Geerbtes Haus verkaufen oder behalten: Bewertung, Steuern, Ablauf

„Haus geerbt, was tun?“ ist eine Frage, die in einer schlechten Woche gestellt wird. Das Haus ist voll, der Notar hat noch nicht geschrieben, die Schwester will verkaufen, der Bruder will einziehen, und die Bank fragt nach dem Kredit der Eltern. Dieser Beitrag ordnet, was in Österreich, Deutschland und der Schweiz zu tun ist, in der Reihenfolge, in der es anfällt: Verfahren, Steuern, Wert, Entscheidung. Wie ein Hauswert überhaupt zustande kommt, aus Vergleichskäufen, Bezirksdurchschnitt und Zustand, erklärt der Grundlagenbeitrag Was ist mein Haus wert; dieser Text behandelt, was eine Erbschaft an Verfahren, Steuern und Fristen dazulegt.

Die ersten 30 Tage nach dem Erbfall: Verlassenschaft, Unterlagen, Wertüberblick, Gespräch unter Erben

Das österreichische Verlassenschaftsverfahren beginnt ohne Ihr Zutun. Die Sterbeurkunde geht vom Standesamt an jenes Bezirksgericht, in dessen Sprengel der Verstorbene zuletzt gewohnt hat; von dort erhält der nach der Verteilungsordnung zuständige Notar eine Sterbemitteilung und lädt als Gerichtskommissär zur Todesfallaufnahme ein, meist die Person, die das Begräbnis bestellt hat⁴. Bei diesem Termin werden Angehörige, Vermögen und Schulden anhand eines Fragenkatalogs erhoben, und im Zentralen Testamentsregister wird nachgesehen, ob ein Testament hinterlegt ist⁴. Übersteigt das Vermögen die Schulden, folgt die Abhandlung: Die Erben erklären, ob sie bedingt oder unbedingt antreten, und mit dieser Erklärung gehen Vermögen und Schulden gemeinsam auf sie über⁴. Den Schluss bildet der Einantwortungsbeschluss: Er benennt die Erben und ihre Quoten, und mit Rechtskraftstempel öffnet er den Weg ins Grundbuch⁴.

Die Kosten sind überschaubar, aber nicht null: Der Notar erhält als Gerichtskommissär eine Gebühr nach dem Gerichtskommissionstarifgesetz, die sich nach dem Wert des Vermögens richtet und vom Gericht bestimmt wird, dazu kommt eine Gerichtsgebühr von 5 Promille des reinen Verlassenschaftsvermögens, mindestens 100 €⁵.

Die Wochen bis zur Todesfallaufnahme sind Ihre Vorbereitungszeit. Unterlagen: Grundbuchsauszug, Bauakt, Pläne, Energieausweis, Kreditverträge, Versicherungen; der Gerichtskommissär fragt danach, jeder Käufer später auch. Wertüberblick: Bezirksdurchschnitt für Größe, Grundstück und Bauperiode plus zwei oder drei Kaufverträge aus der Nachbarschaft, damit die erste Zahl im Familiengespräch eine Quelle hat. Gespräch unter Erben: Wer will wohnen, wer will Geld, wer will Zeit? Vor dem Notartermin geklärt, spart das mehr als jede Steueroptimierung danach.

Was in Österreich anfällt: Verlassenschaft, Einantwortung, Grunderwerbsteuer im Stufentarif, Eintragungsgebühr

Österreich gehört mit Schweden zu den OECD-Ländern ohne Erbschaftssteuer⁶. An ihre Stelle tritt beim Erwerb einer Liegenschaft von Todes wegen die Grunderwerbsteuer, und zwar nicht vom Kaufpreis, den es nicht gibt, sondern vom Grundstückswert; der Erwerb durch Erbanfall gilt kraft Gesetzes als unentgeltlich¹. Der Tarif ist gestaffelt: 0,5 % bis 250.000 €, danach 2 % bis 400.000 €, darüber 3,5 % des Grundstückswerts¹. Die Steuerschuld entsteht nicht mit dem Tod, sondern mit der Rechtskraft des Einantwortungsbeschlusses¹; zwischen beiden Zeitpunkten liegen oft viele Monate.

Den Grundstückswert bestimmen die Erben nach Wahl auf einem von drei Wegen. Das Pauschalwertmodell der Grundstückswertverordnung addiert Grundwert und Gebäudewert: die Grundfläche mal dem dreifachen Bodenwert, den das Finanzamt zuletzt festgestellt hat und über FinanzOnline bekannt gibt, mal einem Hochrechnungsfaktor, den die Anlage der Verordnung je Bezirk oder Gemeinde vorgibt; dazu die Nutzfläche mal einem Baukostenfaktor des Bundeslandes, angesetzt mit 100 %, 80 %, 65 % oder 30 % je nach Alter und Sanierungsstand des Gebäudes⁷. Die Preisspiegelmethode nimmt die zuletzt veröffentlichten Immobilien-Durchschnittspreise der Statistik Austria für den Bezirk und setzt 71,25 % des Tabellenwerts als Grundstückswert an⁷; Statistik Austria weist die Tabellen ausdrücklich als dafür geeignet aus⁸. Der dritte Weg ist der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts, etwa durch ein Schätzungsgutachten, den das Gesetz ausdrücklich zulässt¹; er lohnt sich bei sanierungsbedürftigen Häusern in teurer Lage.

Dazu kommt das Grundbuch. Die Eintragungsgebühr beträgt 1,1 % des Werts des Rechts⁹, aber für Übertragungen im Familienkreis, an Ehegatten, Kinder, Eltern, Geschwister, Nichten oder Neffen, gilt als Bemessungsgrundlage der dreifache Einheitswert, höchstens 30 % des Werts⁹. Umgeschrieben werden muss in jedem Fall: Stellen die Erben binnen einer Frist, die ein Jahr nicht erheblich übersteigt, keinen Antrag, bringt der Gerichtskommissär die Anträge selbst beim Grundbuchsgericht ein⁵.

Beim späteren Verkauf greift die Immobilienertragsteuer. Erbschaft und Schenkung selbst lösen keine ImmoESt aus, aber der Erbe übernimmt die steuerliche Position des Erblassers: Anschaffungszeitpunkt und Anschaffungskosten des Rechtsvorgängers zählen². Hat der Erblasser vor dem 31. März 2002 gekauft oder gebaut, ist das Haus Altvermögen; der Fiskus unterstellt dann pauschal Anschaffungskosten von 86 % des Erlöses, versteuert werden 14 % mit 30 %, im Ergebnis 4,2 % des Verkaufspreises². Bei jüngeren Anschaffungen sind es 30 % des tatsächlichen Gewinns, weshalb die Rechnungen der Eltern über Anbau, Dach oder Fenster bares Geld sind². Die Hauptwohnsitzbefreiung muss der Erbe selbst erfüllen: Nur wer innerhalb der letzten zehn Jahre fünf Jahre durchgehend im Haus gewohnt hat, auch als Mitbewohner der Eltern, verkauft steuerfrei².

Dies ist eine allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.

Erbschaftsteuer in Deutschland: Freibeträge, Familienheim und der Wert, den das Finanzamt festsetzt

In Deutschland entscheidet der Wert am Todestag über die Erbschaftsteuer, und zuerst über die Frage, ob überhaupt eine anfällt. Steuerfrei bleibt der Erwerb bis zu den Freibeträgen: Ehegatten und eingetragene Lebenspartner 500.000 €, jedes Kind 400.000 €, Enkel 200.000 €, entferntere Verwandte und Fremde 20.000 €¹⁰. Erben drei Kinder ein Haus im Wert von 900.000 €, bleibt jedes mit seinem Drittel unter dem Freibetrag, sofern nicht weiteres Vermögen dazukommt.

Das Elternhaus hat eine eigene Befreiung. Kinder erwerben das vom Erblasser bis zum Tod selbst bewohnte Haus steuerfrei als Familienheim, wenn sie es unverzüglich selbst beziehen und die Wohnfläche 200 m² nicht übersteigt; die Befreiung fällt rückwirkend weg, wenn die Selbstnutzung innerhalb von zehn Jahren ohne zwingenden Grund endet, und sie gilt nicht für den Teil, den ein Erbe bei der Nachlassteilung an einen Miterben abgibt¹¹. Wer das Haus behalten und bewohnen will, sollte diese zehn Jahre in die Entscheidung einrechnen.

Den Wert setzt das Finanzamt in typisierenden Massenverfahren vom Schreibtisch aus fest, ohne Besichtigung, im Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren; seit 2023 geänderte Ansätze führen tendenziell zu höheren Werten, vermietete Objekte werden mit 90 % angesetzt, und die Erben müssen das Finanzamt binnen drei Monaten unterrichten¹². Gegen den Feststellungsbescheid ist binnen eines Monats nach Zustellung Einspruch möglich¹², und § 198 BewG öffnet zwei Wege zum niedrigeren gemeinen Wert: ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines bestellten bzw. zertifizierten Sachverständigen, oder ein Kaufpreis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr binnen eines Jahres vor oder nach dem Stichtag erzielt wurde³. Ein Gutachten kostet mindestens 2.000 € und lohnt sich nur, wenn der Finanzamtswert den Freibetrag übersteigt¹²; wer ohnehin binnen Jahresfrist verkauft, hat den Nachweis mit dem Kaufvertrag in der Hand³. Ob der spätere Verkauf einkommensteuerpflichtig ist, hängt in Deutschland von der Zehnjahresfrist des § 23 EStG ab, die der Beitrag zu den Verkaufskosten und dem Nettoerlös erklärt.

Kantonale Erbschaftssteuern in der Schweiz: Steuerwert für die Steuer, Verkehrswert für die Erbteilung

Der Bund kennt keine Erbschaftssteuer; sie ist Sache der Kantone, und alle außer Schwyz und Obwalden erheben eine, Solothurn als Nachlasssteuer auf den Nachlass statt auf den Erbanfall⁶. Wo sie erhoben wird, sind Ehegatten befreit und direkte Nachkommen in der Regel ebenfalls oder mit einem sehr bescheidenen Satz belastet⁶. Grundstücke setzen die meisten Kantone mit jenem Wert an, den der Erblasser zuletzt in seiner Vermögenssteuererklärung deklariert hat; einzelne Kantone rechnen beim Erbgang stattdessen mit Verkehrswert, Ertragswert oder einer Mischung aus beiden⁶. Für die Steuer zählt also ein Steuerwert, für die Erbteilung unter Geschwistern der Verkehrswert; verbindlich Auskunft gibt die kantonale Steuerverwaltung.

Den Wert ermitteln: Pauschalwertmodell, Preisspiegel, Gutachten, Vergleichskäufe

Bei der Immobilienbewertung nach einer Erbschaft laufen vier Werte nebeneinander, und der häufigste Fehler ist, sie zu verwechseln. Der Pauschalwert und der Preisspiegelwert sind Steuerwerte für die Grunderwerbsteuer; sie sind bewusst schematisch, und die Preisspiegelmethode setzt nur 71,25 % des Bezirksdurchschnitts an⁷. Der Bezirksdurchschnitt der Statistik Austria ist eine Marktzahl, gerechnet als geometrisches Mittel der Käufe privater Haushalte aus fünf Jahren, valorisiert auf das Zieljahr, getrennt nach Grundstücksgröße, Wohnfläche und Bauperiode⁸; er sagt, was Häuser dieser Klasse im Bezirk kosten, nicht, was Ihres wert ist. Die Vergleichskäufe aus der Urkundensammlung des Grundbuchs und das Gutachten eines Sachverständigen sind die Werte für das eigentliche Haus, mit Zustand, Lage und Grundstück.

Für das Familiengespräch reicht meist die Mitte: Bezirksdurchschnitt der richtigen Klasse, zwei bis drei Kaufverträge aus der Umgebung, ein dokumentierter Zu- oder Abschlag für den Zustand. Das Gutachten kommt, wenn sich die Erben nicht einigen oder ein Steuerwert angefochten werden soll. Liegt zwischen Todestag und Bewertung Zeit, muss der Wert auf den Stichtag zurückgerechnet werden; wie das mit dem Häuserpreisindex geht und welcher Tag in welchem Land zählt, erklärt der Beitrag zur Immobilienbewertung bei Erbschaft und Scheidung.

Geerbtes Haus verkaufen, behalten oder vermieten: die Matrix für Erbengemeinschaften

Drei Erben, ein Haus, vier Wege. Die Tabelle zeigt, was jeder Weg mit dem Wert macht und woran er scheitert.

Der dritte Weg wird unterschätzt, weil er nach Arbeit klingt, und überschätzt, weil er nach Rendite klingt; welche Zahlen ihn tragen, rechnet der Beitrag Wohnung vermieten oder verkaufen durch. Für den ersten Weg gilt: Ein Ausgleich unter Geschwistern kann steuerlich zum Kauf werden. Das Gesetz stuft einen Erwerb ab einer Gegenleistung von mehr als 30 % des Grundstückswerts als teilentgeltlich und ab mehr als 70 % als entgeltlich ein; nur der Erwerb durch Erbanfall selbst gilt stets als unentgeltlich¹. Ob eine Ausgleichszahlung noch zur Erbteilung gehört oder schon ein Kauf unter Geschwistern ist, klärt der Notar, bevor der Einantwortungsbeschluss rechtskräftig wird, nicht danach.

Elternhaus in Niederösterreich, drei Erben: Auszahlung und ImmoESt durchgerechnet

Ein Beispiel mit erfundenem Haus und amtlichen Bezirksdaten. Die Eltern haben 1990 im Bezirk Sankt Pölten-Land ein Einfamilienhaus mit 130 m² Wohnfläche auf 900 m² Grund gebaut; 2026 stirbt der überlebende Elternteil, drei Kinder erben zu je einem Drittel. Statistik Austria weist für Sankt Pölten-Land bei Häusern der Kategorie B (Grundstücke von 740 bis 1.030 m²), Bauperiode 1961 bis 1990 und Wohnfläche von 90 bis 130 m² einen Durchschnitt von 2.762 €/m² aus⁸; mal 130 m² sind das rund 359.000 €, und zwei Kaufverträge aus der Gemeinde (Annahme) bestätigen eine Spanne um 360.000 €.

Zwei Lesarten des Beispiels. Erstens: Die Grunderwerbsteuer ist mit rund 1.300 € für alle drei der kleinste Posten der Tabelle und kein Grund für oder gegen den Verkauf. Zweitens: Die ImmoESt kostet beim Verkauf 15.120 €, entfällt aber für den Anteil eines Kindes, das selbst fünf der letzten zehn Jahre den Hauptwohnsitz im Haus hatte²; das entscheidet über mehrere tausend Euro, also prüfen Sie die Meldezettel vor dem Verkaufsgespräch. Übernimmt die Tochter und zahlt 240.000 € aus, braucht sie eine Finanzierung, und die Bank bewertet das Haus nach ihrer eigenen Vorsicht, nicht nach dem Familienpreis.

Was CheckValue für das Familiengespräch zeigt, kein Gutachten

Für Erben ist der Bericht das Papier für den Küchentisch, nicht für das Finanzamt. Drei Teile helfen an der Stelle, an der die meisten Erbengemeinschaften stecken bleiben. Die Wertspanne mit den Vergleichsverkäufen ist die Marktzahl, die neben dem Pauschalwert, dem Preisspiegelwert und der Erwartung des Bruders liegen sollte, mit nummerierten amtlichen Quellen, sodass niemand glauben muss, sondern nachschlagen kann. Die Mietschätzung mit Bruttorendite auf derselben Seite beantwortet den dritten Weg der Matrix: Was brächte das Haus vermietet, und lohnt sich das im Verhältnis zum Wert? Und der amtliche Preisindex für die Umgebung zeigt, wie sich die Preise dort zuletzt bewegt haben.

Der Bericht lässt sich als PDF per Link teilen, und dieselbe Adresse mit denselben Angaben ergibt bei jedem Erben denselben Wert; wollen drei Geschwister je einen eigenen Abruf mit eigenen Angaben zum Zustand, passt das Dreierpaket aus der Übersicht der Berichtspreise. Was der Bericht nicht ist, steht ebenso fest: kein Gutachten, kein Nachweis nach § 198 BewG³, nichts, was ein Finanzamt oder ein Verlassenschaftsgericht als Beweis nimmt, und niemand hat das Haus besichtigt. Wo Erben streiten oder ein Steuerwert angefochten werden soll, kommt der Sachverständige; der Bericht bereitet dieses Gespräch vor. Für die betroffene Adresse zeigt die kostenlose Vorschau, wie die Seiten aufgebaut sind, bevor Sie einen Bericht kaufen.

Fehler, die Erben Geld kosten: Verkauf unter Wert an Geschwister, fehlende Einantwortung, verpasste Fristen

Der Freundschaftspreis unter Geschwistern. Wer das Elternhaus dem Bruder um 250.000 € statt um 360.000 € überlässt, verschenkt nicht nur 110.000 € geteilt durch die Miterben; er verschiebt in Österreich die Einordnung des Erwerbs zwischen unentgeltlich, teilentgeltlich und entgeltlich mit den entsprechenden Folgen für die Grunderwerbsteuer¹. Ein Preis unter Wert ist eine Entscheidung, die man mit dem Notar trifft, nicht am Telefon.

Der Verkauf vor der Einantwortung. Bis der Einantwortungsbeschluss rechtskräftig ist, sind die Erben nicht im Grundbuch und können nicht als Eigentümer verkaufen⁴. Ein vorher angenommenes Anbot bindet Sie trotzdem, und der Käufer wartet auf ein Verfahren, dessen Dauer Sie nicht steuern. Bewerten und Interessenten sammeln dürfen Sie; unterschreiben erst mit dem Beschluss in der Hand.

Fristen, die leise ablaufen. In Deutschland drei Monate für die Mitteilung an das Finanzamt und ein Monat für den Einspruch gegen den Feststellungsbescheid¹², ein Jahr für den Kaufpreis als Nachweis des niedrigeren Werts³, zehn Jahre Selbstnutzung für das Familienheim¹¹. In Österreich rund ein Jahr für den Grundbuchsantrag nach der Einantwortung⁵ und die Fünfjahresfrist der Hauptwohnsitzbefreiung, die der Erbe selbst erfüllt haben muss². Und in allen drei Ländern: die Rechnungen der Eltern, die den steuerpflichtigen Gewinn beim Verkauf senken, gehören nicht in den Container, sondern in einen Ordner².

Wie Ehegatten dieselbe Wertfrage bei einer Trennung lösen, zeigt der Beitrag zum Eigenheim bei Scheidung und zur Auszahlung des Partners. Dies ist eine allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung; Tarife, Freibeträge und Fristen tragen das Jahr ihrer Quelle.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Zahlen und Regeln tragen das Jahr ihrer Veröffentlichung; die aktuelle Fassung finden Sie in der zitierten Quelle.

Josef Eckmair MBA

Mitgründer von CheckValue · Geschäftsführer der CBDNOL GmbH · Über 20 Jahre Immobilienerfahrung auf Teneriffa und in Österreich · Geprüft von Christian Eckmair

Josef Eckmair MBA ist Mitgründer von CheckValue und Geschäftsführer der CBDNOL GmbH (Ansfelden, Österreich). Er hat über 20 Jahre Immobilienerfahrung auf Teneriffa und in Österreich und schreibt über Gutachten, Steuern, Verkaufskosten und Bewertungen für Profis.

Artikel von Josef Eckmair →