Casa coniugale e separazione: chi la tiene, valore, quota da liquidare

Chi si separa con una casa di proprietà affronta tre domande nell'ordine: chi ci abiterà, di chi è, quanto vale. Alle prime due risponde il diritto, alla terza il mercato, ed è la terza quella su cui si litiga, perché uno dei due la pagherà all'altro.

Perché in una separazione il valore pesa più che in una vendita

In una vendita il mercato corregge le stime sbagliate; in una separazione nessun compratore corregge il numero. Il valore si fissa su un foglio e uno dei due lo paga all'altro per metà: ogni 10.000 € di sopravvalutazione sono 5.000 € che cambiano conto corrente. A chi resta conviene un valore basso, a chi esce uno alto.

Il secondo motivo: le cifre in circolazione sono quasi tutte prezzi richiesti. Nel secondo trimestre del 2026 le agenzie intervistate dalla Banca d'Italia hanno riferito uno sconto medio del 7,1 % tra prezzo richiesto e prezzo di chiusura, con tempi di vendita di 5,2 mesi². L'annuncio del piano di sopra, in media, chiude sette punti più in basso. Serve una stima costruita sulle compravendite concluse, come spiega la guida su come si arriva al valore di mercato di una casa.

Casa coniugale e separazione dei beni o comunione legale: di chi è l'immobile

La titolarità dipende dal regime patrimoniale e dal momento dell'acquisto. Senza una diversa convenzione il regime dei coniugi è la comunione legale¹: gli acquisti compiuti durante il matrimonio, insieme o separatamente, appartengono a entrambi (art. 177 c.c.), anche se il rogito porta un solo nome¹. Restano personali i beni posseduti prima del matrimonio e quelli ricevuti per successione o donazione (art. 179 c.c.)¹.

Due date contano e non coincidono. La comunione legale si scioglie quando il giudice autorizza i coniugi a vivere separati o con il verbale di separazione consensuale omologato¹: da quel giorno i nuovi acquisti restano fuori. Il valore della casa si stima invece secondo il valore venale dei beni (art. 726 c.c., esteso alla comunione ordinaria dall'art. 1116)¹, e i tribunali lo riferiscono al momento della divisione, non a quello della separazione: chi si separa nel 2026 e divide nel 2028 divide al valore del 2028.

Assegnazione della casa familiare (art. 337-sexies c.c.): l'interesse dei figli, non la proprietà

Il codice non parla di casa coniugale ma di casa familiare, e del suo godimento si decide «tenendo prioritariamente conto dell'interesse dei figli»¹. La regola nasce con la legge sull'affido condiviso del 2006 (art. 155-quater)³ ed è passata nell'art. 337-sexies con la riforma della filiazione del 2013¹. Produce tre effetti.

Primo: la proprietà non si muove. La casa resta di chi ne è proprietario anche se la abita l'altro genitore, e il giudice ne tiene conto nei rapporti economici, pesando di chi sia il titolo¹.

Secondo: è temporanea. Il diritto viene meno se l'assegnatario cessa di abitare stabilmente nella casa, convive more uxorio o si risposa¹.

Terzo: si trascrive. Assegnazione e revoca sono trascrivibili e opponibili ai terzi ai sensi dell'art. 2643 c.c.¹: chi comprasse la casa la comprerebbe con l'assegnatario dentro.

Senza figli, o con figli maggiorenni e autonomi, l'assegnazione non esiste e la casa segue la proprietà: il proprietario esclusivo la tiene, i comproprietari la dividono o la vendono. Nel divorzio l'assegno è fissato dalla legge 898/1970 tenendo conto anche del contributo dato da ciascuno al patrimonio personale e a quello comune⁴.

Come ottenere un valore neutrale: tecnico condiviso, due stime, CTU, mediazione

Il numero che entrambi accettano si produce in quattro modi.

Il tecnico condiviso. Un geometra, un architetto o un agente scelto insieme e pagato a metà, con un incarico scritto che fissa data di riferimento, metodo (compravendite comparabili con correzioni dichiarate) e perimetro (box, cantina, lavori in corso).

Due stime di parte e la media. Regge se le cifre distano poco; se distano molto, le stime servono la trattativa e la media di due numeri strumentali non è un valore.

Il consulente tecnico d'ufficio. Nel procedimento contenzioso il valore lo fissa un consulente nominato dal giudice, e il conguaglio si calcola sulla sua relazione: costa di più, dura mesi, e di solito ciascuno paga anche il proprio consulente di parte. La mediazione familiare e la negoziazione assistita aiutano a trattare, non a stimare.

Prima di qualsiasi incarico esiste un corridoio pubblico e gratuito: le quotazioni dell'Osservatorio del mercato immobiliare dell'Agenzia delle Entrate indicano, zona per zona e con aggiornamento semestrale, quanto costa al metro quadro un appartamento di quella tipologia e in quello stato di conservazione, dal minimo al massimo⁵; l'Agenzia stessa avverte che si tratta di indicazioni di massima, inadatte a sostituire la stima del singolo immobile⁵. Scartano le proposte fuori scala, non fissano il numero. Chi firma quale documento è il tema della guida su perizia e consulenza d'ufficio nella crisi coniugale.

Quota da liquidare all'ex coniuge: valore, mutuo residuo, costi di vendita, crediti personali

La formula di ogni accordo è breve: quota = (valore di mercato meno mutuo residuo meno eventuali costi di vendita) × quota di proprietà, corretta per i crediti personali. Ogni termine ha una trappola.

Il valore di mercato è quello del momento in cui si divide, non quello della separazione né dell'acquisto. Il mutuo residuo è il capitale ancora dovuto secondo il conteggio estintivo della banca, non la somma delle rate future, che contiene gli interessi. I costi di vendita sono il punto più discusso: chi tiene la casa non paga oggi né agenzia né imposte, ma le pagherebbe rivendendo tra due anni; chi esce obietta di pagare i costi di una vendita che non avviene. Le soluzioni che ho visto reggere: dedurre metà dei costi ipotetici, oppure nulla in cambio di tempi di pagamento più lunghi per chi resta.

I crediti personali sono le somme messe nell'acquisto o nei lavori da uno solo, prelevandole dal proprio patrimonio: un'eredità, risparmi anteriori al matrimonio. In comunione legale ciascun coniuge può chiedere la restituzione delle somme prelevate dal patrimonio personale e impiegate in spese e investimenti del patrimonio comune (art. 192 c.c.)¹; vanno provate con bonifici e atti e sottratte dal netto prima di dividere. L'eredità ricevuta durante il matrimonio è personale per legge (art. 179 c.c.)¹; come si stima e si divide una casa arrivata per successione lo spiega la guida sulla casa ereditata e il suo valore.

Liquidare, vendere o affittare: accollo, nuovo mutuo, tempi, indennità di occupazione

Liquidare la quota. Chi resta paga l'altro e si tiene il mutuo. Se il mutuo è cointestato, l'accordo tra i coniugi non vincola la banca. Lo strumento è l'accollo (art. 1273 c.c.): chi resta assume il debito, chi esce è liberato solo se il creditore aderisce e dichiara espressamente di liberarlo¹. L'alternativa è un nuovo mutuo che estingua il vecchio e finanzi la quota: nel 2025 il tasso medio iniziale sui mutui per l'acquisto di abitazioni è stato del 3,35 %⁶, e il rapporto tra prestito e valore riferito dalle agenzie nel secondo trimestre 2026 del 78,2 %². La prima telefonata è alla banca: un reddito solo deve reggere l'intero debito.

Vendere. Si estingue il mutuo con il ricavato e si divide il netto. I tempi medi di vendita erano di 5,2 mesi nel secondo trimestre 2026², più rogito e trasloco; con assegnazione trascritta serve il consenso dell'assegnatario, il cui diritto è opponibile al compratore¹. Quanto resta dopo agenzia, imposte e cancellazione dell'ipoteca è il tema della guida su costi di vendita e ricavo netto.

Affittare a terzi. Comproprietà mantenuta e canone diviso: rinvia il problema e funziona solo come soluzione ponte.

Restare senza titolo. Se uno occupa la casa comune senza assegnazione né accordo, l'altro ha diritto a un'indennità, perché ciascun comproprietario può servirsi della cosa comune solo senza impedire agli altri di farne parimenti uso (art. 1102 c.c.)¹. Meglio scriverlo nell'accordo, con un canone figurativo o una data di uscita.

Un trilocale romano da 270.000 € con 110.000 € di mutuo

Le cifre di mercato sono ufficiali, il caso è inventato. Due coniugi in comunione legale, due figli minori, un trilocale cointestato a Roma. Il valore condiviso, prodotto da un tecnico incaricato insieme, è di 270.000 €; nel 2025 una compravendita romana ha avuto secondo l'Osservatorio dell'Agenzia delle Entrate un valore medio di 270.200 €⁶. Capitale residuo del mutuo: 110.000 €. La madre, assegnataria con i figli, vuole tenere la casa.

Tra A e B corrono 3.000 €: la cifra su cui trattare, non su cui litigare. C rende 74.000 € a testa, ma sposta i figli e costa mezzo anno. Se la madre tiene la casa deve pagare 80.000 € e assumersi 110.000 € di mutuo: 190.000 € di debito su 270.000 € di valore, il 70 %, sotto il 78,2 % medio riferito dalle agenzie², purché il suo reddito sostenga la rata da solo.

Variante frequente: il padre aveva versato nell'acconto 30.000 € della propria eredità. È un credito personale da restituire prima di dividere¹: dal netto di 160.000 € si tolgono 30.000 €, i 130.000 € restanti si dividono a metà, e il padre riceve 95.000 €, la madre 65.000 €. Senza il bonifico dell'epoca, la variante non esiste.

Un report CheckValue sul tavolo dei due coniugi

Quando i coniugi non si fidano l'uno delle cifre dell'altro, un report CheckValue sull'indirizzo mette sul tavolo un documento che nessuno dei due ha prodotto. Tre parti contano. La fascia di valore con le compravendite comparabili recenti su cui si fonda: se la stima del tecnico condiviso cade nella fascia, entrambi la firmano con meno sospetti; se ne esce, sanno di dover chiedere spiegazioni. Il calcolo dei costi di vendita e del ricavo netto, che dà alla discussione «dedurre o non dedurre» degli scenari A e B una cifra per quell'indirizzo. E il tempo di vendita stimato per la zona con l'indice ufficiale dei prezzi, per la domanda «vendiamo adesso o quando i figli finiscono la scuola?».

Il report non è una perizia: nessuno effettua un sopralluogo, il giudice non lo accetterà al posto della consulenza d'ufficio, e il calcolo non conosce mutuo residuo né crediti personali, che restano documenti Suoi. È il punto di partenza condiviso, non il punto d'arrivo. L'anteprima del report per l'indirizzo della casa coniugale è gratuita; un report dimostrativo su un appartamento romano è raggiungibile dalla pagina iniziale.

IMU dopo la separazione e imposte sul trasferimento della quota

L'IMU segue l'assegnazione, non la proprietà. La casa familiare assegnata al genitore affidatario con provvedimento del giudice è assimilata all'abitazione principale, e il provvedimento costituisce, ai soli fini dell'imposta, il diritto di abitazione in capo all'assegnatario⁷⁸: l'imposta non è dovuta, con l'unica eccezione delle abitazioni di lusso delle categorie A/1, A/8 e A/9⁸. Senza assegnazione ciascun comproprietario risponde per la propria quota⁸: chi vi risiede è esente sulla sua metà, chi è uscito paga la propria come seconda casa. Come la rendita diventa base imponibile lo trova nella guida che confronta valore catastale e valore di mercato.

Il trasferimento della quota tra coniugi ha un trattamento di favore se avviene dentro l'accordo. Tutti gli atti, i documenti e i provvedimenti relativi al procedimento di scioglimento del matrimonio sono esenti dall'imposta di bollo, di registro e da ogni altra tassa (art. 19 della legge 74/1987)⁹. L'Agenzia delle Entrate applica la stessa esenzione agli accordi di separazione, anche raggiunti con negoziazione assistita, e ai trasferimenti immobiliari tra coniugi che vi sono contenuti (risoluzione 65/E del 2015)¹⁰: la cessione della quota inserita nell'accordo evita l'imposta di registro che una compravendita tra i due pagherebbe. La stessa esenzione è riprodotta nell'art. 195 del testo unico dell'imposta di registro (D.Lgs. 123/2025), che si applica dal 1° gennaio 2027 dopo il rinvio di un anno deciso con il decreto Milleproroghe¹¹. Il notaio verifica che il trasferimento rientri nell'accordo.

Questa è un'informazione generale, non una consulenza legale o fiscale. Regime patrimoniale, assegnazione e fiscalità del trasferimento vanno verificati con avvocato e notaio; il testo aggiornato delle norme è su Normattiva.

Questo articolo è un’informazione generale e non costituisce consulenza legale, fiscale o di investimento. Cifre e regole riportano l’anno di pubblicazione; per la versione vigente consulti la fonte citata.

Josef Eckmair MBA

Cofondatore di CheckValue · amministratore di CBDNOL GmbH · Oltre 20 anni di esperienza immobiliare a Tenerife e in Austria · Rivisto da Christian Eckmair

Josef Eckmair MBA è cofondatore di CheckValue e amministratore di CBDNOL GmbH (Ansfelden, Austria). Ha oltre 20 anni di esperienza immobiliare a Tenerife e in Austria e scrive di perizie, imposte, costi di vendita e valutazioni per professionisti.

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