Quién se queda la casa en un divorcio: cómo se valora y se compensa

En una compraventa el precio lo pone el mercado. En un divorcio nadie compra: uno de los dos paga al otro la mitad de una cifra fijada sin comprador a la vista, y cada euro de más en la valoración sale del bolsillo del que se queda. Por eso la vivienda suele ser el bien que más se discute y el que con más frecuencia acaba ante un perito. Estas páginas ordenan las reglas españolas: quién la usa, cómo se valora, cómo se paga la parte del otro, qué pasa con la hipoteca y qué impuestos genera cada camino.

Por qué en un divorcio la cifra pesa más que en una venta

Cuando se vende, una valoración alta o baja solo cambia el tiempo que el piso pasa en el portal: el mercado corrige. Cuando uno de los cónyuges se adjudica la casa, la cifra pactada es el precio final: valorarla en 480.000 € en vez de 440.000 € son 20.000 € más de compensación para quien se va y 20.000 € más de deuda para quien se queda, y nadie comprobará después si el mercado habría pagado ese precio.

Las dos partes tienen incentivos opuestos y legítimos: quien se queda quiere un valor bajo, quien sale uno alto, y cada uno encontrará una agencia que le dé su cifra. El Código Civil resuelve el reparto de una cosa indivisible adjudicándola a uno a calidad de abonar a los demás el exceso en dinero¹; cuánto vale la cosa lo deja en manos de las partes.

Quién se queda la casa en un divorcio: uso o propiedad

El artículo 96 del Código Civil regula el uso, no la titularidad. En defecto de acuerdo aprobado por el juez, el uso de la vivienda familiar y de los objetos de uso ordinario corresponde a los hijos comunes menores de edad y al cónyuge en cuya compañía queden, hasta que todos alcancen la mayoría de edad; si alguno tiene una discapacidad que aconseje prolongarlo, el juez fija el plazo¹. Sin hijos, el uso puede atribuirse al cónyuge no titular por el tiempo que prudencialmente se fije, cuando su interés sea el más necesitado de protección¹.

En la práctica, la casa puede seguir siendo de los dos, o pasar a uno, mientras la ocupan el otro y los hijos durante años. Ese derecho de uso tiene duración y peso económico, y en la negociación de la compensación acaba saliendo: un piso que el adjudicatario no podrá ocupar ni vender libremente hasta que el hijo pequeño cumpla dieciocho años no vale para él lo mismo que uno libre. Para disponer de la vivienda cuyo uso se ha atribuido hace falta el consentimiento de ambos cónyuges o, en su defecto, autorización judicial, y esa restricción se hace constar en el Registro de la Propiedad¹.

Gananciales o separación de bienes: inventario, valoración y fecha

La sociedad de gananciales concluye de pleno derecho cuando se disuelve el matrimonio¹. A partir de ahí hay que liquidarla, y la liquidación empieza por un inventario del activo y del pasivo¹: la vivienda entra en el activo por su valor y la hipoteca pendiente, en el pasivo. Una vez restado el pasivo, lo que queda es el haber ganancial y se parte a partes iguales entre los dos¹; en lo que la ley no prevé (tasación, venta de bienes, adjudicaciones) se aplican las normas de la partición de la herencia¹.

En separación de bienes no hay sociedad que liquidar. Si la casa está a nombre de los dos, es una comunidad ordinaria con las cuotas que digan la escritura y las aportaciones acreditadas, y se disuelve como cualquier proindiviso: extinción de condominio con adjudicación a uno y compensación al otro, o venta.

La fecha importa más de lo que parece. La valoración se produce en la fase de liquidación, que solo puede pedirse una vez firme la resolución que disuelve el régimen y concluido el inventario²; por eso los juzgados toman el valor del momento de liquidar, no el de la separación de hecho. En un mercado como el de Madrid, donde el precio medio inscrito subió un 17,0 % en 2025⁴, dos años entre la ruptura y la liquidación mueven la compensación decenas de miles de euros. Si aún no tiene una idea firme del valor actual, la guía sobre cuánto vale mi casa explica cómo construirlo con testigos y datos oficiales.

Cómo obtener un valor que los dos acepten

Hay cuatro caminos, ordenados de más barato a más caro:

Lo que separa un buen informe de otro no es la firma sino los testigos: ventas cerradas en el mismo barrio y en edificios parecidos, ajustadas por superficie, planta, ascensor, estado y fecha. La tasación caduca a los seis meses de su emisión³; si la liquidación se alarga, habrá que renovarla. La guía sobre tasaciones para herencia, divorcio y subrogación detalla qué pedirle al tasador y qué documentos entregarle.

La cuenta: valor, hipoteca, gastos de venta hipotéticos y compensación

La compensación sale de una resta sencilla y de una discusión que no lo es:

1. Valor de mercado de la vivienda a la fecha de la liquidación.
2. Menos la hipoteca pendiente, capital vivo en esa misma fecha. La deuda es común y quien se queda la casa asume pagarla entera; por eso se descuenta antes de repartir.
3. Menos, si se pacta, unos gastos de venta hipotéticos. Quien se queda argumenta que, si se vendiera, habría que pagar agencia, cancelación registral de la hipoteca, certificado energético y los impuestos de la venta, de modo que la mitad «real» del otro es menor. Quien sale replica que nadie vende y que esos gastos no se van a producir. La ley no impone ni prohíbe el descuento; se negocia o lo decide el perito.
4. La mitad del resultado es la compensación¹.

Mi criterio, después de ver bastantes liquidaciones: descontar la comisión de agencia es defendible si el adjudicatario va a vender pronto e indefendible si se queda a vivir veinte años; lo que siempre conviene descontar es el coste real de liberar al otro de la hipoteca, porque ese gasto sí se produce. Qué cuesta vender de verdad y cuánto queda neto lo desglosa el artículo sobre los gastos de vender un piso.

Extinción de condominio, novación de la hipoteca o venta a un tercero

La sentencia reparte la casa; no toca el préstamo. Para que el que sale deje de ser deudor hace falta una novación, y sustituir a un deudor por otro exige el consentimiento del acreedor¹. Antes de consentir, el banco hará lo que haría con un préstamo nuevo: encargar la tasación de la garantía a una sociedad homologada e independiente del prestamista, que aplicará la Orden ECO/805/2003⁵, y comprobar que quien se queda puede pagar la cuota solo. Los gastos de esa tasación corren a cargo del prestatario⁵.

Como referencia de lo que el banco mira: en 2025 la cuota hipotecaria mensual media de las hipotecas nuevas en la Comunidad de Madrid fue de 1.184,2 €, el 41,34 % del coste salarial medio, a 26,1 años de plazo⁴. Quien debe financiar la hipoteca existente y la compensación suele superar con holgura esa proporción; ahí se frustran muchas adjudicaciones y la casa termina en venta.

Las tres salidas habituales:

• Adjudicación con novación. Uno se queda el 100 %, el banco acepta el cambio de deudores y, si hace falta, amplía el capital para pagar la compensación. Requiere tasación vigente y solvencia.
• Venta a un tercero. Se cancela la hipoteca con el precio y se reparte el neto. Es la solución cuando ninguno puede asumir la cuota solo. El uso atribuido a los hijos puede aplazarla o exigir autorización judicial¹.
• Mantener la copropiedad un tiempo. Los dos siguen siendo dueños y deudores, uno usa la casa y se pacta la venta o la compra futura; cada impago afecta al historial crediticio de ambos.

Liquidar un piso ganancial de 480.000 € con 200.000 € de hipoteca

Supongamos un piso ganancial de unos 90 m² en Madrid, valorado de común acuerdo en 480.000 € (coherente con los 5.283 €/m² de precio medio inscrito en la capital en 2025⁴) y con 200.000 € de hipoteca pendiente; uno se lo adjudica y compensa al otro. Los importes son un ejemplo; los gastos de venta hipotéticos son una hipótesis de negociación, no una cifra oficial.

La diferencia entre columnas, 10.000 €, es el tipo de cantidad por la que una liquidación se atasca meses. Si el adjudicatario financia los 340.000 € con una novación con ampliación, la deuda queda en torno al 71 % del valor pactado, y el banco lo estudiará con su propia tasación⁵, que puede no coincidir con los 480.000 €. Si en lugar de gananciales el régimen fuera de separación de bienes con la casa al 50 %, la misma operación sería una extinción de condominio: el exceso compensado en dinero no tributa como transmisión onerosa porque la cosa es indivisible⁶, pero la escritura paga la cuota gradual de Actos Jurídicos Documentados al tipo autonómico, que en la Comunidad de Madrid es del 0,75 %⁹; sobre los 240.000 € de la mitad adquirida serían 1.800 € (confirme la base con la oficina liquidadora).

Una referencia que ninguno de los dos encargó, antes de pagar dos peritos

Lo que suele faltar en la mesa no es una tasación más, sino una referencia que ninguno de los dos haya encargado. El informe de CheckValue combina un modelo de inteligencia artificial con fuentes públicas numeradas, y a una pareja que negocia le sirve por tres apartados concretos.

El primero es el rango de valor con los testigos en que se apoya, junto al índice oficial de precios de la zona y al ritmo al que se vende, de modo que las dos partes discuten sobre ventas reales y no sobre la cifra final. El segundo es el apartado de costes de venta y neto resultante, que pone números al debate de los gastos hipotéticos para decidir si se descuentan y cuánto. El tercero es la reproducibilidad: la misma dirección con los mismos datos devuelve el mismo resultado, así que nadie puede regenerarlo hasta que salga la cifra que le conviene.

Puede abrir la vista previa gratuita con su dirección antes de pagar nada. Lo que el informe no es, dicho con claridad: no cumple la Orden ECO/805/2003 ni lo firma una sociedad homologada, nadie visita la vivienda y no sustituye al dictamen del perito judicial ni a la tasación que exigirá el banco para la novación⁵. Su sitio es antes de todo eso, para decidir si hace falta llegar a ello.

Fiscalidad de la adjudicación: ITP, AJD, IRPF y plusvalía municipal

La factura fiscal depende del régimen económico y del camino elegido.

Gananciales. Las adjudicaciones a favor de los cónyuges en pago de su haber al disolverse la sociedad conyugal están exentas del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados⁶. En el IRPF, la disolución de la sociedad de gananciales no supone alteración en la composición del patrimonio, con una contrapartida: los valores de los bienes recibidos no se actualizan⁷, de modo que quien se queda la casa hereda la fecha y el precio de compra originales para cuando la venda. La plusvalía municipal no se devenga en las adjudicaciones a los cónyuges en pago de sus haberes comunes⁸.

Separación de bienes. La extinción de condominio con adjudicación a uno y compensación en dinero no es transmisión onerosa cuando el bien es indivisible⁶, pero la escritura tributa por la cuota gradual de Actos Jurídicos Documentados: 0,5 % si la comunidad autónoma no ha fijado tipo propio⁶, 0,75 % en Madrid⁹. En el IRPF no hay ganancia ni pérdida en las compensaciones, dinerarias o en bienes, impuestas por ley o resolución judicial al extinguirse el régimen de separación de bienes⁷; cuando la compensación es pactada y uno cobra dinero por su mitad, revise con un asesor si quien cobra declara ganancia: es el punto que más consultas genera. Las transmisiones entre cónyuges o a favor de los hijos en cumplimiento de una sentencia de divorcio no están sujetas a la plusvalía municipal, cualquiera que sea el régimen⁸.

Venta a un tercero. Tributa como cualquier venta: cada cónyuge declara su mitad de la ganancia en el IRPF y la plusvalía municipal se devenga con normalidad. Si la casa llegó por herencia de uno de los dos, es privativa y no entra en la liquidación; la guía sobre la vivienda heredada y sus impuestos explica cómo se valora.

Esta es información general, no asesoramiento legal ni fiscal

Cada norma y cada cifra de este artículo llevan su año; los tipos autonómicos cambian y la práctica de los juzgados varía de una plaza a otra. Antes de firmar una liquidación o una extinción de condominio, revise su caso con un abogado de familia y un asesor fiscal. Esto es información general, no asesoramiento jurídico ni fiscal.

Este artículo es información general y no constituye asesoramiento legal, fiscal ni de inversión. Las cifras y normas llevan el año de su publicación; consulte la fuente citada para la versión vigente.

Josef Eckmair MBA

Cofundador de CheckValue · administrador de CBDNOL GmbH · Más de 20 años de experiencia inmobiliaria en Tenerife y Austria · Revisado por Christian Eckmair

Josef Eckmair MBA es cofundador de CheckValue y administrador de CBDNOL GmbH (Ansfelden, Austria). Tiene más de 20 años de experiencia inmobiliaria en Tenerife y Austria y escribe sobre tasaciones, impuestos, gastos de venta y valoraciones para profesionales.

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