Quotazioni OMI, ISTAT, Banca d'Italia: le fonti ufficiali dei prezzi

Chi cerca «quotazioni OMI» vuole di solito una cosa precisa: un numero pubblico, gratuito e non interessato con cui controllare quello che gli è stato detto. Esiste, ed è più di uno. Questa guida passa in rassegna le fonti ufficiali, dice cosa misura ciascuna e cosa no, mostra con un esempio romano come si combinano e chiude con la tabella degli equivalenti negli altri Paesi.

Un numero e un numero citato: la fonte cambia la stima

Due stime della stessa casa possono distare del venti per cento ed essere entrambe «di mercato». La differenza sta quasi sempre nella fonte: prezzi richiesti o prezzi pagati, media della città o forbice della zona, indice nazionale o indice della città. Un numero senza fonte si può solo accettare o rifiutare; un numero citato si può controllare, e la trattativa si sposta dal «secondo me» al «secondo l'atto».

Le fonti ufficiali italiane hanno un pregio raro: nascono quasi tutte dagli atti notarili, cioè da prezzi effettivamente pagati, mentre quasi tutto ciò che circola online nasce dagli annunci. Come le fonti diventano un valore, passando per comparabili e correzioni, lo racconta la guida completa al valore di mercato di una casa; qui l'oggetto sono le fonti stesse.

Quotazioni OMI, Rapporto Immobiliare e valori dichiarati: i tre prodotti dell'Osservatorio

L'Osservatorio del mercato immobiliare (OMI) dell'Agenzia delle Entrate produce tre cose diverse, da tenere separate.

Le quotazioni sono il prodotto più cercato e più frainteso. Si consultano gratis per semestre, provincia, comune, zona e destinazione, in forma testuale dal primo semestre 2006 e su mappa dal primo semestre 2016, con lo scarico gratuito dei perimetri delle zone¹; le zone sono state riviste nel 2014 e nel 2024¹. Le regole sono pubbliche: il manuale dell'Osservatorio fissa princìpi e istruzioni tecniche per statistiche e quotazioni, sostituisce l'edizione del 2016 ed è divulgato per rendere trasparenti i criteri⁶. L'Agenzia aggiunge un'avvertenza da prendere alla lettera: nei processi estimativi le quotazioni non sostituiscono la stima puntuale, perché forniscono indicazioni di larga massima¹. Sono una forbice per la zona, non il valore del Suo appartamento.

Il Rapporto Immobiliare dà la scala. Nel 2025 sono state compravendute in Italia 766.757 abitazioni in termini di NTN, il 6,4 % in più del 2024, per un giro d'affari stimato attorno ai 124 miliardi di euro, l'8,8 % in più, e una superficie media di 107 m²; l'intensità del mercato, cioè la quota di stock scambiata, è stata del 2,20 %⁵. A Roma le compravendite sono state 37.293, con un fatturato medio di 270.200 € per unità, e le abitazioni vendute in città misuravano in media 93,6 m²; a Milano il fatturato medio per unità è stato di 439.700 €⁵. Sono medie di città, utili per capire in che mercato ci si trova, inutili per una singola via.

I valori dichiarati sono la fonte più vicina al valore di un immobile: prezzi pagati, non richiesti. Come usarli per i comparabili lo spiega la guida su come scoprire il prezzo pagato per una casa vicina.

ISTAT: l'indice IPAB, da quali dati nasce e cosa dice nel 2026

L'IPAB è l'indice trimestrale dei prezzi delle abitazioni acquistate dalle famiglie per fini abitativi o per investimento, distinto tra abitazioni nuove ed esistenti³. La sua base sono gli atti notarili di compravendita di cui è titolare l'Agenzia delle Entrate: la prima stima esce tra i 78 e gli 80 giorni dopo la fine del trimestre, quando non tutti gli atti sono disponibili, e viene rivista nel comunicato successivo³. La serie è disponibile dal 2010 sulla banca dati IstatData, con base 2025 = 100³.

Nel secondo trimestre 2026 l'indice è salito dell'1,7 % sul trimestre e del 4,0 % sull'anno (nel primo trimestre era +5,1 %); le nuove +5,0 %, le esistenti +3,7 %, e la variazione media acquisita per il 2026 è del 3,8 %³. L'ISTAT diffonde l'indice anche per tre grandi città, con andamenti molto diversi: su base annua Torino sale dell'8,5 %, Roma del 6,4 % e Milano soltanto del 2,4 %³. L'indice misura direzione e velocità, non il livello: serve a portare a oggi un prezzo del passato, come nell'esempio più avanti.

Banca d'Italia: cosa raccontano le 1.500 agenzie del sondaggio trimestrale

Ogni trimestre la Banca d'Italia interroga circa 1.500 agenzie immobiliari; l'ultima rilevazione si è svolta tra il 18 giugno e il 21 luglio 2026⁴. Le risposte misurano quello che nessun archivio di atti contiene: la distanza tra annuncio e firma. Nel secondo trimestre 2026 lo sconto medio praticato sul prezzo richiesto ha raggiunto il 7,1 %, con un minimo del 5 % nel Nord-Est e un massimo del 9 % nel Sud e Isole; i tempi di vendita 5,2 mesi; la quota di acquisti finanziati con mutuo 63,1 % e il rapporto tra prestito e valore 78,2 %; l'86 % delle agenzie ha chiuso almeno una compravendita nel periodo⁴. Gli agenti hanno segnalato un rallentamento dei prezzi, una domanda contenuta e un'offerta in ulteriore calo⁴.

Il sondaggio trasforma un prezzo richiesto in un prezzo probabile; chi usa il tempo di vendita per scegliere il momento trova il ragionamento nella guida su quando conviene vendere casa.

Notariato, Catasto ed Eurostat: gli atti, la base fiscale e il confronto europeo

Il Consiglio Nazionale del Notariato pubblica dal 2016 un rapporto annuale con le serie dei Dati Statistici Notarili: compravendite, mutui, donazioni, società, valori economici, con dettaglio fino al livello regionale e file scaricabili⁷. Nasce dagli stessi atti che alimentano OMI e ISTAT, letti dal lato di chi li stipula.

Il Catasto non è una fonte di prezzi, ed è l'equivoco più diffuso. Categoria, classe, consistenza e rendita descrivono l'unità ai fini fiscali; la rendita è un reddito convenzionale ancorato a tariffe storiche e non dice nulla sul valore di oggi. Serve però a sapere che cosa si sta valutando (superficie catastale, pertinenze, piano) e a verificare che il dato dell'annuncio coincida con quello dell'unità. Come leggerlo è nella guida alla visura catastale.

Eurostat chiude il quadro dall'alto con l'indice armonizzato dei prezzi delle abitazioni, costruito con i dati degli istituti nazionali: nel primo trimestre 2026 i prezzi sono saliti del 4,7 % nell'area dell'euro e del 5,1 % nell'Unione europea rispetto a un anno prima, dopo il picco del +10,0 % nell'area dell'euro nel primo trimestre 2022⁸. Serve a collocare l'Italia nel ciclo europeo, non a valutare una casa.

Le mappe di rischio: ISPRA IdroGEO, rumore, delitti per provincia

Un valore ha bisogno anche di fonti che non parlano di prezzi. La prima è IdroGEO, il portale con cui l'ISPRA pubblica le mappe nazionali di pericolosità idraulica e da frana, consultabili per indirizzo⁹: dice se il lotto sta in un'area a pericolosità elevata, media o bassa, cioè quanto costa l'assicurazione e quanti compratori si tirano indietro. La lettura per il proprio indirizzo è spiegata nella guida sul rischio idrogeologico della casa.

Le altre due sono le mappature acustiche dei Comuni e delle Regioni, che classificano strade e quartieri per livello di rumore, e le statistiche ufficiali sui delitti denunciati per provincia, che il report CheckValue traduce in un punteggio da 1 a 10 e che la guida sulla criminalità per città insegna a leggere. Nessuna delle tre dà un prezzo; tutte e tre lo spostano.

Portali immobiliari: prezzi richiesti, indici proprietari e dati pubblici riconfezionati

Immobiliare.it, Idealista e Casa.it pubblicano indici e stime costruiti sugli annunci delle loro piattaforme. Sono dati veri, freschi e abbondanti, ma misurano ciò che i venditori chiedono, non ciò che i compratori pagano: in media, nel secondo trimestre 2026, il 7,1 % in meno⁴. Alcuni portali affiancano ai propri numeri dati pubblici, quotazioni OMI in testa, presentati in una veste nuova: quando trova una forbice al metro quadro su un portale, controlli se non sia la quotazione OMI della zona con un'altra grafica.

Un numero da portale è il punto di partenza di una trattativa, non il suo esito: va confrontato con i valori dichiarati della stessa zona², con la forbice OMI¹ e con la direzione dell'indice ISTAT³. Come i valutatori automatici costruiscono le loro stime, e con quali margini, è il tema della guida sulla valutazione immobiliare con intelligenza artificiale.

Dal prezzo del 2019 al valore del 2026: l'indice ISTAT alla prova di Roma

Il caso è illustrativo, le cifre delle fonti sono reali. Un appartamento esistente di 90 m² a Roma, poco sotto la superficie media delle compravendite romane del 2025 (93,6 m²)⁵, comprato nel 2019 per 250.000 €. Il proprietario vuole un ordine di grandezza prima di chiamare un'agenzia.

Tre lezioni stanno in questa tabella. La scelta dell'indice sposta il risultato di 6.600 €: totale o solo esistenti, nazionale o cittadino, e la fonte va sempre dichiarata insieme al numero. L'indice porta a oggi un prezzo del passato ma non sa nulla di ciò che è successo all'appartamento nel frattempo, dal bagno rifatto all'ascensore nuovo: quello lo dicono solo i comparabili. E la media cittadina serve a un controllo grossolano: a Roma un appartamento di 90 m² a 300.000 € è nella norma, ma la stessa cifra sarebbe bassa in centro e alta in periferia.

Le fonti numerate di un report CheckValue per un indirizzo italiano

Ogni report CheckValue termina con un elenco numerato delle fonti ufficiali a cui le cifre del report rimandano. Per un indirizzo italiano vi compaiono l'OMI per la forbice di zona e il confronto con il quartiere, l'ISTAT per l'indice ufficiale dei prezzi che aggiorna i comparabili, l'ortofoto ufficiale del lotto, la mappa del rischio alluvione e le statistiche ufficiali sui delitti per provincia dietro il punteggio sicurezza. Le correzioni per ascensore, stato, classe energetica e anno di costruzione compaiono ciascuna con il proprio coefficiente e la propria fonte, così la discussione può vertere sulla singola correzione invece che sul totale.

Due precisazioni oneste. Le fonti sono pubbliche e gratuite: il lavoro del report è metterle insieme per un indirizzo in due minuti, non possederle. E la lista delle fonti non rende il report una perizia: nessun tecnico visita l'immobile e nessuna percentuale di precisione viene promessa. Lo stesso schema vale per gli altri sei Paesi con dati ufficiali citati, ciascuno con i propri istituti; il report di esempio di Roma mostra l'elenco compilato, e la pagina su metodo e precisione descrive come le fonti entrano nel calcolo.

Le fonti ufficiali negli altri Paesi: la tabella di confronto

Chi confronta un appartamento italiano con una casa all'estero trova in ogni Paese la stessa struttura: un indice ufficiale dei prezzi, un archivio dei prezzi pagati, un registro fiscale o fondiario e almeno una mappa di rischio. Cambiano i nomi e la trasparenza.

Due differenze contano per chi compra all'estero. Negli Stati Uniti gli atti delle contee riportano di norma anche il nome del proprietario, ed è per questo che il report CheckValue mostra il proprietario risultante dai registri pubblici solo per gli indirizzi americani; per un immobile italiano la strada è la visura e l'ispezione ipotecaria. E i prezzi pagati sono liberamente scaricabili in Francia, mentre in Italia richiedono l'identità digitale e in Germania passano dai comitati di periti: la trasparenza cambia, la struttura no.

Questa è un'informazione generale, non una consulenza legale o fiscale. Ogni dato citato porta il periodo di riferimento; il valore aggiornato è quello pubblicato dalla fonte.

Questo articolo è un’informazione generale e non costituisce consulenza legale, fiscale o di investimento. Cifre e regole riportano l’anno di pubblicazione; per la versione vigente consulti la fonte citata.

Josef Eckmair MBA

Cofondatore di CheckValue · amministratore di CBDNOL GmbH · Oltre 20 anni di esperienza immobiliare a Tenerife e in Austria · Rivisto da Christian Eckmair

Josef Eckmair MBA è cofondatore di CheckValue e amministratore di CBDNOL GmbH (Ansfelden, Austria). Ha oltre 20 anni di esperienza immobiliare a Tenerife e in Austria e scrive di perizie, imposte, costi di vendita e valutazioni per professionisti.

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