Quanto costa mantenere una casa di proprietà: IMU, TARI, condominio

Chi compra guarda la rata; chi possiede scopre il resto: l'IMU sulla seconda casa, la TARI, il rendiconto del condominio, la caldaia da cambiare. Questa guida mette in fila le voci con le regole che le determinano, indica quali dipendono dal Comune, quali dall'assemblea di condominio e quali solo da Lei, e chiude con il conto annuo di un trilocale romano in due versioni: prima casa abitata e seconda casa vuota. Il costo conta anche per chi affitta: il canone lordo si trasforma in netto solo dopo queste righe, come mostra a quanto posso affittare casa mia.

Quanto costa mantenere una casa di proprietà: le sei voci del conto annuale

Il mutuo resta fuori da questa tabella per una ragione pratica: è un costo del finanziamento, non della casa, e il capitale rimborsato resta Suo. Chi vuole sapere quanto costa mantenere una casa senza mutuo trova in queste sei righe la risposta completa.

IMU: perché la prima casa non paga e quanto paga la seconda

L'imposta municipale propria non colpisce l'abitazione principale: l'unità in cui chi possiede l'immobile e la sua famiglia hanno la residenza anagrafica e la dimora abituale, insieme a una pertinenza per ciascuna delle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, cioè cantina, garage e tettoia. Fanno eccezione le abitazioni di categoria A/1, A/8 e A/9, signorili, ville e castelli, che pagano con un'aliquota di base dello 0,5 % e una detrazione di 200 €¹². Le due condizioni, residenza e dimora, devono coesistere: la casa al mare dove si passano tre mesi non è abitazione principale, anche se è l'unica di proprietà in quel Comune.

Per ogni altra abitazione il calcolo è meccanico. La base imponibile è la rendita catastale, rivalutata del 5 % e poi moltiplicata per 160, il coefficiente delle categorie del gruppo A diverse da A/10³; su questa base il Comune applica la propria aliquota, che la legge fissa allo 0,86 % e che ogni Comune può portare fino all'1,06 % o azzerare². Con una rendita di 900 €: 900 × 1,05 = 945 €, × 160 = 151.200 € di base imponibile; allo 0,86 % l'IMU è di 1.300 €, all'1,06 % di 1.603 €, da versare in acconto entro il 16 giugno e a saldo entro il 16 dicembre³. La rendita è scritta nella visura catastale; l'aliquota nella delibera che il Comune pubblica ogni anno e che il Dipartimento delle Finanze raccoglie⁷. La differenza tra il minimo e il massimo dell'aliquota, 300 € l'anno nell'esempio, spiega perché la stessa casa costa di più in una città che in un'altra. Il rapporto tra rendita, valore catastale e prezzo di mercato, che di rado coincidono, è approfondito in valore catastale e valore di mercato.

TARI: come si calcola e perché cambia tanto da città a città

La TARI copre integralmente i costi del servizio rifiuti del Comune ed è dovuta da chiunque possieda o detenga a qualsiasi titolo locali suscettibili di produrre rifiuti; la tariffa segue i criteri del metodo normalizzato (DPR 158/1999), che per le utenze domestiche guarda alla superficie e al numero degli occupanti con una quota fissa e una variabile, oppure le quantità medie di rifiuti prodotti per unità di superficie in relazione agli usi⁴. Due conseguenze pratiche: la seconda casa vuota paga comunque, di norma con il numero di occupanti presunto dal regolamento comunale, e se la casa è affittata per più di sei mesi nell'anno la TARI passa al conduttore, mentre per detenzioni più brevi resta al proprietario⁴.

Gli importi sono comunali e non esiste una statistica ufficiale nazionale per metro quadro. Come ordine di grandezza, un'analisi di Money.it su una famiglia di tre persone in 100 m² indica una spesa mensile che va dai 24 € di Bologna ai 42 € di Genova, con Napoli a 40 €, Cagliari a 39 € e Bari a 35 €⁸: tra 290 e 500 € l'anno, cifra indicativa da verificare sul regolamento del Suo Comune.

Spese condominiali: ordinarie, straordinarie, fondo lavori e arretrati di chi vende

Le spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni si ripartiscono in proporzione al valore della proprietà di ciascuno, cioè ai millesimi, salvo diversa convenzione; se le cose servono i condomini in misura diversa, come scale e ascensore, la ripartizione segue l'uso che ciascuno può farne⁵. Le spese ordinarie (pulizia, luce delle scale, amministratore, manutenzione ordinaria) si pagano a rate secondo il preventivo; le straordinarie le delibera l'assemblea, che per le opere di manutenzione straordinaria e le innovazioni deve costituire obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori⁵. Il riscaldamento centralizzato e il portierato spostano molto il totale.

Chi compra o vende deve conoscere una regola in più: chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato in solido con il venditore al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente, e chi vende resta obbligato per i contributi maturati fino a quando non trasmette all'amministratore copia dell'atto⁵. Prima del rogito si chiede quindi all'amministratore una dichiarazione sulle spese pagate e deliberate, comprese le straordinarie già votate e non ancora pagate.

Anche qui gli importi sono locali. Come riferimento, la stessa analisi di Money.it colloca il condominio senza riscaldamento tra 50 e 150 € al mese a seconda dei servizi, e tra 300 e 350 € al mese quando include il riscaldamento centralizzato⁸. L'ultimo rendiconto approvato, che il venditore deve consegnare, vale più di ogni media.

Manutenzione e riserva: la regola dell'1–2 % contro il metodo per componenti

Le uscite più sottovalutate non hanno una scadenza. La caldaia si rompe a gennaio, gli infissi tengono trent'anni e poi vanno sostituiti tutti insieme, il bagno degli anni Novanta diventa un problema al momento di affittare o vendere. Chi gestisce immobili usa due metodi per trasformare questi eventi in un costo annuo.

Il primo è una regola empirica: accantonare ogni anno una percentuale del costo di ricostruzione dell'immobile, che nella pratica di chi gestisce immobili sta tra l'1 e il 2 % a seconda dell'età e dello stato. Attenzione alla base: il costo di ricostruzione, non il prezzo di mercato, perché il terreno e la posizione non si usurano. Il secondo è il metodo per componenti, più preciso: per ogni elemento si stima il costo di sostituzione e la vita utile, e si divide.

Le cifre sono ipotesi di lavoro, non statistiche; ogni proprietario le sostituisce con i preventivi del proprio immobile. Il risultato, circa 2.000 € l'anno per un appartamento in condizioni normali, è la riga che nessun annuncio riporta e che decide se un affitto rende davvero. In un appartamento la riserva copre l'interno; facciate, tetto e ascensore stanno nel condominio.

Utenze, classe energetica e assicurazione della casa

Le utenze dipendono da consumi, contratti e soprattutto dall'involucro. Nel 2024 quasi un attestato di prestazione energetica residenziale su due, il 45,3 %, è finito in classe F o G, contro il 20 % nelle classi da A4 a B; la quota delle classi peggiori scende di anno in anno, ma il patrimonio esistente resta concentrato in basso⁶. Come ordine di grandezza, Money.it stima per una famiglia di tre persone una spesa mensile per luce, acqua e gas tra 200 e 350 € a livello nazionale, con il Nord più caro del Centro e del Sud⁸. A parità di metri e di abitudini, la bolletta di un appartamento in classe G è molto più alta di quella di uno in classe C: prima di comprare una seconda casa, l'APE va letto insieme al prezzo, e classe energetica e rumore spiega quanto pesano sul valore.

L'assicurazione è facoltativa, salvo la polizza incendio richiesta dalla banca con il mutuo. La polizza globale fabbricato del condominio copre le parti comuni; l'interno, il contenuto e la responsabilità civile verso terzi (il tubo che allaga il vicino) restano Suoi. Il premio dipende dalla superficie, dalla zona e dai massimali: nell'esempio più avanti è indicato come ipotesi, e va sostituito con un preventivo.

Un trilocale romano da 270.000 €, prima e seconda casa a confronto

Cifre ipotetiche, costruite sui riferimenti citati. Un trilocale romano di 90 m² stimato 270.000 €, il valore medio per unità delle compravendite romane del 2025 secondo l'OMI⁹; categoria A/2, rendita catastale ipotizzata 900 €; condominio senza riscaldamento centralizzato e senza portiere; mutuo escluso.

Due letture. La prima casa costa circa il 2,7 % del suo valore ogni anno, mutuo escluso, e la voce più grande non è un'imposta ma l'energia: da qui il senso economico di una riqualificazione. La seconda casa vuota costa quasi quanto quella abitata, perché IMU e riserva sostituiscono le utenze, e non produce nulla: a Roma le locazioni ordinarie di lungo periodo del 2025 hanno reso in media 162,2 €/m² l'anno, cioè 14.598 € lordi per 90 m² a cui si rinuncia tenendola chiusa⁹. Se la stessa casa venisse affittata, TARI e utenze passerebbero al conduttore, IMU e riserva resterebbero, e sul canone si pagherebbe la cedolare secca: il confronto completo tra tenere e vendere è in vendere o affittare casa; il passaggio dal canone lordo al netto in calcolo del rendimento da locazione.

I costi di proprietà nel report CheckValue, accanto a valore e canone

Per chi fa questo conto il report CheckValue ha una sezione dedicata: una stima dei costi di proprietà per l'indirizzo, affiancata al valore di mercato e alla stima del canone, così il rapporto tra quanto costa e quanto rende si legge in una pagina sola. La mappa energetica e la mappa del rumore dell'indirizzo aggiungono i due fattori che pesano di più sulle utenze e sulla facilità di affittare, e l'analisi delle Sue foto, se le carica, entra nella valutazione dello stato di conservazione, che è la base della riserva per la manutenzione.

I limiti sono precisi. Il report non legge la Sua visura né la delibera IMU del Suo Comune: rendita catastale, aliquota, TARI e rendiconto condominiale sono documenti Suoi, e le stime vanno sostituite con quelle cifre. Il report non sostituisce una perizia e non è un calcolo fiscale. La pagina dei costi compilata si vede nel report di esempio dedicato a Roma; per il Suo indirizzo l'anteprima gratuita del report mostra la struttura di ogni sezione prima dell'acquisto.

Come abbassare il conto: rendita catastale, riqualificazione, delibere comunali

• Controllare la rendita. L'IMU si calcola sulla rendita catastale³: una rendita sbagliata per categoria o consistenza si corregge con una pratica catastale, e l'effetto vale per tutti gli anni successivi.
• Leggere la delibera del Comune. Aliquote diverse per immobili locati, a canone concordato o a disposizione: la delibera annuale, raccolta dal Dipartimento delle Finanze, dice quale si applica al Suo caso⁷.
• Riqualificare dove pesa. Con quasi metà del patrimonio residenziale certificato in classe F o G⁶, caldaia, infissi e isolamento riducono la voce più grande del conto e incidono anche sul prezzo di vendita.
• Partecipare all'assemblea. Le spese straordinarie si decidono lì, e il fondo speciale obbligatorio evita che una delibera diventi un debito improvviso⁵.
• Non tenere la casa vuota per anni. Il costo di una seconda casa chiusa è quasi pari a quello di una abitata e il canone medio a cui si rinuncia, 79 €/m² sulla media nazionale 2025⁹, paga da solo IMU e condominio.

Questa è un'informazione generale, non una consulenza legale o fiscale. IMU, TARI e regole condominiali cambiano da Comune a Comune e da un anno all'altro: verifichi le delibere in vigore e, per la Sua situazione, si rivolga a un commercialista o all'amministratore.

Questo articolo è un’informazione generale e non costituisce consulenza legale, fiscale o di investimento. Cifre e regole riportano l’anno di pubblicazione; per la versione vigente consulti la fonte citata.

Christian Eckmair

Cofondatore di CheckValue · Oltre 20 anni di esperienza immobiliare a Tenerife e in Austria · Rivisto da Josef Eckmair MBA

Christian Eckmair è cofondatore di CheckValue e di CBDNOL GmbH (Ansfelden, Austria). Lavora nel settore immobiliare da oltre 20 anni a Tenerife e in Austria – acquisto, ristrutturazione, locazione e vendita di immobili residenziali – e scrive di valore degli immobili, verifiche prima dell’acquisto e registri di proprietà.

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