Bezahlter Bericht ohne Quellen: warum nur, was ich selbst googeln könnte?

Die Beschwerde kommt in zwei Sätzen: „Ich habe für den Bericht bezahlt, und er nennt keine einzige Quelle“ und „Alles, was drinsteht, hätte ich selbst googeln können.“ Beide treffen oft zu, und beide beschreiben denselben Fehler: Der Bericht zeigt ein Ergebnis, aber nicht den Weg dorthin. Dieser Beitrag erklärt, warum das passiert, was ein nachvollziehbarer Bericht in Österreich und Deutschland enthalten muss, was Sie selbst nachschlagen können und was Sie nach der Zahlung in der Hand haben sollten. Wie aus Vergleichskäufen, Index und Anpassungen ein Wert wird, erklärt der Leitfaden Was ist mein Haus wert; dieser Text prüft, ob ein Bericht diesen Weg auch zeigt.

Bericht ohne Quellenangaben: warum viele bezahlte Bewertungen keine nennen

Ein Bewertungsbericht ohne Quellen ist selten ein Versehen. Drei Gründe aus dem Geschäftsmodell erklären ihn.

Der erste ist der Zweck des Dokuments. Bei Kontaktformular-Rechnern ist der Bericht ein Nebenprodukt: Das Geschäft ist Ihre Telefonnummer, die an Maklerbüros geht, und das PDF ist der Anlass, sie einzutippen. Es soll das Gespräch mit dem Makler eröffnen, der dann seine eigene Zahl nennt.

Der zweite Grund sind Datenlizenzen. Wer Angebotsdaten von Portalen oder Vergleichsdaten von Datenhändlern einkauft, darf einzelne Datensätze meist nicht weitergeben. Der Anbieter rechnet also mit Vergleichsobjekten, darf aber nicht zeigen, welche es waren.

Der dritte Grund ist das Modell selbst. Viele Rechner bewerten mit Angebotspreisen aus Inseraten statt mit bezahlten Kaufpreisen; eine Quellenliste würde das offenlegen. Dazu gelten Koeffizienten als Betriebsgeheimnis, und „proprietärer Algorithmus“ ist die höfliche Form von „das sagen wir nicht“.

Keiner dieser Gründe ist verboten. Aber sie erklären, warum ein Bericht eine Zahl auf den Euro nennt und kein Wort über ihre Herkunft. Wie eine KI-Immobilienbewertung rechnet, wenn sie den Rechenweg offenlegt, zeigt der Beitrag zur Methode.

Nicht nachvollziehbar, wie der Wert entsteht: was das Gesetz von einer Bewertung verlangt

Wo ein Gericht bewerten lässt, ist Nachvollziehbarkeit Pflicht. Das österreichische Liegenschaftsbewertungsgesetz gilt für Bewertungen in gerichtlichen Verfahren (§ 1 LBG) und regelt in § 10, was ein Bewertungsgutachten je nach Verfahren enthalten muss: Beim Vergleichswertverfahren sind die Vergleichsobjekte anzuführen und nach ihren wertbestimmenden Merkmalen zu beschreiben, die erzielten Kaufpreise anzugeben und die Zu- und Abschläge zu begründen; beim Ertragswertverfahren ist die Wahl des Kapitalisierungszinssatzes zu begründen; beim Sachwertverfahren sind die Raum- oder Flächenmeterpreise und Indizes anzugeben und die Abschläge für Baumängel, Bauschäden, rückgestauten Reparaturbedarf sowie technische und wirtschaftliche Wertminderung gesondert zu beziffern¹. Die deutsche Immobilienwertermittlungsverordnung verlangt in § 24 eine „ausreichende Anzahl von Vergleichspreisen“ und erlaubt, den vorläufigen Vergleichswert aus einer statistischen Auswertung dieser Preise abzuleiten².

Ein Verbraucherbericht aus dem Netz ist kein Gutachten und muss diese Paragrafen nicht erfüllen. Aber sie sind der Maßstab, an dem Sie jeden Bericht messen können, gleich ob er von einem Sachverständigen, einem Portal oder einem Modell stammt:

Wer diese fünf Zeilen abgleicht, weiß, ob er eine Bewertung oder eine Behauptung gekauft hat. Dies ist eine allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.

Den Bodenrichtwert kann ich selbst nachsehen: stimmt, und was danach fehlt

Ja, den Bodenrichtwert können Sie selbst nachschlagen, und das sollten Sie auch. Das Baugesetzbuch schreibt vor, dass die Gutachterausschüsse aus ihrer Kaufpreissammlung flächendeckend durchschnittliche Lagewerte für den Boden ermitteln, nach Richtwertzonen mit weitgehend gleicher Art und gleichem Maß der Nutzung, in bebauten Gebieten so, als wäre der Boden unbebaut; die Werte sind zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres zu ermitteln und zu veröffentlichen, und jedermann kann bei der Geschäftsstelle Auskunft verlangen³. BORIS-D, ein Gemeinschaftsprojekt mehrerer Bundesländer, zeigt diese Bodenrichtwerte länderübergreifend und webbasiert und beschreibt sich selbst als „erste allgemeine Informationen über den Grundstücksmarkt“⁴.

Genau das ist der Punkt: erste allgemeine Information, nicht der Wert Ihres Hauses. Der Bodenrichtwert gilt für ein gedachtes Richtwertgrundstück mit den Merkmalen, die die Geschäftsstelle dazu ausweist³; Ihr Grundstück weicht in Größe, Zuschnitt oder zulässiger Bebauung davon ab, und vor allem bewertet er den Boden, nicht das Gebäude. Rechenbeispiel mit angenommenen Zahlen: 600 m² Grund bei einem Bodenrichtwert von 320 €/m² ergeben 192.000 € Bodenwert; über das Haus von 1978 darauf, sein Dach und seine Heizung sagt diese Zahl nichts. Für den Gebäudeanteil braucht es Vergleichskäufe bebauter Objekte, Anpassungen für Baujahr, Zustand und Ausstattung und einen Zeitbezug; welche Merkmale wie viel bewegen, zeigt der Beitrag zur Wertsteigerung einer Immobilie.

Österreich kennt keine Bodenrichtwerte. Statistik Austria veröffentlicht stattdessen jährlich Durchschnittspreise für bebaubare Grundstücke je Bezirk und je Gemeinde, aus den Kaufverträgen im Grundbuch ausgelesen: 2025 lag das geometrische Mittel österreichweit bei 135 € je Quadratmeter, in der Steiermark bei 90 €, in Wien bei 799 €⁵. Auch das ist frei zugänglich, und auch das ist nur der Boden.

Ein Bericht, der den Bodenrichtwert oder den Bezirkspreis bloß wiederholt, ist tatsächlich googelbar. Seinen Preis verdient er erst mit dem, was danach kommt.

Nichts Neues im Bericht: was Sie googeln können und was nicht

Vieles in einem guten Bericht ist öffentlich, und er sagt das, indem er die Quelle nennt. Die Tabelle zeigt, was Sie selbst finden und wo die Aussagekraft endet.

Die beiden Kartenwerke tragen ein Datum, das ein Bericht nennen kann: Hochwassergefahrenkarten sind alle sechs Jahre zu überprüfen⁷, Lärmkarten mindestens alle fünf Jahre⁸.

Was Sie nicht googeln können, ist die Verknüpfung. Der Index sagt Ihnen, dass bestehender Wohnraum in Österreich im 2. Quartal 2026 um 5,1 % teurer war als ein Jahr davor⁶, aber nicht, welche drei Verkäufe in Ihrer Straße das für Ihre Wohnung bedeuten. Die Hochwasserkarte zeigt die Zone, nicht den Abzug der Käufer; die Lärmkarte den Pegel, nicht den Koeffizienten. Die Arbeit eines Berichts ist, diese Angaben für eine Adresse zusammenzuführen und bei jedem Schritt die Quelle zu nennen. Fehlt dieser Teil, haben Sie recht: Dann steht nichts Neues drin.

Eine Angabe finden Sie in Deutschland mit keiner Suchmaschine: den einzelnen Kaufpreis des Nachbarn. In Österreich liegen die Kaufverträge im Grundbuch, aus dem Statistik Austria ihren Index liest⁶; warum das in Deutschland anders ist und was Portale daraus machen, erklärt der Beitrag über Kaufpreise hinter der Bezahlschranke. Wie Sie Vergleichskäufe selbst finden und lesen, zeigt der Beitrag zum Vergleichswertverfahren mit echten Kaufpreisen.

Textbausteine statt Analyse: sieben Merkmale eines Baukasten-Berichts

Textbausteine erkennen Sie daran, dass sie auf jede Adresse passen. Sieben Merkmale:

1. Die Lagebeschreibung gilt für die ganze Stadt. „Gute Infrastruktur, Nahversorger und Öffis in der Nähe“ stimmt für fast jede Wohnung in Graz.
2. Vergleichsobjekte ohne Datum und Entfernung. Steht „vergleichbare Objekte in Ihrer Umgebung“, aber keine Liste, wurden entweder keine verwendet oder sie dürfen nicht gezeigt werden.
3. Anpassungen ohne Zahl. „Balkon wertsteigernd, Erdgeschoss wertmindernd“ ist richtig und wertlos. Ein Bericht, der rechnet, nennt Größe und Grund.
4. Kein Datenstand. Ein Index ohne Quartal, eine Karte ohne Jahr, ein Bezirkspreis ohne Erhebungsjahr: Statistik Austria versieht jede Tabelle mit Jahr und Methode⁵⁶; ein Bericht, der sie zitiert, kann das auch.
5. Eine runde Zahl ohne Spanne. Drei Vergleichskäufe streuen immer. Wer einen Punktwert ohne Spanne nennt, verschweigt die Streuung.
6. Kein Wort über fehlende Angaben. Stockwerk, Ausrichtung, Zustand des Bads: Was der Bericht nicht wusste, muss er sagen.
7. Zweite Adresse, gleicher Text. Lassen Sie eine zweite Adresse im selben Ort bewerten und legen Sie die Texte nebeneinander. Unterscheiden sich nur Zahl und Straßenname, haben Sie den Baukasten vor sich.

Wie weit Rechner auf Inseratsbasis von den tatsächlichen Kaufpreisen abweichen, misst der Beitrag zur Genauigkeit von Online-Immobilienbewertungen.

Keine PDF zum Download: was Sie nach der Zahlung in der Hand haben müssen

Ein bezahlter Bericht ist ein digitales Produkt, und das Bürgerliche Gesetzbuch sagt in § 327e, wann ein solches Produkt frei von Mängeln ist: wenn es die vereinbarte Beschaffenheit hat, sich für die gewöhnliche Verwendung eignet, der Testversion oder Voranzeige entspricht, die der Anbieter vor dem Kauf gezeigt hat, und den Erwartungen genügt, die seine Werbung geweckt hat⁹. Übersetzt: Verspricht die Angebotsseite ein PDF, eine Quellenliste oder einen Bericht in Ihrer Sprache, gehört das zur vereinbarten Beschaffenheit; zeigt die Vorschau zwölf Seiten und das bezahlte Dokument drei, entspricht es nicht der Voranzeige. Beides ist nach dem Wortlaut des Gesetzes ein Produktmangel⁹, und der erste Schritt ist, den Anbieter schriftlich zur Nachlieferung aufzufordern. Dies ist eine allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.

Mindestens sollten Sie danach in der Hand haben: ein PDF mit Datum, Ihren Eingaben und der Quellenliste, einen Speicherort im Konto und einen Link zum Weitergeben. Das Dokument belegt, mit welchen Angaben an welchem Tag bewertet wurde.

Beispiel: eine Grazer Wohnung, einmal gegoogelt, einmal als Bericht

Das folgende Beispiel verwendet eine erfundene Wohnung und nur veröffentlichte Zahlen: 72 m² Eigentumswohnung in Graz, Baujahr 1985, zweiter Stock, Balkon, Lift, Energieklasse D. Die Eigentümerin hat einen bezahlten Bericht bekommen, der 210.000 € nennt, kein Vergleichsobjekt zeigt und keine Quelle angibt. Sie googelt nach.

Was sie findet. Statistik Austria weist für Wohnungen in der Steiermark 2025 einen Medianpreis von 2.750 € je Quadratmeter Wohnfläche aus; 2022 waren es 3.055 €, 2023 und 2024 je 2.749 €⁵. 72 m² mal 2.750 € ergeben 198.000 €. Der Häuserpreisindex für bestehenden Wohnraum lag im 2. Quartal 2026 österreichweit um 5,1 % über dem Vorjahresquartal⁶; grob fortgeschrieben wären das rund 2.890 € je Quadratmeter oder etwa 208.000 €. Die 210.000 € aus dem Bericht liegen also nahe bei Landesmedian plus Index, und genau das ist der Verdacht.

Was sie nicht findet. Der Landesmedian mischt Graz-Geidorf mit dem Bezirk Murau und Neubau mit Altbestand; Statistik Austria schreibt selbst dazu, dass die verkauften Objekte in Menge und Qualität jedes Jahr anders zusammengesetzt sind und ein qualitätsbereinigter Index Preisvergleiche über die Zeit verlässlicher abbildet⁵. Der Index wiederum ist eine österreichweite Rate, keine Grazer. Und weder Median noch Index wissen etwas von Baujahr 1985, Balkon, Lift oder Energieklasse D.

Was ein Bericht mit Quellen daraus macht. Er geht vom Bezirk aus, für den Statistik Austria eigene Medianwerte veröffentlicht⁵, zeigt drei bis sechs Vergleichskäufe mit Datum, Fläche und Preis, nennt jede Anpassung mit Richtung, Größe, Koeffizient und Quellennummer (hier Balkon und Lift nach oben, Baujahr und Energieklasse D nach unten), schreibt die Vergleichskäufe mit dem Index auf den Stichtag fort⁶ und gibt eine Spanne samt den fehlenden Angaben aus. Erst das konnte die Eigentümerin nicht googeln.

Was der CheckValue-Bericht mit seinen Quellen macht und was er nicht kann

Der Bericht ist für Leser gebaut, die auf der letzten Seite nach den Quellen suchen. Dort steht eine nummerierte Liste, und jede Zahl im Text trägt ihre Nummer: der Preisindex für das Umfeld, die Vergleichskäufe, der Bezirksdurchschnitt, die Hochwasser-, Energie- und Lärmkarten und jeder Zu- oder Abschlag für Baujahr, Zustand, Energieklasse, Lift oder Garage, mit Koeffizient und Quellennummer. Sie bekommen ihn am Bildschirm und als PDF auf Deutsch, Englisch, Französisch, Spanisch oder Italienisch; er bleibt in Ihrem Konto und lässt sich per Link an Bank oder Miterben weitergeben. Bevor Sie zahlen, zeigt die kostenlose Vorschau Ihres Berichts Seite für Seite, wo die Quellennummern stehen, und auf derselben Startseite stehen vollständige Musterberichte mit allen Quellen; die Preisseite nennt die Pakete für mehrere Adressen.

Ebenso deutlich, was er nicht ist: kein Gutachten nach dem Liegenschaftsbewertungsgesetz, weil kein Mensch das Objekt besichtigt und kein Sachverständiger unterschreibt¹, und deshalb nicht verwendbar, wo ein Gericht, eine Bank oder das Finanzamt ein Gutachten fordern. Er ersetzt keinen Grundbuchauszug; ein eingetragener Eigentümer steht nur im Bericht für US-Adressen, gezogen aus den offenen Registern der Counties, und darf dort nicht für Kredit-, Beschäftigungs-, Versicherungs- oder Mieterentscheidungen herangezogen werden (FCRA). Eigene Kaufverträge erhebt er nicht; seine Vergleichsdaten und Statistiken stammen aus den amtlichen Reihen des jeweiligen Landes. Und er behauptet keine Genauigkeit in Prozent, weil kein Prozentwert für ein Bauernhaus in der Oststeiermark und eine Dachgeschosswohnung in Innsbruck zugleich stimmen könnte. Welche Behörde welche Reihe wie oft veröffentlicht, zeigt der Beitrag zu den amtlichen Datenquellen für Immobilienpreise.

Wer für einen Bericht ohne Quellen bezahlt hat, hat zwei saubere Wege: den Anbieter mit der Prüfliste aus § 10 LBG schriftlich um die fehlenden Angaben bitten, oder einen Bericht wählen, der sie bei jeder Zahl nennt. Googeln können Sie die Einzelteile; bezahlen sollten Sie nur für die begründete Rechnung.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Zahlen und Regeln tragen das Jahr ihrer Veröffentlichung; die aktuelle Fassung finden Sie in der zitierten Quelle.

Josef Eckmair MBA

Mitgründer von CheckValue · Über 20 Jahre Immobilienerfahrung auf Teneriffa und in Österreich · Geprüft von Christian Eckmair

Josef Eckmair MBA ist Mitgründer von CheckValue (CBDNOL GmbH, Ansfelden, Österreich). Er hat über 20 Jahre Immobilienerfahrung auf Teneriffa und in Österreich und schreibt über Gutachten, Steuern, Verkaufskosten und Bewertungen für Profis.

Artikel von Josef Eckmair →

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