Perché il report a pagamento non cita fonti e cosa aggiunge al gratis

La lamentela arriva in due versioni, e sono entrambe legittime. La prima: ho pagato e il documento non dice da dove viene il numero, nessuna compravendita, nessuna data, nessun archivio. La seconda: le quotazioni dell'Osservatorio del mercato immobiliare sono gratuite, quindi che cosa ho comprato? Le due domande hanno la stessa risposta, e passa dalla differenza tra un dato e una stima. Questa pagina spiega che cosa deve contenere un elenco di fonti, che cosa Lei trova da solo in mezza giornata, dove quel percorso si ferma e che cosa può fare se ha già pagato un documento muto.

«Il report non cita le fonti»: che cosa vuol dire citare

Citare non significa scrivere «dati pubblici e algoritmi proprietari» in fondo alla pagina. Un riferimento utilizzabile ha quattro elementi: il nome dell'archivio, la sua data o il suo semestre, il pezzo di dato ripreso (la zona, la via, il prezzo, il coefficiente) e il punto del documento in cui quel dato entra nel calcolo. Con questi quattro elementi Lei può rifare il passaggio; senza, può solo credere o non credere.

La differenza conta anche sul piano commerciale. Il Codice del consumo considera ingannevole la pratica che omette informazioni rilevanti di cui il consumatore medio ha bisogno per decidere, o che le presenta in modo oscuro, ambiguo o intempestivo⁵. Un venditore che promette «fonti ufficiali» e consegna una pagina senza un solo riferimento verificabile si muove su quel confine, e a Lei resta un documento che non può usare davanti a un acquirente o a un coerede.

Un modello che non può mostrare le proprie fonti di solito non le ha: lavora su annunci raccolti in rete e su medie di città. Che cosa succede dentro il calcolo, passaggio per passaggio, è descritto in come funziona una valutazione con l'intelligenza artificiale; il metodo manuale è in come si stima il valore di una casa.

«Le quotazioni OMI sono gratis»: che cosa trova da solo

Vero, e vale la pena saperlo prima di spendere. Gli archivi immobiliari italiani sono aperti, e quattro di loro bastano per farsi un'idea seria.

Il limite non è nascosto in una nota a piè di pagina: lo dichiara l'Agenzia delle Entrate, secondo cui quelle forbici restano indicazioni di larga massima, non rimpiazzano la stima del singolo immobile e solo un tecnico professionista può descriverlo in modo esaustivo¹. Gli altri tre archivi raccontano il mercato: l'indice ISTAT segna nel secondo trimestre 2026 un +1,7 % sul trimestre e un +4,0 % su base annua, con Torino a +8,5 %, Roma a +6,4 % e Milano a +2,4 %², mentre la Banca d'Italia rileva uno sconto del 7 per cento tra prezzo inizialmente richiesto e prezzo di vendita, che scende al 5 per cento nel Nord-Est e sale al 9 per cento nel Sud e Isole⁴. Come si entra in ognuno di questi portali, con quali credenziali e in quale ordine, sta in dove si consultano gli archivi pubblici dei prezzi.

Quel percorso, fatto a mano, richiede mezza giornata a chi lo conosce: SPID per i valori dichiarati, scelta delle vendite simili, aggiornamento con l'indice della città, correzioni per piano, ascensore e classe energetica. È ripetibile e gratuito. Va però rifatto per ogni immobile e a ogni semestre nuovo, e il risultato dipende da quali vendite ha scelto Lei.

«Non si capisce da dove viene il numero»: le sei informazioni chiave

Un documento che vuole essere discusso con un acquirente, un fratello o una banca contiene sei cose. Le usi come lista di controllo, sul report che ha già pagato o sull'anteprima di quello che sta per comprare.

1. Le compravendite usate, ciascuna con prezzo al metro quadro, superficie, data e distanza. Tre vendite verificabili pesano più di qualsiasi media cittadina.
2. La forbice della zona per la Sua tipologia e il Suo stato di conservazione, con il semestre di riferimento¹.
3. L'indice applicato e la sua data: una vendita di dieci mesi fa va portata a oggi con la serie della città, non con quella nazionale, perché nello stesso trimestre Roma e Milano si muovono in modo diverso².
4. I coefficienti, uno per uno: piano, ascensore, classe energetica, stato, anno. Ogni correzione con il suo valore e la sua fonte.
5. I dati che ha dichiarato Lei, riportati così come li ha inseriti, perché il controllo di un errore di superficie inizia da lì.
6. Che cosa manca: interni non visti, difformità catastali, lavori condominiali deliberati. Un documento che non dichiara i propri limiti li nasconde.

Manca anche un'informazione sul mercato, non sull'immobile: quanto tempo serve per vendere. Attorno ai cinque mesi in media secondo la rilevazione presso le agenzie⁴, ed è il dato che dice se la forbice va tenuta stretta o larga. Perché due strumenti danno numeri lontani per la stessa casa è spiegato in perché la cifra di un simulatore si allontana dal prezzo reale.

Esempio a Roma: la forbice gratuita e l'intervallo documentato

Le cifre che seguono sono quelle del report campione di Roma, un appartamento di 4 locali e 110 m² in un edificio del 1925 ristrutturato, con ascensore, balcone e cantina, in via Cola di Rienzo nel quartiere Prati. Nessuna foto degli interni è stata fornita, e il report lo dichiara.

Percorso gratuito: la forbice di zona per l'usato ristrutturato in quella fascia centrale va da 5.500 a 8.500 euro al metro quadro. Applicata a 110 m², dà un valore compreso tra 605.000 e 935.000 euro, cioè un'incertezza di 330.000 euro. È un'informazione vera e utile per capire se si parla di 600.000 o di due milioni, e inutile per trattare, perché nessun acquirente discute su una forbice larga un terzo del prezzo.

Percorso documentato: il report parte dalle tre vendite più vicine, distanti 80, 350 e 500 metri, con prezzi compresi tra 6.500 e 7.200 euro al metro quadro e rogiti tra novembre 2024 e marzo 2025. Le porta a oggi con la serie romana, che nel secondo trimestre 2026 segna +6,4 % su base annua², corregge per superficie e distanza dall'asse principale e verifica il risultato contro la forbice di zona. L'intervallo finale è 6.000–7.450 euro al metro quadro, cioè 660.000–820.000 euro: 160.000 euro di ampiezza invece di 330.000, con il prezzo tipico del quartiere a 6.800 euro al metro quadro.

L'intervallo resta ampio, e il report spiega perché: piano, esposizione e stato degli impianti non erano noti, la classe energetica stimata è la E e via Cola di Rienzo è un asse commerciale trafficato. Questo è il punto: non si paga una cifra più precisa, si paga una cifra di cui si conoscono le ragioni e i limiti. Il caso romano si legge per intero tra i report campione.

«Sembra un copia e incolla»: come riconoscere un report generico

Un documento generico si smaschera con una prova sola: sostituisca mentalmente l'indirizzo con un altro della stessa città. Se il testo resterebbe identico, non parla della Sua casa.

I segnali concreti sono tre. Il primo: la zona viene descritta con frasi che valgono per qualunque quartiere («zona ben collegata, servizi nelle vicinanze»), senza una via, una fermata, un asse commerciale. Il secondo: i Suoi dati non compaiono mai nel testo, né il piano, né l'anno di costruzione, né lo stato che ha dichiarato. Il terzo: non c'è nessuna compravendita con prezzo, data e distanza, perché mostrarle significa esporsi a una verifica.

C'è un caso diverso, che sembra copia e incolla ma non lo è: il report parla della Sua casa con dati sbagliati, superficie di catasto invece di quella commerciale, o comparabili di un'altra zona. Lì non manca il lavoro, manca il controllo degli input, e la correzione segue un'altra strada, descritta in che fare se i dati o i comparabili sono errati.

«Il PDF non si scarica»: formato, lingua e conservazione

Chi paga una valutazione quasi sempre la deve consegnare: a un acquirente, a un coerede, a un consulente. Perciò il formato non è un dettaglio. Chieda per iscritto, prima di pagare, quattro cose: se il PDF è compreso nel prezzo o costa a parte, in quali lingue viene prodotto, se resta disponibile nell'account dopo il pagamento e se può essere condiviso con un link invece che come allegato.

Una quinta domanda riguarda le immagini. Alcune mappe e viste satellitari possono essere mostrate solo nella pagina online per le condizioni di chi le fornisce, mentre le ortofoto ufficiali del lotto finiscono nel documento stampabile. Sapere in anticipo quali immagini sopravvivono alla stampa evita la sorpresa al momento di inoltrare il file.

Verifichi anche la riproducibilità del documento. Se il valore cambia a ogni nuovo calcolo, il PDF scaricato oggi contraddirà quello di domani, e in trattativa è peggio che non averlo. Quanto si muovono davvero i numeri degli strumenti online è il tema di quanto è affidabile una valutazione online.

Ho pagato e non ci sono spiegazioni: recesso, rimborso, segnalazione

Prima di tutto scriva al venditore, con una richiesta precisa e non con una protesta generica: elenco delle compravendite usate, semestre delle quotazioni di zona, coefficienti applicati. Molte volte quei dati esistono e non sono stati mostrati; se la risposta è che non esistono, Lei ha un argomento in mano.

Sul rimborso la legge italiana distingue. Nei contratti a distanza il Codice del consumo dà quattordici giorni di recesso, che per i servizi decorrono dalla conclusione del contratto⁶. Il diritto però non si applica ai servizi dopo la completa prestazione, né alla fornitura di contenuto digitale su supporto non materiale già iniziata, quando il consumatore ha dato il consenso espresso e ha accettato di perdere il recesso⁷. Un report già generato rientra di norma in questa eccezione, e per questo l'anteprima prima del pagamento conta più delle condizioni di rimborso.

Che cosa contiene il report CheckValue e che cosa non contiene

Tre caratteristiche rispondono direttamente a questa lamentela.

La prima: l'elenco numerato dei riferimenti in fondo al report, con l'archivio, l'ente e l'anno di ogni cifra ripresa, dalle quotazioni di zona all'indice dei prezzi fino alle mappe di rischio idrogeologico, energia e rumore. Ogni aggiustamento compare con il proprio coefficiente e la propria fonte, così Lei discute la correzione e non il risultato.

La seconda: l'anteprima gratuita. La struttura del report si vede sullo schermo prima di pagare, con l'impaginazione reale e i valori coperti, quindi Lei sa che cosa sta comprando. L'indirizzo e i dati dell'immobile si inseriscono nell'anteprima gratuita del report per il Suo indirizzo; il singolo report costa 4,99 €, i pacchetti 9,99 € per tre e 24,99 € per dieci, e il piano Pro 49 € al mese con 30 report e carta intestata sul PDF, come elenca la pagina dei prezzi.

La terza: lo stesso indirizzo con gli stessi dati restituisce lo stesso intervallo, perché ogni calcolo viene registrato, ripetuto in modo indipendente e sottoposto a un controllo di plausibilità. Il PDF esce nelle cinque lingue, resta nello storico dell'account e si condivide con un link.

Che cosa non è: non è una perizia e nessuno visita l'immobile; non dichiara percentuali di precisione, perché una media nazionale non dice nulla del Suo indirizzo; non chiede il Suo numero di telefono e non gira i Suoi dati a un'agenzia.

Quando le fonti non bastano e serve un tecnico

Per il mutuo decide la banca, che di norma incarica un proprio perito con visita completa dell'immobile. Davanti a un giudice, in una divisione contestata o in una causa di separazione, serve in genere un elaborato di un tecnico nominato dal giudice o accettato dalle parti. Per la dichiarazione di successione il punto di partenza è di regola il valore catastale, che segue regole fiscali proprie. Questa è un'informazione generale e non costituisce una consulenza legale o fiscale.

In tutti questi casi un report con fonti serve prima: prepara il confronto, mostra all'altra parte su quali vendite si basa il Suo numero e rende visibile dove le opinioni divergono. Le differenze tra perizia, valutazione e stima automatica sono messe a confronto in un articolo dedicato.

Questo articolo è un’informazione generale e non costituisce consulenza legale, fiscale o di investimento. Cifre e regole riportano l’anno di pubblicazione; per la versione vigente consulti la fonte citata.

Christian Eckmair

Cofondatore di CheckValue · amministratore di CBDNOL GmbH · Oltre 20 anni di esperienza immobiliare a Tenerife e in Austria · Rivisto da Josef Eckmair MBA

Christian Eckmair è cofondatore di CheckValue e amministratore di CBDNOL GmbH (Ansfelden, Austria). Lavora nel settore immobiliare da oltre 20 anni a Tenerife e in Austria – acquisto, ristrutturazione, locazione e vendita di immobili residenziali – e scrive di valore degli immobili, verifiche prima dell’acquisto e registri di proprietà.

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