorschlags des anderen zu, die Forderungen werden verrechnet⁴.

Zwei Sonderregeln betreffen das Haus. Steht es im Miteigentum und weist ein Ehegatte ein überwiegendes Interesse nach, kann er die ungeteilte Zuweisung gegen Entschädigung des anderen verlangen⁴; das ist der gesetzliche Weg zur Übernahme. Gehört die Wohnung der Familie einem Ehegatten allein, kann das Gericht dem anderen, der wegen der Kinder oder aus anderen wichtigen Gründen auf sie angewiesen ist, gegen Entschädigung oder unter Anrechnung auf Unterhaltsbeiträge ein befristetes Wohnrecht einräumen⁴.

Welcher Wert gilt: Verkehrswert, Bankwert oder alter Kaufpreis?

Die deutsche Beleihungswertermittlungsverordnung definiert den Bankwert so, dass konjunkturelle Spitzen herausgerechnet und nur nachhaltige Merkmale berücksichtigt werden⁷; dieselbe Vorsicht wendet jede Bank an, die einen Kredit absichert. Für die Bank ist das richtig, für die Aufteilung falsch: Wer den Bankwert akzeptiert, verschenkt den Teil des Marktwerts, den die Bank bewusst weglässt. Wie die Stichtage bei Erbschaft, Scheidung und Umschuldung zusammenhängen, zeigt der Beitrag zur Immobilienbewertung bei Erbschaft und Scheidung.

Wie beide zu einem neutralen Wert kommen: gemeinsame Datenbasis, ein Sachverständiger, zwei Gutachten, Gericht

Der teuerste Weg ist der häufigste: Jeder bestellt einen eigenen Sachverständigen, die beiden Gutachten liegen weit auseinander, und das Gericht bestellt einen dritten. Die vier Wege haben eine sinnvolle Reihenfolge.

1. Gemeinsame Datenbasis zuerst. Bevor ein Honorar fließt, sollten beide dieselben Vergleichskäufe, denselben Preisindex und dieselbe Spanne kennen. Ein Bericht mit offengelegten Quellen, den beide für dieselbe Adresse abrufen, ist die günstigste Form; die kostenlose Vorschau für die betroffene Adresse zeigt, was er enthält. Oft endet der Streit über den Wert hier.
2. Ein gemeinsamer Sachverständiger. Beide beauftragen einen allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Immobiliensachverständigen, einigen sich vorab auf Stichtag und Unterlagen und teilen das Honorar. Sein Gutachten nennt Zweck und Stichtag, den Tag der Besichtigung, die Unterlagen und den Befund und begründet das Verfahren; beim Vergleichswertverfahren sind die herangezogenen Kaufpreise und jeder Zu- oder Abschlag offenzulegen⁵.
3. Zwei Gutachten. Legitim, wenn eine Seite dem gemeinsamen Sachverständigen nicht traut; kostet doppelt und endet oft bei einem Mittelwert, den man auch ohne Gutachten hätte vereinbaren können.
4. Der Gerichtssachverständige. Im streitigen Verfahren zieht das Gericht einen gerichtlich beeideten Sachverständigen bei, setzt den Stichtag fest und ordnet die schriftliche Erstattung an⁵. Wer hier landet, hat die drei günstigeren Stufen ausgelassen.

Mediation ersetzt keinen dieser Wege, sie ordnet sie: Beide meinen dieselbe Zahl, wenn sie „der Wert“ sagen, und Abschläge, Eigenbeiträge und Stichtag werden getrennt verhandelt.

Haus auszahlen bei der Scheidung in vier Schritten: Wert minus Kredit minus Abschläge, Ausgleichszahlung

Schritt 1: Nettowert. Verkehrswert minus den offenen Kredit, der mit dem Haus zusammenhängt; in Österreich sind solche Schulden ausdrücklich in Anschlag zu bringen¹, in Deutschland begrenzt das nach Abzug der Verbindlichkeiten vorhandene Vermögen die Ausgleichsforderung². Ein Konsumkredit, der nie ins Haus geflossen ist, gehört nicht in diese Zeile.

Schritt 2: Verkaufskostenabschlag. Wer übernimmt, verlangt oft, vom Wert die Kosten eines fiktiven Verkaufs abzuziehen: Maklerprovision, Vertragserrichtung, allenfalls Steuer. Die Gegenseite hält dagegen, dass nicht verkauft wird und die Kosten frühestens Jahre später bei einem anderen Wert anfallen. Weder Ehegesetz noch BGB schreiben einen Abschlag vor; er ist Verhandlungssache. Welche Kosten ein echter Verkauf auslösen würde, listet der Beitrag über Verkaufskosten und Nettoerlös beim Hausverkauf.

Schritt 3: Eigenbeiträge. Geld aus Erbschaft, Schenkung oder vorehelichem Vermögen, das nachweislich ins Haus geflossen ist, wird in Österreich als Beitrag bei der Billigkeitsentscheidung gewichtet¹, mindert in Deutschland als Anfangsvermögen den Zugewinn² und bleibt in der Schweiz als Eigengut ungeteilt⁴.

Schritt 4: Anteil und Ausgleichszahlung. Vom bereinigten Nettowert erhält der ausziehende Ehegatte seinen Anteil: in Österreich den nach Billigkeit bestimmten, meist die Hälfte¹, in Deutschland die Hälfte des Überschusses², in der Schweiz die Hälfte des Vorschlags⁴. Finanziert wird das meist über die Aufstockung des Kredits, und die Bank prüft, ob der Übernehmende Kredit plus Ausgleichszahlung allein tragen kann. In Österreich kann das Gericht auf Antrag gegenüber dem Gläubiger aussprechen, dass der übernehmende Ehegatte Hauptschuldner und der andere nur noch Ausfallsbürge wird; auch dieser Antrag muss binnen der Jahresfrist gestellt werden¹.

Übernahme, Verkauf oder Teilungsversteigerung: Wege und Nebenkosten

Übernahme durch einen Ehegatten. In Österreich löst die Übertragung des Hälfteanteils Grunderwerbsteuer aus, aber begünstigt: Der geschiedene Ehegatte gehört zum Familienverband des § 26a GGG, der Übertragungen im Zusammenhang mit der Auflösung der Ehe ausdrücklich erfasst⁸; solche Erwerbe gelten als unentgeltlich und werden vom Grundstückswert im Stufentarif besteuert, der bis 250.000 Euro 0,5 % beträgt, für den Teil bis 400.000 Euro 2 % und darüber 3,5 %⁹. Dazu kommt die gerichtliche Eintragungsgebühr von 1,1 %, im Familienverband bemessen vom dreifachen Einheitswert, höchstens 30 % des Werts⁸. In Deutschland ist der Grundstückserwerb durch den früheren Ehegatten im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung von der Grunderwerbsteuer ausgenommen¹⁰. In der Schweiz wird die Grundstückgewinnsteuer bei bestimmten Eigentumswechseln unter Ehegatten bis zur nächsten steuerbaren Handänderung aufgeschoben, und mehrere Kantone, etwa Bern und Luzern, befreien die güterrechtliche Auseinandersetzung auch von der Handänderungssteuer, die sonst meist 10 bis 33 Promille beträgt¹¹.

Verkauf an Dritte. Wenn keiner den Kredit allein tragen kann oder will, liefert der Markt den Wert, die Verkaufskosten sind echt statt fiktiv, und geteilt wird der Erlös nach Tilgung. Der Nachteil ist der Zeitdruck: Wer unter Trennungsstress verkauft, sollte die Spanne kennen, bevor Ex-Partner oder Makler den ersten Angebotspreis nennen.

Teilungsversteigerung und Teilungsklage. Der letzte Weg bei gemeinsamem Eigentum: in Deutschland die Teilungsversteigerung, in Österreich die Teilungsklage mit gerichtlicher Feilbietung. Beide erzielen regelmäßig weniger als ein freihändiger Verkauf, dauern lang und kosten beide Seiten Gebühren; das österreichische Gericht überträgt Liegenschaftseigentum ohnehin nur, wenn eine billige Regelung anders nicht erzielbar ist¹.

Ein Haus in Linz-Land mit 520.000 Euro Wert und 180.000 Euro Kredit: drei Varianten

Ein Beispiel mit erfundenem Paar und realen Bezirksdaten. Ein Einfamilienhaus mit 130 m² Wohnfläche im Bezirk Linz-Land, Baujahr 1998, durchschnittlich großes Grundstück, beide je zur Hälfte im Grundbuch, offener Wohnbaukredit 180.000 Euro, zwei Kinder, die Mutter will bleiben.

Der Wert. Statistik Austria weist für Linz-Land bei Häusern der Kategorie B (durchschnittliche Grundstücke), Bauperiode ab 1991, Wohnfläche 110 bis 150 m², einen Durchschnitt von 4.014 Euro je m² aus, gerechnet aus den Kaufverträgen privater Haushalte 2021 bis 2025 auf dem Preisniveau 2025¹². Mal 130 m² sind das rund 522.000 Euro; der Median für Wohnhäuser in ganz Oberösterreich liegt mit 2.905 Euro je m² deutlich darunter¹², was zu Baujahr und Speckgürtel passt. Das Paar einigt sich nach Durchsicht der Vergleichskäufe auf 520.000 Euro.

Drei Beobachtungen. Zwischen Variante A und C liegen 30.000 Euro, und der einzige Unterschied ist ein Kontoauszug aus 1998: Der Nachweis von Eigenbeiträgen ist bares Geld. Der Abschlag von 4 % ist eine Annahme für das Beispiel; ob er angesetzt wird, entscheidet die Verhandlung. Und die Nebenkosten der Übernahme sind klein gegen die Ausgleichszahlung; das eigentliche Hindernis ist die Bank, die den Kredit von 180.000 auf 320.000 bis 350.000 Euro aufstocken und die Übernehmerin allein tragfähig finden muss.

Der CheckValue-Bericht vor dem ersten Gutachten: eine Spanne mit Quellen für beide Seiten

Für getrennte Paare ist die Zahl selten das Problem; das Problem ist, dass jede Seite eine andere mitbringt. Drei Teile des Berichts setzen dort an. Die Wertspanne mit den Vergleichskäufen, auf denen sie beruht, ist die gemeinsame Ausgangsbasis für Schritt 1 der Rechnung: keine Punktzahl, die eine Seite verteidigt, sondern eine Bandbreite mit den Kaufverträgen dahinter. Der Abschnitt zu Verkaufskosten und Nettoerlös liefert die Zahlen für die Verhandlung über den Abschlag in Schritt 2. Und weil dieselbe Adresse mit denselben Angaben in zwei getrennten Rechenläufen denselben Wert ergibt, landen beide Ehegatten bei derselben Zahl, auch wenn jeder den Bericht für sich abruft; das PDF lässt sich per Link an Anwalt oder Mediatorin weitergeben.

Was der Bericht nicht ist: ein Bewertungsgutachten. Niemand besichtigt das Haus, und vor Gericht zählt das Gutachten eines gerichtlich beeideten Sachverständigen mit Stichtag, Befund und begründetem Verfahren⁵. Der Bericht bewertet auf heute; auf den Stichtag der Zustellung oder der Auseinandersetzung rechnet der Sachverständige zurück. Sitzen Miterben statt Ehegatten am Tisch, gelten eigene Regeln, nachzulesen im Beitrag zur Bewertung einer geerbten Immobilie; wer den Steuerwert im Bescheid mit dem Marktwert verwechselt, findet die Auflösung im Beitrag zu Einheitswert und Verkehrswert.

Dies ist eine allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Die Aufteilung des Hauses hängt von Ehevertrag, Kindern, Kreditverträgen und dem Verhalten beider Seiten im Verfahren ab; die zitierten Bestimmungen tragen ihr Jahr, die aktuelle Fassung steht in der Quelle. Klären Sie mit Anwältin oder Notar die Fristen, mit dem Steuerberater die Grunderwerbsteuer und eine allfällige Immobilienertragsteuer bei einem späteren Verkauf, und mit der Bank, ob Kredit samt Ausgleichszahlung tragbar ist, bevor Sie über den Wert verhandeln.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Zahlen und Regeln tragen das Jahr ihrer Veröffentlichung; die aktuelle Fassung finden Sie in der zitierten Quelle.

Josef Eckmair MBA

Mitgründer von CheckValue · Geschäftsführer der CBDNOL GmbH · Über 20 Jahre Immobilienerfahrung auf Teneriffa und in Österreich · Geprüft von Christian Eckmair

Josef Eckmair MBA ist Mitgründer von CheckValue und Geschäftsführer der CBDNOL GmbH (Ansfelden, Österreich). Er hat über 20 Jahre Immobilienerfahrung auf Teneriffa und in Österreich und schreibt über Gutachten, Steuern, Verkaufskosten und Bewertungen für Profis.

Artikel von Josef Eckmair →