Immobilienpreisspiegel, Häuserpreisindex, BORIS: Die amtlichen Datenquellen

Jede Immobilienbewertung steht und fällt mit der Frage, woher ihre Zahlen kommen. Ein Quadratmeterpreis aus einem Inserat, aus einer Verbandserhebung und aus dem Grundbuch kann für dieselbe Gasse drei verschiedene Werte liefern, und nur einer davon beschreibt, was tatsächlich bezahlt wurde. Dieser Beitrag ordnet die amtlichen und halbamtlichen Quellen für Österreich, Deutschland und die Schweiz nach Herausgeber, Ebene, Rhythmus und Zugang, zeigt an einer Wiener Wohnung, wie man einen alten Kaufpreis mit dem Index fortschreibt, und erklärt, welche dieser Quellen ein Bewertungsbericht zitieren sollte. Wie aus solchen Daten ein Wert wird, beschreibt der Leitfaden zur Frage Was ist mein Haus wert.

Eine Zahl gegen eine belegte Zahl: warum die Quelle den Wert bestimmt

Drei Fragen entscheiden über die Brauchbarkeit jeder Preisangabe. Erstens: Misst sie Kaufpreise oder Angebotspreise? Angebote sind Wünsche, Kaufverträge sind Tatsachen. Zweitens: Misst sie ein Niveau oder eine Entwicklung? Ein Durchschnittspreis sagt, wo der Markt steht, ein Index, wohin er sich bewegt; wer beides vermischt, rechnet mit einem Bezirksdurchschnitt von 2021 bis 2025, als wäre er der Preis von heute. Drittens: Ist sie qualitätsbereinigt? Wenn in einem Jahr mehr Neubauten verkauft werden als im Vorjahr, steigt der rohe Durchschnittspreis, ohne dass eine einzige Wohnung teurer geworden ist; Statistik Austria weist deshalb selbst darauf hin, dass für Preisvergleiche über die Zeit ein qualitätsbereinigter Index besser geeignet ist als die Durchschnittspreise².

Eine belegte Zahl beantwortet alle drei Fragen und nennt ihren Herausgeber, ihren Stand und ihre Abgrenzung. Eine unbelegte Zahl ist eine Meinung mit Nachkommastellen.

Häuserpreisindex, Bezirkspreise, OeNB-Index, Immobilienpreisspiegel, Grundstücksdatenbank: die Quellen für Österreich

Häuserpreisindex. Die Grundlage sind die Käufe privater Haushalte von neuen und bestehenden Wohnungen und Häusern; die tatsächlichen Transaktionspreise werden aus den Kaufverträgen erfasst und quartalsweise ausgewertet, Schwankungen in Qualität und Standort der Objekte gleicht ein Regressionsmodell aus, und gerechnet wird ein Laspeyres-Kettenindex mit jährlich angepasster Gewichtung¹. Im 1. Halbjahr 2026 lagen Häuser und Wohnungen um 3,9 Prozent über dem Vorjahreszeitraum, bestehender Wohnraum im 2. Quartal um 5,1 Prozent, neuer um 4,9 Prozent, und der Index übertraf erstmals den Höchstwert vom 3. Quartal 2022¹. Der zusätzlich ausgewiesene Preisindex für selbstgenutzten Wohnraum (OOH) enthält auch Erwerbsnebenkosten, Versicherungen und Reparaturen¹.

Immobilien-Durchschnittspreise. Dieselben Kaufverträge, anders ausgewertet: Für jeden Bezirk werden Häuser nach Grundstücksgröße, Wohnfläche und Bauperiode und Wohnungen nach Wohnfläche, Baujahr und Außenflächen gegliedert; die Werte sind geometrische Mittel der Transaktionen aus fünf Jahren, mit einem Regressionsmodell auf das letzte Jahr valorisiert, und Freundschaftspreise werden nach Möglichkeit ausgeschlossen². 2025 lag der Medianpreis für Wohnhäuser bei 2.836 Euro und für Wohnungen bei 4.162 Euro je Quadratmeter Wohnfläche; bebaubare Grundstücke kosteten im geometrischen Mittel 135 Euro je Quadratmeter Grundfläche².

OeNB-Wohnimmobilienpreisindex. Die Nationalbank rechnet ihren Index nicht aus dem Grundbuch, sondern aus Quadratmeterpreisen für neue und gebrauchte Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser, seit dem 3. Quartal 2017 mit der Methode der Doppelimputation aus dem Eurostat-Handbuch und einem generalisierten additiven Modell; die Datenbasis liefert die Maklersoftware JUSTIMMO, gerechnet wird mit der DataScience Service GmbH und der TU Wien⁸. Die OeNB schreibt selbst dazu, dass der Index ausschließlich zur Beurteilung der Preisstabilität dient und sich nicht als Referenzwert für Finanzkontrakte eignet⁸.

WKÖ-Immobilienpreisspiegel. Das Buch des Fachverbands der Immobilien- und Vermögenstreuhänder nennt für jeden Bezirk Durchschnittspreise für Baugrundstücke, Einfamilien- und Reihenhäuser, neue und gebrauchte Eigentumswohnungen und Betriebsgrundstücke sowie Mieten für Wohnungen, Büros und Geschäftslokale, mehr als 11.000 Einzelwerte samt Vorjahreswerten⁹. Für 2025 zählte der Fachverband bundesweit 91.000 Immobilientransaktionen, ein Plus von 8,98 Prozent, bei Wohnimmobilien sogar von 20,96 Prozent; gebrauchte Eigentumswohnungen kosteten im Schnitt 2.278,72 Euro je Quadratmeter, Erstbezug 3.602,97 Euro, neuwertige Mietwohnungen wurden um 9,49 Euro je Quadratmeter vermietet⁷. Der Preisspiegel ist eine Verbandserhebung mit eigener Abgrenzung, kein amtliches Register; dass sein Durchschnitt für gebrauchte Wohnungen weit unter dem Median der Statistik Austria liegt, folgt aus Methode und Objektauswahl, nicht aus einem Fehler.

Grundstücksdatenbank. Grundbuch und Kataster sind in der Grundstücksdatenbank verknüpft und seit 1999 im Internet abfragbar, kostenpflichtig über Verrechnungsstellen und das Portal des Bundesamts für Eich- und Vermessungswesen; beglaubigte Abschriften stellen nur Bezirksgericht, Notar, Vermessungsamt oder Zivilingenieur aus¹⁰. Hier liegt die Urkundensammlung mit den Kaufverträgen, aus denen alle amtlichen österreichischen Preisstatistiken entstehen. Wie man daraus Vergleichskäufe für eine Adresse gewinnt, zeigt der Beitrag über das Vergleichswertverfahren mit echten Kaufpreisen Schritt für Schritt.

Destatis, BORIS-D und die Gutachterausschüsse: die deutschen Quellen in drei Schichten

Bundesweit lag der Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamts im 2. Quartal 2026 um 0,6 Prozent über dem Vorjahresquartal und um 0,3 Prozent über dem Vorquartal³. Aufschlussreicher als der Bundeswert ist die Gliederung nach Kreistypen, jeweils im Jahresvergleich: Eigentumswohnungen in den Metropolen minus 0,4 Prozent, in den übrigen kreisfreien Großstädten plus 2,0 Prozent, in dicht besiedelten ländlichen Kreisen minus 1,8 Prozent, Ein- und Zweifamilienhäuser in denselben Kreisen plus 1,0 Prozent³. Vorläufige Werte werden revidiert: Das 1. Quartal 2026 wurde nachträglich von plus 1,4 auf plus 1,2 Prozent korrigiert³.

Für das Niveau sind in Deutschland die Gutachterausschüsse zuständig. Sie führen die Kaufpreissammlung und leiten daraus nach § 196 BauGB flächendeckend Bodenrichtwerte ab: durchschnittliche Lagewerte für den Boden je Richtwertzone, in bebauten Gebieten mit dem Wert, den der Boden unbebaut hätte, mindestens zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres neu ermittelt; die Werte sind zu veröffentlichen, und jedermann kann von der Geschäftsstelle Auskunft verlangen⁵. BORIS-D ist das Gemeinschaftsprojekt mehrerer Bundesländer, das diese Bodenrichtwerte länderübergreifend einheitlich auf einer Karte zeigt, zusätzlich zu den amtlichen Auskunftsportalen der Länder⁴. Ein Bodenrichtwert ist allerdings der Quadratmeter Grund, nicht der Quadratmeter Wohnfläche; für ein Einfamilienhaus ist er der erste Baustein, nicht der Preis.

Die Gutachterausschüsse bündeln ihre Auswertungen außerdem im Immobilienmarktbericht Deutschland des Arbeitskreises der Oberen Gutachterausschüsse, der Umsätze, Kaufverträge und Preisentwicklung bundesweit zusammenführt; für einzelne Bundesländer und Städte ergänzen Grundstücksmarktberichte die Zahlen bis auf Stadtteilebene. Wer eine deutsche Immobilie bewertet, nutzt also drei Schichten: den Index für den Trend, den Bodenrichtwert für die Lage, den Marktbericht für die Größenordnung der Kaufpreise im Segment.

IMPI, amtliche Vermessung, ÖREB-Kataster: was in der Schweiz amtlich ist und was privat

Das Bundesamt für Statistik führt den Schweizerischen Wohnimmobilienpreisindex IMPI mit der Basis 4. Quartal 2019 gleich 100. Sein Stand im 2. Quartal 2026: 127,7 Punkte, ein Zuwachs von 0,7 Prozent zum Vorquartal und von 3,5 Prozent zum Vorjahresquartal; dahinter stehen Eigentumswohnungen mit plus 1,6 Prozent und Einfamilienhäuser mit minus 0,4 Prozent, städtische Gemeinden kleiner Agglomerationen mit plus 1,8 Prozent und ländliche Gemeinden ohne Veränderung⁶. Der IMPI misst die Entwicklung; ein amtlicher Quadratmeterpreis je Gemeinde existiert in der Schweiz nicht.

Die Lücke füllen zwei Arten von Quellen. Amtlich sind die Geodaten: die amtliche Vermessung von swisstopo mit Parzellen und Grundstücksgrenzen und der ÖREB-Kataster, der je Grundstück Zonenplan, Lärmempfindlichkeitsstufe, belastete Standorte und Gewässerabstände ausweist. Privat sind die Preisdaten: Wüest Partner, IAZI und andere Anbieter betreiben hedonische Modelle aus eigenen Transaktionsdaten, mit denen Banken und Versicherer arbeiten. Wer in der Schweiz eine Zahl zitiert, nennt deshalb immer den Anbieter, weil es keinen amtlichen Maßstab für das Niveau gibt.

Risikoschichten für die Adresse: HORA, Lärmkarten, Kriminalstatistik

Der Wert einer Adresse hängt nicht nur vom Preis der Nachbarn ab, sondern auch von Risiken, die im Preis noch nicht stecken und nur auf Karten sichtbar sind. In Österreich ist HORA die Naturgefahrenplattform des Wasserministeriums, nach dem Hochwasser 2002 gemeinsam mit dem Versicherungsverband gestartet; HORA 3D simuliert Hochwasserereignisse vom dreißigjährlichen bis zum dreihundertjährlichen Ereignis entlang von fast 40.000 Flusskilometern und zeigt daneben Erdbeben, Rutschungen, Sturm, Blitz, Hagel und Schnee, gedacht als Ergänzung zu den parzellenscharfen Gefahrenzonenplänen¹¹. Allein 2022 verzeichnete die Plattform fast eine halbe Million Aufrufe und mehr als 200.000 heruntergeladene HORA-Pässe¹¹.

Die Umgebungslärmkarten des Bundes, die Energieausweisklasse und die polizeiliche Kriminalstatistik der Bundesländer sind die weiteren Schichten, jede mit eigener Quelle, eigenem Rhythmus und eigenen Grenzen; die Kriminalstatistik etwa zählt angezeigte Fälle, kein Dunkelfeld und keine Bewertung von Menschen. Was diese Karten für Kaufentscheidung und Preis bedeuten und wo sie abzurufen sind, behandeln die Beiträge über die Hochwasserkarte für eine Adresse, über Lärmkarte, Energieausweis und Lagefaktoren und über das Lesen der Kriminalstatistik nach Bezirken.

Woher Portale ihre Preise nehmen: Angebotsdaten oder aufbereitete Kaufpreise?

Portale und Maklerplattformen sind die meistgenutzte Preisquelle und die am seltensten hinterfragte. Ihr Rohstoff sind Inserate: Angebotspreise, die der Verkäufer wünscht, nicht Preise, die ein Käufer bezahlt hat. Zwischen beiden liegt in ruhigen Märkten ein Abschlag, in heißen ein Aufschlag, und die Differenz schwankt je Bezirk und Jahr. Ein Portalwert kann ein guter Frühindikator sein, weil Inserate dem Grundbuch um Monate vorauslaufen; als Beleg für einen Verkehrswert taugt er nicht.

Fair ist dazuzusagen, dass auch seriöse Institutionen auf Maklerdaten zurückgreifen, wenn amtliche Kaufpreise fehlen oder zu spät kommen: Die OeNB rechnet ihren Wohnimmobilienpreisindex auf der Datenbasis einer Maklersoftware, mit einem statistischen Modell, das Ausstattung und Lage bereinigt⁸. Die Prüffrage lautet immer gleich: Angebot oder Abschluss, roh oder bereinigt, welcher Zeitraum? Wie sich Online-Rechner auf dieser Basis schlagen, behandelt der Beitrag zur Genauigkeit von Online-Immobilienbewertungen.

Eine Wiener Wohnung von 2019 mit dem Häuserpreisindex auf 2026 fortgeschrieben

Ein Beispiel mit erfundener Wohnung und ausschließlich amtlichen Zahlen. Gekauft wurde 2019 eine 70 m² große Eigentumswohnung ohne Balkon in Wien-Brigittenau, Baujahr 1975. Die Durchschnittspreistabelle 2019 der Statistik Austria weist für Brigittenau in der Klasse 55 bis 78 m², Baujahr 1961 bis 1990, ohne Außenflächen 2.930 Euro je Quadratmeter aus²; der Käufer zahlte tabellengetreu 205.100 Euro. Was ist die Wohnung 2026 wert, bevor jemand einen Kaufvertrag aus der Nachbarschaft gelesen hat?

Die vier Wege liefern für 2025 Werte zwischen rund 250.000 und 260.000 Euro und für Mitte 2026 rund 275.000 Euro. Die Abstände sind Information: Der bundesweite Index für bestehende Wohnungen ist seit 2019 stärker gestiegen als der Wiener Median und als die Brigittenauer Bezirkstabelle, die zudem ein Fünfjahresmittel ist und den Sprung des 2. Quartals 2026 noch nicht enthält¹². Für die Spanne dieser Wohnung ist die Bezirkstabelle der Anker, der Index die Richtung, und den Punkt innerhalb der Spanne bestimmen die Kaufverträge aus der Gasse, korrigiert um Stockwerk, Zustand und Fenster. Wann der Zyklus für einen Verkauf günstig steht, behandelt der Beitrag über den Verkaufszeitpunkt und die Immobilienpreise.

Die nummerierte Quellenliste im CheckValue-Bericht

Der Bericht ist um genau diese Frage gebaut: Jede Anpassung im Wert trägt eine Quellennummer, und die Nummer führt in eine Quellenliste am Ende, gegliedert nach den amtlichen Preis-, Karten- und Statistikquellen des jeweiligen Landes. Für eine österreichische Adresse stehen dort die Indizes und Bezirksdurchschnitte der Statistik Austria neben den Vergleichskäufen, die amtlichen Karten für Hochwasser, Lärm und Energie und die polizeiliche Kriminalstatistik des Bundeslands, aus der der Kriminalitätswert von 1 bis 10 gerechnet wird; für eine deutsche Adresse Destatis und die Bodenrichtwerte aus BORIS, für eine Schweizer Adresse BFS und swisstopo. Zwei Teile sind für Leser dieses Beitrags besonders nützlich: der Preisindex für das Umfeld, mit dem sich ein alter Kaufpreis wie im Beispiel fortschreiben lässt, und die Anpassungen für Zustand, Baujahr, Energieklasse oder Garage, jede mit Koeffizient und Quellennummer, sodass sich jede Zeile bis zur Statistik zurückverfolgen lässt.

Der Bericht ist kein Gutachten und sammelt keine eigenen Kaufverträge ein; er ordnet die vorhandenen amtlichen Quellen für eine Adresse und legt offen, welche er verwendet hat. Methode und Grenzen des Verfahrens beschreibt die Seite zu Genauigkeit und Methode; der Musterbericht Wien zeigt eine vollständige Quellenliste, wie sie für eine österreichische Adresse aussieht. Den Weg von den Rohdaten zum Wert beschreibt der Beitrag darüber, wie eine KI-Immobilienbewertung funktioniert.

Europa im Vergleich: Eurostat und die nationalen Indizes in einer Tabelle

Eurostat fasst die nationalen Hauspreisindizes zu einem EU- und einem Euroraum-Aggregat zusammen, gewichtet mit dem Bruttoinlandsprodukt der Mitgliedstaaten, auf der Basis 2025 gleich 100¹². Im 1. Quartal 2026 stiegen die Hauspreise in der EU um 5,1 Prozent und im Euroraum um 4,7 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal, am stärksten in Portugal mit 17,8 Prozent, Bulgarien mit 14,8 und der Slowakei mit 14,4 Prozent, während Finnland mit minus 2,0 Prozent als einziges Land einen Rückgang verzeichnete; die Mieten in der EU legten im selben Zeitraum 3,0 Prozent zu¹². Österreich gehörte 2024 und 2025 zu den wenigen Ländern, in denen die Hauspreise weniger stark stiegen als die Inflation¹²; die nationalen Zahlen für das 2. Quartal 2026 veröffentlicht Eurostat am 1. Oktober 2026¹².

Ein Ländervergleich ordnet den eigenen Markt in den europäischen Zyklus ein, sagt aber nichts über den Bezirk. Dafür bleiben Bezirkstabellen, Bodenrichtwerte und Kaufverträge zuständig, und wer sie zitiert, nennt Herausgeber, Stand und Abgrenzung.

Dies ist eine allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Alle Indexstände und Preise tragen ihr Quartal oder Jahr; die aktuelle Fassung steht in der jeweils zitierten Quelle.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Zahlen und Regeln tragen das Jahr ihrer Veröffentlichung; die aktuelle Fassung finden Sie in der zitierten Quelle.

Josef Eckmair MBA

Mitgründer von CheckValue · Geschäftsführer der CBDNOL GmbH · Über 20 Jahre Immobilienerfahrung auf Teneriffa und in Österreich · Geprüft von Christian Eckmair

Josef Eckmair MBA ist Mitgründer von CheckValue und Geschäftsführer der CBDNOL GmbH (Ansfelden, Österreich). Er hat über 20 Jahre Immobilienerfahrung auf Teneriffa und in Österreich und schreibt über Gutachten, Steuern, Verkaufskosten und Bewertungen für Profis.

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