Demande de valeurs foncières, Insee, notaires : les sources officielles

Un chiffre sans source est une opinion. Un chiffre avec sa source est une donnée que l'on peut vérifier, dater et contredire. Depuis que l'administration fiscale publie ses actes de vente en open data, tout ce qu'il faut pour bâtir une valeur existe sous licence ouverte : les prix signés, l'indice qui les met en perspective, le plan de la parcelle, le coût du crédit, les cartes de risques et les statistiques de délinquance. Ce guide présente chaque source française, ce qu'elle dit, ce qu'elle tait et comment la lire. La méthode qui transforme ces données en valeur est celle du guide combien vaut ma maison.

Demande de valeurs foncières (DVF) : contenu, couverture et explorateur par parcelle

Le jeu de données « Demandes de valeurs foncières » est mis en ligne par la DGFiP sur data.gouv.fr, comme le prévoit un décret du 28 décembre 2018 (n° 2018-1350)¹. Il recense les mutations des cinq dernières années en métropole et outre-mer, hors Alsace, Moselle et Mayotte ; chaque ligne provient d'un acte notarié croisé avec les informations cadastrales¹.

Un fichier texte par millésime est accompagné d'une notice explicative et des conditions générales d'utilisation¹. Les fichiers sont remplacés en bloc à deux reprises dans l'année, au printemps et à l'automne ; comme les actes remontent des services de la publicité foncière avec un décalage, chaque livraison peut compléter tous les millésimes, et la plus récente datait du 7 avril 2026¹. Deux obligations pèsent sur les réutilisateurs : ne pas réidentifier les personnes, même indirectement (livre des procédures fiscales, article R112 A-3), et ne pas rendre les données indexables par les moteurs de recherche¹.

Pour une consultation ponctuelle, l'explorateur d'Etalab évite le téléchargement : la navigation descend du département à la commune, puis à la section cadastrale et à la parcelle, avec un filtre par date de mutation et l'export des mutations d'une section en CSV². L'application précise qu'elle ne contient aucune vente en Moselle, dans le Haut-Rhin, dans le Bas-Rhin ou à Mayotte, et elle renvoie vers sa nouvelle version sur explore.data.gouv.fr². Le choix des ventes comparables et l'ajustement de chaque ligne font l'objet du guide des prix auxquels les maisons voisines se sont vendues.

Indice Notaires-Insee : méthode à qualité constante, publication trimestrielle

Un prix moyen de ventes bouge quand la composition des ventes bouge : un trimestre riche en grands appartements rénovés fera monter la moyenne sans qu'aucun logement n'ait pris de valeur. Les indices Notaires-Insee des prix des logements anciens contournent ce biais en suivant l'évolution à qualité constante, celle d'un logement aux caractéristiques inchangées ; le prix retenu est le prix net vendeur, hors droits, frais d'acte et commission d'agence⁴. L'indice national est récent : avant la fin des années 1990 n'existait qu'une série parisienne remontant à 1983 ; à la demande du Conseil supérieur du notariat (1997), les accords de 1998 et 1999 avec l'Insee ont confié aux notaires la réunion des données d'actes et le calcul trimestriel, selon une méthodologie commune⁴.

La lecture d'une publication trimestrielle s'apprend sur celle du 8 septembre 2026, qui porte sur le deuxième trimestre ; toutes les valeurs du tableau ci-dessous en sont tirées³ :

Trois réflexes. Lire la variation sur un an plutôt que sur le trimestre, plus exposé aux révisions des données provisoires. Descendre au niveau géographique et au type de bien les plus proches du vôtre : au même moment, les appartements parisiens gagnaient 0,6 % et les maisons de province perdaient 1,3 %³. Noter la date de la prochaine parution, le 24 novembre 2026 pour le troisième trimestre³, car un indice a toujours deux mois de retard sur le marché. Le tempo du marché est commenté dans le guide sur le meilleur moment pour vendre sa maison.

Cadastre et publicité foncière : la parcelle et le fichier immobilier

Du cadastre, qui recense les propriétés de chaque commune pour asseoir certains impôts, seul le plan est ouvert : parcelles, sections, bâti et habillage, consultables sur une carte et téléchargeables sur cadastre.data.gouv.fr⁵. Les fichiers des propriétés et des propriétaires ne sont pas ouverts⁵ : le plan donne la référence de la parcelle, jamais le nom de celui qui la possède. Cette référence est la clé commune : une ligne DVF s'y rattache¹, l'explorateur y retrouve les mutations², et les applications ou formulaires en ligne des administrations peuvent l'intégrer pour désigner un bien⁵.

Le nom du propriétaire, les prix des ventes anciennes et les hypothèques figurent dans le fichier immobilier tenu par le service de la publicité foncière, consultable sur demande, bien par bien ; leur lecture est expliquée dans le guide des documents de propriété : relevé, matrice cadastrale et titre.

Banque de France : crédit, taux et conditions d'octroi

Le prix d'un logement se paie le plus souvent à crédit, et le coût de ce crédit est une donnée officielle mensuelle. Le Stat Info « Crédits aux particuliers » de la Banque de France publie chaque mois le taux moyen des prêts à l'habitat nouvellement accordés, hors renégociations, ainsi que la production et les encours ; en juillet 2026, ce taux atteignait 3,30 % après 3,27 % en juin, et la production mensuelle corrigée des variations saisonnières retombait à 11 milliards d'euros après 13,2⁶. L'encours des crédits à l'habitat des ménages progressait de 0,8 % sur un an⁶. Ce sont des taux effectifs au sens étroit, hors frais et assurance, pondérés par les montants prêtés⁶ : la mesure la plus proche de ce qu'un acheteur obtient au guichet.

Pour un propriétaire, cette série dit combien les acheteurs peuvent emprunter aujourd'hui, donc payer ; une hausse des taux réduit la capacité d'achat à revenu constant et finit par se lire dans DVF avec un an de retard.

Risques, bruit, énergie, délinquance : les couches qui entourent le prix

Quatre familles de données publiques décrivent l'environnement d'une adresse. Les risques naturels et technologiques se consultent par adresse sur le portail public Géorisques ; l'article sur la zone inondable par adresse en détaille la lecture. Le bruit des grands axes et des aéroports fait l'objet de cartes stratégiques publiées par l'État et les collectivités.

L'énergie a sa base nationale : l'ADEME collecte les diagnostics de performance énergétique depuis 2013 et publie en open data ceux établis depuis le 1er juillet 2021 sur des logements existants, date de la réforme qui a généralisé la méthode de calcul 3CL et introduit le double seuil énergie et gaz à effet de serre⁷ ; la base se consulte en vue tabulaire filtrable, par API ou en téléchargement complet⁷.

La délinquance se lit dans les bases du service statistique ministériel de la sécurité intérieure (SSMSI) : trois bases annuelles, communale, départementale et régionale, qui comptent les principaux indicateurs d'infractions constatées par la police et la gendarmerie, année après année depuis 2016, rattachées au lieu où les faits ont été commis⁸. Elles dérivent de l'état 4001, l'outil de comptage en usage depuis 1972, dont les 107 index ont des unités de compte hétérogènes, ce qui interdit de les additionner sans précaution⁸. Le SSMSI, créé fin 2014, les enrichit régulièrement, en dernier lieu en mars et en juillet 2026⁸. Ces chiffres décrivent des faits enregistrés dans un territoire, jamais les personnes qui y vivent ; le guide du taux de criminalité par commune explique comment les lire.

Séries longues : le dossier de l'IGEDD sur le temps long

DVF s'arrête à cinq ans et l'indice Notaires-Insee, dans sa forme actuelle, aux années 1990. Pour le temps long, la référence est le dossier « Prix immobilier : évolution à long terme » de l'Inspection générale de l'environnement et du développement durable, tenu par Jacques Friggit : prix de vente, loyers, transactions, crédit des ménages, revenu par ménage, taux d'intérêt et inflation, de 1936 à 2026 pour la France et de 1200 à 2026 pour Paris⁹. La page rassemble l'historique complet des indices Notaires-Insee depuis 1992, indices locaux compris, et reconstitue le nombre de transactions de logements anciens sur 1967-1999, période que l'Insee ne couvre pas⁹.

Son graphique le plus cité rapporte l'indice des prix au revenu par ménage, mis à jour dans la présentation de mars 2026⁹ : il replace un prix d'aujourd'hui dans des décennies de marché plutôt que dans les cinq années de DVF.

Un achat parisien de 2019 actualisé par l'indice et vérifié dans DVF

Exemple : adresse fictive, ventes comparables hypothétiques, montants arrondis. Vous avez acheté un appartement de 65 m² à Paris au troisième trimestre 2019 pour 520 000 €, soit 8 000 €/m². Vous voulez savoir ce que le marché en dit à l'été 2026.

Deux précautions rendent l'exercice honnête. L'indice est régional et à qualité constante : il ne dit rien d'un appartement précis, seulement du marché autour de lui. DVF, à l'inverse, ne connaît que le prix de l'acte et la surface, pas l'état ni le DPE, que la base de l'ADEME permet de retrouver pour les diagnostics postérieurs à juillet 2021⁷. Quand les deux sources concordent, le chiffre tient ; quand elles divergent, il faut regarder le bien de plus près.

Ce que CheckValue cite pour une adresse française

Le rapport CheckValue est construit pour que vous retrouviez ces sources à leur place. Pour une adresse française, la valeur et sa fourchette reposent sur les ventes comparables tirées des données publiques de mutation, rattachées à la parcelle et actualisées avec l'indice officiel de la zone ; chaque ajustement porte son coefficient et sa source. Autour du prix, les couches d'environnement reprennent les bases décrites plus haut : carte des risques d'inondation, classe énergétique, carte de bruit, et une note de sécurité sur dix tirée des statistiques de délinquance du département et de la commune, située par rapport à la moyenne nationale et jamais présentée comme un jugement sur les habitants. Le tout se termine par une liste de références numérotées, reprise dans le PDF.

Deux limites. Le rapport n'indique pas le propriétaire d'une adresse française : cette information n'apparaît que pour les adresses américaines, à partir des registres publics des comtés ; en France, la voie est le service de la publicité foncière. Et il ne remplace pas une expertise : personne ne visite le bien. La sélection et le contrôle des comparables sont décrits sur la page consacrée à la méthode et à ses limites, le dossier d'une adresse parisienne se lit dans les rapports exemples, sources comprises, et le raisonnement du modèle est détaillé dans le guide sur le fonctionnement d'une estimation par intelligence artificielle.

Les équivalents européens et américains en un tableau

Le principe est le même partout : un registre des actes, un indice à qualité constante, un plan des parcelles et des couches de risques. Seul l'accès change : la France publie les prix d'actes en open data et garde les propriétaires dans un fichier consultable sur demande ; les États-Unis publient les deux ; l'accès aux prix d'actes est plus encadré en Allemagne et en Autriche.

Cet article est une information générale et non un conseil juridique ou fiscal. Les bases et publications citées sont décrites telles qu'elles se présentaient à la date des sources en 2026 ; leurs éditions suivantes peuvent réviser certaines valeurs.

Cet article est une information générale et non un conseil juridique, fiscal ou en investissement. Les chiffres et règles portent l’année de leur publication ; consultez la source citée pour la version en vigueur.

Josef Eckmair MBA

Cofondateur de CheckValue · gérant de CBDNOL GmbH · Plus de 20 ans d’expérience immobilière à Tenerife et en Autriche · Relu par Christian Eckmair

Josef Eckmair MBA est cofondateur de CheckValue et gérant de CBDNOL GmbH (Ansfelden, Autriche). Il a plus de 20 ans d’expérience immobilière à Tenerife et en Autriche et écrit sur l’expertise, la fiscalité, les frais de vente et l’estimation pour les professionnels.

Articles de Josef Eckmair →