Was ist mein Haus wert? Immobilienbewertung Schritt für Schritt (2026)

„Was ist mein Haus wert?“ ist die Frage vor fast jeder Entscheidung rund um eine Immobilie: vor dem Verkauf, vor der Umschuldung, bei einer Erbschaft, oder einfach, weil die Nachbarn ihr Haus um einen Preis inseriert haben, der Ihnen unrealistisch vorkommt. Die ehrliche Antwort: Einen amtlichen Wert zum Abrufen gibt es nicht, wohl aber amtliche Daten, aus denen er sich herleiten lässt, und die Qualität jeder Zahl hängt davon ab, wie viel von dieser Herleitung Sie zu sehen bekommen. Dieser Leitfaden zeigt die drei Wege zur Zahl, die Datenquellen in Österreich, Deutschland und der Schweiz, ein Rechenbeispiel aus Wien und die Grenze, ab der Sie einen Sachverständigen brauchen.

Was ist mein Haus wert? Drei Wege zu einer belastbaren Zahl

Wer „Immobilienbewertung online“ sucht, landet meist bei einem Formular, das nach Adresse, Fläche und Telefonnummer fragt. Das ist nur einer der Wege zur Zahl, und nicht der beste. Die Übersicht zeigt alle fünf: Die ersten drei gehen Sie selbst, die letzten beiden kaufen Sie ein.

Für die meisten Eigentümer ist die Antwort eine Kombination aus Weg eins und zwei, oder ein Bericht, der beides zusammenführt und die Herleitung offenlegt. Das Gutachten gehört ans Ende der Kette, nicht an den Anfang; was es kostet und wann es Pflicht ist, steht im Leitfaden zu Kosten und Ablauf eines Immobiliengutachtens. Wie ein Bericht mit offengelegten Quellen für Ihre eigene Adresse aussieht, zeigt die kostenlose Vorschau Ihres Berichts.

Was den Wert Ihrer Immobilie bestimmt

Fünf Faktoren erklären den größten Teil jedes Kaufpreises, und ihre Reihenfolge ist keine Geschmacksfrage.

Lage. Bezirk, Straße, Anbindung, Lärm, Schule: Nichts davon können Sie ändern, und nichts wiegt schwerer. Wie stark, zeigt Wien: Eine Eigentumswohnung mit 54 bis 77 m², gebaut bis 1960, ohne Balkon, kostete 2025 in Döbling im Durchschnitt 5.036 €/m², in Favoriten 3.024 €/m²². Gleiche Größe, gleiche Bauperiode, zwei Drittel Unterschied.

Fläche. Gemeint ist die Wohnfläche laut Nutzwertgutachten oder Plan, nicht die Zahl aus dem Inserat. Kleine Einheiten erzielen je Quadratmeter mehr als große: In Meidling lag der Durchschnitt für Wohnungen aus der Zeit bis 1960 unter 54 m² bei 3.969 €/m², für 54 bis 77 m² bei 3.795 €/m² und für größere bei 3.509 €/m²².

Baujahr und Zustand. Neben Bezirk und Größe ist die Bauperiode die dritte Dimension der amtlichen Tabellen, und sie wiegt schwer: Dieselbe Meidlinger Wohnungsgröße kostete aus den Baujahren 1961 bis 1990 im Schnitt 3.573 €/m², ab Baujahr 1991 5.225 €/m²². Innerhalb einer Bauperiode entscheidet der Zustand: Fenster, Leitungen, Bad, Heizung, Fassade.

Energieausweis. Käufer rechnen Heizwärmebedarf und Effizienzklasse in Heizkosten und Sanierungsaufwand um, Banken zunehmend in Konditionen. Welche Faktoren der Umgebung den Preis außerdem bewegen, zeigt der Beitrag über Lärmkarte, Energieausweis und Lagefaktoren.

Markt. Das Preisniveau eines Bezirks ist eine Momentaufnahme; der Trend kommt aus den Preisindizes. In Österreich stiegen die Preise für bestehenden Wohnraum im 2. Quartal 2026 um 5,1 % gegenüber dem Vorjahresquartal, für neuen Wohnraum um 4,9 %⁴. In Deutschland lag der Häuserpreisindex im selben Quartal nur 0,6 % über dem Vorjahr, Eigentumswohnungen in den sieben größten Städten sogar 0,4 % darunter⁵. In der Schweiz stieg der Wohnimmobilienpreisindex IMPI gegenüber dem Vorquartal um 0,7 % auf 127,7 Punkte, wobei Einfamilienhäuser 0,4 % verloren und Eigentumswohnungen 1,6 % gewannen⁶.

Was einzelne Ausstattungsmerkmale wert sind, von der Garage bis zur Photovoltaik, behandelt der Beitrag über Wertsteigerung und Wertminderung einer Immobilie.

Weg 1: Vergleichswertverfahren mit echten Kaufpreisen

Jede seriöse Bewertung einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses folgt derselben Logik, ob sie ein Sachverständiger, ein Makler oder ein Modell rechnet. Das Liegenschaftsbewertungsgesetz beschreibt sie in § 4: Der Wert wird durch Vergleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Sachen ermittelt; Kaufpreise, die durch ungewöhnliche Verhältnisse beeinflusst wurden, dürfen nur berichtigt herangezogen werden¹. Die deutsche ImmoWertV 2021 regelt dasselbe Verfahren in den §§ 24 bis 26, einschließlich der objektspezifisch angepassten Vergleichsfaktoren⁷.

Der eigentliche Unterschied zwischen den drei Ländern liegt im Zugang zu den Kaufpreisen:

• Österreich. Das Grundbuch ist öffentlich; jede Person darf Einsicht nehmen, und zwar in das Hauptbuch und in die Urkundensammlung³. In der Urkundensammlung liegt der Kaufvertrag, und im Kaufvertrag steht der Preis. Wer die Katastralgemeinde kennt, kann nach Kaufverträgen suchen und für wenige Euro je Urkunde nachlesen, was der Nachbar bezahlt hat. Den Ablauf beschreibt der Beitrag über den Eigentümer und den Kaufpreis im Grundbuch.
• Deutschland. Die Kaufpreissammlung führen die Gutachterausschüsse; nach § 195 BauGB darf sie nur dem Finanzamt übermittelt werden, Auskünfte gibt es bei berechtigtem Interesse nach Landesrecht⁸. Privatpersonen arbeiten deshalb mit Bodenrichtwerten, Grundstücksmarktberichten und den Angebotspreisen der Portale, die keine Kaufpreise sind.
• Schweiz. Das Grundbuch ist teilweise öffentlich: Namen der Eigentümerschaft, Erwerbsdatum, Dienstbarkeiten und Grundlasten erhält jede Person ohne Interessennachweis⁹. Der Kaufpreis gehört nicht zu diesen Angaben; hier stützen sich Banken und Bewertungsanbieter auf hedonische Modelle mit eigenen Transaktionsdaten.

Haben Sie drei bis sechs Vergleichskäufe, gilt eine einfache Regel: Nähe schlägt Ähnlichkeit. Eine etwas andere Wohnung im selben Haus sagt mehr als die baugleiche zwei Bezirke weiter, weil die Lage der größte Preistreiber ist. Und jede Anpassung muss aus lokalen Kaufpreisen kommen, nicht aus einer bundesweiten Faustregel. Wie Sie die Kaufpreise finden und die Unterschiede sauber korrigieren, steht Schritt für Schritt im Beitrag über das Vergleichswertverfahren und das Auffinden von Kaufpreisen.

Weg 2: Quadratmeterpreis und Bezirksdurchschnitt

Der Quadratmeterpreis ist die schnellste Plausibilitätsprüfung und die am häufigsten missbrauchte Zahl im Immobiliengeschäft. Zwei Quellen liefern ihn für Österreich, und sie widersprechen sich scheinbar.

Die Immobilien-Durchschnittspreise der Statistik Austria beruhen auf Kaufverträgen privater Haushalte und weisen für Häuser und Wohnungen Ergebnisse auf Bezirksebene aus, unterteilt nach drei Größenklassen und drei Bauperioden; die Werte sind geometrische Mittel der Transaktionen 2021 bis 2025, an das Preisniveau 2025 angepasst. Für ganz Österreich lag der Median 2025 bei 4.162 €/m² für Wohnungen und 2.836 €/m² für Wohnhäuser².

Der WKÖ-Immobilienpreisspiegel 2026 ist eine Erhebung des Fachverbands der Immobilien- und Vermögenstreuhänder; er zählt 91.000 Immobilientransaktionen in Österreich im Jahr 2025 und nennt im Bundesdurchschnitt 2.278,72 €/m² für gebrauchte und 3.602,97 €/m² für neue Eigentumswohnungen¹⁰. Dass die beiden Quellen so weit auseinanderliegen, ist kein Fehler, sondern Methodik: hier ein Median aus den Kaufverträgen privater Haushalte, dort ein Durchschnitt aus einer Erhebung des Fachverbands mit eigener Abgrenzung der Objekte. Wer seine Immobilie bewerten will, nimmt die Quelle, deren Kategorie zum eigenen Objekt passt, und nennt sie beim Namen.

In Deutschland veröffentlichen die Gutachterausschüsse über BORIS-D die Bodenrichtwerte, also den Wert des Grund und Bodens je Quadratmeter Grundstücksfläche¹¹: ein anderer Quadratmeter als der der Wohnfläche und für ein Einfamilienhaus nur der erste Baustein. Die Schweiz hat mit dem IMPI einen Index, der die Entwicklung misst, nicht das Niveau⁶; Quadratmeterpreise nach Gemeinde stammen dort von privaten Anbietern.

Der klassische Fehler: eine 50-m²-Wohnung um 5.000 €/m² als Beleg dafür zu nehmen, dass die eigene 100-m²-Wohnung 500.000 € wert sei. Große Einheiten kosten je Quadratmeter weniger, weil Küche, Bad und Grundanteil sich auf mehr Fläche verteilen. Vergleichen Sie nur innerhalb der eigenen Größenklasse; der Beitrag zum Berechnen und richtigen Lesen des Quadratmeterpreises zeigt die typische Kurve.

Weg 3: Online-Bewertung und Gratis-Rechner

Hinter jeder Online-Bewertung steckt ein statistisches Modell, das aus Adresse, Fläche, Baujahr und Objekttyp eine Spanne schätzt. Es sieht, was in den Daten steht: Bezirk, Größenklasse, Trend, manchmal die Angebotspreise der Umgebung. Es sieht nicht, was Sie beim Betreten der Wohnung in drei Sekunden erfassen: den Blick aus dem Fenster, die Straßenbahn vor dem Schlafzimmer, das Bad aus 1978, den frisch sanierten Dachstuhl.

Bei den Gratis-Rechnern von Portalen und Maklern kommt ein zweiter Punkt dazu. Die Zahl ist nicht das Produkt, Sie sind es. Das Formular verlangt Telefonnummer und E-Mail, weil der Makler anrufen und zur Besichtigung kommen möchte. Das ist legitim, wenn Sie einen Makler suchen, und der falsche Weg, wenn Sie nur wissen wollen, wo Sie stehen. Die Frage nach der Bewertung „wirklich kostenlos und ohne E-Mail“ hat deshalb eine unbequeme Antwort: Kostenlos ist die Zahl, bezahlt wird mit Ihren Daten.

Prüfen Sie außerdem, ob ein Anbieter seine Fehlerquote veröffentlicht und wie er sie definiert; eine Genauigkeitsangabe ohne Definition ist Werbung. Wie Sie die Rechner vergleichen, steht im Beitrag über Online-Immobilienbewertungen und ihre Genauigkeit. Nutzen Sie den Rechner zur Orientierung, und prüfen Sie dann die Vergleichskäufe selbst: Eine Zahl ohne ihre Vergleichsobjekte ist eine Schätzung mit Nachkommastelle.

Die amtlichen Daten hinter jeder Zahl

Wer für eine Immobilienbewertung in Österreich, Deutschland oder der Schweiz die öffentlichen Quellen kennt, erkennt, wann ein Rechner oder ein Makler ohne Grundlage arbeitet.

Ein Index sagt, wohin sich der Markt bewegt, ein Durchschnittspreis, wo er steht, ein Kaufvertrag, was ein konkreter Käufer bezahlt hat; erst alle drei ergeben eine Bewertung. Wo Sie die Quellen abrufen, listet der Beitrag über Immobilienpreisspiegel, Häuserpreisindex und weitere Datenquellen.

Eine 75-m²-Wohnung in Meidling in drei Schritten auf 274.000 € gerechnet

Ein Beispiel mit fiktivem Objekt und realen Bezirksdaten; wer den Hauswert berechnen will, geht dieselben drei Schritte mit den Häuserpreisen seines Bezirks. Angenommen, Sie besitzen eine 75-m²-Wohnung in Wien-Meidling, Baujahr 1975, dritter Stock mit Lift, ohne Balkon, Bad vor acht Jahren saniert, Fenster original.

Schritt 1, Bezirksdurchschnitt. Die Statistik Austria weist für Meidling in der Klasse 54 bis 77 m², Bauperiode 1961 bis 1990, ohne Außenflächen 3.573 €/m² aus². Mal 75 m² ergibt das 268.000 € als Ausgangspunkt.

Schritt 2, Vergleichskäufe. Drei fiktive Kaufverträge aus der Umgebung, wie Sie sie in der Urkundensammlung finden würden:

Die angepassten Werte liegen zwischen 3.597 und 3.681 €/m². Objekt A ist die stärkste Evidenz (gleiche Gasse, jüngster Vertrag), also ist ein Punktwert um 3.650 €/m² oder 274.000 € mit einer Spanne von 270.000 bis 276.000 € gut begründbar. Das Ergebnis liegt etwas über dem Bezirksdurchschnitt, was zum sanierten Bad und zum Stockwerk passt.

Schritt 3, Zeitkorrektur. Objekt C ist fast ein Jahr alt. Bei einem Anstieg von 5,1 % im Jahresvergleich für bestehenden Wohnraum⁴ wäre sein Preis heute knapp 5 % höher anzusetzen, was das obere Ende der Spanne leicht anhebt.

Was das Beispiel bewusst nicht tut: die rohen Kaufpreise mitteln (276.000 €) oder mit dem Quadratmeterpreis der Inneren Stadt rechnen; beide Abkürzungen liefern Zahlen, die präzise aussehen und falsch sind. Es zeigt auch, warum zwei ehrliche Bewertungen um ein paar Prozent auseinanderliegen dürfen: Ob ein Balkon in Meidling 5 oder 8 % wert ist, entscheidet der lokale Markt, nicht eine Konstante. Wie eine solche Herleitung in einem fertigen Bericht aussieht, sehen Sie im Musterbericht Wien.

Vergleichskäufe, Preisindex und Anpassungen mit Quelle für Ihre Adresse, aber kein Gutachten

CheckValue ist ein KI-Bewertungsbericht, der die Logik dieses Leitfadens auf Ihre Adresse anwendet und die Belege mitliefert. Für die Frage „Was ist mein Haus wert?“ zählen drei Bestandteile. Erstens die Vergleichskäufe, auf denen der Wert ruht, damit Sie prüfen können, ob die Objekte wirklich zu Ihrem passen. Zweitens der amtliche Preisindex und der Bezirksdurchschnitt neben Ihrem eigenen Quadratmeterpreis, damit Sie sofort sehen, ob Ihr Ergebnis über oder unter dem Umfeld liegt und warum. Drittens jede Anpassung für Zustand, Baujahr, Energieklasse oder Garage mit Koeffizient und Quelle, nachvollziehbar bis zur letzten Zeile. Dieselbe Adresse mit denselben Angaben liefert denselben Wert, weil jedes Ergebnis in zwei unabhängigen Durchläufen gerechnet und auf Plausibilität geprüft wird.

Was der Bericht nicht ist: ein Gutachten. Niemand besichtigt Ihre Wohnung, und wo ein Gericht, das Finanzamt oder eine Bank ein Bewertungsgutachten nach dem Liegenschaftsbewertungsgesetz oder ein Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV verlangt, ersetzt er es nicht¹⁷. Er hilft, vorher zu wissen, in welcher Spanne Sie stehen, und dem Sachverständigen die richtigen Fragen zu stellen.

Wann Sie ein Gutachten nach LBG oder ImmoWertV brauchen

Die Grenze ist klar gezogen: Sobald ein Dritter sich auf die Zahl verlassen muss, muss ein Sachverständiger den Verkehrswert ermitteln und unterschreiben. Vor Gericht ist nach § 8 LBG ein gerichtlich beeideter Sachverständiger des jeweiligen Fachgebiets beizuziehen, der Stichtag wird festgesetzt, und das Gutachten muss nach § 9 LBG Zweck, Bewertungsstichtag, Besichtigungstag, verwendete Unterlagen, den Befund und das angewendete Verfahren enthalten¹. In Deutschland regelt die ImmoWertV 2021 die Ermittlung des Verkehrswerts und die drei Verfahren, an denen sich Verkehrswertgutachten orientieren⁷. Typische Anlässe: Erbteilung und Pflichtteil, Scheidung, Finanzamt, Zwangsversteigerung, Streit unter Miteigentümern, und die Bank, wenn sie den Wert nicht selbst ermittelt.

Für alles davor, also die Entscheidung über den Verkauf, die Prüfung eines Angebotspreises, den Effekt einer Sanierung oder die erzielbare Miete (dazu der Leitfaden zur Mietwertermittlung), reichen Vergleichskäufe und ein Bericht mit offenen Quellen: schneller, günstiger, mit sichtbarer Herleitung.

Dies ist eine allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.

Nächste Schritte je nach Situation

• Verkauf. Erst die Spanne, dann der Angebotspreis; ein zu hoher Einstieg kostet Wochen und am Ende Geld. Den Weg von der Bewertung zum Inserat zeigt der Beitrag zum Festlegen des Angebotspreises.
• Finanzierung. Die Bank rechnet mit einem eigenen, vorsichtigeren Wert. Wer seine Spanne kennt, versteht das Angebot der Bank und kann widersprechen; die Begriffe erklärt der Beitrag zu Verkehrswert, Marktwert und Beleihungswert.
• Erbschaft und Schenkung. Hier zählt der Stichtag, und oft verlangt das Finanzamt oder ein Miterbe ein Gutachten; Näheres im Ratgeber zur Bewertung einer geerbten Immobilie und ihrer Besteuerung.
• Neugier. Was das Nachbarhaus gebracht hat, steht in Österreich in der Urkundensammlung, und in jedem Land in einem Bericht, der die Vergleichskäufe offenlegt.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Zahlen und Regeln tragen das Jahr ihrer Veröffentlichung; die aktuelle Fassung finden Sie in der zitierten Quelle.

Christian Eckmair

Mitgründer von CheckValue · Über 20 Jahre Immobilienerfahrung auf Teneriffa und in Österreich · Geprüft von Josef Eckmair MBA

Christian Eckmair ist Mitgründer von CheckValue und der CBDNOL GmbH (Ansfelden, Österreich). Er ist seit über 20 Jahren auf Teneriffa und in Österreich im Immobiliengeschäft tätig – Kauf, Sanierung, Vermietung und Verkauf von Wohnimmobilien – und schreibt über Immobilienwerte, Kaufprüfung und Grundbuch.

Artikel von Christian Eckmair →