Valor de una vivienda heredada: sucesiones, plusvalía, IRPF y qué hacer

Heredar un piso pone tres relojes en marcha el mismo día: el del Impuesto sobre Sucesiones, el de la plusvalía municipal y el de una familia que debe decidir qué hacer con la casa de sus padres. Los tres dependen del valor de una vivienda heredada, y casi nadie lo tiene a mano. Esta guía explica qué cifra acepta Hacienda, qué se paga al heredar y al vender después, y cómo se reparte entre hermanos, con un ejemplo en la Comunidad de Madrid. Cómo se obtiene un valor de mercado con datos oficiales lo explica la guía del valor de la vivienda.

Los primeros 30 días: certificado de defunción, últimas voluntades, testamento e inventario

Los herederos suceden al fallecido por el solo hecho de su muerte (art. 661 del Código Civil)⁵ y el Impuesto sobre Sucesiones se devenga ese mismo día (art. 24 de la Ley 29/1987)¹: los plazos corren aunque nadie haya firmado nada. En las primeras semanas conviene reunir el certificado de defunción y el de últimas voluntades, la copia autorizada del testamento (o el acta notarial de declaración de herederos) y la nota simple del piso. Hacen falta además un inventario de bienes y deudas, porque las deudas deducibles reducen la base del impuesto (art. 9.1)¹, y el certificado del valor de referencia a la fecha del fallecimiento, que expide la Sede Electrónica del Catastro⁶; ese valor cambia cada año.

Dos precauciones: quien vende o cede su derecho hereditario ya ha aceptado la herencia con sus deudas (art. 1000 CC)⁵, y si estas pueden superar los bienes, la aceptación a beneficio de inventario ante notario limita la responsabilidad a lo heredado (arts. 1010 y 1011)⁵.

El valor de una vivienda heredada para Hacienda: valor de referencia y valor declarado

En Sucesiones se tributa por el valor neto de lo que recibe cada heredero, medido por el valor de mercado; en los inmuebles ese valor es el de referencia del Catastro a la fecha del devengo, salvo que el heredero declare uno superior, que entonces prevalece (art. 9)¹. La regla la trajo la Ley 11/2021 con efectos desde 2022, en lugar del antiguo «valor real» que alimentaba comprobaciones y pleitos². Tres consecuencias:

• El mínimo es el valor de referencia. No hace falta tasación para heredar: puede declararlo y Hacienda no comprobará al alza, porque la ley excluye la comprobación cuando la base es ese valor o el declarado superior¹. La consulta es gratuita por referencia catastral⁶.
• El valor declarado viaja hasta la venta. El valor de adquisición del piso en su IRPF será el que resulte de las normas de Sucesiones, sin pasar del de mercado, más los tributos y gastos de la herencia (art. 36 de la Ley 35/2006)⁷. Declarar 60.000 € menos hoy son 60.000 € más de ganancia gravada mañana.
• Un valor de referencia excesivo solo se discute después, cuando se recurre la liquidación o el heredero pide rectificar su autoliquidación¹, mediante tasación pericial contradictoria: si su perito y el de la Administración difieren en 120.000 € o menos y en no más del 10 %, prevalece su tasación; si no, decide un tercer perito por sorteo (art. 135 de la Ley General Tributaria)⁸. Los requisitos de esa tasación están en la guía sobre tasación de vivienda para herencia.

El valor de referencia sale de un cálculo estadístico por zonas que nunca ha visto el piso; compárelo con ventas cerradas del barrio, no con anuncios, antes de decidir qué declarar.

Impuesto sobre Sucesiones por comunidad autónoma: reducciones, bonificaciones y plazo

El impuesto está cedido a las comunidades autónomas, que fijan reducciones, tarifas y bonificaciones propias; el Ministerio de Hacienda recopila cada año el detalle en su libro electrónico de tributación autonómica⁹. Donde la comunidad no ha regulado rigen las reglas estatales: reducción de 15.956,87 € para hijos de 21 años o más, cónyuge y padres (grupo II), tarifa del 7,65 % al 34 % y coeficiente multiplicador de 1,0 para esos parientes con un patrimonio previo de hasta 402.678,11 € (arts. 20 a 22)¹; la vivienda habitual del fallecido se reduce un 95 %, con límite de 122.606,47 € por heredero y diez años de permanencia (art. 20.2.c)¹.

Las diferencias son enormes. Madrid eleva la reducción del grupo II a 16.000 € y el límite de la vivienda habitual a 123.000 € con cinco años de permanencia, y bonifica el 99 % de la cuota a hijos, cónyuge y padres; hermanos, tíos y sobrinos tienen un 50 % en los fallecimientos desde el 1 de julio de 2025³. Otras comunidades bonifican poco o nada.

El plazo es de seis meses desde el fallecimiento, ampliables medio año más si la prórroga se pide antes de que acabe el quinto mes, con intereses de demora durante la ampliación³.

Plusvalía municipal en la herencia: quién la paga, cuánto y cuándo

En una herencia el contribuyente de la plusvalía municipal es quien adquiere, los herederos (art. 106.1.a)⁴, con seis meses para declararla, prorrogables hasta un año (art. 110.2.b)⁴. El tributo recae sobre la revalorización del terreno, no de lo construido, durante los años en que el fallecido fue propietario, con un tope de veinte⁴.

Tras la anulación del sistema anterior por el Tribunal Constitucional, el Real Decreto-ley 26/2021 dejó dos formas de calcular la base, y el heredero se queda con la menor¹⁰. La objetiva multiplica el suelo catastral por el coeficiente de los años transcurridos desde que el fallecido compró: la tabla vigente en 2026 (la de 2024, porque el Congreso derogó en enero la actualización de diciembre de 2025) va de 0,15 para menos de un año a 0,40 para veinte o más, y cada ayuntamiento puede aprobar coeficientes más bajos (art. 107.4)⁴. La del incremento real compara el valor declarado en Sucesiones con el precio al que compró el fallecido, aplicado al porcentaje de suelo dentro del valor catastral; sin incremento no hay impuesto (art. 104.5)⁴.

El tipo lo fija cada ordenanza, con el 30 % como techo (art. 108.1)⁴, y puede bonificarse hasta el 95 % cuando el inmueble pasa por herencia a descendientes, cónyuge o ascendientes, si la ordenanza lo prevé (art. 108.4)⁴.

Vender o alquilar el piso heredado: IRPF, valor de adquisición y plusvalía otra vez

Antes de vender hay que aceptar, adjudicar e inscribir: los herederos otorgan ante notario la escritura de aceptación y adjudicación y la inscriben en el Registro, porque el registrador deniega una venta otorgada por quien no consta como titular (tracto sucesivo, art. 20 de la Ley Hipotecaria)¹¹.

El fallecido nunca tributa por lo que su piso subió en vida: no hay ganancia patrimonial en las transmisiones lucrativas por causa de muerte (art. 33.3.b)⁷. Los herederos empiezan de cero, desde el valor declarado en Sucesiones.

Si venden, la ganancia es el precio menos los gastos de la venta y menos el valor de adquisición: el declarado en Sucesiones más el impuesto pagado, la plusvalía de la herencia y la notaría y el Registro de la adjudicación (arts. 35 y 36)⁷. Tributa en la base del ahorro, sumadas la escala estatal y la autonómica, del 19 % hasta 6.000 € al 30 % por encima de 300.000 € (arts. 66 y 76)⁷. Las exenciones de mayores de 65 años y de reinversión exigen que el piso fuera la vivienda habitual de quien vende (arts. 33.4.b y 38)⁷: un piso heredado en el que usted no vive no las tiene.

La plusvalía municipal se paga otra vez al vender, ahora por el vendedor y en treinta días hábiles, solo por el tiempo desde el fallecimiento (art. 104.5)⁴; en menos de un año el coeficiente se prorratea por meses completos (art. 107.4)⁴. Si alquilan, la renta es rendimiento del capital inmobiliario de cada copropietario (art. 22)⁷; las dos salidas, con sus números, están comparadas en la guía sobre alquilar el piso o venderlo.

Hermanos y proindiviso: extinción de condominio, compensación y división judicial

Si los herederos son mayores de edad y están de acuerdo, reparten la herencia como quieran (art. 1058 CC)⁵; lo habitual es adjudicarse el piso por partes iguales, y desde ese momento forman una comunidad de bienes en la que nadie está obligado a permanecer (art. 400) ni en la indivisión de la herencia (art. 1051)⁵. Como un piso no se divide, la ley ofrece tres salidas:

• Adjudicación a uno con compensación en dinero. Si la cosa es indivisible o desmerece mucho al dividirla, puede adjudicarse a un heredero que abone a los demás el exceso en metálico (art. 1062)⁵. Es la extinción de condominio, con una fiscalidad propia que conviene revisar con un asesor. La guía sobre la casa en un divorcio y la compra de la mitad explica la mecánica de la compensación, que es la misma.
• Venta conjunta a un tercero y reparto del precio, cuando nadie quiere o puede quedarse el piso.
• División judicial. Basta que un heredero pida la venta en pública subasta con licitadores extraños para que se haga (art. 1062, segundo párrafo)⁵; en la comunidad ordinaria, sin acuerdo, se vende y se reparte el precio (art. 404)⁵. La subasta suele dar el peor precio.

El nudo de las tres es el valor: quien se queda el piso lo quiere bajo, quien cobra la compensación lo quiere alto, y un informe con testigos identificados y fuentes numeradas, que nadie haya encargado a su favor, es el punto de partida más barato. Si un hermano compra la parte de otro por debajo de su valor, la diferencia es una donación y tributa como tal (art. 3)¹. Y el valor catastral, base del IBI y de la plusvalía, sigue otra lógica que la del mercado.

Dos hermanos heredan un piso en Madrid y lo venden en ocho meses

Supongamos un piso de 100 m² en la Comunidad de Madrid, vivienda habitual de la madre, comprado en 1998; ella fallece en enero de 2026 y lo heredan dos hijos mayores de 21 años por mitad. El Catastro certifica para esa fecha un valor de referencia de 340.000 €; los testigos de la zona sitúan el mercado en unos 410.000 €, en línea con la media registrada de la Comunidad de Madrid en 2025, 4.091 €/m²¹². Suelo catastral: 96.000 €. Los hermanos no van a conservar el piso, así que renuncian a la reducción por vivienda habitual, que en Madrid exige cinco años³, y venden en septiembre de 2026 por 450.000 € con una agencia al 3 % más IVA. Cifras de ejemplo, con la plusvalía al tipo máximo sin bonificación municipal y Sucesiones con la tarifa estatal.

Declarar 70.000 € más costó a cada hermano 72,93 € de Sucesiones y le ahorró 7.311,10 € de IRPF ocho meses después: 7.238,17 € netos por cabeza. La plusvalía de la venta va por la vía objetiva, aquí más baja que el incremento real⁴; con una bonificación municipal del 95 %, los 5.760 € de la herencia bajarían a 288 €⁴. En una comunidad sin bonificación del 99 %, los 70.000 € adicionales costarían 7.293,81 € más de cuota íntegra por hermano con la escala estatal¹, casi lo mismo que el IRPF ahorrado. El valor declarado en Sucesiones es una decisión, no un trámite.

Un valor que ningún hermano ha elegido, con fuentes, índice y renta estimada

Para unos herederos el informe de CheckValue tiene tres usos. El primero es el valor actual con su rango y los testigos que lo sostienen: la cifra que hay que poner al lado del valor de referencia para decidir qué declarar, y un número que ningún hermano ha elegido. El segundo es la serie oficial de precios de la zona: si la herencia se acepta meses después del fallecimiento, permite trasladar el valor de hoy a la fecha del devengo, que es la que cuenta¹. El tercero es la estimación de alquiler con su rentabilidad bruta, para quien quiere conservar frente a quien quiere vender.

Para qué no sirve: no es una tasación ni una prueba ante Hacienda o el juzgado, y nadie visita el piso. Lo genera una inteligencia artificial sobre fuentes oficiales, con testigos y fuentes numeradas al pie, y se comparte por enlace con los demás herederos. La vista previa para la dirección del piso heredado es gratuita; si la herencia incluye varios inmuebles, la página de precios recoge los paquetes.

Errores frecuentes: declarar bajo, vender barato a un hermano, dejar pasar plazos

• Declarar el valor de referencia sin mirar el mercado. Si el piso vale más y se va a vender, la diferencia vuelve como ganancia en el IRPF (art. 36)⁷.
• Aplicar la reducción por vivienda habitual y vender dentro del plazo de permanencia. En Madrid son cinco años; incumplir obliga a devolver lo reducido con intereses en treinta días hábiles³.
• Dejar pasar los plazos. La prórroga de Sucesiones debe pedirse en los cinco primeros meses³; fuera de plazo hay recargos por declaración extemporánea (art. 27 de la Ley General Tributaria)⁸, y la Administración puede liquidar durante cuatro años (art. 66)⁸.
• Firmar arras antes de inscribir la herencia. Sin la adjudicación inscrita el comprador no puede inscribir su compra¹¹, y unas arras con plazo se convierten en indemnización si el Registro tarda.

Esto es información general, no asesoramiento jurídico ni fiscal. Reducciones y bonificaciones cambian por comunidad autónoma y por ley de presupuestos, la ordenanza municipal decide la plusvalía, y cada fuente enlazada lleva su fecha.

Este artículo es información general y no constituye asesoramiento legal, fiscal ni de inversión. Las cifras y normas llevan el año de su publicación; consulte la fuente citada para la versión vigente.

Josef Eckmair MBA

Cofundador de CheckValue · administrador de CBDNOL GmbH · Más de 20 años de experiencia inmobiliaria en Tenerife y Austria · Revisado por Christian Eckmair

Josef Eckmair MBA es cofundador de CheckValue y administrador de CBDNOL GmbH (Ansfelden, Austria). Tiene más de 20 años de experiencia inmobiliaria en Tenerife y Austria y escribe sobre tasaciones, impuestos, gastos de venta y valoraciones para profesionales.

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