Hochwasserkarte für Ihre Adresse: HORA, Gefahrenkarten, Versicherung, Wert

Das Inserat sagt „ruhige Lage am Bach“, die Karte sagt HQ30. Dieser Beitrag zeigt, wo Sie die amtlichen Hochwasserkarten für Österreich, Deutschland und die Schweiz finden, was HQ30, HQ100 und HQ300, die Gefährdungsklassen 1 bis 4 und die Schweizer Gefahrenstufen bedeuten, wie Versicherer und Katastrophenfonds mit der Zone umgehen und was das für den Preis heißt. Die Hochwasserprüfung ist ein Punkt der Lageprüfung; die vollständige Reihenfolge vor dem Kaufanbot steht in der Hauskauf-Checkliste.

Die Hochwasserkarte für Ihre Adresse in drei Ländern: HORA, Länderkarten, kantonale Gefahrenkarten

Halten Sie nach dem Check drei Dinge fest: das erste Szenario, in dem die Adresse Wasser bekommt (HQ30, HQ100, HQ300 oder keines), in Deutschland die Gefährdungsklasse aus der Versichereranfrage, in der Schweiz die Farbe. Und fragen Sie die Gemeinde nach dem Gefahrenzonenplan beziehungsweise dem festgesetzten Überschwemmungsgebiet, weil die parzellenscharfen Pläne rechtlich das letzte Wort haben. Die Hochwasserkarte ist eine von drei Lagekarten, die vor dem Anbot gelesen sein sollten; die beiden anderen, die Kriminalstatistik nach Bezirken und die Lärmkarte samt Energieausweis, haben eigene Beiträge.

HQ30, HQ100, HQ300, Gefährdungsklassen 1 bis 4 und fünf Farben: was die Zonen bedeuten

Jährlichkeiten. HQ100 ist der Hochwasserabfluss, der statistisch im Mittel einmal in hundert Jahren erreicht oder überschritten wird; die EU-Hochwasserrichtlinie nennt dieses Szenario „Hochwasser mit mittlerer Wahrscheinlichkeit“ mit einem voraussichtlichen Wiederkehrintervall von mindestens 100 Jahren⁷. Das heißt nicht, dass nach einem Hochwasser hundert Jahre Ruhe herrschen. Die Wahrscheinlichkeit beträgt jedes Jahr ein Prozent, und über eine Kreditlaufzeit von 30 Jahren summiert sie sich rechnerisch auf rund 26 Prozent (1 minus 0,99 hoch 30). Ein HQ30 hat jährlich rund 3,3 Prozent, über 30 Jahre rund 64 Prozent. HORA stellt jedes Szenario zweidimensional als Überflutungsfläche und zusätzlich als detaillierte 3D-Simulation dar¹.

Gefährdungsklassen in Deutschland. Die deutschen Versicherer haben in ZÜRS Geo über 22 Millionen Adressen einer von vier Gefährdungsklassen zugeordnet und kalkulieren danach den Beitrag der Elementarschadenversicherung². In Klasse 1 liegen Adressen, die nach heutiger Datenlage statistisch nicht von Hochwasser größerer Gewässer betroffen sind; das sind 92,4 Prozent aller 22,6 Millionen Adressen. In Klasse 4 tritt Hochwasser statistisch mindestens einmal in zehn Jahren auf; dort liegen 0,4 Prozent⁸. Klasse 2 enthält auch Objekte hinter einem Deich, sofern der Deich mindestens einem hundertjährlichen Hochwasser standhält, sonst fallen sie in Klasse 3; die Hochwasser vom August 2002 und Juni 2013 haben gezeigt, wie hoch die Schäden ausfallen, wenn ein Deich versagt². Zusätzlich kennzeichnet ZÜRS Gebäude in höchstens 100 Metern Abstand zu einem Bach als Bachzone, weil ein nennenswerter Teil der Schäden großer Überschwemmungen dort entsteht, und teilt jedes Gebäude einer von drei Starkregengefährdungsklassen zu: Kuppen und obere Hänge in SGK 1, Ebenen und mittlere Hanglagen in SGK 2, Tallagen und Bachnähe in SGK 3, in der knapp 12 Prozent aller Adressen liegen².

Gefahrenstufen in der Schweiz. Die Kantone sind durch die Bundesgesetze über den Wasserbau und den Wald verpflichtet, Gefahrenkarten für Hochwasser, Lawinen, Rutschungen und Sturzprozesse zu erstellen. Die Karte zeigt fünf Stufen: Rot steht für erhebliche Gefährdung, dort sind Personen auch in Gebäuden gefährdet, mit plötzlicher Zerstörung ist zu rechnen, neue Bauten und Erweiterungen sind untersagt; Blau für mittlere Gefährdung mit Baubewilligungen nur unter Auflagen; Gelb für geringe Gefährdung und Gelb-Weiß gestreift für Restgefährdung als Hinweisbereich mit Empfehlungen; Weiß für keine oder vernachlässigbare Gefährdung. Die Stufe ergibt sich aus Intensität und Wiederkehrdauer des Prozesses³. Für den Käufer heißt Rot: kein Neubau, kein Ausbau. Blau: Auflagen an die Bauweise. Gelb: Empfehlungen, die Sie umsetzen sollten, bevor Sie einziehen.

Die EU-Hochwasserrichtlinie: warum jedes Land Gefahren- und Risikokarten führt

Dass in Österreich und Deutschland flächendeckende Karten mit denselben Szenarien existieren, geht auf die Richtlinie 2007/60/EG zurück. Sie verpflichtet die Mitgliedstaaten, für alle Gebiete mit signifikantem Hochwasserrisiko Gefahrenkarten für drei Szenarien zu erstellen: Hochwasser mit niedriger Wahrscheinlichkeit oder Extremereignisse, Hochwasser mit mittlerer Wahrscheinlichkeit und gegebenenfalls Hochwasser mit hoher Wahrscheinlichkeit; für jedes Szenario sind das Ausmaß der Überflutung, die Wassertiefe und, wo relevant, die Fließgeschwindigkeit anzugeben⁷. Die Karten waren bis 22. Dezember 2013 fertigzustellen, die darauf aufbauenden Risikomanagementpläne bis 22. Dezember 2015⁷. Seither läuft die Arbeit in Sechsjahreszyklen: 2010 bis 2015, 2016 bis 2021, 2022 bis 2027⁹. Gefahrenkarten zeigen, welche Flächen überflutet werden können; Risikokarten zeigen, was dort betroffen wäre, also Einwohner, wirtschaftliche Tätigkeiten, Industrieanlagen und Schutzgebiete⁷. Die Kommission bezeichnet Hochwasser als die häufigste und teuerste Naturkatastrophe Europas und betont das Recht der Öffentlichkeit auf Zugang zu den Karten und auf Mitsprache bei den Plänen⁹.

Für Ihre Prüfung folgt daraus zweierlei. Erstens sind die Länderkarten in Deutschland und die österreichischen Gefahrenzonenpläne amtliche, in festen Zyklen überprüfte Dokumente, keine Schätzung eines Portals. Zweitens haben sie ein Datum: Eine Karte aus dem zweiten Zyklus kennt weder die Bebauung von 2024 noch die Abflüsse der jüngsten Extremereignisse. Fragen Sie nach dem Stand der Karte, und fragen Sie die Gemeinde nach Ereignissen seither. Die Schweiz steht außerhalb der Richtlinie, kommt aber über die kantonalen Gefahrenkarten mit ihren Intensitäts- und Wahrscheinlichkeitsklassen zu einem vergleichbaren Ergebnis³.

Versichern gegen Hochwasser: Katastrophenfonds, Elementarschadenversicherung, kantonale Gebäudeversicherung

Österreich. Eine Pflichtversicherung gegen Hochwasser gibt es nicht. Was Ihre Eigenheimversicherung an Hochwasser- und Rückstauschäden deckt und bis zu welcher Summe, steht in der Polizze; fragen Sie ausdrücklich nach dieser Deckung und ihrer Obergrenze, nicht nur nach der Prämie. Die Versicherer sehen dieselbe Karte wie Sie, denn HORA ist eine Partnerschaft des Wasserministeriums mit dem Versicherungsverband Österreich¹. Wer nach einem Ereignis ohne ausreichenden Schutz dasteht, kann Hilfe aus dem Katastrophenfonds beantragen, den der Bund nach dem Katastrophenfondsgesetz 1996 aus Anteilen an Einkommen- und Körperschaftsteuer speist. Privatpersonen stellen den Antrag bei ihrer Gemeinde; die Höhe der Beihilfe legen Richtlinien der Länder fest, es ist eine Unterstützung und keine Versicherungsleistung. 2025 zahlte der Fonds 81,1 Millionen Euro für Schäden Privater aus, 233,7 Millionen Euro flossen in Vorbeugungsmaßnahmen¹⁰.

Deutschland. Die Elementarschadenversicherung ist ein Baustein der Wohngebäudeversicherung und deckt Überschwemmung durch Starkregen oder Hochwasser, Rückstau, Schneedruck, Lawinen und Erdrutsch, Erdsenkung, Erdbeben und Vulkanausbruch⁵. Nach Angaben der Versicherer haben 46 Prozent der Hausbesitzenden in Deutschland keinen umfassenden Versicherungsschutz gegen Naturgefahren⁵. Prämie und Annahmebereitschaft hängen von der Gefährdungsklasse ab²; die Klasse Ihrer Adresse erfahren Sie nur, indem Sie ein Angebot einholen, denn der öffentliche Hochwasser-Check zeigt sie nicht⁵. Für Käufer ist das Angebot deshalb keine Formalität nach dem Notartermin, sondern eine Zahl, die vor dem Kaufpreisgespräch auf dem Tisch liegen muss.

Schweiz. Fragen Sie die kantonale Gebäudeversicherung oder, wo es keine gibt, Ihren privaten Versicherer, welche Gefahrenstufe in die Prämie eingeht und ob in einer roten Zone überhaupt neu versichert wird. Die Gefahrenkarte kennt der Versicherer so gut wie das Bauamt, und ein ÖREB-Auszug mit den Beschränkungen der Parzelle gehört zu jedem Angebot dazu⁶.

Was die Zone am Preis ändert und was Käufer verlangen

Eine Hochwasserzone wirkt nicht über einen Prozentsatz, sondern über drei Kanäle: die Prämie oder den Selbstbehalt in jedem Jahr, die Frage, ob ein Versicherer und damit eine Bank das Objekt überhaupt akzeptiert, und die Zahl der Interessenten, die nach dem Blick auf die Karte gar nicht mehr zur Besichtigung kommen. Belastbare Studien mit einem festen Abschlag für Österreich, Deutschland oder die Schweiz, die sich auf ein einzelnes Haus übertragen ließen, gibt es nicht; wer Ihnen „minus zehn Prozent“ nennt, rät. Was es gibt, sind Vergleichskäufe: Häuser derselben Gemeinde innerhalb und außerhalb der HQ100-Fläche, deren Preisunterschied der örtliche Abschlag ist. Wie Sie solche Vergleichskäufe finden und Zu- und Abschläge bilden, zeigt der Beitrag zu Wertsteigerung und Wertminderung; die Prämie gehört in die Rechnung der laufenden Kosten eines Hauses.

Rechtlich liegt die Prüfung bei Ihnen. Nach § 928 ABGB findet keine Gewährleistung statt, wenn Mängel einer Sache in die Augen fallen oder die auf ihr haftenden Lasten aus den öffentlichen Büchern zu ersehen sind, es sei denn, der Verkäufer hat den Mangel arglistig verschwiegen oder ausdrücklich zugesagt, die Sache sei frei von Fehlern und Lasten¹¹. Ob eine für jeden abrufbare Hochwasserkarte einen Mangel im Sinn dieser Bestimmung offenkundig macht, entscheidet im Streit ein Gericht; verlassen Sie sich nicht darauf, dass der Verkäufer aufklären muss. Was Sie als Käufer verlangen können, ist nicht die Aufklärung, sondern der Preis: Legen Sie Prämie, Selbstbehalt und bauliche Vorsorge in Zahlen vor, und lassen Sie das Anbot einen Finanzierungs- und Versicherungsvorbehalt tragen.

Zwei Häuser im Tullnerfeld, eines im HQ100: ein Rechenbeispiel über zehn Jahre

Ein Beispiel mit erfundenen Häusern und amtlichen Preisen; keine echte Adresse. Zwei Einfamilienhäuser im Bezirk Tulln, beide nach 1991 gebaut, 120 Quadratmeter Wohnfläche, Grundstück in der mittleren Größenklasse des Bezirks von 610 bis 890 Quadratmetern. Statistik Austria weist für solche Häuser im Bezirk Tulln einen Durchschnittspreis von 3.865 Euro je Quadratmeter Wohnfläche aus, ein geometrisches Mittel aus Kaufverträgen der Jahre 2021 bis 2025, bei dem ältere Verträge auf das Niveau von 2025 hochgerechnet sind¹²; beide Häuser starten also bei rund 464.000 Euro. Haus A liegt laut HORA außerhalb aller drei Szenarien, Haus B innerhalb der HQ100-Fläche, aber außerhalb von HQ30¹.

Die Annahmen sind als solche gekennzeichnet; setzen Sie die Zahlen aus Ihrem Versicherungsangebot und dem Kostenvoranschlag ein, und die Tabelle wird zu Ihrer Verhandlungsgrundlage. Zwei Dinge fehlen ihr absichtlich. Erstens der Nachfrageeffekt: Wenn von zehn Interessenten drei nach dem Blick auf HORA absagen, verkauft sich Haus B langsamer, und der Verkäufer weiß das. Zweitens der Fall HQ30: Läge Haus B schon im dreißigjährlichen Szenario, wäre über eine Kreditlaufzeit mit rund 64 Prozent Wahrscheinlichkeit mindestens ein Hochwasser zu erwarten, und aus „einem Schadenfall in zehn Jahren“ würde eine optimistische Annahme. Die Beihilfe aus dem Katastrophenfonds steht in keiner Zeile, weil ihre Höhe von den Richtlinien der Länder abhängt und niemand sie im Kaufpreis einrechnen sollte¹⁰.

Was CheckValue zur Hochwasserlage einer Adresse zeigt

Der Bericht legt die Hochwasserkarte für die Adresse direkt neben die Wertspanne. Sie sehen auf einer Seite, ob die Adresse in einer Zone liegt und wo der Preis im Bezirk steht, und können die Frage stellen, um die es in diesem Beitrag geht: Ist die Zone im Angebotspreis schon enthalten? Zwei weitere Teile des Berichts helfen genau hier. Das amtliche Orthofoto der Parzelle zeigt Gelände, Abstand zum Gewässer und die Keller- oder Garagenzufahrt, an der das Wasser zuerst steht; die Aufstellung der laufenden Besitzkosten gibt Ihnen die Zahl, neben die Sie die Mehrprämie aus dem Versicherungsangebot legen.

Was der Bericht nicht leistet: Er ersetzt weder den HORA-Pass noch den Gefahrenzonenplan der Gemeinde als amtliche Auskunft, und er rechnet keine Wassertiefe an Ihrem Gebäude; dafür bleiben HORA 3D und der Sachverständige zuständig. Die Hochwasser-, Lärm- und Energiekarte im Bericht sehen Sie in der kostenlosen Vorschau, bevor Sie etwas bezahlen; wie die Karten in einem fertigen Bericht aussehen, zeigt das Beispiel für Berlin.

Nach dem Check: Sachverständiger, bauliche Vorsorge, Bedingungen im Anbot

1. HORA-Pass und Gefahrenzonenplan besorgen. Der HORA-Pass fasst acht Naturgefahren der Adresse zusammen⁴ und ist das Dokument, das Bank und Versicherer verstehen; den parzellenscharfen Gefahrenzonenplan bekommen Sie bei der Gemeinde. In der Schweiz legen Sie zur kantonalen Gefahrenkarte den ÖREB-Auszug der Parzelle, der die öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen aus Raumplanung, Wasser, Lärm und Wald verbindlich ausweist⁶.
2. Versicherungsangebot vor dem Anbot. Lassen Sie sich Prämie, Selbstbehalt und Ausschlüsse schriftlich geben. In Deutschland ist das zugleich der einzige Weg zur Gefährdungsklasse⁵.
3. Sachverständiger für Gebäude in HQ30 und HQ100. Kellerabdichtung, Rückstausicherung, Lage der Haustechnik, Ölheizung im Keller: Ein Bausachverständiger bewertet, was die Karte nicht sieht, und beziffert die Vorsorge, die im Beispiel oben mit 15.000 Euro angenommen ist.
4. Anbot mit Bedingungen. Finanzierungs- und Versicherungsvorbehalt gehören ins schriftliche Anbot, solange Bank und Versicherer nicht zugesagt haben. Kommt keine Deckung zustande, fällt das Anbot, nicht Ihr Eigenkapital.
5. Rücktritt statt Nachverhandlung, wenn Rot oder HQ30 überraschend auftaucht. Ein Haus, das die Karte im häufigsten Szenario zeigt, ist kein Verhandlungsfall, sondern eine Grundsatzentscheidung. Wer es trotzdem will, kauft mit offenen Augen und mit dem Abschlag aus der Tabelle.

Dies ist eine allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Karten, Gesetze und Zahlen sind mit dem Jahr ihrer Quelle angegeben; den heutigen Stand zeigt die jeweilige Behörde.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Zahlen und Regeln tragen das Jahr ihrer Veröffentlichung; die aktuelle Fassung finden Sie in der zitierten Quelle.

Christian Eckmair

Mitgründer von CheckValue · Über 20 Jahre Immobilienerfahrung auf Teneriffa und in Österreich · Geprüft von Josef Eckmair MBA

Christian Eckmair ist Mitgründer von CheckValue und der CBDNOL GmbH (Ansfelden, Österreich). Er ist seit über 20 Jahren auf Teneriffa und in Österreich im Immobiliengeschäft tätig – Kauf, Sanierung, Vermietung und Verkauf von Wohnimmobilien – und schreibt über Immobilienwerte, Kaufprüfung und Grundbuch.

Artikel von Christian Eckmair →