Wertsteigerung Immobilie: Was den Wert erhöht und was ihn mindert

Nach der Wertsteigerung ihrer Immobilie fragen Eigentümer meist kurz vor einer Entscheidung: Sanieren oder so verkaufen? Photovoltaik jetzt oder nie? Die Antwort der Ratgeberseiten ist eine Liste mit acht Tipps und ohne Zahlen, die Antwort eines Sachverständigen eine Zu- und Abschlagstabelle mit Quellen. Dieser Beitrag baut die zweite: Er zeigt, welche Merkmale in Österreich, Deutschland und der Schweiz einen messbaren Aufschlag tragen, wie schwer der Energieausweis inzwischen wiegt, was den Wert still nach unten zieht, und rechnet ein Einfamilienhaus im Bezirk Mödling durch. Die Grundlagen, also Vergleichskäufe, Quadratmeterpreis und Index, stehen im Leitfaden Was ist mein Haus wert; hier geht es um die Stellschrauben.

Drei Hebel: Lage, Fläche, Zustand, und welche davon Sie bewegen können

Jeder Kaufpreis lässt sich in drei Blöcke zerlegen. Die Lage bestimmt den größten Teil, und sie ist unveränderlich: Ein Haus der Bauperiode 1961 bis 1990 mit mehr als 130 m² Wohnfläche auf durchschnittlich großem Grund kostete 2025 im Bezirk Mödling im Schnitt 3.638 Euro je Quadratmeter, im Bezirk Zwettl 1.037 Euro³. Kein Dach und keine Wärmepumpe überbrückt diesen Abstand.

Die Fläche ist der zweite Block, und sie ist nur mit Bauaufwand veränderbar: Dachausbau, Anbau, Zusammenlegung. Innerhalb eines Bezirks ist mehr Wohnfläche fast immer mehr Wert, aber weniger je Quadratmeter; warum das so ist, erklärt der Beitrag zum Quadratmeterpreis und dem Größeneffekt.

Der dritte Block ist der, den Sie in der Hand haben: Zustand, Energiestandard, Ausstattung, Grundriss. Das österreichische Liegenschaftsbewertungsgesetz beschreibt, wie Sachverständige damit umgehen: Im Vergleichswertverfahren wird der Wert aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte abgeleitet, und abweichende Eigenschaften sowie geänderte Marktverhältnisse sind nach Maßgabe ihres Einflusses auf den Wert durch Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen². Die Frage ist also nie, was eine Maßnahme gekostet hat, sondern was der Markt für den Unterschied zum durchschnittlichen Vergleichsobjekt bezahlt.

Ausstattung mit messbarem Aufschlag: Balkon, Lift, Stellplatz, Keller, Baujahr

Im deutschsprachigen Raum sind es nicht Pool und Kamin, die den Preis bewegen, sondern fünf nüchterne Dinge.

Balkon, Terrasse, Garten. Die Statistik Austria führt für Eigentumswohnungen zwei getrennte Preistabellen, mit und ohne Außenfläche, weil der Unterschied zu groß ist, um ihn wegzumitteln. Für Penzing weist die Tabelle bei Wohnungen zwischen 54 und 77 m², gebaut 1961 bis 1990, ohne Freifläche 3.694 Euro aus, mit Balkon, Terrasse oder Garten 4.089 Euro je Quadratmeter; für Hernals lauten die Werte 3.945 und 4.448 Euro³. Das sind 11 bis 13 % für dieselbe Größenklasse und Bauperiode. Ein nachträglicher Balkonanbau ist deshalb eine der wenigen Maßnahmen, deren Marktwert sich direkt aus einer amtlichen Tabelle ablesen lässt.

Lift, Stellplatz, Keller. Ohne Lift verliert ein vierter Stock einen Teil seiner Käufer, mit Lift gewinnt er Aussicht und Ruhe; der Aufschlag kommt aus den Kaufpreisen im Haus und in der Gasse, keine Statistik weist ihn aus. Gleiches gilt für Stellplatz oder Garage, in Städten mit Parkraumbewirtschaftung ein eigener Preis mit eigener Nachfrage, und für den Keller, der als Zubehör nicht zur Nutzfläche zählt und trotzdem mitbezahlt wird.

Baujahr und Bauperiode. Neben Bezirk und Größe sortieren die amtlichen Tabellen nach Bauperiode, und Neubau schlägt Bestand deutlich: Häuser über 130 m² auf durchschnittlichem Grund kosteten im Bezirk Mödling aus der Zeit bis 1960 3.858 Euro, aus 1961 bis 1990 3.638 Euro und ab 1991 4.267 Euro je Quadratmeter³. Das Baujahr können Sie nicht ändern; den Zustand, den Käufer aus dem Baujahr ableiten, schon.

Der Modernisierungsgrad. Die deutsche ImmoWertV macht aus dem Zustand eine Punktetabelle. Anlage 2 vergibt für acht Modernisierungselemente bis zu 20 Punkte: je 4 für Dacherneuerung und Wärmedämmung der Außenwände, je 2 für Fenster und Außentüren, Leitungssysteme, Heizungsanlage, Bäder, Innenausbau und eine wesentliche Verbesserung der Grundrissgestaltung. 0 bis 1 Punkt gilt als nicht modernisiert, 2 bis 5 als kleine Modernisierungen im Rahmen der Instandhaltung, 6 bis 10 als mittlerer Modernisierungsgrad, 11 bis 17 als überwiegend und 18 bis 20 als umfassend modernisiert⁴. Die Tabelle ist deutsches Recht, aber ein nützlicher Spiegel für jeden Eigentümer: Wer nur das Bad erneuert, bleibt bei 2 Punkten; wer Dach und Fassade dämmt, springt mit 8 Punkten in die mittlere Klasse, und genau das bildet die Preisdifferenz zwischen „Bad neu“ und „saniert“ ab.

Energieausweis als Preisfaktor: HWB, Effizienzklassen und GEAK

Die Energieklasse ist heute der am besten dokumentierte Preisfaktor im deutschsprachigen Raum, und die Zahlen dazu kommen aus Deutschland, weil dort die Datenbasis am größten ist.

ImmoScout24 hat im 1. Quartal 2023 die Angebotspreise von Wohnungen und Einfamilienhäusern älter als zwei Jahre nach Energieeffizienzklasse verglichen. Gegenüber der Klasse A waren Objekte der Klassen F, G und H in Metropolen um 33 bis 35 % günstiger, in Klein- und Mittelstädten um 39 bis 45 % und im ländlichen Raum um 41 bis 51 %¹. Je schwächer die Lage, desto stärker der Energieabschlag, weil die Heizkosten dort einen größeren Teil der Gesamtkosten ausmachen. Dieselbe Plattform hat im Februar 2026 die Entwicklung über fünf Jahre nachgezeichnet: Eigentumswohnungen der Klasse A verteuerten sich zwischen dem 1. Quartal 2021 und dem 4. Quartal 2025 von 5.371 auf 6.095 Euro je Quadratmeter, ein Plus von 13 %, während Klasse G von 4.065 auf 3.558 Euro und Klasse H von 3.679 auf 3.222 Euro fielen, jeweils minus 12 %⁵.

Durchschnittliche Angebotspreise von Eigentumswohnungen in Deutschland nach Energieeffizienzklasse, Auswertung von Scout24 vom 3. Februar 2026⁵.

Einfamilienhäuser waren in derselben Auswertung deutlich preisstabiler: Alle Klassen legten zwischen 2021 und 2025 zu, Klasse A um 16 %, selbst die schlechteste Klasse H noch um 7 %, wobei die Hauspreise seit 2023 wieder nachgeben⁵. Die Erklärung der Plattform: Häuser stehen überwiegend im ländlichen Raum und in Randlagen, wo das Preisniveau niedriger ist und Käufern mehr Budget für die Sanierung bleibt, und ein Eigentümer kann in Eigenregie sanieren, während eine Wohnung die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft braucht⁵. Der Energieabschlag trifft also Wohnungen härter als Häuser.

In Österreich und Deutschland ist der Energieausweis beim Verkauf gesetzlich vorgeschrieben, in der Schweiz bestimmen die Kantone, was ein Verkäufer vorlegen muss. In Österreich verlangt das Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012, dass Verkäufer und Vermieter einen höchstens zehn Jahre alten Ausweis rechtzeitig vor der Vertragserklärung vorlegen und binnen 14 Tagen nach Vertragsabschluss aushändigen⁶⁷; in Anzeigen sind seit 1. Juli 2026 Heizwärmebedarf, Endenergiebedarf und Gesamtenergieeffizienzklasse anzugeben, und Verstöße gegen Anzeigen- wie Vorlagepflicht kosten bis zu 1.450 Euro Verwaltungsstrafe⁷. In Deutschland regelt § 80 des Gebäudemodernisierungsgesetzes, des früheren Gebäudeenergiegesetzes, dass Verkäufer oder Makler den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen und unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrags übergeben müssen⁸. In der Schweiz ist der Gebäudeenergieausweis der Kantone (GEAK) in sieben Klassen von A bis G eingeteilt, bewertet Gebäudehülle, Gesamtenergieeffizienz und direkte CO₂-Emissionen, gilt bis zu zehn Jahre und wird von den meisten Kantonen gefördert⁹.

Für die Wertsteigerung heißt das: Die energetische Sanierung wirkt doppelt, über die Klasse im Ausweis, die jeder Käufer im Inserat sieht, und über die Heizkosten, die er in seine Kreditrate einrechnet. Eine Photovoltaikanlage ist zuerst Teil dieser Rechnung, weil sie die laufenden Energiekosten senkt; was ein Käufer darüber hinaus für die Anlage zahlt, hängt von Alter, Leistung, Speicher und Einspeisevertrag ab und ist lokal zu belegen, nicht pauschal. Welche Lagefaktoren daneben in den Preis eingehen, behandelt der Beitrag zu Lärmkarte, Energieausweis und Lagefaktoren.

Was den Wert mindert: Sanierungsstau, Lärm, Hochwasser, Grundriss, Lasten

Wertminderer sind unangenehmer als Wertsteigerer, weil Käufer sie doppelt rechnen: einmal die Kosten der Behebung, einmal den Ärger. Fünf davon lassen sich vorab prüfen.

Sanierungsstau. Nach der Punktelogik der ImmoWertV ist ein Haus mit Originalfenstern, alter Heizung und ungedämmter Fassade ein Objekt mit 0 bis 1 Punkt, also „nicht modernisiert“⁴, und nach den ImmoScout24-Zahlen im Preis um ein Drittel bis die Hälfte unter dem sanierten Vergleichsobjekt¹. Käufer preisen dazu Risiko, Bauzeit und Zwischenfinanzierung ein, weshalb der Abschlag häufig über dem Kostenvoranschlag liegt.

Lärm. Straßen-, Schienen- und Fluglärm sowie Industrieanlagen sind in Österreich in den strategischen Umgebungslärmkarten auf laerminfo.at dokumentiert, erstellt nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und der Bundes-Umgebungslärmschutz-Verordnung, aktuell aus der Lärmkartierung 2022¹⁰. Eine Wohnung an einer kartierten Hauptverkehrsstraße trägt einen Abschlag, den die Bezirkstabelle nicht kennt, weil sie laute und leise Gassen mittelt.

Hochwasser. Die Plattform HORA 3D des Wasserministeriums und des Versicherungsverbands zeigt für Österreich Hochwasserszenarien vom dreißigjährlichen bis zum dreihundertjährlichen Ereignis sowie weitere Naturgefahren wie Erdbeben, Rutschungen, Sturm und Hagel; sie ergänzt die parzellenscharfen Gefahrenzonenpläne, ersetzt sie aber nicht¹¹. In einer solchen Zone rechnen Versicherer, Banken und Käufer das Risiko ein, jeder auf seine Weise. Was das für eine konkrete Adresse bedeutet, steht im Beitrag zur Hochwasserzone und ihren Folgen für den Wert.

Grundriss. Durchgangszimmer, fensterlose Küchen, ein einziges Bad im Erdgeschoß eines Hauses mit Schlafzimmern oben: Die ImmoWertV bewertet eine wesentliche Verbesserung der Grundrissgestaltung mit bis zu 2 Punkten⁴, also gleich viel wie ein neues Bad, und in der Praxis ist ein schlechter Grundriss teurer zu beheben als jedes Bad.

Lasten im Grundbuch. Ein eingetragenes Wohnrecht, ein Fruchtgenussrecht, ein Belastungs- und Veräußerungsverbot oder eine Dienstbarkeit stehen im Lastenblatt des Grundbuchs und mindern den Wert, manchmal bis zur Unverkäuflichkeit auf Zeit. Wie Sie das Grundbuch lesen, steht im Beitrag zum Grundbuchsauszug und seinen drei Blättern.

Wertsteigerung der Immobilie durch Sanierung vor dem Verkauf: Kosten, Förderung, Zeit

Die Frage „Lohnt sich die Sanierung vor dem Verkauf?“ hat eine unbequeme Antwort: nur dann, wenn der Käufer den Unterschied sieht, ihn bezahlt und Sie die Zeit haben. Drei Prüfungen vorweg.

Erstens die Marktseite: Ein Sprung von Klasse G auf Klasse B ist nach den deutschen Zahlen ein Sprung von einem Preisniveau in ein anderes¹⁵; eine neue Küche in einem Haus der Klasse G ist es nicht. Investieren Sie dort, wo der Ausweis es abbildet: Dämmung, Fenster, Heizung, Dach. Dach und Außenwanddämmung bringen in Anlage 2 ImmoWertV je 4 Punkte⁴, und sie bringen im Inserat das Wort „saniert“.

Zweitens die Kostenseite mit Förderung: Bund, Länder und Kantone fördern energetische Maßnahmen, in der Schweiz unterstützen die meisten Kantone bereits die Erstellung des GEAK, und diese Gelder sind, so der GEAK-Verein, immer vor Baubeginn zu beantragen⁹, eine Regel, die Sie bei jedem Programm zuerst prüfen sollten. Ohne Förderzusage ist die Kostenseite der Rechnung nicht fertig.

Drittens die Zeit: Eine Fassadendämmung dauert Monate, ein Heizungstausch Wochen, und der Markt bewegt sich weiter. Bestehender Wohnraum kostete in Österreich im 2. Quartal 2026 laut Häuserpreisindex 5,1 % mehr als ein Jahr davor¹²; in einem solchen Markt kostet ein Jahr Bauzeit wenig, in einem fallenden Markt frisst es den Sanierungsgewinn. Eine pauschale „Wertsteigerung pro Jahr“ gibt es nicht; es gibt nur den Index, und der gilt für den Durchschnitt, nicht für Ihr Haus.

Zu- und Abschlagstabelle für ein Einfamilienhaus im Bezirk Mödling

Das Haus ist erfunden, der Bezirksdurchschnitt amtlich: 140 m² Wohnfläche, Baujahr 1985, Grundstück 650 m² (im Bezirk Mödling die Kategorie „durchschnittlich“, 530 bis 750 m²³), Photovoltaikanlage mit 8 kWp aus 2023, Wärmepumpe statt Ölkessel seit 2024, neue Fenster, Fassade ungedämmt, Bad aus 1998, Garage, ruhige Siedlungsstraße, keine Hochwasserzone. Der Bezirksdurchschnitt für Häuser der Bauperiode 1961 bis 1990 mit mehr als 130 m² Wohnfläche auf durchschnittlichem Grund liegt bei 3.638 Euro je Quadratmeter³, also 509.000 Euro für 140 m² in durchschnittlichem Zustand. Die folgenden Zu- und Abschläge sind Beispielannahmen, wie sie ein Sachverständiger aus Kaufpreisen der Umgebung ableiten würde, keine Konstanten:

Das Ergebnis liegt knapp über dem Bezirksdurchschnitt, obwohl der Eigentümer in drei Jahren viel Geld in Heizung, Fenster und Photovoltaik gesteckt hat. Der Grund ist die ungedämmte Fassade: Sie hält die Energieklasse im Mittelfeld und den Zuschlag klein. Wer die Dämmung nachholt und in eine bessere Klasse springt, dreht nicht nur die Fassadenzeile von minus auf plus, sondern hebt auch die Heizungszeile, weil der Käufer das Gesamtpaket „saniert“ bezahlt. Das ist der Mechanismus hinter den Klassenabständen in den ImmoScout24-Auswertungen¹⁵: Halbe Sanierungen kommen im Preis oft nicht an.

Was CheckValue zu Ihren Ausstattungsmerkmalen zeigt

Der Bericht führt die Rechnung dieses Abschnitts für Ihre Adresse, und zwar sichtbar: Jede Anpassung für Energieklasse, Zustand, Baujahr, Garage, Lift oder Photovoltaik steht mit ihrem Koeffizienten und der Quelle da, aus der er stammt, sodass Sie nachlesen können, warum die Wärmepumpe im Ergebnis so viel wiegt und die Garage so wenig. Dazu kommen die Karten zu den Wertminderern dieses Beitrags: Hochwasser, Lärm und Energie für die Adresse, an einer Stelle statt auf drei Behördenportalen. Und wer eigene Fotos hochlädt, bekommt Zustand, Grundstück und Umgebung daraus ausgewertet, was die Zustandsanpassung von der Selbsteinschätzung „gepflegt“ auf etwas Belastbareres stellt.

Zwei Grenzen: Der Bericht besichtigt nicht, und der Koeffizient für eine Photovoltaikanlage stammt aus der zitierten Quelle, nicht aus einem Kaufvertrag in Ihrer Gasse. Und er ist kein Gutachten nach LBG oder ImmoWertV, das Bank, Gericht oder Finanzamt verlangen können. Für eine erste Einschätzung, ob sich Dämmen vor dem Verkauf rechnen kann, liefert er die Größenordnung; die kostenlose Vorschau Ihres Berichts mit den Anpassungen für Ihre Adresse zeigt, wie die Zu- und Abschläge dargestellt werden.

Der 90-Tage-Test vor dem Renovieren

Bevor Sie einen Handwerker beauftragen, um den Wert zu steigern, stellen Sie sich drei Fragen mit einer Frist von 90 Tagen.

1. Sieht der Käufer es im Inserat? Energieklasse, Balkon, Lift, Garage, Baujahr der Heizung stehen im Exposé und in der amtlichen Tabelle; ein neuer Parkettboden steht dort nicht und muss bei der Besichtigung wirken, also vor deutlich weniger Publikum.
2. Was zahlt der Markt dafür? Suchen Sie zwei Kaufpreise aus Ihrer Gegend mit und ohne das Merkmal (wie Sie an Kaufpreise kommen, steht im Beitrag über Vergleichskäufe aus Grundbuch und Kaufvertrag), oder lesen Sie die Statistik-Austria-Tabelle mit und ohne Außenfläche³. Liegt der Aufschlag unter den Kosten, ist die Maßnahme Konsum, nicht Investition; das ist erlaubt, aber Sie sollten es wissen.
3. Ist es in 90 Tagen fertig und dokumentiert? Ein Energieausweis mit der neuen Klasse, eine Fertigstellungsanzeige, Rechnungen mit Gewährleistung: Ohne Papier ist die Sanierung für den Käufer eine Behauptung. Wer das nicht binnen drei Monaten schafft, verkauft besser mit klarem Abschlag und ehrlichem Exposé als mit halber Baustelle.

Und wenn Bank oder Sachverständiger am Ende trotzdem niedriger bewerten als erwartet, hilft der Beitrag zu zu niedriger Bewertung und was Sie dagegen tun können.

Dies ist eine allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Zahlen und Regeln tragen das Jahr ihrer Veröffentlichung; die aktuelle Fassung finden Sie in der zitierten Quelle.

Christian Eckmair

Mitgründer von CheckValue · Über 20 Jahre Immobilienerfahrung auf Teneriffa und in Österreich · Geprüft von Josef Eckmair MBA

Christian Eckmair ist Mitgründer von CheckValue und der CBDNOL GmbH (Ansfelden, Österreich). Er ist seit über 20 Jahren auf Teneriffa und in Österreich im Immobiliengeschäft tätig – Kauf, Sanierung, Vermietung und Verkauf von Wohnimmobilien – und schreibt über Immobilienwerte, Kaufprüfung und Grundbuch.

Artikel von Christian Eckmair →